Vous avez signé le bail d’un appartement classé G au diagnostic de performance énergétique, ou vous êtes bailleur d’un logement qui affiche cette lettre, et vous découvrez qu’un tel logement ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025. La réponse tient en trois points : le bail déjà signé continue de produire ses effets pendant que la mise en conformité est demandée ; le loyer, lui, est verrouillé, puisqu’à la relocation il est plafonné au montant payé par le précédent locataire et qu’ensuite ni révision annuelle ni majoration après travaux ne peuvent s’y appliquer pour les logements F et G ; et la sortie de l’indécence passe par une mise en demeure, la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge, qui fixe les travaux, leur délai et peut réduire ou suspendre le loyer.
Plusieurs réserves s’imposent d’emblée. Le droit applicable s’apprécie au jour de la signature du bail : un bail conclu en 2023 ne se juge pas avec les seuils entrés en vigueur le 1er janvier 2025, comme le rappelle un jugement parisien de juillet 2025 qui a refusé de déduire l’indécence de la seule lettre G pour un contrat signé en avril 2023. Les calendriers d’outre-mer diffèrent de ceux de la métropole. Les décisions citées tranchent des litiges précis, avec leurs diagnostics, leurs chiffres et leurs preuves ; elles éclairent le raisonnement des juges mais ne prédisent pas l’issue d’un autre dossier. Enfin, les montants de loyers et de restitutions rapportés ici sont ceux fixés dans ces affaires, pas des barèmes. Seul le juge, saisi d’un litige, dit le droit du cas qui lui est soumis.
I. Le logement classé G est devenu indécent, sans que le bail en cours soit annulé
A. Un calendrier d’indécence énergétique désormais chiffré par la loi
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au niveau de performance minimal exigé d’un logement décent en France métropolitaine. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même article fixe le calendrier : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D », et précise que « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement, un logement G est donc non décent depuis le 1er janvier 2025, et un logement F le deviendra au 1er janvier 2028.
Ce calendrier par lettres a pris la suite du premier seuil énergétique, applicable depuis le 1er janvier 2023 : une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an, estimée dans le DPE. La foire aux questions du ministère de la transition écologique rappelle ces quatre marches successives, 450 kWh d’énergie finale en 2023, classe F minimale en 2025, classe E en 2028, classe D en 2034, et renvoie aux textes de référence, article 160 de la loi climat et résilience du 22 août 2021 et décret du 11 janvier 2021 (Location et gel des loyers des passoires énergétiques). Le même article 6 prévoit un calendrier distinct pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, avec la classe F minimale seulement à compter du 1er janvier 2028 puis la classe E en 2031.
La lettre du DPE elle-même est définie par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : les logements sont classés « par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », sur une échelle qui va de la classe A, extrêmement performants, à la classe G, extrêmement peu performants (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). Le classement combine ainsi la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre pour un usage standardisé du logement, ce qui explique qu’un logement puisse afficher une consommation d’énergie finale modérée tout en restant classé G, comme dans l’affaire parisienne de 2025 où deux diagnostics postérieurs au bail concluaient à la lettre G avec 196 et 200 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an.
De cette mécanique résulte une nuance que les locataires doivent comprendre avant d’agir : la lettre G ne suffit pas, à elle seule et en toute période, à faire juger un logement indécent. Le juge des contentieux de la protection de Paris, saisi d’un bail signé en avril 2023, a jugé qu’« aucun des textes susvisés ne prévoit l’indécence d’un logement sur le seul fondement de ce que celui-ci serait classé G », et que le seuil applicable à ce contrat était celui de 450 kWh d’énergie finale, non atteint avec 196 et 200 kWh (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, n° 24/07225). Les locataires, qui n’établissaient ni dépassement du seuil ni températures ou risques manifestes pour la santé, ont échoué à prouver l’indécence. Pour un bail signé depuis le 1er janvier 2025, en revanche, la lettre G place directement le logement sous le seuil de décence, puisque seules les classes A à F y répondent. La date de signature du bail commande donc le raisonnement, et c’est le premier document à relire.
