Vous exploitez des terres en fermage et vos revenus agricoles ne suffisent plus. Un voisin a ouvert un gîte qui affiche complet tout l’été, la vente directe à la ferme fait vivre l’exploitation d’à côté, et un organisateur de loisirs de plein air vous propose un loyer attractif pour installer un parcours dans votre prairie. Sur vos terres louées, ces projets semblent naturels : ils occupent des surfaces peu productives, ils arrondissent les fins de mois, et l’activité agricole continue à côté.

Pourtant, devant le tribunal paritaire des baux ruraux, ces diversifications sont l’une des causes de résiliation les plus sûres. Le bail rural n’est pas un bail comme les autres : il est conclu pour exercer une activité agricole, et tout usage différent expose le fermier à perdre ses terres. Les cours d’appel l’ont rappelé avec constance en 2025 et 2026, dans des affaires de tyrolienne, de bungalows loués sur une plateforme en ligne, de caravanes remisées dans un hangar ou de stockage de bois contre rémunération. À chaque fois, le raisonnement est le même : mettre une partie du fonds à la disposition d’un tiers ou d’une activité non agricole, contre de l’argent, constitue une sous-location prohibée ou un changement de destination, et le bailleur obtient la résiliation.

Cet article explique ce que le fermier ne peut pas faire seul, ce que le bailleur peut obtenir devant le juge, et surtout comment diversifier sans perdre son bail : l’accord du bailleur, la sous-location de loisirs autorisée par la loi, et les activités qui restent dans le prolongement de l’exploitation. Il précise aussi la situation inverse, quand c’est le bailleur qui veut changer la destination des terres, car la loi lui impose alors une procédure stricte dont le non-respect annule le congé.

I. Ce que le fermier risque quand il diversifie sans l’accord du bailleur

A. Un bail conclu pour l’agriculture seulement, une interdiction d’ordre public

Le point de départ est rappelé par l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime :

« Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 » est régie par le statut du fermage, et « Cette disposition est d’ordre public. »

Le bail rural est donc conclu pour y exercer une activité agricole, et cette règle est d’ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger par une clause du bail. L’activité agricole elle-même est définie par l’article L. 311-1 du même code :

« Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. »

Cette définition comporte une ouverture importante, sur laquelle nous reviendrons : les activités dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation sont agricoles. La vente directe des produits de la ferme, par exemple, entre en principe dans ce prolongement. En revanche, une activité de loisirs organisée pour des touristes, sans lien avec le cycle biologique ni avec la production, n’est pas agricole.

Le second verrou est l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, dont les dispositions sont également d’ordre public :

« Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. »

Toute mise à disposition d’une partie du fonds au profit d’un tiers, contre une contrepartie, s’analyse en sous-location. Et la sanction est prévue par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui autorise le bailleur à demander la résiliation du bail en cas de « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », avec droit de rentrer en jouissance et dommages-intérêts pour inexécution du bail.

L’arrêt de principe a été rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 novembre 2019 (n° 18-12.170), au visa des articles L. 411-31, II, 1° et L. 411-35. Ses motifs, reproduits par la cour d’appel de Riom dans son arrêt du 20 mai 2025 (RG n° 24/00040), méritent d’être lus :

« Attendu qu’il résulte de ces textes que toute sous-location ou cession, même partielle, constitue une cause de résiliation du bail rural sans qu’il y ait lieu de rechercher si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (motifs reproduits par la cour d’appel de Riom, 1re ch., 20 mai 2025, RG n° 24/00040).

Dans cette affaire, le fermier avait laissé une société commerciale qu’il dirigeait implanter des tyroliennes sur les parcelles louées pour y organiser des loisirs de plein air destinés aux touristes. La cour d’appel de Lyon avait refusé la résiliation au motif qu’il ne s’agissait que d’une activité secondaire, l’activité agricole restant exercée à titre principal. La Cour de cassation a cassé cette décision : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé qu’une société commerciale exploitait une activité d’organisation de loisirs de plein air destinés aux touristes se déroulant sur des parcelles louées, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés » (mêmes motifs, cour d’appel de Riom, 20 mai 2025). La presse agricole a rendu compte de cette solution en relevant que le titulaire d’un bail rural n’a pas le droit de diversifier ses activités sur les terres louées, même si cette diversification ne compromet pas la bonne exploitation des prairies ou des terres.

La leçon est directe pour tout projet de gîte, de ferme-auberge, de parcours de loisirs ou d’accueil du public : si l’activité occupe une partie du fonds loué au profit de tiers contre paiement, elle constitue une sous-location prohibée dès lors que le bailleur ne l’a pas autorisée, et le caractère annexe ou inoffensif de l’activité ne protège pas le fermier.

