Il est dix-huit heures, le four tourne, les plaques aussi, et d’un coup tout s’éteint. Le disjoncteur a sauté, encore. Vous le réenclenchez, vous débranchez quelque chose, vous recommencez à cuisiner sur deux feux au lieu de quatre. Dans l’entrée, une prise jaunie grésille quand on y branche l’aspirateur ; dans la chambre, un interrupteur ne tient plus dans son support. Vous écrivez au bailleur, qui vous répond que l’installation « a toujours fonctionné comme ça », que le logement a été accepté en l’état et qu’il suffit de ne pas tout allumer en même temps. Qui paie la remise en état, et que pouvez-vous exiger sans vous mettre en tort ?

La réponse tient en trois phrases. L’installation électrique intérieure fait partie du logement que le bailleur doit délivrer décent et entretenir, ce n’est pas un simple accessoire d’usage. Le locataire ne doit que les menues réparations limitativement listées par le décret du 26 août 1987, comme le remplacement d’un interrupteur ou d’une prise à l’identique, sauf vétusté ou danger. Et quand l’installation est vétuste ou dangereuse, le locataire peut contraindre le bailleur à agir, jusqu’au juge qui ordonne les travaux et réduit le loyer. Réserves d’emblée : un disjoncteur qui saute peut aussi venir de vos propres appareils ou d’un abonnement trop faible, chaque installation est différente, et tout ce qui suit suppose des désordres constatés sur l’installation elle-même, pas sur vos équipements.

I. L’électricité du logement est l’affaire du bailleur, sauf la bricole du locataire

A. Un logement décent a des fils sûrs, pas seulement des murs propres

Le Code civil pose le socle : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (article 1719 du Code civil). Le même code ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du Code civil).

La loi du 6 juillet 1989 précise pour les locations d’habitation : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même article 6 impose aussi de « délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent vise directement notre sujet : « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; » (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). La page officielle service-public (Logement à louer décent) résume l’exigence autour de cinq critères, dont l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire.

Concrètement, les juges appliquent ces textes à l’électricité sans hésiter. Le tribunal judiciaire de Paris, le 14 novembre 2024 (RG 23/06507), a jugé indécent un logement dont l’installation, d’origine à la construction, n’avait jamais été mise aux normes : absence de conducteur de protection sur l’éclairage et sur de nombreuses prises, absence de protection différentielle générale, fils de très ancienne facture sans liaison à la terre. Le tribunal a condamné le bailleur à 2 570,75 euros pour les préjudices de jouissance et le préjudice moral, plus 29 euros pour le devis de reprise des désordres électriques. Il a rappelé que l’obligation de maintenir un logement décent est une obligation de résultat : peu importe l’absence de faute du bailleur, et peu importe qu’aucun accident ne soit encore arrivé. La cour d’appel de Bourges, le 20 mars 2026 (RG 25/00727), a confirmé la même lecture du décret de 2002 dans un autre dossier de décence. Et la Cour de cassation, le 16 octobre 2025 (n° 24-16.682), a cassé un arrêt qui s’était contenté de la clause du bail selon laquelle le preneur « prend les lieux dans leur état » : cette clause est inopérante contre l’obligation de délivrance d’un logement décent, et seule la force majeure exonère le bailleur.

Dernier verrou préventif : le diagnostic. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit : « Lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, une évaluation de son état est produite afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes : 1° En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 ; 2° En cas de location d’un logement, dans les conditions fixées par l’ article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 . Les modalités d’application du 1° sont fixées par décret en Conseil d’Etat. » (article L134-7 du Code de la construction et de l’habitation). Si votre logement a plus de quinze ans, le bail doit donc comporter cet état de l’installation intérieure. S’il manque, ou s’il relève des anomalies, c’est votre première pièce : demandez-le au bailleur avant toute chose, et conservez sa réponse.

B. La frontière exacte : ce que le locataire doit, et tout le reste

Le locataire n’est pas exempt de tout. L’annexe du décret du 26 août 1987 liste ce qui lui incombe pour l’électricité : « Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. » (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987). Un interrupteur cassé par l’usage, une prise fendue, un fusible à changer : c’est pour vous, à condition que le remplacement se fasse à l’identique et sans toucher au tableau ni au câblage. Le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, le 15 septembre 2026 (RG 26/00072), vient de le rappeler en appliquant l’article 1er du décret, qui limite les réparations locatives aux travaux d’entretien courant consécutifs à l’usage normal, et l’article 1720 du Code civil pour tout le reste.

Mais cette liste s’arrête net devant trois situations, qui renvoient la dépense au bailleur. D’abord la vétusté : quand la prise se désagrège parce que le plastique a quarante ans, ou que l’interrupteur lâche parce que le mécanisme est d’origine, ce n’est plus de l’usage normal. Ensuite la malfaçon et le vice de construction : absence de terre, absence de différentiel, sections de fils sous-dimensionnées pour les usages actuels. Enfin le danger : fils dénudés, tableau sans capot, grésillement, odeur de chaud, traces noires autour des prises. Dans ces trois cas, changer la prise à l’identique ne règle rien et peut même être dangereux : il faut reprendre l’installation, et c’est au bailleur de le faire.

