Un ascenseur bloqué depuis trois semaines dans un immeuble de six étages, des résidents qui n’en peuvent plus et un prestataire qui ne se déplace pas : la scène, filmée à La Riche et relayée cette semaine par la presse locale, ressemble trait pour trait au reportage du 13H de TF1 consacré à une copropriété dont l’appareil reste à l’arrêt sans que personne n’intervienne. À Paris et en Île-de-France, où des milliers d’immeubles anciens ne disposent que d’un seul ascenseur, parfois d’une facture ancienne, une panne qui s’éternise prive les occupants des étages élevés de l’accès normal à leur logement et déclenche une question très concrète : que peut exiger le syndicat des copropriétaires face à la société chargée de l’entretien quand celle-ci n’intervient pas, et quels droits pour le locataire qui gravit chaque jour six ou sept étages à pied ? Trois décisions rendues en 2025 et 2026, dont un arrêt de la Cour de cassation publié au Bulletin, encadrent la réponse : la mise en demeure préalable conditionne les pénalités, le juge des référés refuse de trancher les litiges sur la vétusté des pièces, la résiliation anticipée du contrat d’entretien obéit à un préavis de trois mois, et l’indemnisation du trouble de jouissance se chiffre au prorata des pannes prouvées. Cet article expose la méthode complète, les textes applicables dans leur version en vigueur en 2026 et les montants réellement accordés par les tribunaux parisiens.
I. Contraindre la société d’entretien à intervenir : mise en demeure, pénalités et juge des référés
A. L’entretien obligatoire de l’ascenseur : visites toutes les six semaines, dépannage et clauses du contrat
Le point de départ est une obligation légale qui pèse sur le propriétaire de l’appareil, c’est-à-dire en copropriété le syndicat des copropriétaires. L’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Les ascenseurs font l’objet d’un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Cette obligation incombe au propriétaire de l’ascenseur. Celui-ci confie ou délègue l’entretien de l’ascenseur à un prestataire de services dans le cadre d’un contrat écrit. Toutefois, s’il dispose des capacités techniques nécessaires, il peut y pourvoir par ses propres moyens. » (article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation). Le contrat écrit n’est donc pas une simple précaution : il est imposé par la loi, et son contenu minimal est réglementé. Ces dispositions s’appliquent aux ascenseurs « destinés à desservir de manière permanente les bâtiments » (article L. 134-1 du même code), ce qui couvre la quasi-totalité des appareils d’immeubles d’habitation parisiens.
Le contenu précis des opérations d’entretien figure à l’article R. 134-6 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 1er avril 2026. Le texte impose d’abord des opérations et vérifications périodiques, dont « Une visite toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l’installation et effectuer les réglages nécessaires », la vérification régulière des serrures des portes palières, l’examen semestriel des câbles, la vérification annuelle des parachutes et le nettoyage annuel de la cuvette, du toit de cabine et du local des machines (article R. 134-6 du code de la construction et de l’habitation). Surtout, le même article vise les opérations occasionnelles : « En cas d’incident, les interventions pour dégager des personnes bloquées en cabine ainsi que le dépannage et la remise en fonctionnement normal de l’ascenseur », ainsi que « La réparation ou le remplacement, si elles ne peuvent pas être réparées, des petites pièces de l’installation présentant des signes d’usure excessive ». Aucune durée légale de dépannage ne figure dans ce texte : les délais d’intervention, par exemple quatre heures pour un dépannage ou une heure pour libérer des personnes bloquées, relèvent des stipulations du contrat signé avec la société de maintenance. C’est dire l’importance de lire le contrat avant d’agir, car ce sont ses clauses qui fixent le niveau d’exigence opposable au prestataire.
Le contrat lui-même doit comporter des clauses minimales que détaille l’article R. 134-7, également dans sa version entrée en vigueur le 1er avril 2026 : durée du contrat qui « ne peut être inférieure à un an », modalités de reconduction et de résiliation, disponibilité des pièces de rechange, carnet d’entretien, garanties d’assurance de l’entreprise et, point essentiel pour le contentieux des pannes durables, « Les pénalités encourues en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles ainsi que les modalités de règlement des litiges » (article R. 134-7 du code de la construction et de l’habitation). Le contrat type encadré par le règlement contient donc par construction l’arme financière destinée à sanctionner l’inertie du prestataire. S’y ajoute le contrôle technique périodique, confié à une personne qualifiée qui « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d’effectuer des travaux sur un ascenseur ou son entretien » (article L. 134-4 du même code). Le rapport de ce contrôle, que tout occupant peut obtenir à ses frais, constitue une pièce déterminante pour établir qu’un défaut de sécurité ou de fonctionnement a été repéré et signalé.
