La remise en chauffe d’octobre réserve parfois une mauvaise surprise : le chauffe-eau du logement loué laisse couler de l’eau en continu, et la facture qui suit compte des centaines de mètres cubes que personne n’a consommés. Faut-il s’inquiéter dès les premières gouttes, toucher soi-même à la soupape, appeler un plombier, et surtout qui paie l’eau perdue et la pièce à remplacer entre le locataire et le bailleur ? La réponse tient en trois constats. Un léger écoulement pendant la chauffe est normal : l’eau chaude se dilate et le groupe de sécurité évacue le trop-plein. Un écoulement permanent, y compris hors chauffe, ou au contraire aucune évacuation pendant la chauffe, signale un dispositif défectueux qu’il faut faire remplacer. Et lorsque la fuite venait d’un groupe de sécurité difficile d’accès, invisible pour l’occupant, le juge a mis la surconsommation d’eau à la charge du bailleur : le tribunal judiciaire de Montpellier a ainsi condamné un bailleur social à payer 3 036,22 euros au locataire pour 709 mètres cubes perdus par le groupe de sécurité du cumulus, dans un jugement du 23 septembre 2025.

Ces constats appellent toutefois des réserves immédiates. Le contrat de location prime toujours : une clause peut organiser autrement l’entretien de certains équipements, et c’est le bail signé qui s’applique en premier. Une fuite visible que l’occupant laisse couler pendant des semaines sans rien signaler ne se traite pas comme une fuite cachée derrière un ballon inaccessible. L’assurance, enfin, ne rembourse que selon ses propres clauses : déclarer vite et garder des preuves ne crée pas une garantie qui n’existe pas au contrat. Cet article sépare donc ce qui est normal de ce qui est anormal, ce que chacun doit manipuler ou faire entretenir, puis qui paie la pièce et l’eau perdue, à partir d’une notice de fabricant, des textes applicables et de deux décisions de justice lues intégralement.

I. Goutte normale ou fuite anormale : comprendre ce que fait le groupe de sécurité

A. Le goutte-à-goutte de chauffe est normal, l’écoulement permanent ne l’est pas

Le groupe de sécurité est une pièce que la plupart des occupants découvrent le jour où elle se met à couler. Placée sur l’arrivée d’eau froide du ballon, elle remplit deux fonctions simples à comprendre. D’abord une fonction de soupape de sûreté : comme l’explique la notice d’aide d’un fabricant de chauffe-eau, « dépasser 7 bars », et évacue le trop-plein d’eau provoqué par la dilatation pendant la chauffe. Ensuite une fonction d’évacuation visible : un léger écoulement pendant la chauffe, car « c’est une réaction normale » qui protège l’appareil de la surpression Autrement dit, voir quelques gouttes s’échapper pendant que le ballon chauffe, généralement la nuit en heures creuses, n’est pas une fuite et ne justifie ni de fermer l’arrivée d’eau ni d’appeler un dépanneur en urgence.

Le mécanisme physique est lui aussi décrit plainement par la même notice : à chaque chauffe, l’eau du ballon se dilate et la pression passe d’environ 3 bars à « près de 7 bars », d’où quelques gouttes d’eau évacuées, signe normal du bon fonctionnement Le seuil de 7 bars est la valeur à retenir : c’est la pression maximale admissible dans le ballon, et c’est elle qui commande l’ouverture de la soupape. Un manomètre qui affiche durablement une pression anormale, supérieure à cette valeur, indique au contraire que quelque chose ne va plus, par exemple un réducteur de pression déréglé ou une soupape entartrée qui ne s’ouvre plus correctement.

