Dans la nuit du 17 au 18 octobre 2026, Paris s’est réveillée avec des vitrines brisées, des halls d’immeubles forcés et des rues jonchées de débris : la Ville de Paris annonce près de 1 000 agents mobilisés et l’ouverture d’une cellule d’aide pour les commerçants, tandis que la presse nationale décrit des magasins pillés et des vélos comme des camions brûlés. Selon Le Monde, les images des dégâts concernent Paris mais aussi Lyon ou Limoges, et la fédération des associations de commerçants parisiens parle, d’après franceinfo, d’une situation dramatique en demandant un soutien financier au gouvernement. Passée l’émotion, une question très concrète se pose aux copropriétaires parisiens et franciliens : une fois la porte d’entrée fracturée, le hall saccagé ou le clos et le couvert endommagés, qui décide des travaux de remise en état, à quelle majorité l’assemblée générale doit-elle voter, et qui avance puis supporte définitivement la dépense. Cet article répond à ces trois questions dans l’ordre où elles se présentent au conseil syndical : d’abord la bonne majorité selon la nature des travaux, ensuite l’exécution et le paiement sans faute de procédure.
I. Dégâts du 17 octobre : quels travaux de remise en état voter et à quelle majorité
A. La remise en état qui conserve l’immeuble se vote à la majorité simple de l’article 24
Le réflexe premier du conseil syndical consiste à qualifier les désordres : une porte d’immeuble fracturée, un hall saccagé, des boîtes aux lettres arrachées, un digicode hors service ou des vitrages brisés relèvent de la remise en état conservatoire, c’est-à-dire du retour de l’immeuble à son état antérieur pour qu’il reste clos, sûr et habitable. Cette qualification commande la majorité applicable, car la loi du 10 juillet 1965 gradue l’exigence du vote selon l’importance de la décision. La règle de base figure à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025 : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Autrement dit, seuls comptent les copropriétaires qui participent au vote, et les abstentionnistes ne font pas obstacle à l’adoption de la résolution. Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le même article range expressément les travaux de remise en état après dégradations dans cette majorité simple. Son paragraphe II dispose que sont notamment approuvés à cette majorité « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement ». Une porte d’entrée fracturée ou un hall ouvert à tout vent touche au clos et à la sécurité des occupants ; une toiture ou une verrière endommagée touche au couvert ; un interphone, un digicode ou l’éclairage des communs hors service touche aux réseaux et aux équipements. Tous ces travaux de remise à l’identique relèvent donc du vote à la majorité des voix exprimées, ce qui permet au syndicat de décider vite, même avec une assemblée clairsemée, dès lors que les copropriétaires présents ou représentés votent favorablement. Article 24, II, a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
À Paris et en Île-de-France, où beaucoup d’immeubles haussmanniens ou de copropriétés denses comptent des dizaines de lots dont les propriétaires sont parfois introuvables le jour du vote, cette majorité simple change concrètement la donne : inutile de réunir la moitié des tantièmes pour faire réparer une serrure collective ou reposer une porte. Le syndic inscrit à l’ordre du jour une résolution par nature de travaux, avec devis joints, et l’assemblée tranche à la majorité des voix exprimées. Pour éviter toute contestation ultérieure sur le périmètre voté, la résolution doit décrire précisément les ouvrages (porte palière, mur du hall, plafond souillé par fumées, platines d’interphone) et distinguer ce qui relève des parties communes, voté et payé collectivement, de ce qui relève des parties privatives, comme une porte palière privative ou des dégradations à l’intérieur d’un lot, qui restent à la charge du copropriétaire concerné. Quand un copropriétaire doit intervenir lui-même sur un élément qui touche l’aspect extérieur ou une partie commune, par exemple remplacer à ses frais une porte blindée ouvrant sur le palier, l’autorisation de l’assemblée reste requise à la majorité absolue : l’article 25 exige cette majorité pour « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Article 25, b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Qui supporte finalement la dépense collective, une fois les travaux votés, est réglé par l’article 10 de la même loi : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». La remise en état des parties communes dégradées se répartit donc entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, selon les quotes-parts fixées par le règlement de copropriété, et aucun copropriétaire ne peut s’en exonérer au motif qu’il n’a pas voté pour ou qu’il était absent. Ce rappel éclaire le contentieux parisien classique du rez-de-chaussée commerçant qui refuse de payer la réfection du hall au motif qu’il n’y passe jamais : la conservation des parties communes s’impose à tous, commerces de pied d’immeuble compris. Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Pour situer ce vote dans l’ensemble du dispositif applicable aux copropriétés dégradées pendant la manifestation, on relira utilement le dossier consacré à la copropriété dégradée après la manifestation du 17 octobre : assurance, syndic et recours, qui traite le triptyque déclaration à l’assureur, rôle du syndic et voies de recours, tandis que le présent article se concentre sur la mécanique du vote et du paiement des travaux eux-mêmes.
