Quelques mois après la signature de l’acte authentique, les premières pluies d’automne révèlent des auréoles au plafond du salon, une fissure traverse le mur du garage et la cave sent l’humidité en permanence. La maison qui semblait saine le jour des visites montre un autre visage, et les travaux nécessaires se chiffrent en dizaines de milliers d’euros. Dans cette situation, l’acquéreur dispose d’une arme précise du droit français : la garantie des vices cachés, qui permet d’obtenir du vendeur soit l’annulation de la vente avec restitution du prix, soit une diminution du prix, ainsi que des dommages et intérêts lorsque le vendeur connaissait le défaut. Encore faut-il agir avec méthode, car le succès du recours repose sur deux piliers indissociables : une preuve technique solide, réunie par une expertise judiciaire ordonnée en référé avant tout procès, et une action engagée dans le délai de deux ans qui court à compter de la découverte du vice. Cet article décrit pas à pas la procédure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, les trois conditions que l’acheteur doit établir, les sanctions applicables selon la bonne ou la mauvaise foi du vendeur, le sort de la clause de non-garantie insérée dans l’acte, et le double délai qui encadre l’action, avec les particularités applicables aux biens situés à Paris et en Île-de-France.
I. Faire constater le vice caché par une expertise judiciaire ordonnée avant tout procès
A. L’article 145 du code de procédure civile : le fondement adapté pour préserver la preuve
Lorsqu’un acquéreur découvre des désordres après l’achat d’une maison ou d’un appartement, sa première urgence est de figer la preuve : faire constater l’existence, l’étendue et l’origine des désordres par un technicien indépendant désigné par la justice, avant que des travaux, le temps ou des réparations de fortune ne modifient les lieux. Le texte qui organise cette mesure est l’article 145 du code de procédure civile, dont le premier alinéa dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » (article 145 du code de procédure civile sur Légifrance). Ce texte appelle trois remarques pratiques déterminantes pour l’acheteur.
Premièrement, la condition d’accès à la mesure est le motif légitime, et non la preuve déjà acquise du vice. L’acquéreur n’a pas à démontrer dès ce stade que le désordre constitue juridiquement un vice caché : il lui suffit de rendre crédible l’existence d’un litige futur en présentant des éléments sérieux, comme des photographies datées, des constats, des devis d’artisans, des échanges de lettres avec le vendeur ou un premier avis technique. Le motif légitime existe dès lors que la mesure sollicitée est utile à la solution d’un procès envisageable contre le vendeur, l’agent immobilier, le diagnostiqueur ou l’entreprise ayant réalisé des travaux. En revanche, une demande purement exploratoire, formulée sans aucun indice de désordre, serait rejetée.
Deuxièmement, la procédure de l’article 145 obéit à ses seules règles, sans que le juge puisse exiger les conditions du référé ordinaire. La Cour de cassation l’a jugé en ces termes : « l’article 146 du code de procédure civile est sans application lorsque le juge est saisi sur le fondement de l’article 145 du même code et que la mesure d’instruction sollicitée avant tout procès relève des seules dispositions de ce dernier texte » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 10 mars 2011, pourvoi n° 10-11.732). Concrètement, l’acheteur n’a pas à établir l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse : le motif légitime suffit, et la mesure peut être ordonnée alors même que le vendeur conteste l’existence du vice. Cette souplesse fait de l’article 145 la voie naturelle de l’acquéreur qui veut une expertise, plutôt que le référé de droit commun.
Troisièmement, la demande peut être présentée sur requête ou en référé, et le choix entre ces deux voies a des conséquences tactiques. La requête permet une décision rapide et non contradictoire, utile lorsque l’état des lieux risque d’évoluer vite, mais le vendeur pourra ensuite en demander la rétractation. L’assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire organise un débat contradictoire dès l’audience : le vendeur est appelé, peut discuter la mission de l’expert et sera ensuite lié par les opérations d’expertise menées au contradictoire. Pour un vice caché immobilier, où le vendeur contestera presque toujours, la voie du référé contradictoire est généralement préférable, car elle donne au rapport d’expertise une autorité plus grande devant le juge du fond.
La compétence territoriale obéit elle aussi à une règle écrite dans le texte : « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente » (article 145 du code de procédure civile sur Légifrance). Pour une maison ou un appartement situé à Paris, la demande d’expertise relève donc du président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, et pour un bien situé en petite ou grande couronne, du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Cette exclusivité évite tout débat sur le tribunal compétent et oriente directement l’assignation.