La frontière entre le normal et l’anormal se trace donc à l’observation, sur deux questions simples. L’eau ne coule-t-elle que pendant la chauffe, au goutte-à-goutte, en petite quantité ? C’est le fonctionnement attendu. L’eau coule-t-elle en filet continu, y compris en pleine journée quand le ballon ne chauffe pas, ou au contraire ne s’évacue-t-elle jamais pendant la chauffe ? La notice est explicite : un écoulement permanent, ou au contraire aucune évacuation pendant la chauffe, signe un dispositif défectueux Elle propose même un test que l’occupant peut réaliser sans outillage : couper le robinet d’arrivée d’eau froide : si l’eau continue de s’écouler, le dispositif doit être remplacé D’autres symptômes doivent alerter, comme des traces de calcaire ou de corrosion sur le boîtier, un joint visiblement fatigué ou une soupape bloquée. Dans ces cas, la notice renvoie vers un professionnel qualifié, et c’est là que commence la question des responsabilités : qui devait surveiller cette pièce, qui commande le remplacement, qui paie l’eau déjà perdue.

Une précision s’impose avant d’aller plus loin, car elle conditionne tout le raisonnement juridique qui suit. Le goutte-à-goutte normal de chauffe représente quelques litres par cycle, une quantité négligeable sur une facture. Une soupape bloquée ouverte, en revanche, peut laisser filer des dizaines puis des centaines de mètres cubes sur un semestre, comme dans l’affaire jugée à Montpellier où la régie des eaux a facturé 709 mètres cubes pour six mois. Entre les deux, il existe une zone grise : un écoulement un peu plus soutenu que la normale, lié à une pression de réseau élevée ou à un début d’entartrage, que l’occupant remarque sans toujours s’en inquiéter. Or c’est précisément dans cette zone grise que se jouent les litiges : le bailleur reprochera au locataire de ne pas avoir signalé ni coupé l’eau, le locataire répondra qu’il ignorait l’anomalie ou qu’elle était invisible. La décision de 2025 montre comment un juge arbitre ce débat, mais elle ne dispense personne de surveiller son installation.

B. Soupape à manœuvrer, ballon à détartrer : qui fait quoi en location

La même notice de fabricant donne deux gestes d’entretien qui éclairent la répartition des rôles. Premier geste, à la portée de l’occupant : pour éviter l’entartrage, actionnez la soupape « une fois par mois » afin d’évacuer pression et dépôts de calcaire. Second geste, réservé à un intervenant qualifié : soupape à actionner chaque mois et détartrage « tous les deux ans », par un professionnel qualifié. Ces deux recommandations sont techniques, pas juridiques : elles décrivent ce qu’il faudrait faire pour préserver l’appareil, pas qui doit payer. Mais elles rencontrent exactement la distinction que fait le droit entre l’entretien courant, qui incombe au locataire, et les réparations qui incombent au bailleur.

Côté locataire, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le même article ajoute qu’il est obligé « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Le Code civil dit la même chose à sa manière : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Manœuvrer la soupape une fois par mois, comme le recommande le fabricant, relève à l’évidence de cet entretien courant : c’est un geste simple, sans outillage, qui évacue les dépôts de calcaire avant qu’ils ne bloquent le mécanisme. Le locataire qui ne l’a jamais fait pendant des années aura du mal à soutenir qu’il a entretenu l’équipement, si la soupape finit par se bloquer ouverte.

Côté bailleur, l’article 6 de la même loi lui impose « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Le Code civil pose le même principe : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », notamment « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Le remplacement d’un groupe de sécurité hors d’usage entre dans ces réparations non locatives, et c’est exactement ce qu’a jugé le tribunal de Montpellier en 2025, comme on le verra. Pour le détartrage du ballon lui-même, en revanche, il faut rester honnête : le décret du 26 août 1987 qui liste les réparations locatives mentionne bien le « Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » et, pour les éviers et appareils sanitaires, le « Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches », mais il ne vise pas expressément le détartrage du ballon d’eau chaude ni le remplacement du groupe de sécurité. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas la question de savoir qui paie dans tous les cas le détartrage biennal recommandé par le fabricant : tout dépend de l’état de vétusté de l’appareil, de ce que prévoit le bail et de qui a négligé l’entretien courant. Ce que la jurisprudence établit en revanche avec netteté, c’est que le remplacement du groupe défectueux et la surconsommation née d’une fuite invisible incombent au bailleur.