Attention au raisonnement inverse, que les bailleurs opposent souvent : exiger une installation flambant neuve aux dernières normes en vigueur. Le tribunal judiciaire de Paris, le 4 novembre 2025 (RG 24/09375 et 24/09523 jointes), a débouté des locataires qui demandaient la mise en conformité à des normes arrêtées plusieurs années après la prise à bail sans démontrer la dangerosité de l’existant. La leçon est nette : on ne fait pas financer par le bailleur le dernier état de l’art par principe ; on le fait corriger un désordre avéré, dangereux ou indécent. C’est aussi pour cela que la Cour de cassation, dès le 18 février 2014 (n° 12-13.271, citée par ce même tribunal), avait jugé que l’acceptation du logement en l’état ne décharge pas le bailleur : l’état des lieux d’entrée ne vaut pas blanc-seing pour une installation dangereuse.

Le même Code civil ferme la porte à l’excuse la plus courante, le « je ne savais pas » : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » (article 1721 du Code civil). Une installation qui disjoncte à chaque usage normal, des conducteurs sans terre, un tableau sans protection : voilà des défauts qui empêchent l’usage d’une cuisine ou d’un bureau, que le bailleur les ait connus ou non. Et s’il en résulte une perte pour vous, denrées perdues, appareil grillé, journée de télétravail gâchée, le texte ouvre l’indemnisation. Conservez donc les preuves de ces pertes comme celles des désordres : tickets, photographies, attestations.

En pratique, la question « qui paie ? » se tranche donc en trois temps. Le geste ponctuel et sans danger sur un appareillage sain, c’est le locataire. La reprise d’une installation vétuste, non conforme ou dangereuse, c’est le bailleur, y compris le tableau, la terre, le différentiel et le câblage. Et entre les deux, en cas de doute, c’est le constat qui décide : un électricien qualifié ou un diagnostic qui décrit l’existant, jamais une discussion de principe dans l’escalier.

Avant d’écrire au bailleur, vérifiez que le coupable est bien l’installation et non votre contrat de fourniture. Un abonnement de faible puissance qui disjoncte quand le chauffe-eau se déclenche en même temps que le four relève du fournisseur et de la puissance souscrite, pas du bailleur. Le test est simple : si le disjoncteur saute alors même que vous n’utilisez qu’un seul appareil ordinaire, ou si des prises chauffent, grésillent ou sentent le chaud indépendamment de ce qui est branché, le soupçon pèse sur l’installation. Notez les circonstances de chaque coupure pendant une semaine, avec les appareils en route : ce carnet, joint à votre lettre, vaut mieux qu’une affirmation générale, et l’électricien comme le juge s’appuieront dessus.

En copropriété, la frontière se dédouble. La colonne électrique et les parties communes appartiennent au syndicat, qui les entretient ; l’installation intérieure du logement, du tableau privatif aux prises, relève du bailleur dans ses rapports avec le locataire. Quand la panne vient de l’amont, c’est au bailleur d’actionner le syndic, pas au locataire de courir après le gardien. Signalez donc toujours au bailleur par écrit, même si le gardien vous a dit que « c’est la colonne » : juridiquement, votre seul interlocuteur reste celui avec qui vous avez signé le bail, et c’est à lui de se retourner contre la copropriété.

II. Agir dans l’ordre : constater, écrire, contraindre

A. Constituer le dossier qui fait plier, dans l’ordre utile

Ne commencez ni par retenir le loyer ni par faire intervenir votre propre artisan sur l’installation : la retenue unilatérale vous met en tort, et l’intervention d’un tiers sur le tableau brouille les responsabilités. Le bon ordre est celui des juges eux-mêmes, tel qu’on le lit dans les décisions.

Première pièce, le diagnostic électrique annexé au bail pour tout logement de plus de quinze ans. S’il est absent, réclamez-le par écrit ; s’il mentionne des anomalies non levées, vous tenez le point de départ. La cour d’appel de Toulouse, le 4 septembre 2025 (RG 23/02609), montre ce qu’un diagnostic pèse : établi le 27 novembre 2019, il relevait l’absence de protection différentielle adaptée, des défauts de terre, des matériels à risque de contact direct et des matériels vétustes ; la bailleresse a dû justifier de 8 679,15 euros de travaux puis de 745,45 euros de remplacement d’interrupteurs et de prises, et la cour a rouvert les débats pour vérifier l’état actuel de l’installation.

Deuxième pièce, le constat. Faites décrire par écrit ce que chacun peut vérifier sans démonter : disjoncteur qui saute dans quelles circonstances, prises jaunies ou descellées, interrupteurs cassés, fils apparents, absence de capot du tableau, date approximative de l’installation. Un constat de commissaire de justice fige l’existant ; à défaut, des photographies datées, le témoignage écrit de l’électricien qui a refusé d’intervenir pour danger, et le signalement au service communal d’hygiène quand le danger est manifeste. Dans l’affaire toulousaine, c’est le courriel de l’agence régionale de santé du 7 avril 2025, transféré au pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne avec la perspective d’un arrêté préfectoral de danger imminent, qui a fait basculer le dossier : installation vétuste, organes mal isolés, risques de surintensité, de départ d’incendie et de contact direct.