Enfin, l’assignation en référé aux fins d’expertise produit un effet protecteur sur les délais : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. » (article 2241 du code civil sur Légifrance). Autrement dit, saisir le juge des référés pour obtenir une expertise interrompt le délai dont l’acheteur dispose pour agir, ce qui sécurise l’acquéreur pendant le temps nécessaire aux opérations d’expertise, souvent longues de plusieurs mois. Cet effet interruptif vaut que le délai applicable soit analysé en prescription ou en forclusion, puisque le texte vise expressément les deux.
B. Le déroulement de l’expertise en référé et les réflexes qui protègent le recours
La procédure commence par une mise en demeure adressée au vendeur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier décrit précisément les désordres constatés, leur date d’apparition, les premières évaluations chiffrées et demande au vendeur de prendre position dans un délai raisonnable, par exemple de trois semaines à un mois. Cette étape n’est pas une condition de recevabilité de l’action, mais elle remplit trois fonctions : elle fixe par écrit la date à laquelle le vendeur a été informé, elle démontre la bonne foi de l’acquéreur qui a cherché une solution amiable, et elle constitue souvent la première pièce du dossier soumis au juge des référés pour établir le motif légitime. Si le vendeur ne répond pas ou refuse toute discussion, l’assignation en référé devient l’étape suivante.
L’assignation en référé-expertise doit appeler à la cause toutes les personnes dont la responsabilité pourrait être recherchée : le vendeur en premier lieu, mais aussi, selon les cas, l’agent immobilier qui a présenté le bien, le diagnostiqueur auteur d’un diagnostic erroné, ou l’entreprise dont les travaux seraient à l’origine des désordres. Oublier d’attraire une partie à ce stade n’interdit pas de l’assigner plus tard au fond, mais l’expertise menée hors sa présence lui sera inopposable, ce qui affaiblira considérablement le recours contre elle. Le projet de mission confiée à l’expert mérite une rédaction attentive : il doit inviter l’expert à décrire les désordres, à déterminer leur date d’apparition et leur cause, à dire s’ils existaient à la date de la vente, à apprécier s’ils étaient décelables par un acquéreur non professionnel lors des visites, à évaluer s’ils rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent gravement l’usage, et à chiffrer le coût des travaux de reprise. Une mission bien rédigée épouse exactement les trois conditions du vice caché que le juge du fond vérifiera ensuite, de sorte que le rapport d’expertise répondra point par point aux questions de droit.
À l’audience de référé, les débats portent rarement sur le principe de l’expertise, que le motif légitime justifie presque toujours en présence de désordres documentés, mais sur l’étendue de la mission et sur les parties appelées. Le vendeur tente parfois de faire écarter la mesure en soutenant que les désordres sont apparents ou postérieurs à la vente : ces contestations relèvent du fond du litige et ne font pas obstacle à la mesure, puisque le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 145 n’a pas à trancher le bien-fondé du recours envisagé. L’ordonnance désigne alors un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel, fixe la mission, impartit un délai pour le dépôt du rapport et met à la charge du demandeur une provision à consigner, dont le montant varie selon la complexité technique du dossier. Cette consignation conditionne le démarrage des opérations : l’acquéreur doit la verser dans le délai fixé, sous peine de voir la mesure privée d’effet.
Pendant les opérations d’expertise, deux réflexes protègent le recours. Le premier consiste à ne faire réaliser aucun travaux de reprise avant le passage de l’expert, sauf urgence avérée comme une infiltration active ou un danger pour la sécurité. Des travaux prématurés effacent les traces du désordre, empêchent l’expert de constater l’état initial et fournissent au vendeur l’argument de l’aggravation imputable à l’acquéreur. Si des travaux conservatoires s’imposent, ils doivent être documentés par des photographies, des devis et si possible un constat de commissaire de justice dressé avant toute intervention. Le second réflexe est de participer activement aux réunions d’expertise : l’acquéreur, assisté de son conseil et si besoin de son propre technicien, communique à l’expert judiciaire l’acte de vente, les diagnostics annexés, les factures de travaux antérieurs obtenues du vendeur, les attestations d’artisans et tout document établissant la chronologie des désordres. Chaque réunion donne lieu à un dire récapitulatif, et l’acquéreur doit y répondre dans les délais fixés par l’expert, car le silence peut être interprété comme un acquiescement.