B. Un bail qui reste valable pendant la mise en conformité
L’interdiction de proposer un logement G à la location ne rend pas nul le bail déjà signé. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le contrat continue donc de produire ses effets pendant que la mise en conformité est demandée puis, au besoin, ordonnée. Ni le locataire qui voudrait s’en prévaloir pour partir sans préavis, ni le bailleur qui voudrait s’en prévaloir pour reprendre le logement, ne trouvent dans l’indécence énergétique une cause automatique de rupture.
Cette stabilité du contrat oriente toute la stratégie des deux parties. Le locataire d’un logement G ne demande pas l’annulation de son bail : il demande des travaux, un loyer ajusté et, le cas échéant, des dommages et intérêts. Le bailleur, de son côté, ne peut pas opposer la nullité du bail pour échapper à ses obligations ; il doit soit mettre le logement en conformité, soit démontrer qu’il se trouve dans l’une des situations où le juge ne peut pas ordonner les travaux. Car la loi ménage deux exceptions : le juge « ne peut ordonner la réalisation de travaux » visant le niveau de performance minimal lorsque le logement dépend d’une copropriété et que le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire voter des résolutions sur les parties communes et réaliser les travaux privatifs adaptés, le niveau n’a pas pu être atteint, ni lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle malgré des travaux compatibles (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le copropriétaire d’un immeuble ancien ou d’un secteur protégé a donc intérêt à constituer, dès la première demande du locataire, le dossier de ses diligences en assemblée générale : convocation, résolutions proposées, votes, devis.
Reste que la validité du contrat n’interdit pas au locataire de quitter les lieux dans les conditions ordinaires du congé, ni au bailleur de délivrer congé dans les cas prévus par la loi. Simplement, l’indécence énergétique ne crée ni résiliation de plein droit ni dispense de préavis. C’est dans le loyer, plus que dans l’existence du bail, que l’interdiction mord le plus vite, et c’est l’objet de la seconde partie.
II. Loyer gelé, révision interdite et juge de la mise en conformité
A. À la relocation, le loyer ne peut pas dépasser le précédent, puis il ne peut plus bouger
Lorsqu’un logement F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, la liberté de fixation du loyer tombe. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le nouveau locataire dispose d’un moyen simple de vérifier : le bail doit mentionner « Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail » (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si cette mention manque, le ministère rappelle que le locataire peut mettre en demeure le bailleur dans le mois de la prise d’effet du bail, puis saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer (Location et gel des loyers des passoires énergétiques).
Une fois le bail signé, le verrou se resserre : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ni l’indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers, ni la majoration convenue après travaux d’amélioration ne peuvent donc s’appliquer tant que le logement reste classé F ou G. Le bailleur qui réalise des travaux faisant sortir le logement de ces classes retrouve, en revanche, le droit commun de la révision et de la majoration, ce qui fait de la sortie du statut F ou G un objectif partagé : elle seule rouvre la dynamique normale du loyer.
Deux jugements parisiens récents montrent comment le juge applique ce verrou, y compris quand les diagnostics se contredisent. Dans la première affaire, une locataire d’un bail conclu en octobre 2022 avait vu son loyer porté de 449,47 euros, montant du précédent bail, à 761 euros hors charges ; un DPE de 2023 classait le logement F, puis un DPE de 2024, entaché d’une erreur d’adresse et corrigé de E en D après évolution des paramètres de calcul, était invoqué par le bailleur pour justifier les révisions. Le juge a retenu que l’augmentation initiale était injustifiée, faute de justification du déconventionnement invoqué, et que les révisions ne pouvaient s’appuyer que sur le loyer du précédent locataire : il a condamné le bailleur à restituer 15 484,32 euros d’augmentations indues de novembre 2022 à janvier 2025 et fixé le loyer à 468,94 euros par mois à compter du 1er juin 2026, avec révision annuelle au 1er janvier selon l’indice du deuxième trimestre (tribunal judiciaire de Paris, 7 juillet 2026, n° 25/09061). Dans la seconde, pour un bail d’avril 2023 dont le DPE annexé classait le logement D quand deux diagnostics ultérieurs concluaient à G, le juge a fixé le loyer à 2 111,16 euros par mois à compter du 23 mai 2023, dit qu’il « ne peut faire l’objet d’aucune révision en application de l’article 17-1 », et condamné la bailleresse à restituer 6 271,67 euros de loyers pour la période du 23 mai 2023 au 31 mai 2025, plus 118,84 euros d’excédent de dépôt de garantie (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, n° 24/07225). Le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer, suit mécaniquement le loyer retenu.
