Ce mardi 20 octobre 2026, vers 8 h 30, un feu parti d’un balcon du premier étage du bâtiment X, dans le quartier de La Gravette à Marmande, s’est propagé à l’appartement puis à toute la colonne de cette résidence fraîchement rénovée, noircissant la façade. Vingt-deux sapeurs-pompiers, trois camions dont une échelle, ont été engagés. Seize appartements ont été évacués à cause des fumées, sept foyers ont pu regagner leur logement dans la matinée et les autres habitants doivent être relogés, l’appartement foyer étant détruit. Aucun blessé n’est à déplorer et une enquête de gendarmerie est en cours pour déterminer les causes du sinistre. Tels sont les faits rapportés le jour même par Sud Ouest et par Actu.fr avec Le Républicain Lot-et-Garonne. Quand le feu naît chez le voisin et abîme votre logement, une question écrase toutes les autres : qui paie vos dégâts, votre assurance ou celle du voisin, et comment obtenir réparation sans attendre des années ? La réponse tient en deux temps. D’abord, votre propre assurance habitation indemnise en premier, puis elle se retourne contre le responsable grâce à la subrogation. Ensuite, le voisin n’est pas automatiquement responsable : il faut prouver sa faute et son lien avec l’incendie, sauf présomption contre le locataire, et vous pouvez agir directement contre son assureur. Ce sont ces deux étapes, déclaration et avance de votre assureur d’un côté, recours contre le voisin et son assureur de l’autre, que cet article décrit, textes et décisions récentes à l’appui.

I. Le feu du voisin a abîmé votre logement : qui déclare le sinistre et qui paie en premier

A. Incendie assurance habitation : déclarer le sinistre dans le délai du contrat et prouver vos dégâts

Premier réflexe : déclarer le sinistre à votre propre assureur habitation, même quand le feu vient manifestement de chez le voisin. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », comme le prévoit le 4° de ce texte dans sa version en vigueur vérifiée sur Légifrance : article L. 113-2 du code des assurances. Le même texte précise que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », que les délais peuvent être prolongés d’un commun accord, et surtout que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », ajoutant qu’« Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Concrètement, relisez votre contrat dès le premier jour : le délai contractuel, souvent de cinq jours ouvrés, y figure, et une déclaration faite par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, évite toute discussion. Déclarez par écrit, décrivez les dommages pièce par pièce, et conservez une copie de tout ce que vous envoyez.

Deuxième réflexe : prouver. L’assureur n’indemnise que ce qui est démontré. Photographiez chaque pièce, les murs noircis, les meubles, l’électroménager, les vêtements, avant tout nettoyage. Dressez l’inventaire des biens détruits ou endommagés avec, quand vous les avez, factures d’achat, garanties, photos anciennes et relevés bancaires. Ne jetez rien avant le passage de l’expert : un bien jeté est un bien difficile à chiffrer. Si les fumées ont tout noirci, faites constater l’état des lieux par un commissaire de justice, dont le procès-verbal fige la preuve. L’expert mandaté par votre assureur viendra chiffrer les dégâts ; vous avez le droit de vous faire assister par votre propre expert et de discuter ses conclusions, car le chiffrage, vétusté déduite ou valeur à neuf selon ce que prévoit votre contrat, conditionne l’offre. La loi fixe le cadre, le contrat fixe le montant : la garantie incendie couvre les dommages matériels directs, tandis que le relogement, la privation de jouissance ou les frais annexes ne sont dus que si votre contrat les prévoit, dans les plafonds qu’il stipule. Lisez donc les clauses « frais de relogement », « privation de jouissance » et « responsabilité civile » avant de rencontrer l’expert.

B. Votre assureur vous indemnise d’abord, puis il se retourne contre le voisin grâce à la subrogation

Une fois le sinistre déclaré, c’est votre assureur qui vous indemnise, sans attendre que la responsabilité du voisin soit établie. Il exerce ensuite un recours subrogatoire contre le voisin et son assureur pour récupérer ce qu’il a payé. L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur », dans sa version en vigueur : article L. 121-12 du code des assurances. Ce mécanisme a été appliqué avec des montants considérables par le tribunal judiciaire de Valence le 17 mars 2026, numéro RG 23/00439 : après un incendie parti d’un local loué et communiqué à l’habitation voisine, le tribunal a condamné l’assureur du locataire à verser à la MAAF, subrogée dans les droits des voisins qu’elle avait indemnisés, 725 285 euros pour le bâtiment et 19 001 euros pour la maison d’habitation, et 290 298 euros directement aux voisins propriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Les victimes avaient donc été payées par leur propre assureur, et c’est cet assureur qui a récupéré les sommes contre le camp adverse.