Le rapport d’expertise déposé, trois issues se présentent. Si le rapport conclut à des désordres antérieurs à la vente, occultes et graves, l’acquéreur dispose d’une base technique solide pour assigner au fond et réclamer la résolution de la vente ou une diminution du prix, outre des dommages et intérêts lorsque le vendeur connaissait le vice. Si le rapport est nuancé, une négociation peut aboutir à une indemnisation partielle, par exemple une prise en charge partagée du coût des travaux, solution fréquente lorsque le vendeur est un particulier de bonne foi et que le vice, bien que réel, n’interdit pas l’usage du bien. Si le rapport écarte l’antériorité ou le caractère caché, l’acquéreur doit mesurer le risque d’une action au fond vouée à l’échec et envisager d’autres fondements, comme la responsabilité du diagnostiqueur ou de l’entreprise intervenue après la vente. Dans tous les cas, le coût de l’expertise, qui comprend la provision consignée et les frais de technicien assistant, suit le sort des dépens : la partie qui succombe au fond est généralement condamnée à les supporter, ce qui permet à l’acquéreur qui obtient gain de cause d’en obtenir le remboursement. Le juge des référés qui ordonne une expertise peut au surplus, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, car « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile sur Légifrance). Cette faculté reste toutefois subordonnée à une obligation non sérieusement contestable, condition rarement réunie lorsque le vendeur nie le vice, de sorte que la provision ne doit pas être présentée comme un acquis de la procédure de référé-expertise.
II. Agir contre le vendeur dans les deux ans de la découverte du vice
A. Les trois conditions du vice caché : antériorité, dissimulation et gravité
Le fondement de l’action est l’article 1641 du code civil, qui dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » (article 1641 du code civil sur Légifrance). De ce texte, éclairé par une jurisprudence abondante, se dégagent trois conditions cumulatives que l’acquéreur doit établir : le vice doit être antérieur à la vente, il doit avoir été caché au jour de la vente, et il doit présenter une gravité suffisante. L’échec sur l’une de ces trois conditions fait échec au recours, d’où l’importance d’une expertise dont la mission couvre chacune d’elles.
L’antériorité signifie que le vice existait, au moins en germe, à la date de la vente. Un désordre apparu après l’acte authentique, par exemple une infiltration née d’une tempête postérieure ou d’un défaut d’entretien imputable à l’acquéreur, ne peut engager la garantie du vendeur. En pratique, l’expert judiciaire date l’origine des désordres à partir de l’examen des matériaux, de l’historique des travaux et des documents communiqués : factures d’entreprises antérieures à la vente, photographies anciennes, déclarations du vendeur dans l’acte, diagnostics. La Cour de cassation vérifie rigoureusement ce point : dans un arrêt récent, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir déduit d’un rapport d’expertise « que le vice était caché et antérieur à la vente, la pose d’étais pour éviter un effondrement rendant l’immeuble des acquéreurs impropre à son usage » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.070). Dans cette affaire, une dalle coulée par le vendeur en 1995 avait provoqué la corrosion des fers du plancher de la cave, de sorte que l’origine du désordre remontait indiscutablement à une intervention antérieure à la vente. L’acquéreur a donc intérêt à rechercher tout indice d’une intervention du vendeur sur les parties aujourd’hui dégradées : travaux de rénovation, dalle rapportée, cloison masquant l’humidité, peinture fraîche recouvrant des fissures.
