Vous achetez des appartements à Paris, vous les rénovez, vous les revendez avec une marge, et c’est une société immatriculée à Dubaï qui facture l’opération pendant que vous vivez et travaillez en France. Sur le papier, le montage séduit : imposition émiratie réduite, facturation hors de France, profits conservés dans une holding du Golfe. Devant l’administration fiscale française, ce montage ne tient pas. Le marchand de biens qui opère sur des immeubles parisiens en restant vivre à Paris s’expose à trois reprises cumulées : l’impôt sur les sociétés en France au titre du siège de direction effective, l’imposition personnelle des profits sur le fondement de l’article 155 A du code général des impôts, et la TVA immobilière calculée sur la marge, sans compter les droits de mutation rappelés lorsque l’engagement de revendre n’a pas été tenu dans les formes. La convention fiscale conclue entre la France et les Émirats arabes unis ne change rien à ce constat pour des immeubles situés en France : ses stipulations attribuent à la France l’imposition des revenus tirés de biens immobiliers qui s’y trouvent. Cet article décrit, textes et décisions en main, pourquoi le fisc français rattache vos opérations parisiennes à la France, ce qu’il redresse poste par poste, et comment contester utilement un redressement notifié à Paris ou en Île-de-France.

I. Pourquoi votre société de Dubaï n’efface pas vos opérations parisiennes devant l’impôt français

A. Le siège de direction effective de votre société se trouve là où vous décidez, c’est-à-dire à Paris

L’impôt sur les sociétés s’applique aux bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France. C’est ce que pose le I de l’article 209 du code général des impôts, dont la cour administrative d’appel de Nantes rappelle qu’« Il résulte de ces dispositions que ne sont passibles de l’impôt sur les sociétés que les seuls bénéfices réalisés dans des entreprises exploitées en France ou dont l’imposition est attribuée à la France par une convention internationale relative aux doubles impositions » (CAA Nantes, 1ère chambre, 27 janvier 2023, n° 21NT02375, lire la décision sur Légifrance). Sont par ailleurs passibles de cet impôt, « quel que soit leur objet », les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés anonymes, en vertu du 1 de l’article 206 du code général des impôts. Pour une société immatriculée à Dubaï, la question décisive n’est donc pas le lieu d’immatriculation : c’est le lieu où l’entreprise est réellement exploitée, et le lieu où se trouve son siège de direction effective.

L’affaire jugée à Nantes l’illustre sans détour. La société Mach 1, holding mixte créée en France, avait transféré son siège social au Luxembourg fin 2012 et s’était dotée d’un conseil de gérance incluant un résident luxembourgeois, tout en conservant son établissement français. L’administration, après avoir recouru à l’assistance administrative des autorités luxembourgeoises, a estimé que le siège de direction effective s’était maintenu en France et a imposé en totalité les bénéfices à l’impôt sur les sociétés en France. La cour a rejeté la requête de la société. Elle a d’abord rappelé la méthode : une convention bilatérale peut, en vertu de l’article 55 de la Constitution, écarter la loi fiscale nationale sur tel ou tel point, mais elle ne peut pas, à elle seule, fonder directement une décision d’imposition. Le juge recherche donc d’abord si l’imposition est valablement établie au regard de la loi fiscale nationale, puis si la convention y fait obstacle. Pour le marchand de biens parisien, la leçon est directe : la convention fiscale signée à Abou Dhabi le 19 juillet 1979 entre la France et les Émirats arabes unis (texte officiel sur impots.gouv.fr) ne suffit jamais, à elle seule, à écarter l’impôt français.

En pratique, le fisc reconstitue le siège de direction effective à partir d’indices matériels : lieu de résidence du dirigeant, lieu où se tiennent les décisions d’achat et de revente, domiciliation des comptes, adresse des rendez-vous avec les notaires et les artisans, géolocalisation des échanges. Quand vous visitez les biens dans le 11e arrondissement, négociez avec l’agence parisienne, signez chez le notaire parisien et pilotez les travaux depuis votre domicile parisien, l’établissement stable et la direction effective se trouvent en France, quel que soit le certificat d’immatriculation émirati. La même logique vaut d’ailleurs pour toutes les facturations depuis l’étranger en restant vivre en France, comme le détaille la page pilier du cabinet sur la facturation depuis une société étrangère. Transposer ce raisonnement au marchand de biens donne un résultat encore plus net, car l’objet même de l’activité — des immeubles situés en France — ancre l’exploitation sur le territoire national.

