La livraison d’un logement neuf acquis en vente en l’état futur d’achèvement cristallise régulièrement des tensions vives entre le promoteur immobilier et l’acquéreur réservataire. Lors de la visite contradictoire des lieux, l’apparition de malfaçons ou de non-conformités soulève immédiatement la question du paiement de la dernière fraction du prix. En application de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, ce solde de cinq pour cent devient payable à la mise à disposition. Toutefois, ce même texte réglementaire autorise expressément la consignation de cette somme en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Or, la portée juridique exacte de cette consignation demeurait au cœur d’une controverse importante quant à l’extinction de la créance et des sûretés du vendeur. Certes, la jurisprudence constante juge que la consignation régulière du solde libère l’acquéreur et oblige le promoteur à lui remettre immédiatement les clés du bien. Néanmoins, son effet sur le maintien du privilège du vendeur inscrit par le promoteur suscitait des analyses divergentes devant les cours d’appel françaises. Par un arrêt publié au Bulletin du 8 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-13.478) a tranché cette question.
À cet égard, la haute juridiction opère une distinction fondamentale entre la libération personnelle du débiteur et l’extinction effective de la créance garantie du promoteur. Elle juge que la consignation réglementaire ne vaut paiement qu’à l’égard de l’acquéreur sans éteindre la créance du vendeur avant le déblocage effectif des fonds. En conséquence, le privilège du vendeur, désormais qualifié d’hypothèque légale spéciale par l’article 2402 du code civil, subsiste jusqu’au versement des sommes consignées. Dès lors, il importe d’étudier l’exigibilité et la consignation du solde à la livraison (I), puis la survie des sûretés et les recours contentieux (II).
I. L’exigibilité du solde de 5 % à la livraison en VEFA et le droit d’ordre public à la consignation
A. L’échelonnement impératif du prix dans le secteur protégé et la constatation préalable de l’achèvement
L’équilibre économique de la vente d’immeuble à construire repose sur une acquisition progressive de la propriété des ouvrages au rythme de l’édification matérielle du bâtiment. L’article 1601-3 du code civil définit ce mécanisme contractuel spécifique en des termes précis qui gouvernent les obligations réciproques des deux parties à l’acte. Selon ce texte fondateur, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
Par ailleurs, le législateur a institué un ordre public de protection strict afin d’éviter que le promoteur n’exige des paiements disproportionnés par rapport au chantier. Ce régime impératif s’applique de plein droit dès lors que l’opération immobilière relève du secteur protégé défini par les dispositions légales relatives à l’habitation. En vertu de l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, tout contrat transférant un logement avec versements avant achèvement suit cette forme réglementée. Le respect de cette qualification légale est sanctionné par la nullité du contrat conclu en méconnaissance des règles impératives du code de la construction.
La jurisprudence de la Cour de cassation veille rigoureusement au respect de cette frontière entre le secteur protégé d’habitation et le secteur libre d’investissement commercial. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (5 novembre 2020, pourvoi n° 19-22.847) a précisé le critère applicable aux ventes de lots immobiliers. Elle énonce ainsi qu’« en application de l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, relève de plein droit du secteur protégé la vente d’un immeuble à construire à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ». Les juges du fond doivent donc vérifier si les actes stipulent exclusivement un usage commercial ou hôtelier.
En revanche, lorsque l’acquéreur achète un lot au sein d’une résidence de tourisme assorti d’un bail commercial sans faculté d’occupation personnelle, le secteur libre s’applique. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (23 mai 2019, pourvoi n° 17-17.908) a statué en ce sens à propos d’un investissement locatif hôtelier. La haute juridiction relève « que l’opération réalisée par la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement assortie d’un bail commercial portant sur des lots au sein d’une résidence de tourisme s’analysait en un investissement commercial dès lors que l’acquéreur ne disposait pas du droit d’occuper son bien à titre d’habitation principale ou secondaire, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente relevait du secteur libre et que les dispositions d’ordre public de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation ne s’appliquaient pas ».
À cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (1er octobre 2020, pourvoi n° 19-13.307) a maintenu cette solution hors secteur d’habitation. Lorsque les parties ont écarté conventionnellement le secteur protégé pour un local commercial, l’acquéreur ne peut invoquer les plafonds réglementaires de paiement du prix. À l’inverse, dans le secteur protégé, l’article L. 261-12 du code de la construction et de l’habitation interdit d’exiger aucun versement avant l’exigibilité légale. L’assistance d’un cabinet pratiquant le contentieux de la vente en l’état futur d’achèvement permet alors de contrôler la régularité de chaque appel de fonds.