Mais la subrogation ne dispense de rien : l’assureur qui se retourne doit prouver exactement ce que vous auriez dû prouver vous-même, la faute du voisin et son lien avec l’incendie. La cour d’appel de Reims l’a rappelé le 4 mars 2025, numéro RG 24/00308, dans une affaire où le feu né sur une propriété s’était propagé à l’habitation voisine et où l’assureur du voisin indemnisé à hauteur de 240 085,69 euros exerçait son recours subrogatoire : la cour a confirmé le rejet du recours, faute de preuve suffisante de la faute et du lien de causalité. Moralité pratique pour les voisins de Marmande : déclarez à votre assureur sans tarder, laissez-le payer, et préparez dès maintenant le dossier du recours, car c’est la qualité de la preuve, expertise contradictoire et démonstration de la faute, qui décidera si l’argent reste à la charge du voisin ou de son assureur. Sur la question voisine du logement devenu inhabitable, loyer et hôtel, un article du même site décrit déjà la répartition entre bailleur, assureur et occupant après la propagation d’un incendie chez des voisins : incendie parti d’une boutique pillée à Paris, propagation chez les voisins, qui paie les dégâts.

II. Faire payer le voisin et son assureur : la faute à prouver et l’action directe

A. Incendie parti de chez le voisin : prouver sa faute, sauf la présomption qui pèse sur le locataire

Contrairement à une idée reçue, celui chez qui le feu a pris n’est pas automatiquement responsable envers les voisins. L’article 1242 du code civil, dans sa version en vigueur, énonce d’abord qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde », puis ajoute aussitôt : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable », en précisant que « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil » : article 1242 du code civil. Pour un voisin victime, il faut donc établir une faute dans la naissance du feu, son aggravation ou son extension, et un lien de causalité entre cette faute et le dommage. La cour d’appel de Reims, dans son arrêt du 4 mars 2025 numéro RG 24/00308, en déduit que ces textes n’instituent pas une responsabilité de plein droit : il appartient au demandeur de rapporter la preuve d’une faute imputable au défendeur dans la naissance de l’incendie, son aggravation ou son extension, ainsi que du lien de causalité entre cette faute et l’incendie, en s’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière. Autrement dit, le simple fait que le feu soit né chez le voisin ne suffit pas : sans faute caractérisée et sans lien démontré avec vos dégâts, le recours échoue, même quand l’assureur a déjà indemnisé sa propre victime. Dans cette affaire, le recours de l’assureur, appuyé sur un rapport d’expertise établi non contradictoirement par un laboratoire mandaté par lui, a été rejeté : une expertise amiable, réalisée sans le voisin adverse, ne suffit pas à démontrer la faute.

La donne change quand l’occupant du logement où le feu a pris est locataire. Les articles 1733 et 1734 du code civil font peser sur lui une présomption de responsabilité. L’article 1733 dispose qu’« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » : article 1733 du code civil. Et l’article 1734 ajoute que « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus » : article 1734 du code civil. C’est sur ce fondement que le tribunal judiciaire de Valence, le 17 mars 2026, a retenu la responsabilité du locataire et condamné son assureur aux centaines de milliers d’euros rappelés plus haut, au visa de l’article 1733 et du principe de la présomption de responsabilité du locataire dans les causes, circonstances et conséquences de l’incendie. Pour les voisins de Marmande, l’enjeu pratique est donc d’identifier le statut de l’occupant de l’appartement foyer : s’il est locataire, la présomption joue en leur faveur, et c’est à lui de démontrer le cas fortuit, le vice de construction ou la communication par une maison voisine. S’il est propriétaire occupant, il faudra prouver sa faute, par exemple un comportement imprudent sur le balcon, sans jamais l’affirmer tant que l’enquête de gendarmerie, en cours, n’a pas établi les causes : ce que la presse ne dit pas ne s’écrit qu’au conditionnel.

Dans les deux cas, la preuve se construit dès les premiers jours. Demandez au syndic l’identité de l’occupant et de son assureur, ainsi que l’assurance collective de la copropriété pour les parties communes. Exigez que toute expertise se déroule contradictoirement, en présence du voisin ou de son assureur, car l’arrêt de Reims montre qu’un rapport amiable non contradictoire ne porte pas un recours. Rassemblez les témoignages des voisins sur les circonstances, conservez les coupures de presse datées, les attestations de la mairie sur l’évacuation et le relogement, les factures d’hôtel et de repas, les justificatifs de frais de garde d’enfants ou de transport : chaque préjudice, matériel comme immatériel, devra être chiffré et justifié. Si les parties communes sont touchées, le syndic, avec l’assurance de la copropriété, mène sa propre déclaration, mais cela n’empêche pas votre action personnelle pour votre lot et vos biens.

B. Action directe contre l’assureur du voisin et délais de prescription : comment obtenir l’indemnisation

Le voisin identifié, vous n’êtes pas obligé de le poursuivre lui seul : la loi vous donne une action directe contre son assureur de responsabilité civile. L’article L. 124-3 du code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable », en ajoutant que « L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré » : article L. 124-3 du code des assurances. La Cour de cassation a jugé le 16 décembre 2021, deuxième chambre civile, pourvoi numéro 20-16.340, arrêt publié, que « la recevabilité de l’action directe contre cet assureur n’est pas subordonnée à la déclaration préalable du sinistre par la victime auprès de son propre assureur » : Cass. 2e civ., 16 décembre 2021, n° 20-16.340. Autrement dit, même si vous n’avez pas encore déclaré à votre assureur, ou si votre assureur tarde, votre action contre l’assureur du voisin reste recevable. En pratique, menez les deux démarches en parallèle : déclaration à votre assureur pour être indemnisé vite, et mise en cause du voisin et de son assureur par lettre recommandée pour préparer le recours, en demandant les références du contrat de responsabilité civile.