Sur le terrain contractuel, deux principes du code civil verrouillent la démarche. D’abord, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil) : la société de maintenance est tenue par les délais et les niveaux de service qu’elle a signés. Ensuite, les pénalités contractuelles n’ont d’effet qu’après une mise en demeure préalable, car « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » (article 1231-5 du code civil). Le même article autorise le juge à « modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire », de sorte qu’une clause pénale doit être rédigée de façon proportionnée pour survivre à un contrôle judiciaire. En pratique, la première étape face à un ascensoriste qui n’intervient pas consiste donc à adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, décrivant précisément les manquements, rappelant les clauses du contrat et les pénalités encourues, et fixant un délai de régularisation. Ce courrier conditionne l’application des pénalités et servira de point de départ chronologique devant le tribunal. Il est utile de le compléter par un constat de commissaire de justice établissant l’arrêt de l’appareil et sa durée, ainsi que par la copie du carnet d’entretien et des rapports de visite, car tout le contentieux ultérieur se jouera sur la preuve.
Les occupants confrontés à une panne durable trouveront la présentation générale des obligations d’entretien et de contrôle technique dans notre dossier consacré à l’ascenseur en panne en copropriété (qui doit agir, dans quels délais et ce que l’occupant peut exiger), le présent article se concentrant sur le bras de fer avec le prestataire défaillant : mise en demeure, pénalités, résiliation et chiffrage du préjudice.
B. Le juge des référés face à l’ascenseur à l’arrêt : remise en service, astreinte et provision
Quand l’appareil reste bloqué des semaines, la tentation est grande de saisir le juge des référés pour obtenir en urgence la remise en service sous astreinte et une provision sur le préjudice. Cette voie est prévue par l’article 835 du code de procédure civile : le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, et « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du code de procédure civile). Encore faut-il que l’obligation du prestataire ne soit pas sérieusement contestable, et c’est précisément là que les demandes échouent lorsque la société de maintenance invoque la vétusté des pièces.
L’ordonnance de référé rendue le 23 février 2026 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 25/56569) l’illustre de façon saisissante. Dans cette affaire, l’ascenseur d’un immeuble parisien avait été mis à l’arrêt par la société de maintenance le 1er avril 2025 à la suite d’un problème sur le moteur de traction, remis en service le 2 juin 2025 après réparation du moteur en atelier, puis de nouveau tombé en panne dans la nuit du 27 au 28 juin 2025. Le syndicat des copropriétaires, qui chiffrait son préjudice collectif de jouissance à 2 000 euros par mois, demandait au juge des référés de prononcer la résiliation du contrat de maintenance de 2015 aux torts de la société, de lui accorder une provision de 18 000 euros sur ce préjudice, outre une provision de 2 460 euros pour ses frais de procédure. La société répondait que le moteur, âgé de plus de trente-quatre ans, était vétuste et que son remplacement n’était pas couvert par le contrat de maintenance, et produisait des devis de 11 550 euros pour le remplacement du moto-réducteur et des câbles, puis de 6 110,50 euros pour la réparation du moteur, en expliquant que le changement complet du moteur aurait eu un coût très important et un délai d’approvisionnement estimé à douze semaines.
Le juge des référés a rejeté l’ensemble des demandes. Sur la résiliation, il a retenu que le contrat subordonnait la résiliation de plein droit à une inexécution grave non réparée dans les trente jours d’une mise en demeure, et que la question de savoir si les pièces litigieuses relevaient de l’usure excessive couverte par les prestations minimales obligatoires ou de la vétusté exclue du contrat supposait une interprétation des clauses et une appréciation de la responsabilité contractuelle qui dépassaient ses pouvoirs : le juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire, a estimé ne pouvoir ni se prononcer sur la violation du contrat ni apprécier la gravité du manquement allégué, cette appréciation relevant du juge du fond. Sur la provision pour préjudice de jouissance, le juge a constaté que les éléments produits ne permettaient pas d’établir avec l’évidence requise en référé que la société aurait dû procéder à d’autres réparations ni de remettre en cause le caractère vétuste du moteur, et que le syndicat ne rapportait donc pas la preuve que le préjudice de jouissance était imputable à une inexécution des obligations de la société. Le syndicat a finalement été condamné à verser 1 000 euros à la société au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Trois enseignements se dégagent pour les copropriétés parisiennes. Premièrement, le référé n’est pas la voie de la résiliation : dès que le litige porte sur la frontière entre usure excessive et vétusté, seul le juge du fond peut trancher, et une demande de résiliation en référé expose le syndicat à un rejet assorti d’une condamnation aux frais. Deuxièmement, la provision suppose une obligation non sérieusement contestable, ce qui exclut les dossiers où le prestataire oppose sérieusement la vétusté avec devis et rapports techniques à l’appui. Troisièmement, la préparation du dossier reste décisive même en référé : constats de commissaire de justice, devis, échanges de courriers et rapports d’intervention ont structuré toute la motivation, et l’absence de preuve de la non-vétusté a fait échec à la demande. À Paris, la saisine du président du tribunal judiciaire statuant en référé reste utile pour les mesures d’évidence, par exemple faire constater l’arrêt prolongé et obtenir une expertise, mais la résiliation et l’indemnisation substantielles se gagnent devant le juge du fond. Les syndics franciliens ont intérêt à faire établir dès les premiers jours un constat précis des périodes d’arrêt, à conserver chaque rapport de visite du technicien et à exiger la communication du carnet d’entretien, car ces pièces feront la différence entre une panne subie et un manquement démontré.
