Dans la nuit du 17 octobre 2026, des manifestations ont dégénéré et des commerces ont été pillés puis, pour certains, incendiés : vitrines brisées, stocks emportés, puis flammes parties du rez-de-chaussée et montées dans les étages. À Paris, des habitants ont découvert au matin un appartement enfumé, des murs noircis, des meubles imprégnés de suie et une cage d’escalier condamnée, alors que le feu n’était pas parti de chez eux mais de la boutique pillée d’à côté ou d’en dessous. Qui paie dans ce cas ? Le commerçant pillé, lui-même victime des casseurs, doit-il indemniser ses voisins ? Son assurance couvre-t-elle les dégâts causés aux autres ? Que faire quand l’expert affirme que le feu vient du local voisin mais que personne ne veut payer ? Cet article répond point par point, textes et décisions en main, avec la méthode complète : prouver l’origine du feu, activer les bonnes assurances, retourner la présomption légale qui pèse sur le locataire, et saisir l’État quand le pillage est à l’origine du sinistre.

Le raisonnement tient en deux temps. D’abord, le voisin victime fait payer : la loi présume le locataire responsable de l’incendie parti de ses locaux, et les assurances du voisin, de l’immeuble et du commerce se combinent pour indemniser vite. Ensuite, le commerçant pillé n’est pas sans défense : s’il prouve que le feu résulte du pillage, le cas fortuit l’exonère, son bail peut être résilié de plein droit, et l’État répond sans faute des dégâts de l’attroupement. Chaque étape suppose des preuves solides : plainte, constat de commissaire de justice, rapport d’expertise sur l’origine du feu, photographies et inventaires.

I. Le voisin victime de la propagation : faire payer les responsables du feu

A. Le locataire de la boutique répond du feu parti de ses locaux, sauf preuve du pillage

La règle de départ surprend souvent : quand un incendie part d’un local loué, c’est le locataire de ce local qui en répond, même s’il n’a rien allumé lui-même. Le code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » : article 1733 du code civil. Le voisin dont l’appartement a été enfumé ou calciné par le feu parti de la boutique pillée dispose donc d’une action directe contre le commerçant locataire, sans avoir à démontrer une négligence de sa part : il lui suffit d’établir que le feu a pris dans les locaux loués au commerçant puis s’est propagé chez lui. Le rapport des pompiers, le procès-verbal de police et l’expertise sur l’origine du sinistre constituent les trois pièces qui fixent ce point de départ.

Quand l’immeuble compte plusieurs locataires — cas typique de l’immeuble parisien avec commerces en rez-de-chaussée et logements aux étages — la loi organise une responsabilité collective : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » : article 1734 du code civil. Concrètement, le voisin du troisième étage peut agir contre l’ensemble des occupants, et chacun s’exonère en prouvant que le feu n’a pas commencé chez lui. Le commerçant dont la boutique pillée est le foyer avéré reste seul tenu envers tous les voisins, sauf à prouver le cas fortuit. Pour les voisins entre eux, l’expertise d’origine du feu est donc décisive : elle concentre la responsabilité sur le foyer initial et libère les autres occupants. La faire diligenter vite, avant nettoyage et remise en état, par un expert judiciaire ou un expert d’assuré, conditionne tout le contentieux.

Le commerçant pillé dispose toutefois d’une porte de sortie prévue par le texte même : le cas fortuit et la force majeure. Le pillage par des émeutiers — intrusion violente, saccage puis incendie allumé par des tiers — constitue un événement extérieur, imprévisible dans sa survenance précise et irrésistible pour un commerçant qui avait fermé et sécurisé sa boutique. Pour s’exonérer, le commerçant doit prouver trois choses : qu’il avait pris les précautions normales (rideau baissé, alarme, fermeture), que l’incendie résulte bien de l’intrusion violente et non d’une installation défectueuse lui appartenant, et qu’il n’a pu s’y opposer. Les preuves décisives sont le dépôt de plainte pour pillage et dégradations, les procès-verbaux mentionnant l’effraction et l’attroupement, les images de vidéosurveillance, les attestations des voisins ayant vu les casseurs, et le rapport d’expertise écartant l’origine électrique interne. Sans ces pièces, la présomption joue à plein et le commerçant paie pour un feu qu’il n’a pas allumé : d’où l’urgence de constituer le dossier dans les quarante-huit heures, avant que les traces ne disparaissent sous les gravats.

