La signification de la cession déspécialisation du bail commercial aux coïndivisaires bailleurs : exigence d’un mandat spécial, point de départ du délai d’opposition de deux mois et portée de l’arrêt du 15 octobre 2026 sous les articles 815-3 du Code civil et L. 145-51 du Code de commerce

Le départ en retraite du commerçant ouvre le droit de céder son bail avec déspécialisation selon l’article L. 145-51 du Code de commerce. Ce dispositif statutaire dérogatoire autorise le preneur sortant à valoriser son droit au bail malgré le déclin économique de son activité initiale. Pour exercer ce droit, le locataire signifie son projet au bailleur et ouvre le délai de deux mois de l’article L. 145-51. Pendant ce délai impératif de deux mois, le propriétaire peut exercer sa priorité de rachat ou saisir le tribunal judiciaire compétent.

Or, de nombreux locaux commerciaux appartiennent à des indivisions familiales ou successorales gouvernées par les règles de l’article 815-3 du Code civil. Lorsque le preneur commercial ne signifie son intention de céder le bail qu’à un seul indivisaire, la régularité du délai suscite d’importants litiges. Par un arrêt publié au Bulletin le 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964), la Cour de cassation tranche cette question. La Troisième chambre civile juge que le délai de deux mois ne court « que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession ».

Or, elle réserve le cas d’un « mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification » (n° 25-11.964). Cet arrêt du 15 octobre 2026 casse la décision rendue par la cour d’appel de Paris le 19 décembre 2024 (RG n° 24/01934). Les juges parisiens avaient retenu un mandat apparent pour déclarer forclose l’action des coïndivisaires bailleurs engagée après le délai légal de deux mois. En censurant cette motivation, la Cour combine les règles de l’article 815-3 du Code civil et de l’article L. 145-51 du Code de commerce.

En conséquence, le locataire qui connaît l’identité des coïndivisaires bailleurs ne peut plus invoquer une apparence de pouvoir général pour omettre des significations. Dès lors, l’omission d’un propriétaire indivis paralyse le délai de deux mois prévu à l’article L. 145-51 et fragilise toute la cession. Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans un contrôle rigoureux des conditions personnelles, formelles et financières entourant la cession déspécialisation du bail commercial. L’étude de l’exigence d’une signification individuelle ou d’un mandat spécial précédera l’analyse des effets procéduraux et financiers sur le délai et le bail.

I. L’exigence d’une signification individuelle aux coïndivisaires bailleurs ou d’un mandat spécial sous l’article L. 145-51 du Code de commerce

A. La nature d’acte de disposition de la cession avec déspécialisation et l’exclusion du mandat tacite de l’article 815-3 du Code civil

L’indivision repose sur une distinction essentielle entre les actes d’administration et les actes de disposition régis par l’article 815-3 du Code civil. Selon ce texte, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent accomplir seuls les actes d’administration relatifs aux biens indivis. Toutefois, l’article 815-3 du Code civil exclut expressément de cette majorité qualifiée la conclusion et le renouvellement des baux portant sur un immeuble commercial. Le législateur exige en effet le consentement unanime de tous les coïndivisaires pour tout acte excédant l’exploitation normale ou constituant un acte de disposition. Or, la cession du bail avec changement d’activité prévue par l’article L. 145-51 du Code de commerce modifie durablement la destination contractuelle des locaux.

La réception de la signification d’un tel projet place le propriétaire devant un choix entre l’exercice d’un rachat prioritaire et une contestation judiciaire. Dans son arrêt du 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964), la Cour vise expressément l’article 815-3 du Code civil. La haute juridiction rappelle que le consentement de tous les indivisaires demeure requis pour accomplir tout acte de disposition ou acte hors exploitation normale. De même, l’article 815-3 du Code civil précise que le mandat tacite de l’indivisaire gérant couvre uniquement les actes d’administration et jamais la disposition. En conséquence, l’indivisaire qui gère habituellement l’immeuble commercial au su des autres et sans opposition ne détient aucun pouvoir pour accepter une déspécialisation.