B. Des résiliations prononcées en 2025 et 2026 : tyrolienne, bungalows, caravanes, stockage

Les juridictions du fond appliquent cette solution avec une grande fermeté, et les décisions rendues en 2025 et 2026 fournissent une cartographie précise des comportements sanctionnés.

Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Riom le 20 mai 2025 (RG n° 24/00040), le même litige de la tyrolienne est revenu devant les juges après cassation. L’expert judiciaire avait relevé sur les parcelles louées « la présence d’équipements de type tyrolienne appartenant à la SARL Crapa’hutte [‘] dont M. [Y] est gérant » (cour d’appel de Riom, 1re ch., 20 mai 2025, RG n° 24/00040), et précisé que « Ces parcelles, sans véritable vocation agricole, paraissent davantage être utilisées pour les activités de loisirs de la SARL Crapa’hutte » (même arrêt). La cour en a déduit : « Il n’est pas contestable par conséquent que M. [Y] a utilisé une partie des parcelles louées pour y organiser, dans le cadre de la SARL Crapa’hutte dont il est le gérant et l’exploitant direct, des activités de loisirs qui n’ont rien à voir avec une exploitation agricole. En d’autres termes le fermier a mis à disposition d’une société commerciale organisatrice de loisirs de plein air, une partie des terres agricoles objets du bail rural. Il s’agit d’une sous-location prohibée par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. » (même arrêt) Le jugement du tribunal paritaire de Clermont-Ferrand qui prononçait la résiliation a été confirmé.

La cour d’appel d’Amiens, le 9 septembre 2025 (RG n° 24/03326, chambre des baux ruraux), a jugé une affaire de bungalows installés sur une prairie louée et proposés à la location saisonnière sur une plateforme en ligne. La cour a d’abord posé la définition applicable : « La sous-location est l’acte par lequel le preneur confère à un tiers un droit de jouissance sur tout ou partie du fonds loué moyennant une contrepartie financière. » (cour d’appel d’Amiens, ch. des baux ruraux, 9 septembre 2025, RG n° 24/03326) Elle a relevé que la fermière reconnaissait la location saisonnière depuis 2017, qu’elle ne démontrait aucun accord du bailleur, et qu’elle s’était « bien gardée de le lui déclarer », puisque même le rapport d’expertise décrivant les immeubles loués n’en faisait pas état. La résiliation a été confirmée, la cour ajoutant que le moyen tiré de l’absence de sous-location était irrecevable en appel dès lors que la fermière l’avait reconnue en première instance. Pour un projet de gîte ou d’hébergement touristique sur des terres louées, l’enseignement est sans détour : installer des hébergements sur l’emprise des parcelles louées et les louer à des vacanciers constitue une sous-location, et la dissimulation aggrave la position du fermier au lieu de la protéger.

La cour d’appel de Rennes, le 6 mars 2025 (RG n° 24/02517, chambre des baux ruraux), a statué sur un hangar loué dans lequel le fermier proposait des emplacements de caravanes à l’hivernage contre rémunération. Infirmant le jugement du tribunal paritaire de Saint-Nazaire, la cour a prononcé la résiliation du bail écrit et du bail verbal, ordonné la libération des lieux avant le 31 juillet 2025 sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois, et autorisé le recours à la force publique. Le remisage rémunéré de caravanes, même dans un bâtiment existant et sans travaux, est donc traité comme un usage non agricole du bien loué qui justifie la résiliation.

La cour d’appel de Riom, le 6 octobre 2026 (RG n° 25/00810), a confirmé la résiliation prononcée par le tribunal paritaire d’Aurillac contre une fermière qui avait autorisé une société d’exploitation forestière à utiliser plusieurs parcelles louées pour le passage d’engins et le stockage de bois durant plus de neuf mois, contre une somme d’argent et la fourniture de piquets. Le tribunal avait retenu que « pendant cette période, la preneuse a perdu la maîtrise et la jouissance des parcelles concernées au profit de ladite société avec une contrepartie financière, caractérisant ainsi une sous location prohibée » (cour d’appel de Riom, 1re ch. civ., 6 octobre 2026, RG n° 25/00810). La cour a confirmé la résiliation et fixé l’indemnité d’occupation due depuis la résiliation à 215 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux. L’argument selon lequel les sommes perçues n’étaient qu’un dédommagement du passage et du stockage n’a pas convaincu : dès lors qu’un tiers occupe une partie du fonds contre une contrepartie, la qualification de sous-location s’impose.

