Le 17 octobre 2026, Paris a connu une journée de mobilisation d’une violence rare pour les commerces : au moins 92 personnes ont été interpellées et une cinquantaine de magasins ont été pillés dans la capitale, selon le direct de BFMTV dressant le bilan le 18 octobre au matin. Vitrines brisées, rideaux de fer arrachés, rayons vidés, vélos brûlés devant les devantures : les images des quartiers touchés, notamment autour des cortèges parisiens, montrent des commerçants qui découvrent au petit matin un local ouvert aux quatre vents, avec des marchandises volées et un agencement saccagé. La question qui se pose dès les premières heures n’est pas théorique : faut-il attendre l’expert de l’assurance avant de poser une fermeture provisoire, qui paie la vitrine de remplacement, le bailleur peut-il laisser le locataire seul face aux travaux, et que faire quand l’assureur oppose un refus. Cet article répond point par point, avec les textes applicables et deux arrêts récents de la Cour de cassation lus dans leur texte exact.
Le raisonnement tient en trois temps. D’abord, la répartition des réparations entre le bailleur et le commerçant locataire : le droit des baux impose au bailleur des obligations dont il ne se libère pas par une clause, et la jurisprudence récente le rappelle avec netteté. Ensuite, la copropriété de l’immeuble, souvent oubliée, alors que la devanture et les parties communes suivent des règles propres. Enfin, le remboursement : déclaration à l’assurance dans les délais qui protègent, contestation des déchéances abusives, action contre les auteurs et, à Paris, les guichets et juridictions qui traitent ces dossiers. Chaque étape indique les pièces à réunir et les erreurs qui font perdre de l’argent.
I. Faire réparer vite : ce que le bailleur doit payer et ce qui reste au commerçant
A. Vitrine brisée, devanture arrachée, local saccagé : qui paie, du bailleur ou du locataire
Le point de départ est l’article 1719 du Code civil, qui pèse sur tout bailleur, commerce compris : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée », puis « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du même code précise la portée pratique : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Autrement dit, tout ce qui dépasse l’entretien courant du locataire retombe par principe sur le bailleur, et une vitrine pulvérisée par des vandales, un rideau de fer arraché ou une porte d’entrée défoncée ne relèvent jamais des réparations locatives : ce sont des réparations nécessaires rendues indispensables par un événement extérieur.
La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt du 16 octobre 2025, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-16.682, arrêt n° 476 F-D (lire la décision sur le site de la Cour de cassation). Certes, l’affaire portait sur un bail d’habitation, mais la Cour y énonce la portée générale de l’article 1719 : « Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. » Surtout, la Cour censure la cour d’appel qui s’était retranchée derrière les clauses du bail pour écarter toute indemnisation, « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance […], d’entretien et de garantie de jouissance paisible ». La leçon vaut pour le local commercial : une clause qui ferait peser sur le preneur toutes les réparations, y compris celles rendues nécessaires par un pillage, ne dispense pas le bailleur de son obligation légale, et le pillage subi par le commerçant ne constitue pas pour le bailleur une force majeure qui l’exonérerait, puisque c’est le commerçant qui subit le trouble de jouissance, non le bailleur qui exécuterait mal son obligation.
La ligne de partage avec les grosses réparations renforce cette analyse. L’article 606 du Code civil dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. » Quand le saccage touche le gros œuvre, un mur porteur éventré, une verrière détruite ou la structure de la devanture, la charge du bailleur ne se discute guère. Pour le reste, le bail commercial moderne encadre la répartition par un document précis : l’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » Le même texte ajoute que « Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ». Concrètement, le commerçant dont le local a été vandalisé sort son bail et cet inventaire : si les travaux de remise en état de la devanture ou des équipements structurels n’y figurent pas comme charge du preneur, la facture revient au bailleur, et toute clause générale qui mettrait « toutes les réparations » à la charge du locataire se heurte aux articles 1719 et 1720 rappelés ci-dessus.
Un cas particulier mérite l’attention quand les pillards ont mis le feu : l’article 1733 du Code civil prévoit que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » La présomption joue donc contre le locataire, mais l’incendie allumé de l’extérieur par des vandales, pendant une émeute documentée par la presse et les procès-verbaux de police, constitue typiquement la cause extérieure qui renverse cette présomption. Encore faut-il le prouver : dépôt de plainte immédiat, procès-verbal, photographies datées, témoignages des voisins, coupures de presse locales. Sans ces pièces, le bailleur ou son assureur peut soutenir que l’origine du feu reste indéterminée et maintenir la présomption contre le commerçant.