B. Les décisions qui exigent la majorité absolue de l’article 25 ou la double majorité de l’article 26
Tout ne se vote pas à la majorité simple, et l’erreur la plus coûteuse consisterait à faire passer en article 24 une décision qui relevait de l’article 25 ou de l’article 26 : la résolution encourrait l’annulation et les travaux déjà exécutés plongeraient la copropriété dans un contentieux de remboursement. L’article 25 dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant », en visant donc tous les copropriétaires de l’immeuble, présents ou non, et non les seules voix exprimées. Le premier cas qui intéresse directement l’après-17 octobre est la délégation donnée au syndic : l’article 25 vise « Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24 », en précisant que « Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ». Concrètement, si l’assemblée ne peut pas chiffrer définitivement la remise en état, parce que plusieurs devis sont en cours ou que des désordres cachés apparaîtront au démontage, elle peut mandater le syndic pour choisir l’entreprise et signer les marchés, mais uniquement à la majorité absolue et en plafonnant l’enveloppe. Un mandat illimité ou voté à la majorité simple serait irrégulier, et le syndic qui engagerait la copropriété au-delà du plafond engagerait sa responsabilité. Article 25, a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le deuxième cas fréquent après des dégradations de portes et d’accès concerne les modalités d’ouverture et de fermeture de l’immeuble. L’article 25 vise « Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles », en ajoutant qu’« En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ». Remplacer un simple digicode vandalisé par un sas avec badges, condamner une entrée secondaire devenue un point faible, ou modifier les horaires d’un portail : toutes ces décisions qui réorganisent l’accès à l’immeuble se votent à la majorité absolue, et la fermeture totale reste subordonnée à la compatibilité avec les activités autorisées, notamment les commerces du rez-de-chaussée dont l’accès client doit être préservé. Le syndic parisien qui, sous le coup de l’émotion, ferait poser un portail verrouillé en permanence sans vote à la bonne majorité exposerait le syndicat à une contestation des commerçants comme des copropriétaires. Article 25, g) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le troisième niveau, la double majorité de l’article 26, concerne les décisions les plus graves : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant », notamment « La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ». Si la copropriété profite des réparations pour modifier durablement les règles d’usage des communs, par exemple interdire le stationnement des vélos dans le hall, transformer un local commun en loge de gardiennage ou réaffecter des espaces, elle doit faire voter une modification du règlement à cette double majorité. La loi verrouille en outre l’intangible : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété », et elle ne peut, « sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ». Autrement dit, réparer se vote simplement, réorganiser se vote lourdement, et dénaturer ne se vote pas sans l’unanimité. Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
En pratique, le conseil syndical d’un immeuble parisien dégradé le 17 octobre gagne à structurer l’ordre du jour en trois résolutions distinctes : la remise à l’identique des parties communes à la majorité de l’article 24, l’éventuelle délégation plafonnée au syndic pour ajuster les marchés à la majorité de l’article 25, et toute réorganisation durable des accès ou des usages à la majorité requise par son objet. Mélanger ces objets dans une résolution unique est la cause classique d’annulation partielle : le juge annule la résolution entière quand les objets indissociables relevaient de majorités différentes. La Cour de cassation sanctionne d’ailleurs sévèrement les résolutions mal rédigées : dans un arrêt du 4 juillet 2019, elle a jugé qu’un syndic qui avait rédigé de manière défectueuse une résolution d’assemblée avait commis une faute engageant sa responsabilité, dès lors qu’« investi par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de la mission de représenter le syndicat en justice, il lui appartenait de soumettre à l’assemblée générale une résolution l’habilitant régulièrement », et que « cette faute avait fait perdre au syndicat une chance d’obtenir l’indemnisation intégrale des désordres ». Une résolution de travaux floue, sans périmètre ni plafond, expose donc le syndic au même reproche. Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 17-27.743.