Dans le secteur protégé, l’échelonnement maximal des paiements est fixé par l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation selon l’avancement. Aux termes de cet article réglementaire, « les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ». Ce texte réserve ainsi obligatoirement une fraction finale de cinq pour cent jusqu’à la remise effective du local.
Or, l’exigibilité de l’avant-dernière tranche portant les versements cumulés à quatre-vingt-quinze pour cent du prix suppose que l’achèvement de l’immeuble soit préalablement et réellement acquis. La notion d’achèvement obéit à une définition autonome posée par l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation dans l’intérêt commun des parties au contrat. Cet article répute l’immeuble achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination contractuelle. Les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne font pas obstacle à l’achèvement s’ils n’ont pas un caractère substantiel.
En conséquence, la délivrance d’une attestation d’achèvement par l’architecte du programme ou par une personne qualifiée ne prive jamais le juge de son pouvoir d’appréciation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (30 novembre 2017, pourvoi n° 16-19.073) a consacré ce contrôle juridictionnel sur les critères d’achèvement. L’arrêt affirme qu’« en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 précité ». En l’espèce, l’absence d’escalier intérieur reliant les deux niveaux d’un appartement duplex rendait le bien impropre à sa destination et excluait son achèvement.
De même, lorsque l’acte authentique régi par l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation renvoie à l’article R. 261-2, sa lettre s’impose. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (1er octobre 2020, pourvoi n° 19-16.763) a censuré la dénaturation d’une clause relative au solde. La Cour relève « que la clause prévoyait que le vendeur pouvait recourir à la désignation d’une personne qualifiée par ordonnance sur requête en cas de désaccord des parties lors de la constatation de l’achèvement de l’ouvrage ». Les juges d’appel ne pouvaient donc transformer cette simple faculté conventionnelle offerte au promoteur en une obligation préalable conditionnant l’exigibilité du prix.
Dès lors que les stades intermédiaires d’avancement des travaux sont régulièrement atteints et attestés, l’acquéreur doit en revanche acquitter ponctuellement les appels de fonds correspondants. S’il s’abstient de payer les tranches d’avancement antérieures à la livraison, le promoteur est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (14 février 2019, pourvoi n° 17-31.665) a validé ce refus de livrer opposé à l’acquéreur défaillant. La Cour juge « que la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en oeuvre des solutions issues du droit commun des obligations ».
B. La consignation du solde pour non-conformité et l’interdiction du chantage à la remise des clés
La situation juridique change radicalement lorsque l’immeuble est achevé, que l’acquéreur a réglé quatre-vingt-quinze pour cent du prix et que des réserves apparaissent à la livraison. L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation protège expressément les droits de l’acquéreur lors de cette étape de prise de possession. Ce texte dispose que « la constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil ». L’acquéreur conserve donc intacte la faculté de relever tout défaut de conformité ou vice apparent affectant le bien livré.
Or, la conformité contractuelle s’apprécie au regard de l’acte authentique de vente, des plans cotés à valeur contractuelle et de la notice descriptive annexée à l’acte. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (9 avril 2026, pourvoi n° 24-17.073) a sanctionné le vendeur en présence de notices descriptives contradictoires. Au visa de l’article 1602 du code civil, la Cour rappelle que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ». En l’espèce, trois notices descriptives successives mentionnaient la présence d’un ascenseur pourtant absent lors de la livraison du bâtiment.