Le dirigeant qui vit en France renforce encore ce rattachement à titre personnel. Sont en effet considérées comme ayant leur domicile fiscal en France, au sens de l’article 4 B du code général des impôts, les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal, ainsi que celles qui y exercent une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu’elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire. Le marchand de biens qui prospecte, achète, fait rénover et revend depuis Paris exerce en France une activité professionnelle à titre principal, et son foyer s’y trouve. Son domicile fiscal est donc français, indépendamment de la nationalité de la société qui encaisse les prix de revente.

B. L’article 155 A permet d’imposer entre vos mains les profits encaissés à Dubaï

Même si la société émiratie était regardée comme une personne distincte, l’article 155 A du code général des impôts permet à l’administration d’imposer directement entre vos mains les sommes qu’elle perçoit. Le texte dispose que « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services » rendus par une ou plusieurs personnes domiciliées ou établies en France « sont imposables au nom de ces dernières », dans trois cas : soit lorsque celles-ci contrôlent directement ou indirectement la personne qui perçoit ces sommes ; soit lorsqu’elles n’établissent pas que cette personne exerce, de manière prépondérante, une activité industrielle ou commerciale autre que celle donnant lieu au paiement de ces sommes ; soit, « en tout état de cause, lorsque la personne qui perçoit ces sommes est domiciliée ou établie dans un Etat étranger ou un territoire situé hors de France où elle est soumise à un régime fiscal privilégié au sens mentionné à l’article 238 A ». Le marchand de biens qui détient et dirige seul sa société de Dubaï remplit le premier cas par le contrôle qu’il exerce, et le plus souvent le deuxième, car une coquille émiratie sans bureau, sans salarié et sans activité propre autre que l’encaissement des reventes parisiennes n’exerce aucune activité prépondérante distincte. Le troisième cas, lié au régime fiscal privilégié défini à l’article 238 A du code général des impôts, s’apprécie au regard du niveau d’imposition effectivement supporté aux Émirats ; il ne joue « en tout état de cause » que si ce régime entre dans la définition légale, ce que l’administration vérifie taux effectif à l’appui.

Le Conseil d’État a précisé la portée exacte de ce mécanisme dans une décision du 4 novembre 2020 (CE, 8e et 3e chambres réunies, n° 436367, lire la décision sur Légifrance). Un pilote d’hélicoptères percevait, pour une activité exercée au profit d’une société établie en France, des rémunérations versées par une société établie à Jersey. Le Conseil d’État juge que « Les prestations dont la rémunération est susceptible d’être imposée, en application de ces dispositions, entre les mains de la personne qui les a effectuées correspondent à un service rendu pour l’essentiel par elle et pour lequel la facturation par une personne domiciliée ou établie hors de France ne trouve aucune contrepartie réelle dans une intervention propre de cette dernière, permettant de regarder ce service comme ayant été rendu pour son compte. » Appliqué au marchand de biens, ce considérant fait mouche : la prospection des biens, la négociation du prix d’achat, le pilotage des artisans, le suivi du chantier et la négociation de la revente sont rendus pour l’essentiel par vous, depuis Paris, tandis que la société de Dubaï se borne à facturer et à encaisser sans intervention propre sur l’opération. Le service doit alors être regardé comme rendu pour votre compte, et les sommes sont imposables à votre nom.

Le Conseil d’État ajoute une nuance que l’administration doit respecter, et dont vous pouvez vous prévaloir dans votre défense : même dans le champ de l’article 155 A, l’administration doit appliquer les règles de taxation de la catégorie de revenus concernée, et cette catégorie dépend uniquement de l’analyse des relations entre la personne établie en France qui a rendu pour l’essentiel les services et le bénéficiaire de ces services. Dans l’affaire jugée, la cour d’appel avait imposé les sommes dans la catégorie des traitements et salaires alors que l’intéressé n’était placé dans aucun lien de subordination avec la société française bénéficiaire : le Conseil d’État a censuré cette qualification, avant de rejeter néanmoins le pourvoi sur le fond. Pour le marchand de biens, l’enjeu de catégorie est symétrique : les profits relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux de votre activité d’achat-revente, et non d’une autre catégorie choisie par commodité. Vérifier la catégorie retenue dans la proposition de rectification fait partie des premiers contrôles de votre réponse, car une erreur de catégorie, même si elle ne fait pas tomber le principe de l’imposition, ouvre une contestation ciblée sur le montant et les règles d’assiette applicables. Enfin, le III de l’article 155 A rend la société émiratie solidairement responsable des impositions, à hauteur des sommes perçues : le montage n’isole donc ni vous ni la trésorerie conservée à Dubaï.