L’annonce de location elle-même est encadrée, et sa méconnaissance coûte cher. Qu’elle paraisse dans la presse écrite ou sur internet, elle doit mentionner les classes énergie et climat et comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le bien est classé F ou G, avec le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard. Si l’annonce comporte de fausses informations, le locataire peut saisir le tribunal du lieu du logement pour demander des dommages et intérêts ou l’annulation du bail, et le bailleur encourt une amende maximale de 3 000 euros, portée à 15 000 euros pour une personne morale (Diagnostic de performance énergétique (DPE)). Le diagnostiqueur non certifié ou qui n’a pas transmis ses résultats à l’Ademe encourt pour sa part 1 500 euros d’amende, 3 000 en cas de récidive. Pour le lecteur qui prépare un dossier, ces règles d’annonce offrent un angle de preuve souvent négligé : captures de l’annonce, DPE annexé au bail et DPE vérifié sur l’observatoire de l’Ademe racontent parfois trois histoires différentes, et c’est cette divergence qui a fait basculer les deux affaires parisiennes.
B. Faire constater l’indécence et trancher le sort du DPE litigieux
Le DPE n’est pas un simple renseignement : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière », et « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative » (article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation). Le document comporte « la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites », une information sur l’aération ou la ventilation, des recommandations de travaux et le montant des dépenses théoriques ; il « est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 » et « Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). Seules ses conclusions chiffrées et sa lettre engagent donc le raisonnement juridique, pas ses conseils de travaux, que le locataire ne peut pas opposer au bailleur pour exiger telle isolation plutôt que telle autre.
En pratique, le premier réflexe du locataire consiste à vérifier le DPE qui lui a été remis. La saisie de son numéro sur le site de l’observatoire de l’Ademe permet de contrôler sa réalité et d’obtenir, pour les anciens diagnostics, la consommation d’énergie finale qui conditionnait la décence sous le régime antérieur. Si le DPE annexé est vierge, le locataire peut demander au propriétaire d’en fournir un non vierge au moment de la reconduction tacite ou après, afin de justifier du respect de la décence ; s’il a été établi avec l’ancienne méthode d’avant juillet 2021, sa validité est éteinte depuis longtemps et un diagnostic refait s’impose en cas de nouvelle location (Location et gel des loyers des passoires énergétiques). Le ministère précise aussi que le locataire est en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour justifier du respect du critère de décence, même si l’obligation d’annexer les diagnostics ne vise que la signature du contrat. Pour un bail reconduit tacitement après le 1er janvier 2025 avec un vieux DPE flatteur, cette demande écrite est le point de départ de tout le contentieux : sans DPE valide, le bailleur ne peut pas établir que son logement échappe au statut G.
Vient ensuite la mise en demeure de mise en conformité. « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20 », et « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La commission, composée à parité de représentants des bailleurs et des locataires, « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties », et sa compétence couvre les litiges sur les caractéristiques du logement de l’article 6 comme ceux sur les loyers des articles 17 et 17-1 (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Autrement dit, la conciliation n’est jamais une étape obligatoire avant le juge, mais elle est gratuite dans son principe procédural, rend un avis en deux mois et place le bailleur face à un premier examen contradictoire de son dossier. Les litiges de loyers gelés comme ceux de mise en conformité relèvent de sa compétence, et l’avis rendu pèse dans la suite, même s’il ne lie personne. C’est à ce stade qu’un accompagnement par le cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris aide à cadrer la demande : nature exacte des travaux sollicités, chiffrage du trop-versé de loyer, articulation entre gel du loyer et mise en conformité.