Les voisins peuvent aussi agir contre le bailleur de l’immeuble, sur un autre fondement. Le code civil oblige le bailleur, « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Le même article 1719 impose au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage prévu et d’en assurer la jouissance paisible au preneur : article 1719 du code civil. Si la propagation du feu a été aggravée par un défaut d’entretien de l’immeuble — absence de porte coupe-feu réglementaire, conduits non ramonés, installations communes défectueuses — le bailleur répond de ce manquement envers ses locataires voisins. L’expertise doit alors distinguer ce qui relève du foyer initial, imputable au locataire de la boutique sauf cas fortuit, et ce qui relève de l’aggravation par l’état de l’immeuble, imputable au bailleur. Les deux actions se cumulent et le voisin diligent les exerce en parallèle, pour ne pas rester sans débiteur solvable si l’un des deux s’avère insolvable ou non assuré.

En pratique, le voisin victime adresse dans la première semaine trois courriers distincts : une mise en demeure au commerçant locataire de la boutique foyer, fondée sur l’article 1733, avec chiffrage provisoire et demande de transmission à son assureur ; une mise en demeure au bailleur de l’immeuble sur l’article 1719 si l’état des parties communes a aggravé les dégâts ; et une déclaration à son propre assureur habitation. Chaque courrier joint les mêmes pièces socles : plainte ou récépissé, constat de commissaire de justice avec photographies, rapport des pompiers quand il est communicable, et inventaire des biens endommagés. Agir contre tous les responsables possibles n’est pas de l’acharnement, c’est de la prudence : la suite dira lesquels sont solvables et assurés.

B. Les assurances croisées : habitation du voisin, immeuble du bailleur et commerce du foyer

Le voisin est indemnisé d’abord par sa propre assurance habitation, qui fait l’avance puis se retourne contre les responsables. Le principe indemnitaire gouverne ces contrats : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » : article L. 121-1 du code des assurances. Le voisin est donc indemnisé à hauteur de la valeur de ses biens au jour de l’incendie, vétusté déduite sauf garantie en valeur à neuf, sous déduction de la franchise contractuelle. L’inventaire conditionne tout : sans liste précise des meubles enfumés ou calcinés, avec factures, photographies d’avant et d’après, et devis de remise en état ou de remplacement, l’expert minimise l’indemnité. Dresser pièce par pièce un inventaire contradictoire, conserver les appareils même hors d’usage jusqu’au passage de l’expert, et faire viser l’ensemble par le commissaire de justice : c’est la pièce maîtresse du dossier, y compris pour la suie et les odeurs qui rendent un logement inhabitable sans l’avoir brûlé.

La suie et le dégât des eaux d’extinction méritent un développement, car les voisins les sous-estiment et les assureurs les contestent. Un appartement traversé par les fumées d’un incendie parti d’en dessous peut être inhabitable pendant des semaines : nettoyage professionnel, décontamination, remplacement des textiles et parfois des peintures, relogement temporaire. Ces postes sont indemnisables au même titre que les brûlures directes dès lors que le lien avec le sinistre est établi par l’expertise. De même, les tonnes d’eau déversées par les pompiers provoquent des dégâts des eaux dans les étages inférieurs et les caves, avec moisissures à la clé. Le voisin déclare l’ensemble — feu, fumée, suie, eau d’extinction — dans un sinistre unique rattaché à l’événement initial, avec un chiffrage poste par poste et les factures de relogement conservées une à une.

Les exclusions font perdre plus de dossiers que les franchises, et la loi les encadre strictement : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » : article L. 113-1 du code des assurances. La jurisprudence applique cette exigence avec rigueur. La cour d’appel d’Orléans a ainsi jugé, à propos d’une garantie suspendue pour inoccupation du local, que « Cette suspension de la garantie constitue une clause d’exclusion de la garantie formellement prévue lors du contrat, claire, précise et expressément limitée, au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, si bien qu’elle n’a pas pour effet de vider de sa substance la garantie. » : CA Orléans, 20 janvier 2026, RG 24/00466. L’enseignement vaut pour le voisin comme pour le commerçant : une exclusion bien rédigée est opposable, mais toute clause ambiguë ou dissimulée s’interprète en faveur de l’assuré. Le voisin dont l’assureur oppose une exclusion — pièce inoccupée, défaut d’entretien, sous-assurance — exige la production exacte de la clause, la fait relire mot à mot, et conteste par écrit tout refus fondé sur une formule vague.

Les délais de déclaration conditionnent le paiement. Le code impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance » du sinistre, dans le délai fixé par le contrat : article L. 113-2 du code des assurances. En pratique, les contrats d’habitation prévoient un délai de quelques jours ouvrés : déclarer par écrit, en ligne avec accusé puis par lettre recommandée, dans les quarante-huit heures, en joignant le récépissé de plainte et le constat, suffit à sécuriser le dossier. La déclaration décrit sobrement les faits — date, propagation constatée, pièces touchées — sans chiffrage définitif, qui viendra avec l’inventaire et les devis. Le voisin déclare aussi le sinistre à l’assurance de l’immeuble via le syndic, pour les parties communes dégradées, et demande au syndic la convocation d’une expertise collective quand plusieurs lots sont touchés.