En pratique, trois réflexes simples évitent la plupart des litiges. D’abord, repérer où se trouve le groupe de sécurité et vérifier qu’il reste accessible : dans l’affaire montpelliéraine, le technicien a noté un groupe « très difficile d’accès », ce qui a corroboré le fait que le locataire n’avait pas vu la fuite. Un ballon muré derrière un coffrage sans trappe de visite ou relégué dans un recoin inaccessible pose la même difficulté, et c’est au bailleur qu’il appartient de maintenir les équipements accessibles pour leur entretien. Ensuite, actionner la soupape une fois par mois, comme le recommande le fabricant, et noter la date de chaque manipulation : en cas de litige, cette trace prouve l’entretien courant. Enfin, ne jamais forcer une soupape bloquée ni démonter soi-même le groupe : au-delà du risque de dégât des eaux, une intervention maladroite peut être regardée comme une dégradation imputable à l’occupant. Si l’écoulement est permanent, il faut prévenir le bailleur par écrit, couper l’arrivée d’eau froide du ballon en attendant, et faire constater l’anomalie par un professionnel dont on conservera la fiche d’intervention.

II. La facture et la pièce : qui paie quand l’eau a coulé

A. Le groupe à remplacer et l’eau perdue à la charge du bailleur : ce qu’a jugé Montpellier en 2025

Les faits de l’espèce méritent d’être rapportés avec précision, car c’est sur eux que le tribunal a fait reposer sa décision. Un couple logé par un office public de l’habitat reçoit le 27 mars 2024 une facture de la régie des eaux de 3 137,98 euros pour 709 mètres cubes consommés entre janvier et juin 2024, avec mention d’une consommation anormalement élevée. Le jour même, les locataires signalent l’existence d’une fuite au bailleur. Dès le lendemain, le plombier mandaté par le bailleur remplace le groupe de sécurité du chauffe-eau, en notant sur sa fiche d’intervention une « grosse fuite groupe de sécurité » et un « remplacement groupe de sécurité très difficile d’accès ». Les locataires demandent alors un dégrèvement à la régie, qui le refuse au motif que la fuite se situait sur le réseau privé, après compteur. Ils se tournent vers le bailleur pour la prise en charge de la surconsommation, et essuient un second refus : il leur appartenait, selon l’office, de signaler la fuite plus rapidement et de couper l’alimentation d’eau. Assigné devant le juge des contentieux de la protection, l’office ne comparaît ni ne se fait représenter, et le tribunal statue le 23 septembre 2025.

Les motifs du jugement articulent trois fondements qui se renforcent. D’abord l’obligation d’entretien du bailleur : le tribunal rappelle qu’en application de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », et qu’« Il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Ensuite l’invisibilité de la fuite, établie par les pièces : La fiche d’intervention du technicien mentionne, selon le tribunal, une « grosse fuite au niveau du groupe de sécurité » et précise que le groupe est difficile d’accès. Le tribunal ajoute : « Cet élément corrobore les dires du locataire qui soutient qu’il n’a pris connaissance de l’existence d’une fuite qu’à réception de la facture d’eau. » Le tribunal relève aussi que la facture suivante, émise après le remplacement, n’indiquait plus que 45 mètres cubes, ce qui établit le lien entre la fuite et la surconsommation : « il n’est pas contestable que M. [V] a subi une importante surconsommation d’eau suite à une fuite au niveau du groupe de sécurité du cumulus ».

La conclusion juridique est nette et mérite d’être citée mot à mot : « Le changement du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude ne figure pas dans les réparations locatives mais constitue une réparation d’entretien du logement à la charge du bailleur, de sorte que la surconsommation d’eau provenant de cette fuite est à la charge du bailleur dont la responsabilité est engagée. » Le tribunal alloue en conséquence des dommages et intérêts calculés sur la consommation habituelle : « Tenant compte d’une consommation habituelle de 45 m³, du prix au m³ moyen de 4,5726 €, du montant de la facture initiale de 3241,98 €, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts du locataire à hauteur de 3036,22 €. » Le dispositif « CONDAMNE l’établissement public ACM HABITAT à payer à M. [V] [I] la somme de 3036,22 euros à titre de dommages et intérêts », outre les dépens, avec exécution provisoire de droit. Deux réserves de lecture s’imposent par honnêteté : l’exposé du jugement mentionne une facture de 3 137,98 euros tandis que les motifs retiennent 3 241,98 euros, et seul le dispositif, qui condamne à 3 036,22 euros, fait foi du montant alloué ; par ailleurs le bailleur, qui n’a ni comparu ni conclu, n’a pas fait valoir ses propres moyens, de sorte que la décision tranche ce litige précis sans épuiser tous les cas de figure, notamment celui d’une fuite visible et longtemps négligée.