En pratique, la méthode qui préserve les droits tient en cinq gestes accomplis dans les premières heures. D’abord, sécuriser sans attendre : bâchage, fermeture provisoire, gardiennage si le stock restant l’exige, car laisser le local ouvert aggrave le dommage et fournit à l’assureur un grief. Ensuite, faire constater : constat d’un commissaire de justice, procès-verbal de police lors du dépôt de plainte, photographies et vidéos horodatées avant tout nettoyage. Puis écrire au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour l’informer du trouble de jouissance, lui rappeler son obligation d’entretien et le mettre en demeure de faire procéder aux réparations qui lui incombent dans un délai précis et bref, compatible avec la reprise de l’activité. Si le bailleur reste inerte alors que chaque jour fermé creuse la perte d’exploitation, le commerçant peut faire exécuter les travaux urgents et en réclamer le coût au bailleur devant le juge, pièces et mise en demeure à l’appui. Enfin, réunir les devis : deux devis comparables d’artisans, factures de la sécurisation d’urgence, inventaire chiffré des marchandises volées ou détruites. Les litiges de ce type se gagnent ou se perdent sur le dossier de preuves constitué dans les quarante-huit heures, bien avant l’audience.
B. Devanture, rideau de fer et parties communes : ce que la copropriété doit prendre en charge
Dans les immeubles parisiens en copropriété, une partie des dégâts relève souvent de la collectivité des copropriétaires plutôt que du seul bailleur du local. La devanture, l’enseigne scellée au gros œuvre, le mur de façade éventré, la porte cochère fracturée par laquelle les pillards sont passés, les halls et les parties communes saccagés : ces éléments appartiennent en général aux parties communes ou affectent leur solidité et leur aspect, et leur remise en état se décide en assemblée générale sur proposition du syndic. Le commerçant, même simple locataire, a intérêt à saisir immédiatement le syndic par écrit, avec photos et dépôt de plainte, pour obtenir une sécurisation des parties communes et l’inscription des travaux à l’ordre du jour. Le syndic dispose de l’assurance multirisque de l’immeuble, distincte de celle du commerçant, et c’est cette police qui couvre en principe les dommages aux parties communes, y compris quand ils résultent de vandalisme.
La frontière se trace élément par élément. La vitrine et le châssis posés dans l’embrasure du local, le rideau métallique propre au commerce, l’agencement intérieur et l’enseigne simplement appliquée relèvent du local loué et suivent la répartition bailleur-locataire décrite plus haut, puis l’assurance du commerçant. Le gros œuvre de la façade, les éléments structurels de la devanture scellés au bâti, les portes et halls communs relèvent de la copropriété. Quand le règlement de copropriété attribue la devanture aux parties privatives tout en imposant une harmonie de façade, le coût reste privé mais les travaux restent soumis à l’autorisation du syndicat : le commerçant vérifie donc le règlement avant de commander une devanture neuve, sous peine de se voir ordonner la dépose d’un modèle non conforme. Dans tous les cas, la lettre au syndic et la lettre au bailleur partent le même jour : attendre que l’un ou l’autre se déclare incompétent fait perdre des semaines, et chacun renvoie volontiers la facture à l’autre.
Le commerçant locataire n’est pas démuni face à un syndic lent : il peut demander au bailleur, copropriétaire, d’intervenir en assemblée générale pour exiger les travaux urgents sur les parties communes, car le bailleur lui doit la jouissance paisible des lieux loués, laquelle suppose un immeuble sécurisé. Si le trouble de jouissance persiste, loyer et indemnisation se discutent devant le juge des loyers commerciaux, avec le constat d’huissier et les échanges de lettres comme preuves. L’expérience des précédents épisodes de violences urbaines montre que les dossiers qui aboutissent vite sont ceux où le commerçant a écrit à tout le monde immédiatement : bailleur, syndic, assureurs des deux côtés, et police. Les dossiers qui s’enlisent sont ceux où chacun attendait le rapport de l’autre.
II. Se faire rembourser et contester les refus d’indemnisation
A. Assurance : déclarer dans les délais qui protègent et faire échec aux déchéances abusives
Le premier réflexe paie comptant : déclarer le sinistre à chaque assureur concerné, multirisque professionnelle du commerçant, garantie perte d’exploitation si elle a été souscrite, assurance du bailleur et assurance de la copropriété pour les parties communes. L’article L. 113-2 du Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le texte précise que ce délai minimal « est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol », ce qui vise directement les marchandises pillées. Concrètement, le commerçant pillé déclare les vols sous deux jours ouvrés et l’ensemble des dégradations sous cinq jours ouvrés, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, avec le dépôt de plainte joint. Les délais courent à compter de la connaissance du sinistre, donc du matin de la découverte pour un pillage nocturne, et chaque envoi doit être conservé avec sa preuve de dépôt.