Face à un refus ou à une offre dérisoire, la méthode consiste à répondre par écrit, point par point, en exigeant le rapport d’expertise et la clause exacte opposée, puis à provoquer une contre-expertise par un expert d’assuré. Si le désaccord persiste, la médiation de l’assurance puis le tribunal judiciaire tranchent. Les décisions consultées pour cet article montrent que les juges vérifient concrètement la clarté des exclusions et l’état des lieux au jour du sinistre : un dossier photographique complet, un inventaire précis et une expertise d’origine du feu font basculer plus de litiges que les grands discours.

II. Quand le pillage complique tout : cas fortuit, bail résilié et recours contre l’État

A. Pillage et cas fortuit : s’exonérer, résilier le bail et chiffrer sans se tromper

Le commerçant dont la boutique pillée est à l’origine du feu doit construire sa défense sur le cas fortuit, avec des preuves et non des affirmations. L’article 1733 l’exonère s’il prouve que « l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure » : article 1733 du code civil. Le pillage réunit les trois caractères du cas fortuit : extériorité — le feu a été mis par des tiers intrus, non par le commerçant ; imprévisibilité dans sa survenance précise — même en période de tensions, nul commerçant n’a à prévoir que sa boutique servira de foyer ; irrésistibilité — une fois les émeutiers entrés par effraction, le commerçant absent ne pouvait empêcher l’incendie. La preuve s’administre par le dépôt de plainte pour pillage, vols et dégradations, les procès-verbaux constatant l’effraction et la présence d’un attroupement, les images de vidéosurveillance, les témoignages des voisins, et l’expertise écartant toute origine interne comme une installation électrique vétuste. Le commerçant qui entretenait normalement ses installations et sécurisait ses locaux réunit tous les atouts ; celui dont l’expert découvre un tableau électrique bricolé ou des stocks de solvants non déclarés fragilise sa propre défense, même pillé.

Quand la boutique est détruite par le feu parti du pillage, le bail commercial peut prendre fin de plein droit. Le code civil prévoit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » : article 1722 du code civil. La résiliation de plein droit éteint le bail sans jugement, les loyers cessent à compter de la destruction, et le dépôt de garantie est restitué sous déduction des seules sommes dues au jour du sinistre. La Cour de cassation a fixé le critère décisif dans un arrêt du 9 décembre 2009 : la cour d’appel ne pouvait rejeter la résiliation sans « rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée » : Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483. Un second arrêt du 8 mars 2018, rendu après l’incendie de locaux commerciaux, ajoute que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » : Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439. Le commerçant fait donc chiffrer les travaux par un expert indépendant, compare ce montant à la valeur du local, et notifie la résiliation de plein droit avec arrêté de fermeture éventuel, expertise et devis à l’appui.

Si le local n’est que partiellement détruit, le même article 1722 ouvre au preneur seul — la Cour de cassation de 2009 rappelle que « seul le locataire » dispose de cette faculté en cas de perte partielle — le choix entre diminution du loyer et résiliation. Le commerçant qui veut garder son emplacement demande la baisse proportionnée à la privation de jouissance, chiffrée sur la surface neutralisée et la durée des travaux ; celui dont l’outil de travail est anéanti préfère la résiliation et la restitution du dépôt. Pendant les réparations urgentes, le preneur doit les subir, mais « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé » : article 1724 du code civil. Documenter le calendrier du chantier jour par jour fonde cette baisse automatique.

Le chiffrage du côté commerçant suit une grille stricte : agencements détruits avec factures, stock volé ou brûlé au prix d’achat avec marge justifiée, matériel à la valeur de remplacement vétusté déduite, perte d’exploitation sur bilans des trois derniers exercices et carnets de commandes, frais de sécurisation et honoraires d’expertise. Chaque poste renvoie à des pièces numérotées dans un tableau récapitulatif unique. Les sommes versées par l’assureur se déduisent des demandes adressées aux autres débiteurs : on ne s’enrichit pas avec un sinistre, on se fait indemniser une fois, intégralement.

B. Le recours contre l’État pour le feu né du pillage et la méthode parisienne

Le feu né d’un pillage commis par un attroupement ouvre un recours direct contre l’État, sur un fondement de responsabilité sans faute que voisins et commerçants ignorent trop souvent. Le code de la sécurité intérieure dispose : « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. » : article L. 211-10 du code de la sécurité intérieure. Le texte ajoute que l’État peut ensuite se retourner contre les auteurs et contre la commune dont la responsabilité serait engagée. Pour le voisin enfumé comme pour le commerçant pillé, ce régime est plus favorable que le droit commun, car il n’exige pas de prouver une faute des forces de l’ordre : il suffit d’établir que le dommage résulte de crimes ou délits commis avec violence par un attroupement. Le code civil complète le dispositif contre les auteurs identifiés : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » : article 1240 du code civil. Les deux actions se cumulent : l’État répond sans faute des dégâts de l’attroupement, et les casseurs identifiés répondent de leurs fautes personnelles, y compris par la constitution de partie civile des victimes au procès pénal.