Cette rigueur rejoint la règle posée à l’article 1988 du Code civil, selon laquelle le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que l’administration. S’il s’agit d’aliéner ou d’accomplir quelque autre acte de propriété affectant le bien, l’article 1988 du Code civil exige un mandat exprès. La Troisième chambre civile applique ce principe aux actes graves du bail commercial, comme l’illustre un arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-21.610). Dans cette décision, la Cour rappelle que « les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ». Elle censure ainsi un congé délivré « sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire » (n° 23-21.610).

À cet égard, les juridictions du fond adoptent une position identique quant à l’inaptitude du mandat tacite pour engager l’indivision en matière commerciale. La cour d’appel de Versailles a rappelé cette exigence d’unanimité dans un arrêt rendu le 29 février 2024 (CA Versailles, 29 février 2024, n° 21/07493). Elle juge que « la conclusion d’un bail portant sur un bien indivis relève d’une décision qui ne peut être prise qu’à l’unanimité des indivisaires ». L’arrêt ajoute qu’« un mandat spécial est nécessaire pour la conclusion d’un tel acte qui ne peut être couvert par un mandat tacite » (n° 21/07493). Transposant cette logique à l’article L. 145-51 du Code de commerce, l’arrêt du 15 octobre 2026 exige une signification individuelle ou un mandat spécial.

La Cour juge que ce délai de deux mois ne court « que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession » (n° 25-11.964). Cette règle reçoit exception uniquement en présence d’un « mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification » par commissaire. Par ailleurs, le caractère d’ordre public conféré à l’article L. 145-51 du Code de commerce par l’article L. 145-15 conforte cette solution. Si le statut protège le commerçant partant en retraite contre les clauses restrictives, il protège symétriquement chaque coïndivisaire contre une déspécialisation imposée sans son su. Dans un arrêt du 5 avril 2018 (Cass. 3e civ., 5 avril 2018, n° 17-14.882), la Cour avait certes écarté les clauses d’agrément.

Selon la Cour, « une telle clause d’agrément est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite ». Toutefois, cette faveur légale accordée au preneur par l’article L. 145-51 du Code de commerce a pour contrepartie le respect des droits de chaque coïndivisaire. Chaque propriétaire indivis doit en effet pouvoir apprécier personnellement l’opportunité d’exercer la priorité de rachat ou de contester la compatibilité de l’activité envisagée. Dès lors, la cour d’appel de Paris ne pouvait affirmer le 19 décembre 2024 (CA Paris, 19 décembre 2024, n° 24/01934) que la qualification importait peu. Elle avait pourtant statué ainsi « peu important que la réception de la signification s’analyse en un acte de disposition ou en un acte d’administration ».

En plaçant sa censure sous le visa de l’article 815-3 du Code civil, la Cour de cassation rattache résolument cette opération au consentement unanime. La gestion d’un immeuble indivis requiert l’appui d’un conseil en droit patrimonial et droit des successions afin d’établir des mandats spéciaux réguliers. À défaut d’un tel mandat spécial exprès, le commissaire de justice mandaté par le preneur doit signifier l’acte individuellement à chaque membre de l’indivision. Cette exigence de signification plurale sous l’article L. 145-51 du Code de commerce garantit l’information effective de tous les titulaires de droits réels. L’exclusion du mandat tacite d’administration conduit directement la Cour de cassation à écarter le mandat apparent lorsque le locataire connaît ses bailleurs indivis.

B. L’éviction prétorienne du mandat apparent lorsque le preneur commercial connaît l’identité des propriétaires coïndivisaires

L’apport décisif de l’arrêt du 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.964) réside dans l’éviction nette du mandat apparent retenu en appel. Dans cette espèce, la société locataire exploitant un pressing avait signifié le 22 juin 2021 son projet de cession déspécialisation au profit d’une restauration. L’acte de commissaire de justice visant l’article L. 145-51 du Code de commerce avait été délivré uniquement à l’une des trois coïndivisaires. Les deux autres coïndivisaires, à savoir une personne physique et une société civile immobilière familiale, n’avaient reçu aucune signification individuelle de ce projet. Lorsque les trois coïndivisaires ont assigné le 1er avril 2022 en inopposabilité, la locataire a opposé la forclusion de deux mois de l’article L. 145-51.