La sanction du retard mérite une lecture attentive, car les assureurs la brandissent plus souvent qu’ils ne peuvent l’appliquer. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347, arrêt n° 73 FS-P+I publié au Bulletin (lire la décision sur le site de la Cour de cassation), juge : « Le premier de ces textes, déclaré d’ordre public par le second, dispose, d’une part, que l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés mais peut être prolongé d’un commun accord entre les parties et, d’autre part, que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice. » Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, une clause qui imposerait un délai inférieur au minimum légal ne vaut rien : dans cette affaire, la Cour approuve les juges qui ont écarté la déchéance « alors qu’il n’était pas contesté que la clause de déchéance invoquée par l’assureur prévoyait un délai de déclaration de sinistre inférieur au délai minimal légal de cinq jours ouvrés, ce dont il résulte qu’elle n’était pas opposable à l’assuré ». Ensuite, même en cas de déclaration tardive, l’assureur qui invoque la déchéance doit démontrer que le retard lui a causé un préjudice concret, par exemple l’impossibilité de faire constater les dégâts avant nettoyage, et non un préjudice supposé. Le commerçant qui reçoit un refus fondé sur la tardiveté exige donc la production de la clause et la démonstration du préjudice, par écrit, avant d’accepter quoi que ce soit.
Vient ensuite l’expertise, étape où se joue le montant. L’expert mandaté par l’assureur chiffre les réparations, la valeur des marchandises détruites et, si la garantie a été souscrite, la perte d’exploitation. Le commerçant prépare cette visite comme une audience : inventaire détaillé et chiffré, factures d’achat du stock, comptabilité des trois derniers exercices pour la perte de marge, devis de remise en état, photographies du avant et du après. S’il conteste les conclusions, il peut mandater sa propre contre-expertise et saisir le juge des référés pour la désignation d’un expert judiciaire. Les modalités de cette contestation, provision à demander et erreurs fréquentes des rapports d’experts, sont détaillées dans l’analyse du site consacrée à l’expertise d’assurance après pillage. Quand l’assureur refuse la garantie en soutenant que les émeutes seraient exclues, le commerçant lui demande de viser la clause exacte : une exclusion doit être formelle et limitée, et c’est à l’assureur de prouver que le sinistre entre dans son champ. Les refus généraux, non adossés à une clause citée mot pour mot, se contestent par réclamation écrite puis, faute de réponse satisfaisante, par la médiation de l’assurance et le tribunal.
La perte d’exploitation mérite un développement propre, car elle représente souvent le poste le plus lourd pour un commerce fermé plusieurs semaines. Elle n’est indemnisée que si le contrat la garantit, dans la limite du plafond et de la franchise en jours qui y figurent. Le commerçant calcule dès le premier jour : chiffre d’affaires journalier moyen de la période comparable, marge sur coûts variables, charges fixes qui continuent de courir, loyers, salaires, échéances d’emprunt. Les reports d’échéances de prêts et de dettes fournisseurs négociés pendant la fermeture, dont les délais et leviers sont exposés dans l’article du site sur la trésorerie des commerces fermés, limitent la casse mais ne remplacent pas l’indemnisation : chaque accord de report est écrit, daté et chiffré, pour être produit à l’expert comme la preuve d’un dommage cantonné par la diligence du commerçant.
B. Faire payer les auteurs, préserver les délais et agir utilement à Paris
Le dépôt de plainte n’est pas une formalité : il conditionne l’indemnisation par le juge pénal. Le commerçant dépose plainte au commissariat de l’arrondissement pour vols, dégradations et, le cas échéant, incendie volontaire, avec l’inventaire chiffré en annexe, puis se constitue partie civile pour demander au tribunal la réparation de son préjudice contre les auteurs identifiés. Le fondement civil de cette demande est l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Même quand les auteurs restent inconnus, la plainte et le procès-verbal servent partout ailleurs : preuve de la cause extérieure contre la présomption d’incendie de l’article 1733, pièce de l’expertise d’assurance, fondement d’une demande d’aide juridictionnelle ou d’un recours devant la commission d’indemnisation compétente. Le récépissé de plainte rejoint donc le dossier dès le premier jour, avec le numéro de procédure soigneusement noté.