La portée pratique de cette décision dépasse pourtant le cas d’espèce, parce que le raisonnement qu’elle applique est transposable. Le critère déterminant n’est pas le montant de la facture ni l’ancienneté du ballon, mais la nature de la pièce et la visibilité de la fuite. Un groupe de sécurité qui n’apparaît pas dans la liste des réparations locatives du décret de 1987 et dont le remplacement exige l’intervention d’un plombier relève de l’entretien du bailleur ; une fuite que l’occupant ne pouvait pas voir, parce que la pièce est difficile d’accès, ne peut pas lui être reprochée comme un défaut de signalement. À l’inverse, un écoulement visible sous l’évier de la salle de bain, laissé couler pendant des mois sans le moindre signalement écrit, exposerait le locataire à supporter au moins une partie de la surconsommation, sur le fondement de son obligation d’entretien courant et de sa responsabilité pour les dégradations survenues pendant sa jouissance. Chaque situation se juge donc sur ses preuves : accessibilité de la pièce, date du signalement, factures avant et après réparation, fiche d’intervention du professionnel. Ce sont ces pièces, et non des affirmations générales, qui ont emporté la conviction du tribunal.

B. Assurance, déclaration et preuves : les réflexes qui préservent les droits

Une fois la fuite réparée, deux factures restent souvent sur la table : celle du distributeur d’eau et, parfois, celle des dégâts causés chez le voisin du dessous. L’assurance habitation entre alors en scène, mais selon ses propres règles, qu’il faut connaître avant de s’en prévaloir. La première est l’obligation de déclarer vite : l’article L. 113-2 du Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », ramené à deux jours ouvrés en cas de vol. Concrètement, dès la découverte d’un écoulement anormal ou d’un dégât des eaux, il faut prévenir son assureur dans le délai prévu au contrat, sans attendre la facture du distributeur ni la fin des réparations. La déclaration tardive n’entraîne toutefois pas automatiquement la perte de la garantie : le même article prévoit que « la décharge pour déclaration tardive » ne peut être opposée « que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et jamais « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Autrement dit, l’assureur qui invoque un signalement tardif doit prouver le préjudice concret que ce retard lui a causé, ce qui laisse au juge un véritable pouvoir d’appréciation.

La seconde règle concerne l’exclusion pour défaut d’entretien, que les assureurs opposent fréquemment après un dégât des eaux. Une décision récente montre qu’elle ne passe pas sans preuve. Par arrêt du 26 mai 2025, la cour d’appel de Nancy a infirmé un jugement qui avait donné raison à l’assureur et « Condamne la société Mutuelle de [Localité 5] assurances à payer à la société Balltom la somme de 5345,08 euros […] assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022 », plus 3 500 euros au titre des frais de procédure. Dans cette affaire, l’assureur soutenait que le dégât des eaux résultait d’un défaut d’entretien imputable à l’assuré et exclu de sa garantie, tandis que l’assuré faisait valoir qu’il avait déclaré le sinistre dans le délai de cinq jours prévu au contrat et effectué les réparations propres à mettre fin aux infiltrations. La cour a tranché en faveur de l’assuré et condamné l’assureur, ce qui illustre une logique constante : celui qui invoque l’exclusion doit établir le défaut d’entretien caractérisé, et celui qui invoque la déchéance pour déclaration tardive doit établir son préjudice. Pour l’occupant d’un logement loué, la leçon est double. D’une part, le défaut d’entretien courant, comme une soupape jamais manœuvrée pendant des années, peut réellement fragiliser sa position face à son assureur comme face à son bailleur. D’autre part, un assureur ne peut pas se contenter d’affirmer le défaut d’entretien ou le retard de déclaration : il lui faut des éléments, et le juge contrôle.