La Cour de cassation a précisé les contours de ce régime dans un arrêt du 3 décembre 2019 : saisie d’une affaire où l’agent judiciaire de l’État réclamait à l’auteur de dégradations commises lors d’un mouvement social le remboursement des sommes versées, la chambre criminelle a jugé que « le régime de responsabilité institué par l’article L. 211-10 du code de la sécurité intérieure, ne peut trouver application au cas d’espèce qui ne concerne pas la prise en charge, par l’Etat, au titre de sa responsabilité sans faute, de la réparation » des dommages causés par l’attroupement, et elle a rejeté le pourvoi : Cass. crim., 3 décembre 2019, n° 18-86.181. Autrement dit, la Cour distingue la responsabilité sans faute de l’État envers les victimes, qui joue de plein droit quand ses conditions sont réunies, et l’action récursoire de l’État contre les auteurs, qui obéit à ses propres conditions. Pour les victimes, l’enseignement est clair : la demande contre l’État n’a pas à démontrer que tel casseur a allumé tel feu ; elle doit démontrer que les dégâts résultent de crimes ou délits commis avec violence par un attroupement à l’occasion des manifestations. Les procès-verbaux mentionnant l’attroupement, les images de vidéosurveillance, le rapport d’expertise sur l’origine criminelle du feu et les attestations des voisins établissent ce lien.

À Paris et en Île-de-France, la procédure suit un circuit rodé à respecter dans l’ordre. D’abord, déposer plainte au commissariat de l’arrondissement ou auprès du procureur de la République de Paris, avec inventaire joint, pour faire constater pénalement le pillage et l’incendie et permettre d’éventuelles interpellations. Ensuite, adresser une réclamation indemnitaire préalable au préfet de police pour Paris ou au préfet du département en petite et grande couronne, en exposant les faits, le fondement de l’article L. 211-10 et le chiffrage détaillé : remise en état, mobilier, stock, perte d’exploitation, frais d’expertise, de sécurisation et de relogement. Le tribunal compétent pour le litige indemnitaire contre l’État est le tribunal judiciaire — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris — et non le tribunal administratif, car la loi confie ce contentieux au juge judiciaire. Joindre la décision de rejet ou l’accusé de réception de la réclamation, les devis, les bilans et le rapport d’expert : un recours chiffré au millime près, pièces à l’appui, aboutit plus vite qu’une demande globale. Les décisions consultées ne fixent pas ici de point de départ particulier pour le calcul d’un quelconque délai propre à ce recours : le mot d’ordre reste d’agir sans attendre, dès que l’inventaire et l’expertise d’origine sont stabilisés.

Restent les erreurs qui font échouer les meilleurs dossiers : nettoyer et jeter les biens enfumés avant le passage de l’expert, mélanger dans un même courrier la demande au commerçant, la déclaration à l’assureur et le recours contre l’État, chiffrer sans pièces, ou oublier de déclarer le sinistre à temps à son propre assureur. La méthode gagnante tient en quatre enveloppes distinctes — pénale, responsable du foyer, assureurs, État — alimentées par un socle commun : plainte, constat de commissaire de justice, rapport des pompiers, expertise d’origine du feu, reportage photographique daté, inventaires et bilans. Le voisin qui tient ce cap transforme un incendie subi en dossier indemnisé, sans laisser la présomption légale se retourner contre lui ni offrir à l’assureur un motif de refus.

Conclusion

Quand le feu parti d’une boutique pillée se propage chez les voisins, la loi désigne d’abord un responsable : le locataire du local foyer, présumé répondre de l’incendie, avec ses colois pour les immeubles à occupants multiples. Cette présomption n’est pas une fatalité pour le commerçant pillé, qui s’exonère en prouvant le cas fortuit par la plainte, les procès-verbaux et l’expertise écartant toute origine interne. Les assurances — habitation du voisin, immeuble du bailleur, multirisque du commerce — indemnisent vite, sauf exclusion formelle et limitée, et la déclaration rapide conditionne le paiement. Quand la boutique est détruite, le bail est résilié de plein droit suivant le critère du coût des travaux rapporté à la valeur des lieux. Enfin, l’État répond sans faute des dégâts de l’attroupement devant le tribunal judiciaire. Expertise d’origine du feu, constats, inventaires chiffrés et courriers distincts à chaque débiteur : appliqué dans les premiers jours, cet ordre de marche protège le voisin comme le commerçant.