II. Faire exécuter et payer les travaux sans faute de procédure
A. Le syndic, l’urgence, l’assureur et le fonds de travaux : qui avance l’argent
Entre la nuit des dégradations et l’assemblée générale qui votera les travaux définitifs, l’immeuble ne peut pas rester ouvert à tout vent : c’est le temps de l’urgence, confié au syndic. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Bâchage d’une verrière brisée, pose d’une porte provisoire, sécurisation d’un hall éventré, remise en service minimale de l’éclairage et des contrôles d’accès : le syndic commande ces mesures conservatoires sans attendre le vote, puis il en rend compte et convoque l’assemblée pour les travaux durables. Ce pouvoir d’initiative ne l’autorise pas pour autant à engager la réfection complète au prix fort : l’urgence couvre la sauvegarde, pas le choix définitif du prestataire ni les embellissements, qui restent du ressort de l’assemblée. Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La convocation de l’assemblée qui votera la remise en état obéit à un délai précis : l’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ». En situation d’urgence avérée, le syndic peut donc convoquer plus vite, mais il doit être en mesure de justifier l’urgence si un copropriétaire conteste la régularité de la convocation : des photographies datées, le dépôt de plainte, le constat du commissaire de justice et les factures des mesures conservatoires constituent ce dossier de preuve. À l’inverse, quand l’immeuble est sécurisé et que seuls subsistent des désordres esthétiques, la convocation à délai réduit devient fragile et mieux vaut respecter les vingt et un jours pour purger tout grief. L’ordre du jour doit préciser chaque question soumise au vote, et les devis comme le projet de résolution doivent être joints pour que le vote soit éclairé. Article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Le deuxième financeur potentiel est l’assureur de l’immeuble, mais avec une réserve propre aux dégradations commises pendant des troubles : l’article L121-8 du code des assurances dispose que « L’assureur ne répond pas, sauf convention contraire, des pertes et dommages occasionnés soit par la guerre étrangère, soit par la guerre civile, soit par des émeutes ou par des mouvements populaires ». Tout dépend donc de la clause du contrat de l’immeuble : si la garantie émeutes et mouvements populaires y figure, le syndic la mobilise ; si le contrat l’exclut, le syndicat ne peut pas contraindre l’assureur à payer ce chef de préjudice. La suite du même article répartit la preuve : « Lorsque ces risques ne sont pas couverts par le contrat, l’assuré doit prouver que le sinistre résulte d’un fait autre que le fait de guerre étrangère ; il appartient à l’assureur de prouver que le sinistre résulte de la guerre civile, d’émeutes ou de mouvements populaires. » En pratique parisienne, le syndic joint à la déclaration le dépôt de plainte, les articles de presse datés, les photographies et le constat, afin d’établir la matérialité des dégradations et de laisser à l’assureur la charge de démontrer l’exclusion qu’il invoque. Article L121-8 du code des assurances.
La déclaration elle-même est enfermée dans un délai que le syndic ne doit pas laisser passer : l’article L113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le contrat de l’immeuble fixe donc un délai au moins égal à cinq jours ouvrés, et le syndic avise l’assureur dès le lendemain des dégradations, par écrit, en conservant la preuve de l’envoi. Si la déclaration arrive après le délai contractuel, tout n’est pas perdu : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, un retard de quelques jours ne fait pas perdre la garantie dès lors qu’il n’a pas empêché l’expertise, mais le syndic a tout intérêt à déclarer immédiatement pour ne pas offrir ce débat à l’assureur. Article L113-2 du code des assurances.