En cas de contestation sur la conformité lors de la livraison, l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation autorise la consignation du solde. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (15 décembre 2010, pourvoi n° 09-67.232) prohibe tout chantage aux clés à la livraison. L’arrêt énonce ainsi : « Attendu que pour rejeter la demande de M. et Mme X… tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI à leur remettre les clés de leur appartement et les débouter de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, l’arrêt retient que si l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que le solde du prix est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur et peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, il n’en demeure pas moins que la remise des clés ne peut intervenir qu’après règlement effectif du solde du prix ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Par ailleurs, la troisième chambre civile a confirmé que le promoteur qui refuse les clés malgré la consignation du solde engage sa responsabilité pour préjudice de jouissance. Par son arrêt rendu le 2 février 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 20-22.075) censure cette rétention des clés. La haute juridiction rappelle avec clarté : « 18. Il résulte de ce texte que le solde du prix de vente est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, mais que toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. 19. Pour rejeter la demande de M. et Mme [T] en indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait du retard de livraison, l’arrêt retient que le refus du vendeur de leur remettre les clés le 21 novembre 2011 était justifié par l’inexécution des acquéreurs de leur obligation de payer le solde du prix. 20. En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations qu’à cette date le solde du prix se trouvait consigné chez le notaire en raison des réserves émises par les acquéreurs, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
À cet égard, les cours d’appel rappellent constamment le caractère d’ordre public de cette protection lors des opérations de réception et de livraison des travaux immobiliers. La cour d’appel de Paris (Pôle 1, chambre 8, 3 mars 2023, n° 22/11125) synthétise parfaitement cette règle impérative applicable à tout promoteur immobilier dans le secteur protégé. Elle juge que « sur le fondement de ces dispositions, il est jugé que la consignation de la retenue de garantie de 5 % du prix par l’acquéreur motivée par la contestation de la conformité du bien livré emporte obligation pour le vendeur de livrer le bien nonobstant l’absence de paiement de l’intégralité du prix. En outre, ces dispositions d’ordre public interdisent au promoteur de faire dépendre la remise des clés du paiement intégral du prix, en le privant de la faculté de consigner le solde ».
Toutefois, la faculté de consigner le solde de cinq pour cent demeure soumise au contrôle judiciaire de proportionnalité lorsque les réserves alléguées s’avèrent manifestement mineures ou dérisoires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (17 juin 2003, pourvoi n° 02-12.491) reconnaît ainsi au juge le pouvoir de modérer la somme consignée. La Cour approuve les juges d’appel « qu’ayant exactement énoncé que la consignation du solde du prix de la construction prévue par l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation n’était qu’une possibilité et que le juge avait le pouvoir d’apprécier, à concurrence de quelle somme elle pouvait être autorisée, la cour d’appel, qui a constaté que la liste des réserves dressée par M. X… se rapportait à d’infimes défauts de finition, a pu décider que la consignation devait être limitée à la somme de 20 000 francs ».
II. La portée juridique duale de la consignation du solde : libération de l’acquéreur et survie des sûretés du vendeur
A. Le maintien du privilège et de l’hypothèque légale spéciale du vendeur faute d’extinction de la créance
Dès lors que la consignation régulière du solde libère l’acquéreur de son obligation de payer entre les mains du promoteur à la livraison, éteint-elle pour autant la créance ? Dans l’affaire soumise à la troisième chambre civile de la Cour de cassation (8 octobre 2026, pourvoi n° 24-13.478), le promoteur avait inscrit son privilège après consignation. La cour d’appel de Versailles avait ordonné la mainlevée de cette inscription en retenant que la consignation du solde avait éteint la créance du vendeur et son privilège. Sur pourvoi du promoteur, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (8 octobre 2026, pourvoi n° 24-13.478) prononce une cassation de principe très structurée.
La Cour de cassation statue au visa des articles 1234 et 2374 anciens du code civil et de l’article R. 261-14 du code de la construction. Sa motivation de principe énonce : « 5. Il résulte de ce texte que la consignation par l’acquéreur du solde du prix de vente, en application de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, ne vaut paiement qu’à son égard. 6. Si elle libère l’acquéreur de son obligation de payer ce solde et empêche le vendeur tant de poursuivre contre lui ce paiement que de faire sanctionner, de ce chef, une inexécution contractuelle, elle n’a pas pour effet d’éteindre la créance du vendeur. 7. Dès lors, à défaut d’extinction de la créance garantie, la consignation du solde du prix de vente n’entraîne pas l’extinction du privilège du vendeur ».
En conséquence, la troisième chambre civile précise dans son arrêt du 8 octobre 2026 (pourvoi n° 24-13.478) la condition nécessaire à l’extinction de la créance du promoteur. Elle juge ainsi : « 9. En statuant ainsi, alors qu’à défaut de mainlevée ou de versement entre les mains du vendeur des fonds consignés, le solde du prix ne lui avait pas été payé de sorte que sa créance n’était pas éteinte, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Tant que les deniers séquestrés demeurent entre les mains du tiers dépositaire sans versement au vendeur ni mainlevée, le promoteur reste titulaire d’une créance de prix non éteinte.