Saisi, « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux », et il transmet sa décision au représentant de l’Etat dans le département (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un jugement de septembre 2026 illustre l’éventail de ces pouvoirs dans un dossier d’humidité et de moisissures : isolation thermique des parois ordonnée dans le mois de la signification sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 14 500 euros de préjudice de jouissance depuis janvier 2024, 810 euros pour des prises électriques inutilisables, 2 800 euros de frais de relogement pendant les travaux, 1 000 euros de préjudice moral et 5 107,72 euros de préjudice financier, avec transmission du jugement au préfet comme la loi l’exige (tribunal judiciaire de Paris, 8 septembre 2026, n° 26/01632). L’assureur de l’immeuble, appelé en garantie, a été mis hors de cause : l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur, pas sur son assureur.
Le sort du DPE litigieux lui-même mérite un dernier développement, car les trois acteurs du dossier n’encourent pas les mêmes reproches. Contre le bailleur, la fausseté du diagnostic ne suffit pas : dans l’affaire de 2025, les juges ont relevé que les locataires ne démontraient pas que le DPE erroné serait imputable à une faute de la bailleresse, et ils ont rejeté l’injonction de travaux, la réduction et la consignation du loyer comme les 8 748,78 euros de préjudices réclamés sur ce fondement (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, n° 24/07225). Un bailleur qui a commandé son DPE à un professionnel certifié et l’a annexé de bonne foi n’est donc pas automatiquement responsable de son inexactitude. Contre le diagnostiqueur, en revanche, la voie indemnitaire existe : dans la même affaire, la société qui avait classé D un logement en réalité G a été condamnée à verser 1 800 euros aux locataires pour la perte de chance d’avoir pris à bail un autre logement plus performant. Et contre l’annonce mensongère, le tribunal du lieu du logement peut allouer des dommages et intérêts ou annuler le bail, sans préjudice de l’amende administrative. Trois cibles, trois régimes de preuve : la faute du bailleur à démontrer, l’erreur du diagnostiqueur à rattacher au préjudice de choix du locataire, la fausseté de l’annonce à établir pièces à l’appui.
Conclusion
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, et ce constat ne détruit pas le bail en cours : la loi maintient expressément la validité du contrat pendant la mise en conformité. Le loyer, en revanche, est doublement verrouillé : à la relocation, il ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, mention que le bail doit porter lorsque ce locataire est parti depuis moins de dix-huit mois ; ensuite, ni révision annuelle ni majoration après travaux ne peuvent s’appliquer tant que le logement reste F ou G. L’annonce doit afficher les classes et la mention de consommation excessive, sous peine de dommages et intérêts, d’annulation et d’amende.
Concrètement, le locataire d’un logement G commence par vérifier son DPE sur l’observatoire de l’Ademe et par relire la mention du précédent loyer dans son bail, met en demeure le bailleur de mettre le logement en conformité, saisit si besoin la commission départementale de conciliation qui rend son avis en deux mois, puis le juge, qui fixe les travaux et leur délai, peut réduire ou suspendre le loyer et transmet sa décision au préfet. Le bailleur, de son côté, fait refaire un DPE valide par un professionnel certifié, engage les travaux de sortie du statut F ou G qui seuls rouvriront la révision du loyer, et constitue en copropriété le dossier de ses diligences en assemblée générale pour le cas où les parties communes feraient obstacle. Et lorsque les diagnostics se contredisent, chacun prouve ce qu’il allègue : le locataire l’indécence et le trop-versé, le bailleur ses diligences, le diagnostiqueur la qualité de sa mesure.