Le caractère caché s’apprécie au jour de la vente, en fonction de ce qu’un acquéreur ordinaire pouvait déceler. Le texte est clair : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » (article 1642 du code civil sur Légifrance). La jurisprudence précise cette notion : « le vice apparent est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.070, rappelant Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 mars 2012, pourvoi n° 11-10.861). Cette formule protège efficacement l’acheteur : apercevoir une trace d’humidité ou une microfissure lors d’une visite ne suffit pas à rendre le vice apparent, si l’acquéreur n’a pas pu en mesurer toute l’ampleur ni toutes les conséquences. Les juges tiennent compte de la qualité de profane de l’acheteur en matière de construction : dans l’arrêt précité, la cour d’appel avait relevé « que les acquéreurs, profanes en matière de construction, n’avaient pu pleinement apprécier, à la date de l’acquisition, l’évolution de l’état de dégradation avancée des poutres métalliques dans la cave », et la Cour de cassation a validé ce raisonnement. Sont typiquement jugés cachés les désordres situés dans des parties inaccessibles ou difficilement visibles le jour des visites, comme une charpente dégradée, un vide sanitaire affaissé, un réseau d’assainissement effondré, une cuve ou des fondations atteintes, ainsi que les défauts masqués par des aménagements du vendeur. À l’inverse, un acquéreur professionnel de l’immobilier ou assisté d’un homme de l’art le jour de la visite se verra opposer plus facilement le caractère apparent du défaut, car ses compétences techniques lui permettaient de se convaincre lui-même de son ampleur.
La gravité s’apprécie selon l’alternative posée par l’article 1641 : le défaut rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou il diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix. L’impropriété à l’usage recouvre les situations les plus nettes : immeuble menaçant effondrement partiel, mérule imposant un traitement lourd et une évacuation temporaire, installation d’assainissement totalement hors service, toiture dont l’étanchéité est compromise au point de rendre des pièces inhabitables. La simple diminution de l’usage ouvre aussi la garantie, par exemple des infiltrations récurrentes en cave, un taux d’humidité structurel nécessitant des travaux de reprise importants, ou des fissures évolutives affectant la solidité d’un mur porteur. En revanche, de menus défauts d’entretien, des finitions imparfaites ou des désordres purement esthétiques sans incidence sur l’usage ni sur la valeur n’atteignent pas le seuil de la garantie. C’est l’expert judiciaire qui, par ses constatations techniques et son chiffrage des travaux de reprise rapporté au prix d’achat, fournit au juge les éléments permettant de situer le désordre de part et d’autre de ce seuil.
B. Sanctions, clause de non-garantie et double délai : ce que l’acheteur peut obtenir
Lorsque les trois conditions sont réunies, l’article 1644 du code civil ouvre à l’acheteur un choix : « Dans le cas des articles 1641 et 1643 , l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. » (article 1644 du code civil sur Légifrance). La première branche, l’action rédhibitoire, aboutit à l’annulation de la vente : l’acquéreur restitue le bien et récupère le prix, avec les frais de l’acte. La seconde, l’action estimatoire, permet de conserver le bien en obtenant une réduction du prix proportionnée à la perte de valeur provoquée par le vice, dont le montant s’appuie généralement sur le chiffrage de l’expert judiciaire. C’est dire que l’action pour vice caché immobilier se prépare dès l’expertise, puisque le chiffrage des travaux de reprise conditionne directement le montant de la diminution de prix sollicitée.
Au-delà du prix, le sort des dommages et intérêts dépend de la connaissance du vice par le vendeur. Si le vendeur connaissait les vices, « il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » (article 1645 du code civil sur Légifrance). Ces dommages et intérêts couvrent les préjudices subis du fait du vice : coût des travaux de reprise excédant la diminution de prix, frais de relogement temporaire, troubles de jouissance, frais d’expertise et de procédure. Si au contraire le vendeur ignorait les vices, « il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente » (article 1646 du code civil sur Légifrance). La démonstration de la mauvaise foi du vendeur présente donc un enjeu financier majeur : elle ouvre la réparation intégrale des préjudices. Cette preuve résulte souvent de l’expertise elle-même, lorsque l’expert établit que les désordres étaient connus du vendeur, par exemple des reprises récentes masquant l’humidité, ou de documents montrant que le vendeur avait déjà fait intervenir des artisans pour le même problème avant la vente.
Face à l’action, le vendeur invoque fréquemment la clause de non-garantie insérée dans l’acte authentique, par laquelle les parties stipulent que l’acquéreur prend le bien en l’état sans recours. Cette clause trouve son fondement dans l’article 1643 du code civil : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » (article 1643 du code civil sur Légifrance). Mais la portée de cette stipulation est strictement limitée : elle ne protège que le vendeur de bonne foi. D’une part, le vendeur qui connaissait le vice ne peut s’en prévaloir. D’autre part, la jurisprudence présume la connaissance du vendeur professionnel, auquel est assimilé celui qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des désordres : « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536). Dans cet arrêt, rendu à propos d’une société civile immobilière venderesse, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait fait jouer la clause sans rechercher « si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice ». Pour l’acquéreur d’une maison rénovée par son vendeur, cet arrêt est précieux : les travaux réalisés par le vendeur lui-même, même ancien et même si la société venderesse a changé de gérant, font présumer sa connaissance et privent d’effet la clause de non-garantie.