Pour accueillir cette fin de non-recevoir, l’arrêt du 19 décembre 2024 (CA Paris, 19 décembre 2024, n° 24/01934) avait pourtant rappelé la règle de pluralité. La cour retenait que « l’intention du locataire de céder son bail doit être signifiée au propriétaire et en cas de pluralité de propriétaires à chacun d’eux ». Toutefois, les juges parisiens avaient relevé que les renouvellements de 1993 et 2013 avaient été signés par la seule coïndivisaire se disant représentante (n° 24/01934). Sur la foi de ces avenants antérieurs, la cour d’appel avait estimé que la locataire avait légitimement pu croire en un pouvoir général de représentation. Or, la Troisième chambre civile censure cette analyse le 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964) en relevant une contradiction manifeste.

La haute juridiction observe en effet « qu’elle avait constaté que la locataire connaissait les trois indivisaires bailleurs » mentionnés expressément dans les actes de renouvellement. Le bail renouvelé désignait nominativement chaque coïndivisaire et la société civile immobilière, de sorte que la preneuse connaissait la composition de l’indivision (n° 24/01934). En statuant ainsi sans mandat spécial, « la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ». À cet égard, la Cour de cassation refuse que la croyance en un pouvoir général supplée le mandat spécial requis sous l’article 815-3 du Code civil. Dès lors que le locataire commercial connaît l’identité des propriétaires indivis, il lui incombe de vérifier les pouvoirs du représentant ou de signifier à chacun.

Le fait que les coïndivisaires habitent à la même adresse ne dispense jamais d’accomplir des significations distinctes selon l’article L. 145-51 du Code de commerce. En conséquence, un acte unique délivré à un seul indivisaire pris en son nom personnel et au nom des coïndivisaires demeure inopposable à ces derniers. Cette exigence de vérification de la qualité des parties s’impose symétriquement au preneur invoquant le bénéfice dérogatoire de l’article L. 145-51 du Code de commerce. En effet, l’alinéa troisième de ce texte réserve la cession déspécialisation à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle ou au gérant majoritaire depuis deux ans. La cour d’appel de Paris a jugé le 12 octobre 2023 (RG n° 21/17333) que cette ancienneté de deux ans s’apprécie strictement.

Les magistrats retiennent que « c’est au jour où le gérant de la société à responsabilité limitée titulaire du bail, qui entend bénéficier du régime dérogatoire » agit. C’est lorsqu’il « signifie son intention de céder le droit au bail qu’il doit exercer son mandant depuis au moins deux années » (n° 21/17333). De même, le tribunal judiciaire de Paris a sanctionné le défaut de détention majoritaire par un jugement rendu le 22 avril 2026 (RG n° 24/03461). Le jugement relève qu’« il ne disposait pas de la qualité de gérant majoritaire à la date de signification de la demande de cession du droit au bail ». Par ailleurs, la Cour de cassation encadre strictement la mise en œuvre de l’article L. 145-51 du Code de commerce lorsque le bail est démembré.

Dans un arrêt du 6 février 2013 (Cass. 3e civ., 6 février 2013, n° 11-24.708), la Troisième chambre civile précise les obligations de l’usufruitier. Ces règles « sont applicables à l’usufruitier du droit au bail commercial qui est immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu’il exploite ». Toutefois, l’usufruitier doit prouver qu’il « justifie de l’accord des nus-propriétaires pour la cession du bail » (pourvoi n° 11-24.708). En revanche, la Cour de cassation admet dans un arrêt du 23 novembre 2011 (Cass. 3e civ., 23 novembre 2011, n° 10-25.108) le cumul emploi-retraite. Elle juge que cette faculté « est ouverte au preneur en situation de cumul de la retraite de base et d’une activité professionnelle » liquidant sa retraite complémentaire.

Ces décisions confirment que l’article L. 145-51 du Code de commerce institue un droit strict quant à la qualité du cédant et du destinataire. Pour sécuriser ces vérifications préalables, l’intervention d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’identifier tous les coïndivisaires sur le fichier immobilier. Une demande d’état hypothécaire auprès du service de la publicité foncière révèle immédiatement les mutations successorales et la liste exacte des propriétaires indivis des locaux. Dès lors, le preneur diligent évite l’écueil d’une signification unique inopérante au regard de l’arrêt rendu le 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.964). Il convient désormais d’examiner les effets procéduraux et financiers qu’emporte l’irrégularité ou la régularité de cette signification sur le délai d’opposition et le loyer.