II. TVA sur la marge, droits de mutation et défense contre le redressement

A. Les trois postes de reprise que l’administration vise chez le marchand de biens

Le premier poste est la taxe sur la valeur ajoutée. « Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent », dispose le I de l’article 257 du code général des impôts. Pour le marchand de biens qui revend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, ou un terrain à bâtir dont l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction, la TVA ne se calcule pas sur le prix total : l’article 268 du code général des impôts prévoit que « la base d’imposition est constituée par la différence entre : 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; 2° D’autre part, selon le cas : a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ». Autrement dit, la taxe frappe la marge, c’est-à-dire l’écart entre le prix de revente et le prix d’achat. L’erreur la plus coûteuse consiste à revendre sans TVA en se croyant placé sous un régime de rénovation légère, puis à voir l’administration requalifier les travaux en rénovation lourde et rappeler la taxe « en dedans » du prix déjà encaissé, ce qui ampute directement la marge. Les praticiens de la fiscalité immobilière décrivent précisément ce piège : une revente à 300 000 euros sans TVA peut se solder par un rappel de 50 000 euros prélevé sur le prix, comme l’exposent les analyses doctrinales et praticiennes consacrées à la TVA du marchand de biens et au régime applicable en 2026. Quand la facturation transite par Dubaï, le vérificateur ajoute à ce contrôle de la marge celui de la territorialité : une livraison d’immeuble situé en France reste soumise à la TVA française, quel que soit le siège de facturation, et l’absence de TVA collectée en France devient un chef de redressement autonome.

Le deuxième poste est celui des droits de mutation. L’article 1115 du code général des impôts prévoit que « les acquisitions d’immeubles » réalisées par des personnes assujetties « sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans ». Ce régime de faveur, précieux pour la trésorerie du marchand de biens, suppose un engagement formel pris dans l’acte d’acquisition et une revente effective dans le délai de cinq ans. Si la revente n’intervient pas à temps, ou si l’engagement n’a pas été régulièrement souscrit — par exemple parce que l’acquéreur mentionné à l’acte est la société émiratie sans établissement fiscal français identifiable — l’administration rappelle les droits éludés, assortis des majorations. Le montage offshore complique ici doublement la situation : il fragilise la qualité d’assujetti de l’acquéreur au jour de l’achat, et il rend plus difficile la preuve d’une revente intervenue dans le délai lorsque les flux transitent par des comptes étrangers. Conservez donc, pour chaque bien, l’acte d’acquisition avec l’engagement de revendre, l’acte de revente, et la preuve des dates : ce triptyque conditionne le maintien de l’exonération.

Le troisième poste est l’impôt sur les bénéfices lui-même, conforté par la convention fiscale. L’article 5 de la convention franco-émiratie du 19 juillet 1989 attribue à l’État de situation l’imposition des revenus tirés des biens immobiliers qui s’y trouvent, ce qui couvre aussi bien les loyers perçus entre l’achat et la revente que les gains tirés de l’aliénation des immeubles parisiens. Ces revenus sont donc imposables en France sans que la convention y fasse obstacle. Et lorsque l’activité est exercée par l’intermédiaire d’un établissement stable — bureau parisien, chantier suivi depuis Paris, collaborateur sur place — l’article 6 de la même convention n’autorise l’autre État à imposer les bénéfices d’une entreprise que lorsque celle-ci y exerce son activité par l’intermédiaire d’un établissement stable qui y est situé, et seulement à hauteur des bénéfices imputables à cet établissement Le fisc dispose ainsi de deux fondements convergents : la loi interne, avec les articles 206 et 209 et l’article 155 A, et la convention, avec ses articles sur les revenus immobiliers et l’établissement stable. Quant à la qualité de résident au sens de la convention, son article 4 désigne comme résident de la France toute personne assujettie à l’impôt français en raison de son domicile, de sa résidence, de son siège de direction ou de tout autre critère de nature analogue : le dirigeant domicilié à Paris et la société dirigée depuis Paris entrent tous deux dans cette définition, ce qui referme le débat sur la résidence conventionnelle.