Reste la facture du distributeur d’eau, qui obéit à une logique différente de celle de l’assurance. Dans l’affaire montpelliéraine, la régie a refusé tout dégrèvement au motif que la fuite se situait sur le réseau privé, après compteur. C’est un point que beaucoup d’occupants découvrent trop tard : le distributeur répond de son réseau jusqu’au compteur, et l’installation intérieure, y compris le ballon et son groupe de sécurité, relève de l’abonné et, en location, du rapport entre bailleur et locataire. Le plafonnement légal de la facture en cas de fuite, souvent évoqué, ne couvre d’ailleurs pas toutes les situations : il suppose une fuite sur canalisation enterrée ou encastrée dans des conditions précises, et notre dossier n’établit pas qu’il s’appliquait au cas jugé, où le tribunal a préféré la voie des dommages et intérêts contre le bailleur. Avant d’écrire au distributeur, il faut donc relire son contrat d’abonnement et vérifier sur quelle cause exacte on fonde sa demande, plutôt que d’invoquer un plafonnement de principe. Et dans tous les cas, la demande au bailleur doit être chiffrée et documentée : facture anormale, facture de consommation habituelle, prix du mètre cube, fiche d’intervention mentionnant la pièce remplacée et son accessibilité, copie du signalement écrit adressé au bailleur. Pour mettre en forme cette réclamation et vérifier quelles pièces produit-on selon que la fuite était visible ou cachée, le lecteur peut s’appuyer sur l’expertise immobilière du cabinet pour préparer une réclamation de surconsommation d’eau en location, qui accompagne les occupants dans ce type de désordre.

Un dernier point mérite d’être souligné, car il revient dans presque tous les dossiers : couper l’eau. Dans l’affaire de 2025, le bailleur reprochait aux locataires de ne pas avoir coupé l’alimentation, et le tribunal n’a pas retenu ce grief parce que la fuite était invisible et le groupe difficile d’accès. Mais dès lors que l’écoulement est repéré, laisser couler sans fermer le robinet d’arrivée d’eau froide du ballon fragilise la position de l’occupant, quel qu’il soit. Couper l’eau ne répare rien, mais cela stoppe le compteur, limite la surconsommation et démontre la diligence. C’est aussi le premier geste que l’assureur attendra, et le premier que le juge vérifiera. Photos de l’écoulement, date et heure du signalement écrit au bailleur, date de l’intervention du plombier, factures d’eau avant et après : un dossier complet se constitue en quelques jours et vaut mieux qu’un long argumentaire. À l’inverse, les attestations rédigées après coup, les devis non suivis d’intervention et les réclamations téléphoniques sans trace ne pèsent guère devant un tribunal.

Conclusion

Le groupe de sécurité du chauffe-eau n’est ni un gadget ni une fatalité : quelques gouttes pendant la chauffe signifient que l’installation fonctionne, un filet continu signifie qu’elle doit être réparée. La manœuvre mensuelle de la soupape appartient à l’entretien courant de l’occupant, le détartrage régulier à un professionnel, et le remplacement d’un groupe défectueux au bailleur, car cette pièce ne figure pas parmi les réparations locatives. Quand la fuite était invisible et la pièce difficile d’accès, la surconsommation d’eau qui en résulte incombe au bailleur, comme l’a jugé le tribunal de Montpellier en condamnant l’office à 3 036,22 euros pour 709 mètres cubes perdus. L’assurance, elle, se gagne par la rapidité de la déclaration et la qualité des preuves, sans que l’assureur puisse opposer une exclusion ou une déchéance sans en établir les conditions. Chaque situation reste tributaire de son contrat et de ses faits : fuite visible ou cachée, pièce accessible ou non, signalement immédiat ou tardif, bail standard ou clause particulière. C’est l’examen concret de ces éléments, pièces à l’appui, qui permet de savoir qui paie l’eau perdue et le remplacement, et d’agir en conséquence avant que le compteur ne s’emballe à nouveau.