La cour d’appel de Colmar, le 2 février 2026 (RG n° 25/01273), a prononcé la résiliation d’un bail consenti en 1998 par une commune sur une parcelle de plus de 9 hectares, ancien terrain militaire. Le fermier y avait développé un usage étranger à l’agriculture : « Le changement de destination du terrain par le preneur, qui l’a utilisé comme lieu de stockage de matériaux hétéroclites pour lui-même et des tiers et non en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » (cour d’appel de Colmar, 3e ch. civ., 2 février 2026, RG n° 25/01273). La cour a infirmé le jugement du tribunal paritaire qui avait refusé la résiliation, ordonné la libération de la parcelle et des constructions dans les deux mois de la signification, au besoin avec le concours de la force publique, et condamné le fermier aux dépens. Cette décision montre que le stockage pour des tiers, même sans société interposée et même sur une grande parcelle, suffit à caractériser le changement de destination.

Enfin, la Cour de cassation a rappelé le 30 juin 2021 (3e chambre civile, n° 20-15.343) que le fermier qui développe sans l’accord du bailleur une activité commerciale étrangère à l’usage agricole manque gravement à ses obligations : elle a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Dijon qui avait autorisé la cession du bail au fils du preneur malgré l’exploitation d’une activité forestière commerciale sur les terres louées sans autorisation expresse du bailleur. La règle posée est que « La faculté de cession exceptionnelle prévue par l’article L 411 -35 sus-visé est réservée au preneur de bonne foi qui s’est constamment acquitté de ses obligations. » (Cour de cassation, 3e ch. civ., 30 juin 2021, n° 20-15.343) Diversifier sans accord fragilise donc aussi la transmission du bail.

Face à ces décisions, le fermier qui reçoit une mise en demeure ou une assignation en résiliation doit mesurer que les tribunaux n’exigent pas du bailleur la preuve d’une dégradation ou d’une compromission de l’exploitation : la mise à disposition à un tiers ou l’usage non agricole suffit. Les contestations utiles portent sur les faits eux-mêmes (absence de contrepartie, absence de perte de maîtrise du fonds, activité restant dans le prolongement de la production), sur la régularité de la procédure, et sur la négociation d’un accord de régularisation avant que le juge ne statue. Pour la stratégie procédurale devant le tribunal paritaire en cas de mise en demeure, les fermiers peuvent utilement se reporter à l’analyse des contestations d’une mise en demeure en résiliation de bail rural.

II. Comment diversifier sans perdre son bail rural

A. Demander l’accord du bailleur et utiliser la sous-location de loisirs de la loi

La loi n’interdit pas toute diversification : elle la soumet à l’accord du bailleur, avec un régime précis qu’il faut connaître pour sécuriser son projet avant de le lancer.

Le texte déjà cité prévoit l’exception : le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, chacune ne pouvant excéder trois mois consécutifs, sans droit au renouvellement ni au maintien dans les lieux pour le bénéficiaire. Surtout, la loi organise le recours en cas de refus : « En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. »

Concrètement, le fermier qui envisage un gîte saisonnier, des emplacements de vacances ou une activité de loisirs d’été sur une partie de ses terres louées doit d’abord solliciter l’autorisation écrite du bailleur, en décrivant précisément l’emprise concernée, la durée, la nature de l’activité et la contrepartie envisagée. En cas de refus, il peut saisir le tribunal paritaire pour demander l’autorisation judiciaire, et le juge peut prévoir le reversement d’une part du produit au bailleur. Cette voie est la seule qui permette d’accueillir du public en sécurité juridique sur le fonds loué. Elle suppose d’agir avant l’installation : toutes les décisions citées sanctionnent des fermiers qui avaient installé l’activité sans rien demander, puis invoqué après coup son caractère annexe ou l’accord tacite du bailleur. La Cour de cassation a d’ailleurs validé le raisonnement selon lequel « il est indifférent que le propriétaire ait été informé de la sous-location ou même qu’il y ait consenti puisque l’interdiction édictée par l’article L 411-35 est d’ordre public » pour les sous-locations hors cadre légal, de sorte qu’un simple accord verbal ou une tolérance de fait ne suffisent jamais : il faut l’autorisation dans les formes de l’article L. 411-35, ou l’autorisation du tribunal.

Par ailleurs, les activités qui restent dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation sont réputées agricoles par l’article L. 311-1 et n’ont pas besoin de ce régime : la vente directe des produits de l’exploitation, la transformation fermière, l’accueil pédagogique lié à la production relèvent en principe de l’activité agricole elle-même. La frontière se trace ainsi : vendre à la ferme ce que l’on produit, c’est prolonger l’acte de production ; louer des hébergements à des touristes ou mettre des parcelles à disposition d’une société de loisirs, c’est sortir du bail. En cas de doute sur la qualification d’un projet, le fermier a tout intérêt à faire constater par écrit l’accord du bailleur avant d’investir, car les aménagements réalisés sans autorisation (bungalows, parcours, clôtures, réseaux) deviennent ensuite la preuve du changement de destination.