À cet égard, cette solution s’articule harmonieusement avec le droit commun du paiement codifié aux articles 1342 et 1345-1 du code civil. Certes, l’article 1342 du code civil dispose que « le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier ». Toutefois, la consignation spéciale prévue par l’article R. 261-14 du code de la construction diffère la remise des fonds au vendeur jusqu’au règlement des réserves.
Par ailleurs, cette solution rendue sous l’empire de l’article 2379 ancien du code civil et de l’article L. 261-8 demeure transposable au droit positif. Depuis le 1er janvier 2022, l’ordonnance du 15 septembre 2021 a remplacé le privilège du vendeur par l’hypothèque légale spéciale de l’article 2402 du code civil. Aux termes du 1° de cet article 2402 du code civil, « la créance du prix de vente d’un immeuble est garantie sur celui-ci » par une hypothèque légale spéciale.
Or, le caractère accessoire de cette sûreté réelle immobilière est désormais gouverné par l’article 2474 du code civil qui énumère limitativement les causes d’extinction des hypothèques. Selon le 1° de cet article 2474 du code civil, les hypothèques s’éteignent notamment « par l’extinction de l’obligation principale sous réserve du cas prévu à l’article 2422 ». Tant que la créance du solde de cinq pour cent n’est pas éteinte par le versement des fonds au promoteur ou par réduction du prix, l’hypothèque subsiste. Le vendeur maintient ainsi son inscription selon l’article 2429 du code civil, soit au plus un an après l’échéance déterminée sans pouvoir excéder cinquante années.
En pratique, la survie de cette inscription hypothécaire sur le fichier immobilier produit des conséquences patrimoniales concrètes qu’il convient d’anticiper en contentieux de la vente immobilière. Si l’acquéreur souhaite revendre son appartement ou souscrire un nouveau crédit hypothécaire avant le dénouement du litige sur les réserves, l’état hypothécaire révélera l’inscription du promoteur. Il ne pourra pas obtenir la mainlevée judiciaire de cette sûreté par le seul motif que les cinq pour cent ont été consignés à la Caisse des dépôts. Seule l’issue du litige au fond ou un accord transactionnel organisant le déblocage des fonds éteindra définitivement la créance garantie et permettra la radiation de l’inscription.
B. L’articulation contentieuse entre juge des référés, garant financier d’achèvement et forclusion des désordres apparents
La mise en œuvre opérationnelle de la retenue de cinq pour cent requiert tout d’abord le respect des modalités de dépôt autorisées par le code de la construction. En cas de refus du promoteur d’accepter une consignation amiable lors de la visite de livraison, l’acquéreur doit saisir sans délai le président du tribunal judiciaire en référé. Le tribunal judiciaire de Créteil (ordonnance de référé du 8 janvier 2026, n° 25/01069) a rappelé avec précision les trois supports de consignation admis en pratique. L’ordonnance énonce au visa de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation que « ce texte permet à l’acquéreur de consigner cette somme auprès de la Caisse des dépôts et consignations, entre les mains d’un notaire ou sur un compte bancaire bloqué ouvert au nom de l’acquéreur si le vendeur en est d’accord, ou à défaut d’accord entre les parties, auprès d’un séquestre désigné par le président du tribunal judiciaire statuant en référé ».
Or, les juridictions des référés sanctionnent systématiquement les clauses contractuelles ou les manœuvres par lesquelles un promoteur tente d’entraver cette consignation ou de différer la remise des clés. Dans une ordonnance récente, le tribunal judiciaire de Meaux (référés, 15 avril 2026, n° 26/00100) a rappelé la primauté absolue du texte réglementaire sur toute stipulation contraire. Le juge des référés affirme ainsi : « Il est constant que la consignation permise par ce texte vaut paiement du solde du prix et qu’en conséquence, la remise des clés à l’acquéreur s’impose au vendeur sans pouvoir la subordonner au règlement préalable de l’intégralité du prix, l’article R. 261-14 précité ayant un caractère d’ordre public (article L. 261-16 du même code) auquel ni l’acte de vente ni une pratique quelconque ne peuvent déroger ».