Troisième pièce, l’écrit au bailleur. Une lettre recommandée qui décrit les désordres, joint le diagnostic et les photographies, demande la remise en état de l’installation dans un délai raisonnable et annonce, sans menace excessive, les suites : conciliation départementale, juge des contentieux de la protection, demande de travaux sous astreinte et de réduction du loyer. Le jugement parisien du 14 novembre 2024 est instructif sur ce point : la locataire avait fait constater par huissier dès avril 2021, fait écrire son avocat en juillet 2021, puis obtenu une ordonnance de référé en janvier 2022 avant les premiers travaux. Cette chaîne d’écrits a porté l’indemnisation.

Si vous êtes confronté à un refus persistant et que la situation touche à la sécurité des occupants de l’immeuble, le signalement à l’agence régionale de santé, qui le transmet au pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, est la voie que les juges eux-mêmes prennent au sérieux, comme le montre l’arrêt de Toulouse. Pour un différend purement financier ou d’usage, la commission départementale de conciliation reste l’étape amiable naturelle avant le juge. Et si vous préparez déjà le procès, faites chiffrer : devis d’électricien pour la reprise, surcoût éventuel d’hébergement pendant les travaux, et évaluation de votre trouble de jouissance au jour le jour. Pour éclairer l’ensemble de la démarche et vérifier que votre situation relève bien de ces règles, le regard d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de trier ce qui relève de la menue réparation, de la vétusté et de l’indécence avant d’engager les frais.

B. Ce que le juge peut ordonner, et ce que l’incendie change

Devant le juge des contentieux de la protection, le locataire d’un logement électriquement indécent demande l’exécution des travaux, l’indemnisation de son trouble de jouissance et, à défaut de mise en conformité, la réduction du loyer prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement parisien de novembre 2024 illustre le triptyque : travaux de mise en conformité de la sécurité électrique, 2 570,75 euros d’indemnisation, 29 euros de devis, article 700 de 3 331,72 euros et exécution provisoire. Retenez aussi l’avertissement symétrique du jugement de novembre 2025 : sans dangerosité démontrée, pas de mise aux normes aux frais du bailleur. Le dossier se gagne sur la preuve du désordre, pas sur l’invocation des dernières normes.

L’incendie d’origine électrique obéit à une logique plus sévère, qu’il faut connaître avant qu’il survienne. Le Code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (article 1733 du Code civil). Le locataire est donc présumé responsable du feu sauf à prouver le cas fortuit, le vice de construction ou la communication par le voisin. Deux arrêts montrent l’étroitesse du passage. La cour d’appel de Paris, le 8 décembre 2022 (RG 21/10257), a confirmé un jugement qui retenait une installation dangereuse, faute du bailleur, mais refusait d’exonérer les locataires : la cause exacte de l’incendie restant indéterminée, le lien direct et certain avec le vice n’était pas établi. À l’inverse, la cour d’appel de Versailles, le 10 septembre 2024 (RG 23/02090), a infirmé un jugement dans un dossier où le feu était parti d’un tableau non diagnostiqué en 2016 et non accessible au locataire : l’assureur, qui soutenait que le simple resserrage annuel d’une borne incombait au locataire électricien de profession, a été condamné à 8 374,88 euros plus 3 000 euros au titre de l’article 700. Moralité : après un sinistre, tout se joue sur l’expertise et la cause certaine ; avant le sinistre, tout se joue sur le diagnostic et les écrits.

Reste l’assurance, souvent lue trop vite. Votre multirisque habitation couvre vos biens et votre responsabilité, pas la remise aux normes de l’installation du bailleur. L’assurance du bailleur couvre l’immeuble, pas votre trouble de jouissance. Et quand l’assureur d’un bailleur oppose un défaut d’entretien pour refuser sa garantie, c’est au bailleur d’en répondre, pas au locataire de le suppléer. Vérifiez vos contrats, déclarez tout sinistre par écrit, et ne signez aucun document qui ferait de vous l’auteur d’une modification de l’installation que vous n’avez pas faite.

En somme, le disjoncteur qui saute n’est pas une fatalité à gérer à coups de multiprise : c’est un symptôme à faire constater. Si le diagnostic est absent ou mauvais, si les prises et le tableau portent les marques de l’âge ou du danger, écrivez, faites constater, conciliez puis saisissez le juge des contentieux de la protection avec un dossier chiffré. Et si le bailleur vous oppose l’état des lieux d’entrée ou la vétusté des lieux, souvenez-vous que la Cour de cassation a écarté ces clauses : la décence ne se négocie pas à la signature, elle s’exige pendant tout le bail.