Le troisième levier de financement, souvent oublié des conseils syndicaux, est le fonds de travaux. L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire », chaque copropriétaire y contribuant comme aux provisions du budget prévisionnel, et que « L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement » des dépenses visées, parmi lesquelles figurent « Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence » ainsi que « Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ». La remise en état d’une porte fracturée ou d’un hall saccagé entre dans ces cas : l’assemblée peut donc voter, à la majorité de l’article 24 applicable à ces travaux de conservation, l’affectation du fonds pour payer l’entreprise sans attendre l’indemnité d’assurance ni lancer un appel de fonds exceptionnel. Cette affectation doit rester traçable en comptabilité, car le fonds n’est pas une caisse noire : les sommes prélevées doivent correspondre aux dépenses votées. Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
B. Contester le vote, agir contre les auteurs ou demander réparation à l’État
Le copropriétaire qui estime que la résolution travaux a été votée à la mauvaise majorité, sur un ordre du jour obscur ou sur la base de devis complaisants dispose d’une voie de contestation, mais enfermée dans un délai de forclusion redoutable. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes », et que « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ». Seuls les copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, et les défaillants, absents ou non représentés, peuvent agir, et le délai court à compter de la notification du procès-verbal, pas de la date de l’assemblée. Le même article ajoute une protection pendant ce délai : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Les travaux votés à la majorité absolue ou à la double majorité ne démarrent donc qu’après purge du délai, sauf urgence dûment caractérisée. Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le point de départ exact de ces deux mois vient d’être fixé par la Cour de cassation dans un arrêt de section publié au Bulletin, rendu le 16 avril 2026. La troisième chambre civile juge que « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire ». Le copropriétaire parisien parti en vacances ou qui néglige de retirer son recommandé ne gagne donc aucun jour : le délai court dès le lendemain de la première présentation du facteur, retiré ou non. Symétriquement, le syndic doit conserver les avis de passage et les preuves de dépôt, car c’est sur ces dates que se jouera la recevabilité d’une contestation. Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin.
Quand l’assurance de l’immeuble refuse de payer ou ne paie qu’une partie, le syndicat doit aussi surveiller la prescription : l’article L114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », tout en prévoyant qu’« en cas de sinistre », ce délai « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là ». Le syndicat qui découvre au démontage des désordres cachés, une structure fragilisée derrière un habillage arraché, dispose donc d’un point de départ différé pour ces dommages ignorés, à charge pour lui de prouver cette ignorance. Mais pour les dégradations apparentes constatées dès le 18 octobre, le délai de deux ans court dès l’événement, et laisser passer deux ans de négociations amiables sans agir en justice éteint l’action contre l’assureur. Article L114-1 du code des assurances.
Reste la question des responsables : les auteurs des dégradations répondent de leur fait personnel, et leurs parents quand ils sont mineurs, puisque l’article 1242 du code civil dispose qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre », et que « Les parents, en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont, de plein droit, solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs ». Le syndicat peut se constituer partie civile au procès pénal des interpellés du 17 octobre pour obtenir réparation, mais cette voie suppose des auteurs identifiés et solvables, ce qui est loin d’être toujours le cas. Article 1242 du code civil.
C’est pourquoi la loi ouvre un recours contre l’État pour les dommages commis par attroupements : l’article L211-10 du code de la sécurité intérieure dispose que « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens ». Le syndicat d’un immeuble parisien dont la porte et le hall ont été détruits par un cortège violent peut agir contre l’État sur ce fondement, en établissant que les dégradations résultent de crimes ou de délits commis par un attroupement. Ce recours n’est pas automatique : il suppose de caractériser l’infraction et l’attroupement, et l’État peut ensuite se retourner contre les auteurs ou la commune, puisque le texte ajoute que « L’Etat peut également exercer une action récursoire contre les auteurs du fait dommageable » et « contre la commune lorsque la responsabilité de celle-ci se trouve engagée ». Mais pour une copropriété dont l’assurance exclut les émeutes et dont les auteurs restent inconnus, cette action constitue souvent la seule voie de remboursement des travaux votés. Article L211-10 du code de la sécurité intérieure.
Conclusion
Les dégradations parisiennes du 17 octobre laissent aux copropriétés une feuille de route claire : faire constater immédiatement les désordres par constat et dépôt de plainte, déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble sans attendre, laisser le syndic sécuriser l’immeuble au titre de l’urgence, puis réunir l’assemblée pour voter la remise en état à la majorité adaptée à chaque objet, la majorité simple de l’article 24 pour la conservation, la majorité absolue de l’article 25 pour la délégation plafonnée au syndic ou la réorganisation des accès, la double majorité de l’article 26 pour toute modification durable du règlement. Le financement combine l’indemnité d’assurance quand la garantie émeutes est souscrite, l’affectation du fonds de travaux votée à la même majorité que les dépenses, et la répartition des charges au tantièmes, avec en arrière-plan le recours contre les auteurs et la responsabilité de l’État pour les dommages d’attroupements. Le copropriétaire opposant qui conteste le vote doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, délai qui court dès le lendemain de la première présentation du recommandé, et le syndicat qui conteste un refus d’assurance doit agir dans les deux ans du sinistre. Voter vite, voter juste et payer avec les bons leviers : c’est ainsi que l’immeuble referme au plus tôt la parenthèse du 17 octobre.