De même, dans une décision antérieure, le tribunal judiciaire de Meaux (référés, 19 février 2026, n° 26/00117) a ordonné la livraison sous astreinte journalière. Dès lors que l’acquéreur élève une contestation de conformité à la livraison et consigne le solde, le trouble manifestement illicite né de la rétention est caractérisé. Le juge de l’évidence peut alors ordonner simultanément la désignation d’un séquestre, la remise immédiate des clés sous astreinte et une expertise judiciaire sur les désordres réservés.
Par ailleurs, le contentieux du solde se noue fréquemment avec le garant financier d’achèvement souscrit en vertu de l’article L. 261-10-1 du code de la construction. Dans un arrêt de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (11 mai 2023, pourvoi n° 22-13.696) fixe la charge probatoire du garant. La Cour énonce : « 5. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente, fixé par le contrat, pour parvenir à la livraison du bien vendu, conforme à sa destination (3e Civ., 9 décembre 1986, pourvoi n° 85-13.450, Bull. 1986, III, n° 176). 6. Il appartient, dès lors, au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage ».
En outre, le garant financier ne saurait opposer aux acquéreurs une attestation d’achèvement inexacte pour prétendre être libéré selon l’article R. 261-24 du code de la construction. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (26 mars 2026, pourvoi n° 24-14.808) a écarté une attestation délivrée sans réseau d’évacuation des eaux. La Cour juge « que, nonobstant l’attestation établie le 26 juillet 2013, l’immeuble n’était pas achevé à cette date au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation » et que « la garantie financière d’achèvement n’avait pas pris fin ». Elle approuve également la condamnation du garant à réparer le préjudice né de sa carence fautive dans le financement de l’achèvement.
Enfin, l’acquéreur ayant consigné le solde doit impérativement articuler cette mesure avec les délais légaux régissant l’action pour vice caché immobilier et les défauts apparents. En effet, la consignation opérée lors de la remise des clés ne constitue pas en elle-même une demande en justice interruptive des délais de forclusion ou de prescription. La garantie des vices et défauts de conformité apparents obéit aux dispositions combinées de l’article 1642-1 du code civil et de l’article R. 261-8. Selon l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».
Dès lors, l’action judiciaire est enfermée dans le délai préfix édicté par le second alinéa de l’article 1648 du code civil en matière immobilière. Ce texte dispose impérativement que « dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ». Lorsque la réception des travaux par le promoteur selon l’article R. 261-7 du code de la construction précède la livraison, ce délai total atteint treize mois. Sans assignation en référé-expertise ou au fond dans ce délai d’un an et un mois des articles 1642-1 et 1648 du code civil, la forclusion est acquise.
En conséquence, si les actions contractuelles de droit commun relèvent de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, les réserves exigent une diligence immédiate. De surcroît, l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (2 février 2022, pourvoi n° 20-22.075) impose une rédaction précise des réserves notifiées. Des réserves mentionnant des suintements indistincts sans localisation précise ni photographie contemporaine ne permettent pas de rattacher une infiltration constatée six ans plus tard à un vice apparent. L’acquéreur doit donc documenter précisément chaque réserve à la livraison puis assigner le vendeur dans le délai annuel de forclusion de l’article 1648 du code civil.
Conclusion
En définitive, le mécanisme de la retenue de cinq pour cent régi par l’article R. 261-14 du code de la construction assure une protection équilibrée à la livraison. D’une part, la jurisprudence des 15 décembre 2010 (pourvoi n° 09-67.232) et 2 février 2022 (pourvoi n° 20-22.075) juge que la consignation vaut paiement pour l’acquéreur. Le promoteur ne peut dès lors refuser la remise des clés sans commettre un trouble manifestement illicite et engager sa responsabilité civile au titre du préjudice de jouissance.
D’autre part, l’arrêt de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (8 octobre 2026, pourvoi n° 24-13.478) fixe la limite de cette fiction. En jugeant que la consignation n’éteint pas la créance du vendeur avant versement des fonds, la Cour maintient l’hypothèque légale spéciale de l’article 2402 du code civil. L’acquéreur ayant consigné le solde sait ainsi que l’inscription hypothécaire régie par l’article 2474 du code civil subsistera jusqu’au déblocage effectif des sommes séquestrées. Il lui appartient dès lors d’introduire son action dans le délai préfix des articles 1642-1 et 1648 du code civil pour vider définitivement le litige.