Le service public rappelle d’ailleurs l’économie générale de ces obligations réciproques dans sa fiche consacrée aux droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme : le preneur doit exploiter le fonds conformément à sa destination agricole, et le bailleur ne peut imposer des contraintes qui excéderaient ses droits. Chaque projet de diversification doit donc être examiné à partir du bail lui-même, de la destination convenue et des autorisations obtenues, jamais à partir de la seule tolérance du voisinage.

B. Quand c’est le bailleur qui veut changer la destination : une procédure qui protège le fermier

La situation inverse mérite d’être connue du fermier qui diversifie : parfois, c’est le bailleur qui souhaite changer la destination des terres, par exemple pour y installer des constructions, des équipements ou un projet d’aménagement. Dans ce cas, la loi donne au bailleur un droit de résiliation, mais enfermé dans une procédure stricte dont la violation annule le congé.

L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. »

La résiliation doit ensuite « être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », la notification devant mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou faire changer la destination des terrains dans les trois années qui suivent. La loi ajoute deux protections substantielles : « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. »

Deux décisions récentes montrent que les juges contrôlent rigoureusement l’ordre des étapes. La cour d’appel de Douai, le 18 septembre 2025 (RG n° 24/04093), a annulé le congé pour changement de destination délivré le 7 novembre 2022 par une communauté de communes, parce que l’autorisation du préfet n’avait été obtenue que par un arrêté du 18 janvier 2023, postérieur à la notification : « l’autorisation préalable du préfet permettant le changement de destination des biens devait être obtenue avant la délivrance de la notification de résiliation du bail » (cour d’appel de Douai, ch. 8 sect. 4, 18 septembre 2025, RG n° 24/04093), de sorte qu’« il y a lieu de faire droit à la demande de M. [J] et d’annuler la notification de résiliation du bail » (même arrêt). De même, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes, le 6 octobre 2026 (RG n° 24/00001), a jugé que « le congé du 18 août 2022 s’appuyant sur l’autorisation du préfet du 13 juin 2022 est nul » (tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes, 6 octobre 2026, RG n° 24/00001), la commune ne pouvant solliciter cette autorisation ni s’en prévaloir dans ces conditions. Dans cette affaire, le préfet avait au demeurant indiqué qu’il avait exprimé son accord à la résiliation totale du bail, en rappelant au maire qu’il lui appartenait de proposer à la fermière une compensation financière à hauteur du préjudice subi (même jugement).

Pour le fermier confronté à un congé pour changement de destination, la vérification à mener est donc méthodique : les parcelles sont-elles en zone urbaine du plan local d’urbanisme, ce qui dispense d’autorisation, ou fallait-il l’autorisation préalable du préfet après avis de la commission consultative des baux ruraux. Si l’autorisation manque ou est postérieure au congé, le congé est nul. Si la résiliation n’est que partielle mais compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le fermier peut exiger qu’elle porte sur tout le bien loué. Et dans tous les cas, il a droit à une indemnité calculée comme en matière d’expropriation, avec maintien dans les lieux jusqu’à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité due ou d’une indemnité prévisionnelle.

Enfin, tout projet de construction ou d’aménagement sur des terres agricoles, qu’il vienne du fermier ou du bailleur, suppose les autorisations d’urbanisme applicables et le respect des règles de la zone du plan local d’urbanisme. Un gîte aménagé dans un bâtiment existant, une vente directe dans un local de la ferme ou des hébergements légers n’obéissent pas aux mêmes règles, et l’autorisation du bailleur ne remplace jamais le permis ou la déclaration exigés par le code de l’urbanisme. Le dossier du fermier doit donc combiner les deux volets : l’accord du bailleur au titre du bail rural, et l’autorisation administrative au titre de l’urbanisme et, le cas échéant, du contrôle des structures si l’opération modifie l’exploitation.

Conclusion

Diversifier son activité sur des terres louées n’est pas interdit, mais ce n’est jamais un droit que le fermier peut exercer seul. Toute mise à disposition d’une partie du fonds au profit de tiers contre paiement, toute activité sans lien avec la production agricole exercée sur les parcelles louées, expose à la résiliation du bail rural, sans que le juge recherche si l’exploitation agricole est compromise. Les décisions rendues entre 2025 et 2026 le confirment pour la tyrolienne comme pour les bungalows, les caravanes ou le stockage rémunéré.

La voie sûre tient en trois vérifications avant tout investissement : le projet reste-t-il dans le prolongement de l’acte de production ou a-t-il pour support l’exploitation, au sens de l’article L. 311-1. Sinon, l’accord écrit du bailleur a-t-il été obtenu pour la sous-location de vacances ou de loisirs, ou à défaut l’autorisation du tribunal paritaire a-t-elle été sollicitée avant l’installation. Les autorisations d’urbanisme et administratives applicables au projet ont-elles été purgées. Menées dans cet ordre, ces vérifications permettent de diversifier sans offrir au bailleur un motif de résiliation, et de défendre utilement son bail si un congé est malgré tout délivré.