B. Contester le redressement à Paris : procédure, délais et pièces à réunir

À Paris et en Île-de-France, le contrôle d’un marchand de biens facturant depuis Dubaï prend le plus souvent la forme d’une vérification de comptabilité ou d’un examen de la situation fiscale personnelle, conduit par les services de la direction régionale des finances publiques de Paris ou, pour les dossiers à dimension internationale, par la direction nationale des enquêtes fiscales. Le contrôle débouche sur une proposition de rectification motivée. L’article L. 57 du livre des procédures fiscales dispose que « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation », et que « Sur demande du contribuable reçue par l’administration avant l’expiration du délai mentionné à l’article L. 11 , ce délai est prorogé de trente jours. » Le délai de droit commun pour répondre, fixé par l’article L. 11 du livre des procédures fiscales, « est fixé à trente jours à compter de la réception de cette notification ». Concrètement, dès réception de la proposition, faites dater votre réponse, demandez par écrit la prorogation de trente jours avant l’expiration du délai initial, et répondez point par point : siège de direction effective, portée de l’article 155 A, calcul de la marge taxable, validité de l’engagement de revendre. Une réponse structurée, appuyée sur les textes cités dans cet article, conditionne la suite : l’administration doit y répondre à son tour, et ses silences comme ses contradictions nourriront votre réclamation puis, le cas échéant, votre recours.

Surveillez ensuite les délais de reprise et de réclamation, car ils bornent strictement le litige. Pour l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, l’article L. 169 du livre des procédures fiscales dispose que « le droit de reprise de l’administration des impôts s’exerce jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due ». Ce délai passe à dix ans lorsque le contribuable exerce une activité occulte : « le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due, lorsque le contribuable exerce une activité occulte ». Le marchand de biens qui n’a déclaré en France ni les reventes ni la TVA s’expose à voir l’administration invoquer l’activité occulte pour étendre la reprise à dix ans ; contester cette qualification — en démontrant par exemple que l’activité était connue de l’administration par les actes notariés publiés — devient alors un axe majeur de la défense, car il réduit mécaniquement l’assiette du rappel. Une fois l’imposition mise en recouvrement, la réclamation doit, pour les impôts autres que les impôts directs locaux, « être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle » de la mise en recouvrement ou de l’avis, en vertu de l’article R.* 196-1 du livre des procédures fiscales. Passée cette date, la réclamation est irrecevable, et le juge ne pourra plus examiner le fond.

Préparez enfin le dossier probatoire comme si chaque pièce devait convaincre le tribunal administratif de Paris, compétent pour les impositions établies dans la capitale. Rassemblez les actes d’achat et de revente avec leurs dates, les factures de travaux et leur ventilation entre rénovation légère et lourde, les relevés des comptes émiratis et français retraçant les flux de chaque opération, les procès-verbaux d’assemblées et les justificatifs du lieu effectif des décisions, ainsi que toute correspondance avec les notaires, agences et artisans. Si l’administration a mis en œuvre des visites et saisies, sachez que le juge en contrôle la régularité : la chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi examiné, le 15 février 2023, le pourvoi d’une société de droit luxembourgeois contre une ordonnance autorisant des visites et saisies sur le fondement de l’article L. 16 B du livre des procédures fiscales (Cass. com., 15 février 2023, n° 21-13.288, lire la décision sur le site de la Cour de cassation). Anticipez aussi les majorations : l’article 1729 du code général des impôts sanctionne le manquement délibéré d’une majoration de « 40 % », et la cour de Nantes a validé cette majoration contre une société qui, au vu des modalités concrètes de sa gestion, ne pouvait ignorer que son établissement français constituait le siège de sa direction effective, ce qui établissait le caractère délibéré du manquement. Démontrer votre bonne foi — comptabilité tenue, déclarations spontanées, régularisation des exercices non prescrits — reste le levier le plus efficace pour obtenir la décharge des majorations, même lorsque le principe de l’imposition est maintenu. En cas de rejet de la réclamation, le recours devant le tribunal administratif de Paris obéit au délai de droit commun de deux mois à compter de la notification de la décision, conformément à l’article R. 421-1 du code de justice administrative, qui dispose que le recours est formé « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ».

Conclusion

Le marchand de biens qui achète, rénove et revend à Paris en facturant depuis une société de Dubaï ne déplace ni son impôt ni son risque : le siège de direction effective reste là où les décisions se prennent, l’article 155 A ramène les profits entre ses mains, la TVA frappe la marge des reventes, les droits de mutation sont rappelés si l’engagement de revendre dans les cinq ans n’est pas tenu, et la convention franco-émiratie attribue à la France l’imposition des immeubles qui s’y trouvent. Face à un redressement, la défense utile ne consiste pas à nier l’évidence des indices matériels, mais à verrouiller la procédure : réponse motivée à la proposition de rectification dans les délais, contestation de l’activité occulte pour ramener la reprise à trois ans, réclamation avant le 31 décembre de la deuxième année, dossier probatoire complet pour le tribunal administratif de Paris, et discussion pied à pied de la catégorie d’imposition et des majorations. C’est sur ces terrains précis, textes en main, que le montant du rappel se joue.