Reste la question des délais, qui conditionne la recevabilité de l’action. Le premier délai est fixé par l’article 1648, alinéa premier, du code civil : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » (article 1648 du code civil sur Légifrance). Le point de départ n’est donc pas la date de la vente, mais la date à laquelle l’acquéreur a découvert le vice, c’est-à-dire le jour où les désordres se sont révélés dans toute leur ampleur, souvent à l’occasion d’un événement comme de fortes pluies, l’intervention d’un artisan ou les premières conclusions d’un technicien. La Cour de cassation l’a rappelé en ces termes : « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 décembre 2021, pourvoi n° 20-21.439). Cet arrêt ajoute un second encadrement : « l’action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente ». Ce délai butoir de vingt ans résulte de l’article 2232 du code civil, selon lequel « Le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit. » (article 2232 du code civil sur Légifrance). La chambre mixte de la Cour de cassation a confirmé ce dispositif et précisé son application dans le temps : « En ce qui concerne les ventes civiles, […] le délai-butoir de l’article 2232 du code civil relève, pour son application dans le temps, des dispositions de l’article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, et est dès lors applicable à compter du jour de l’entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. » (Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-17.789). En pratique, l’acquéreur retient deux repères : agir dans les deux ans de la découverte, et ne jamais laisser passer vingt ans depuis la vente. Entre ces deux bornes, l’assignation en référé-expertise interrompt le délai, comme le prévoit l’article 2241 du code civil, ce qui laisse le temps nécessaire aux opérations d’expertise avant l’assignation au fond.
Pour les biens situés à Paris et en Île-de-France, ce schéma procédural se décline sans surprise mais avec des réflexes locaux. La demande d’expertise d’un appartement parisien ou d’une maison de banlieue relève du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble statuant en référé, en application de la règle de compétence exclusive de l’article 145. L’assignation est délivrée par un commissaire de justice, et l’expert est généralement choisi sur la liste de la cour d’appel de Paris ou de Versailles. Les spécificités franciliennes tiennent surtout au bâti : immeubles haussmanniens avec planchers et structures anciennes, pavillons des années trente aux assainissements individuels parfois non conformes, extensions et surélévations réalisées sans autorisation dont l’expert devra dater l’origine. L’acte de vente parisien contient presque toujours une clause de non-garantie, dont l’acquéreur ne doit pas se laisser impressionner lorsqu’elle est privée d’effet par la mauvaise foi ou la qualité de professionnel du vendeur. Enfin, le montant élevé des prix franciliens rend l’action estimatoire particulièrement intéressante : une diminution de prix même proportionnellement modeste représente des sommes importantes, et le chiffrage de l’expert judiciaire en constitue la base la plus solide devant le tribunal judiciaire de Paris.
Conclusion
L’acquéreur qui découvre un vice caché après l’achat d’une maison ou d’un appartement tient son recours en deux temps : d’abord faire ordonner une expertise judiciaire en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, pour établir l’antériorité, le caractère caché et la gravité des désordres avant que toute réparation n’efface les traces ; ensuite assigner le vendeur au fond pour obtenir la résolution de la vente ou une diminution du prix, avec des dommages et intérêts lorsque le vendeur connaissait le vice ou est présumé le connaître. La clause de non-garantie de l’acte authentique ne fait obstacle ni à l’expertise ni à l’action dès lors que le vendeur est de mauvaise foi ou qu’il se comporte en professionnel, notamment lorsqu’il a réalisé lui-même les travaux à l’origine des désordres. Le calendrier commande la même vigilance : l’action doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice, dans la limite de vingt ans à compter de la vente, et l’assignation en référé-expertise interrompt utilement le délai pendant les opérations d’expertise. Menée dans cet ordre, avec une mise en demeure initiale, une mission d’expertise complète et une assignation au fond engagée avant l’expiration du délai de deux ans, la procédure donne à l’acquéreur les meilleures chances de transformer un vice caché en réparation effective.