II. Les conséquences procédurales et financières de la signification sur le délai d’opposition de deux mois et le sort du bail commercial

A. La paralysie du délai de forclusion de deux mois à défaut de signification régulière et le contrôle des mentions substantielles

Sous l’empire de l’article L. 145-51 du Code de commerce, la signification régulière de l’intention du locataire déclenche un délai préfix de deux mois. Durant ce délai légal de deux mois fixé par l’article L. 145-51 du Code de commerce, le bailleur peut exercer sa priorité de rachat. À défaut de rachat, l’accord du bailleur est réputé acquis s’il n’a pas saisi le tribunal dans les deux mois (article L. 145-51). Ce mécanisme d’accord tacite par l’effet du silence enferme la contestation du bailleur dans un délai de forclusion de deux mois éteignant le droit d’agir. Or, l’arrêt du 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.964) subordonne le départ de ce délai de deux mois à la signification individuelle.

La Cour juge que ce délai de deux mois ne court envers les bailleurs indivis « que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession ». En conséquence, tant que chaque coïndivisaire n’a pas reçu signification ou donné mandat spécial, ce délai de deux mois (article L. 145-51) ne court pas. Dans l’espèce jugée le 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.964), l’assignation délivrée neuf mois après la signification incomplète échappe ainsi à toute forclusion. Les coïndivisaires bailleurs conservent alors leur action dans le délai biennal de deux ans de l’article L. 145-60 du Code de commerce. L’irrégularité de la signification initiale prive ainsi le locataire cédant et son cessionnaire du bénéfice de l’accord réputé acquis au terme de deux mois.

À cet égard, la jurisprudence des juges du fond confirme que tout vice de la signification paralyse le délai de deux mois (article L. 145-51). Par un jugement du 28 janvier 2026 (TJ Paris, 28 janvier 2026, n° 23/15795), le tribunal judiciaire de Paris sanctionne l’omission du prix proposé. Les juges parisiens relèvent qu’« En l’absence de prix précisé, les bailleurs ne sont pas mis en mesure d’exercer leur droit de priorité de rachat ». Le tribunal juge donc que « la signification effectuée par M. [E] est privée d’effet à défaut de précision d’un prix » (n° 23/15795). De même, une simple lettre au bailleur ne remplace pas la signification par commissaire de justice exigée à l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Dans un jugement du 23 juillet 2025 (TJ Paris, 23 juillet 2025, n° 22/09345), le tribunal judiciaire de Paris rappelle l’inefficacité d’un tel courrier. La juridiction énonce que « cette lettre ne peut produire aucun effet en tant que signification d’une cession de droit au bail » au sens statutaire. Par ailleurs, lorsque la signification est régulière, les coïndivisaires qui saisissent le tribunal dans les deux mois de l’article L. 145-51 doivent motiver leur opposition. Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 145-51 du Code de commerce, la nature des activités envisagées doit rester compatible avec l’immeuble. La cour d’appel de Paris a illustré ce contrôle de compatibilité dans un arrêt rendu le 6 septembre 2023 (CA Paris, 6 septembre 2023, n° 20/05643).

Elle rappelle que « le bailleur peut s’opposer à une despécialisation si elle n’est pas compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ». Dans cet arrêt du 6 septembre 2023 (n° 20/05643), les nuisances olfactives et sonores d’une restauration rapide justifiaient l’opposition dans un immeuble bourgeois. En revanche, si l’opposition judiciaire formée dans le délai de deux mois de l’article L. 145-51 s’avère infondée, le bailleur engage sa responsabilité civile. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné une bailleresse pour opposition infondée par un jugement du 7 mars 2024 (RG n° 21/03154). Les magistrats ont alloué vingt mille euros de dommages et intérêts aux locataires retraités pour la perte de chance de céder leur droit au bail.