Reste le délai, car l’action contre l’assureur se prescrit. L’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », en précisant que « ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là » : article L. 114-1 du code des assurances. Deux ans à compter du jour où vous avez connu le sinistre, donc en pratique à compter de l’incendie quand vous l’avez subi directement : ne laissez pas passer ce délai. Si l’assureur du voisin vous oppose un refus de garantie ou une offre que vous jugez insuffisante, exigez une motivation écrite, faites réaliser une contre-expertise contradictoire, et chiffrez chaque poste : réparations, remplacement à valeur à neuf si votre contrat le prévoit, frais d’hôtel et de relogement, privation de jouissance pendant les travaux, frais de garde-meuble et de déménagement provisoire, sans oublier le préjudice moral lié à l’évacuation en urgence, que les tribunaux indemnisent quand il est établi. Quand l’offre reste bloquée, l’assignation en justice avant l’expiration du délai biennal interrompt la prescription et force la discussion sur des bases chiffrées. Tout au long de la procédure, distinguez toujours la règle légale, qui s’impose à tous, de la clause de votre contrat, qui seule dit ce qui est couvert, avec quelle franchise et quels plafonds : un voisin peut être fautif sans que votre contrat couvre tout, et votre contrat peut couvrir sans que le voisin soit fautif.

Quand l’expert de votre assureur a déposé son rapport, lisez-le ligne par ligne avant d’accepter la moindre offre. Vérifiez les surfaces retenues, les prix unitaires, l’application de la vétusté et les franchises déduites, et comparez avec les devis d’artisans que vous aurez fait établir vous-même. Si un poste est oublié ou sous-évalué, contestez par écrit, pièces à l’appui, et demandez une expertise complémentaire contradictoire : l’arrêt de Reims prouve qu’un rapport établi sans la partie adverse fragilise tout recours ultérieur, et cette exigence vaut aussi pour votre propre dossier. Quand le logement est inhabitable, réclamez une provision pour faire face aux premières dépenses, hôtel, repas, vêtements de première nécessité, car l’indemnisation définitive prend des mois, le temps des expertises et des devis. Gardez chaque facture, chaque ticket, chaque attestation d’hébergement : le juge comme l’assureur n’indemnisent que les frais prouvés. Enfin, si vous êtes locataire du logement abîmé, prévenez votre bailleur le jour même par écrit : les réparations du gros œuvre lui incombent, tandis que vos biens personnels relèvent de votre assurance, et cette répartition évite les doubles déclarations contradictoires qui retardent les paiements.

Quand le feu a noirci la cage d’escalier, la façade ou la toiture, la copropriété entre en scène aux côtés des occupants. Le syndic déclare le sinistre des parties communes à l’assurance collective de l’immeuble, fait voter les travaux de remise en état et répartit les charges, tandis que chaque voisin déclare séparément ses parties privatives et ses biens à son assureur personnel. Les deux dossiers avancent en parallèle et s’échangent les expertises : communiquez au syndic votre rapport et réclamez le sien, car la cohérence des chiffrages évite les renvois de responsabilité entre assureurs. Si l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou d’une interdiction temporaire d’habiter, conservez-en une copie et transmettez-la aux deux assureurs : ce document officiel justifie les frais d’hôtel, fonde la privation de jouissance et prouve que l’évacuation ne relevait pas de votre choix.

Conclusion

L’incendie du 20 octobre 2026 à Marmande, parti d’un balcon du bâtiment X de La Gravette et propagé à seize appartements évacués, rappelle une mécanique simple : le voisin victime déclare d’abord à sa propre assurance habitation, dans le délai du contrat et avec un dossier de preuves complet, puis son assureur, subrogé, et lui-même agissent contre l’occupant à l’origine du feu et son assureur. Contre un propriétaire, il faut prouver la faute et le lien de causalité, et l’arrêt de la cour d’appel de Reims du 4 mars 2025 montre qu’une expertise non contradictoire ne suffit pas. Contre un locataire, la présomption des articles 1733 et 1734 renverse la charge de la preuve, comme l’a appliqué le tribunal de Valence le 17 mars 2026 en condamnant l’assureur du locataire à plus de sept cent mille euros. Dans tous les cas, l’action directe de l’article L. 124-3 permet d’agir contre l’assureur du voisin, la Cour de cassation confirmant le 16 décembre 2021 qu’aucune déclaration préalable auprès de son propre assureur n’est exigée, et la prescription biennale de l’article L. 114-1 court du jour de la connaissance du sinistre. Les causes du feu de Marmande restant, à la date de rédaction, établies par aucune source officielle, l’enquête de gendarmerie étant en cours, chaque voisin construira son dossier sur des faits prouvés : constats, expertises contradictoires, factures et attestations, sans préjuger de la responsabilité de quiconque.