Les délais d’action se comptent en années, mais ils se perdent par négligence. L’article 2224 du Code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » L’action en indemnisation contre l’auteur, l’action contre l’assureur en exécution du contrat et l’action contre le bailleur en manquement à son obligation d’entretien relèvent de ce délai de cinq ans, dont le point de départ se situe au jour où le commerçant a connu les faits permettant d’agir, typiquement le jour du pillage et de la découverte des dégâts. Ce délai n’autorise pas l’attentisme : les preuves s’effacent, les témoins déménagent, les vidéos de vidéosurveillance sont écrasées, et l’assureur comme le juge apprécient la diligence. Agir dans les semaines qui suivent, c’est agir avec un dossier plein ; agir quatre ans plus tard, c’est plaider sur des souvenirs.
Un danger guette les commerces contraints de fermer plusieurs semaines : le loyer continue de courir pendant que la trésorerie s’effondre, et le bailleur impayé dégaine le commandement visant la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du Code de commerce protège le preneur : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le commerçant qui reçoit un tel commandement dispose donc d’un mois pour payer ou saisir le juge, lequel peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais. La conduite à tenir, le contenu du commandement à vérifier et les conditions des délais de grâce sont exposés pas à pas dans le dossier du site sur les délais de paiement après fermeture. Parallèlement, le commerçant peut demander au juge une réduction ou une suspension du loyer pour la période où le local vandalisé était inexploitable, en invoquant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien : un local ouvert aux vents, sans vitrine ni fermeture, ne permet pas l’usage convenu, et le loyer doit suivre la jouissance effective.
À Paris et en Île-de-France, le dossier suit des circuits précis qu’il vaut mieux emprunter d’emblée. Le dépôt de plainte se fait au commissariat de l’arrondissement du commerce, et les demandes d’indemnisation contre l’État au titre des attroupements suivent le régime propre aux dommages causés par des émeutes, dont les conditions et la procédure sont détaillées dans l’article du site consacré à l’indemnisation par l’État. Les litiges de bail commercial relèvent du tribunal judiciaire de Paris, les litiges entre commerçants, notamment contre les fournisseurs et prestataires, du tribunal de commerce de Paris, et les contestations d’expertise d’assurance peuvent passer par le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir une provision rapide. La chambre de commerce et d’industrie Paris Île-de-France et les réseaux d’aide aux entreprises en difficulté orientent vers les dispositifs de soutien, reports de charges et prêts de reconstitution de trésorerie, que le commerçant sollicite avec son dossier de preuves déjà constitué. Pour les commerces assurés en perte d’exploitation, la déclaration à l’URSSAF et aux organismes sociaux des difficultés rencontrées ouvre les dispositifs de délais de paiement, toujours par écrit et avant l’échéance impayée.
Deux erreurs parisiennes reviennent dans presque tous les dossiers ratés. La première consiste à nettoyer et réparer sans constat : dans un local remis à neuf, l’expert ne voit plus rien, le juge n’a que des factures, et l’assureur discute chaque poste. La seconde consiste à signer avec l’assureur un protocole d’indemnisation partielle « pour débloquer vite » qui comporte une renonciation au surplus : une fois signée, la transaction éteint les demandes complémentaires, y compris la perte d’exploitation qui n’était pas encore chiffrée. Entre ces deux écueils, la voie étroite est balisée : constater avant de réparer, chiffrer avant de signer, contester par écrit chaque refus en visant la clause exacte, et saisir le juge dès que le dialogue se bloque. Le commerçant qui tient ce cap transforme un saccage en dossier d’indemnisation ; celui qui bricole dans l’urgence paie deux fois, les travaux puis le renoncement.
Conclusion
Le commerçant parisien dont la boutique a été vandalisée pendant les manifestations du 17 octobre 2026 n’est pas seul face à la facture, mais il doit agir dans l’ordre qui préserve ses droits. Le bailleur lui doit un local entretenu et une jouissance paisible, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil que la Cour de cassation vient de rappeler le 16 octobre 2025, et les clauses générales du bail ne l’en dispensent pas ; la copropriété répond des parties communes par son syndic et son assurance d’immeuble ; l’assureur du commerçant doit être déclaré dans les délais légaux, deux jours ouvrés pour le vol, cinq jours ouvrés pour le surplus, et ne peut opposer la déchéance que par une clause régulière, avec la preuve d’un préjudice, comme l’a jugé la Cour de cassation le 21 janvier 2021. Les auteurs répondent de leurs fautes sur le fondement de l’article 1240, et les actions se prescrivent par cinq ans à compter de la connaissance des faits, en application de l’article 2224. Reste l’essentiel, qui ne figure dans aucun texte : constituer le dossier dans les quarante-huit heures, constats, plainte, photographies, devis et lettres recommandées, car l’indemnisation finale ressemble toujours au dossier initial.