Toutefois, le même jugement du 7 mars 2024 (TJ Paris, 7 mars 2024, n° 21/03154) rappelle les obligations pesant sur le preneur pendant l’instance. Le tribunal souligne qu’« il est constant que le locataire est tenu, pendant toute la durée de cette opposition, de respecter les autres clauses du bail ». Dès lors, tant que le tribunal n’a pas statué sur l’opposition formée sous l’article L. 145-51 du Code de commerce, le preneur doit exploiter. Il ne peut davantage installer le cessionnaire dans les locaux commerciaux ni modifier l’activité exploitée avant qu’une décision exécutoire ne rejette l’opposition des coïndivisaires. A fortiori, lorsque la cession déspécialisation est conclue après une signification irrégulière selon l’arrêt du 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.964), le risque culmine.

Les coïndivisaires omis peuvent non seulement faire déclarer la cession inopposable à l’indivision, mais aussi demander la résiliation judiciaire du bail pour déspécialisation irrégulière. L’assistance d’un avocat en résiliation de bail commercial à Paris s’avère alors essentielle pour défendre les droits de l’indivision ou sauvegarder le fonds. Le respect du formalisme de signification posé aux articles 815-3 du Code civil et L. 145-51 du Code de commerce conditionne la validité de l’opération. Au-delà de la purge du délai d’opposition de deux mois, la réalisation définitive de la cession obéit aux clauses du bail et affecte le renouvellement. Il importe en conséquence d’étudier l’articulation entre l’accord acquis sur la déspécialisation, le formalisme de l’acte de cession et le déplafonnement lors du renouvellement.

B. L’articulation entre l’absence d’opposition des coïndivisaires, les formalités de cession et le déplafonnement ultérieur du loyer

L’accord acquis envers les coïndivisaires au terme du délai de deux mois de l’article L. 145-51 du Code de commerce n’écarte pas le contrat. Si l’article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrites les clauses interdisant la cession avec le fonds, les clauses formelles demeurent valables. Le bail commercial comporte très fréquemment des stipulations imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession ou la rédaction d’un acte authentique par notaire. La Cour de cassation a réaffirmé l’efficacité de ces clauses formelles dans un arrêt rendu le 13 mars 2025 (pourvoi n° 23-23.372). Ainsi, « était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique ».

Faute d’avoir respecté cette clause, « la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur » (n° 23-23.372). Lorsque le bailleur est une indivision, cette convocation à la signature de l’acte de cession doit pareillement être adressée à chaque coïndivisaire ou au mandataire spécial. Une fois l’acte de cession signé, la cession définitive du droit au bail doit en outre être signifiée aux coïndivisaires selon l’article 1690 du Code civil. Selon les termes de l’article 1690 du Code civil, le cessionnaire n’est en effet saisi envers les tiers que par la signification faite au débiteur. Le recours à des conseils dédiés aux cessions de fonds de commerce et de droit au bail à Paris garantit l’accomplissement de cette double signification.

De même, une grande rigueur dans la rédaction de contrats commerciaux permet d’insérer des conditions suspensives protégeant l’acquéreur jusqu’à la purge des droits indivis. Par ailleurs, les coïndivisaires qui n’ont pas formé opposition dans les deux mois de l’article L. 145-51 du Code de commerce gardent un levier financier. En cours de bail, la cession avec déspécialisation motivée par le départ en retraite s’opère certes avec maintien du loyer contractuel jusqu’au terme du bail. Contrairement à la déspécialisation plénière ordinaire, l’article L. 145-51 du Code de commerce n’autorise aucune hausse immédiate du loyer en contrepartie du changement d’activité. Toutefois, ce maintien du loyer cesse lors du renouvellement du bail commercial soumis aux critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après la destination des lieux et les obligations des parties. Or, l’article L. 145-34 du Code de commerce écarte le plafonnement du loyer renouvelé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4°. Par un arrêt de principe rendu le 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849), la Cour de cassation précise cette articulation financière. Cette cession « ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination ». Les cessionnaires soutenaient pourtant que le silence gardé par les bailleurs pendant les deux mois de l’article L. 145-51 valait renonciation au déplafonnement.

La Troisième chambre civile écarte fermement cet argument dans son arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-25.849) en protégeant les droits financiers des bailleurs. Selon l’arrêt, « il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire » aucune renonciation au déplafonnement. En conséquence, les coïndivisaires bailleurs qui laissent expirer le délai de deux mois de l’article L. 145-51 conservent intact leur droit au déplafonnement. Lors du renouvellement suivant la cession déspécialisation, le changement de destination intervenu en cours de bail constitue une modification notable selon l’article L. 145-34. Le loyer du bail renouvelé peut alors être fixé à la valeur locative correspondant à la nouvelle activité exercée par le cessionnaire dans les locaux.

Toutefois, selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, la variation de loyer qui en découle subit un plafonnement annuel de dix pour cent. Ce lissage légal de dix pour cent par an s’applique de plein droit lorsque le déplafonnement au renouvellement résulte d’une modification notable de la destination. À cet égard, la combinaison des arrêts du 15 février 2023 (n° 21-25.849) et du 15 octobre 2026 (n° 25-11.964) éclaire les parties. Pour les coïndivisaires bailleurs, l’arrêt du 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.964) offre un moyen d’inopposabilité redoutable lorsque la signification a omis un indivisaire. Même si la signification a été valablement délivrée à chaque coïndivisaire, l’arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-25.849) préserve la revalorisation future du loyer.

Pour le candidat cessionnaire, cette jurisprudence commande de vérifier que chaque coïndivisaire a reçu signification et d’anticiper le déplafonnement du loyer lors du prochain renouvellement. Le prix de cession du droit au bail mentionné dans la signification de l’article L. 145-51 doit dès lors intégrer cette hausse future du loyer. Une négociation éclairée entre le commerçant partant en retraite et son successeur suppose ainsi d’évaluer précisément la durée résiduelle du bail avant son prochain renouvellement. Dès lors, la maîtrise conjointe des règles de l’indivision de l’article 815-3 du Code civil et du statut commercial prévient tout contentieux destructeur. Ces enseignements complémentaires permettent de synthétiser la portée doctrinale et opérationnelle de la jurisprudence récente de la Troisième chambre civile en matière de cession déspécialisation.

Conclusion

L’arrêt publié au Bulletin le 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.964) fixe un repère essentiel au croisement de l’indivision et des baux commerciaux. En combinant l’article 815-3 du Code civil et l’article L. 145-51 du Code de commerce, la Cour exige une signification individuelle. La Troisième chambre civile juge que le délai de deux mois ne court « que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession ». Seul un « mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification » (n° 25-11.964) autorise un acte unique.

Par ailleurs, la haute juridiction écarte la théorie du mandat apparent retenue par la cour d’appel de Paris le 19 décembre 2024 (n° 24/01934). Lorsque le locataire commercial connaît l’identité des propriétaires coïndivisaires mentionnés au bail, il ne peut invoquer une croyance légitime en un pouvoir général de représentation. Cette solution rejoint l’exigence du consentement unanime des indivisaires rappelée par la Cour le 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-21.610) pour les actes graves. Elle s’accorde également avec la prohibition du mandat tacite affirmée par la cour d’appel de Versailles le 29 février 2024 (arrêt n° 21/07493).

À cet égard, la sanction de l’omission d’un coïndivisaire rejoint celle frappant l’absence de prix jugée à Paris le 28 janvier 2026 (n° 23/15795). Dans toutes ces hypothèses, le délai de forclusion de deux mois prévu à l’article L. 145-51 du Code de commerce ne court pas contre l’indivision. Les coïndivisaires bailleurs demeurent alors recevables à agir en inopposabilité et résiliation dans le délai biennal de deux ans de l’article L. 145-60. En outre, même après purge régulière du délai de deux mois, le cédant doit respecter le formalisme authentique stipulé au bail (pourvoi n° 23-23.372).

Enfin, les bailleurs indivis qui n’ont pas contesté la déspécialisation conservent le droit d’invoquer le changement de destination au renouvellement (pourvoi n° 21-25.849). Ce changement d’activité autorise alors le déplafonnement du loyer renouvelé selon les règles combinées des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. En conséquence, le commerçant retraité et son acquéreur doivent procéder à une vérification systématique de la propriété des murs avant toute signification par commissaire de justice. Cette discipline procédurale rigoureuse assure l’équilibre voulu par le législateur entre la transmission de l’entreprise commerciale et la protection patrimoniale de chaque propriétaire indivis.