II. Rompre le contrat et obtenir réparation : résiliation et indemnisations
A. Résilier le contrat d’entretien : préavis de trois mois, clause résolutoire et rupture aux risques et périls
Sortir d’un contrat d’entretien avec un prestataire défaillant obéit à des règles impératives que les parties ne peuvent écarter par des clauses particulières. L’article R. 134-7 prévoit que la clause de résiliation du contrat « indique les manquements graves de l’une ou l’autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat » et qu’elle « fixe également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants, tels que définis au II, sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat » (article R. 134-7 du code de la construction et de l’habitation). Deux voies de sortie coexistent donc : la résiliation de plein droit pour manquement grave, qui suppose un manquement caractérisé et en général une mise en demeure restée sans effet dans le délai stipulé au contrat, et la résiliation anticipée pour travaux importants confiés à un tiers, qui s’exerce moyennant un préavis de trois mois.
La portée de ce préavis de trois mois a été fixée par un arrêt de principe : Cass. 1re civ., 3 septembre 2025, n° 24-11.120 (ECLI:FR:CCASS:2025:C100517), publié au Bulletin (arrêt du 3 septembre 2025 sur le contrat d’entretien d’ascenseur). Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires avait résilié en mars 2016 un contrat de maintenance de trois ans conclu en 2015, afin de confier à une autre entreprise le remplacement de l’armoire de commande d’un ascenseur, et la société de maintenance lui réclamait une indemnité de rupture correspondant au solde du prix jusqu’à l’échéance contractuelle, soit 6 304,10 euros. La cour d’appel avait validé cette indemnité en retenant que les conditions particulières imposaient une résiliation trois mois avant l’expiration d’une période contractuelle. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’ancien article R. 125-2-1, devenu l’article R. 134-7 : « Selon ce texte, le contrat d’entretien des ascenseurs doit comporter une clause fixant sa durée, qui ne peut être inférieure à un an, et les modalités d’une résiliation anticipée, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants, comme le remplacement de l’armoire de commande des installations, sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat. » Et la Cour ajoute : « Il en résulte que la résiliation anticipée intervient alors à l’expiration du délai de préavis. » Les clauses particulières qui reportaient l’effet de la résiliation à l’échéance du contrat ont donc été écartées comme contraires à un texte impératif, la société a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et l’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Lyon. Pour les copropriétés, la leçon est directe : quand des travaux importants sont confiés à un concurrent du titulaire, la sortie anticipée prend effet à l’expiration du préavis de trois mois, et aucune clause du contrat ne peut imposer d’attendre la fin de la période contractuelle.
Hors ce cas des travaux importants, la résiliation pour manquement du prestataire relève du droit commun des contrats. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (article 1224 du code civil), et l’article 1217 ouvre au créancier tout un panel de sanctions cumulables : refus ou suspension de sa propre exécution, exécution forcée, réduction du prix, résolution et dommages et intérêts (sanctions de l’inexécution contractuelle — voir article 1217 du code civil). Mais rompre unilatéralement sans passer par le juge reste une opération à risques. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 30 janvier 2025 (Pôle 5, chambre 5, RG 22/00671) dans un litige opposant une société propriétaire au prestataire chargé de la maintenance d’un monte-charge : la cour a rappelé qu’un manquement d’une gravité suffisante peut justifier une rupture unilatérale aux risques et périls de son auteur, indépendamment des formes de résiliation prévues au contrat. En l’espèce, la rupture unilatérale décidée après un dépannage en urgence réclamé par appels passés un soir d’intervention n’a pas été jugée justifiée, le jugement de première instance a été confirmé en toutes ses dispositions et l’auteur de la rupture a été condamné à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Autrement dit, celui qui rompt sans décision de justice joue sa condamnation sur la démonstration ultérieure d’une faute suffisamment grave : appels de dépannage documentés, refus d’intervention établis, inexécution des délais contractuels prouvée. Les appels téléphoniques passés dans l’urgence, s’ils ne sont ni enregistrés ni confirmés par écrit, pèsent peu devant la cour.
En pratique, la sortie propre d’un contrat d’entretien défaillant suit un ordre chronologique strict. D’abord, mettre en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en visant les clauses précises du contrat et l’article R. 134-7. Ensuite, si le contrat prévoit une résiliation de plein droit pour inexécution grave non réparée dans un délai déterminé, laisser courir ce délai en continuant à documenter chaque jour d’arrêt. Parallèlement, faire voter en assemblée générale le changement de prestataire ou les travaux importants, sachant que les travaux d’entretien courants relèvent de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que les travaux de mise en conformité exigent la majorité absolue de l’article 25, comme le rappelle la fiche officielle de l’administration (service-public.fr, ascenseur : sécurité, entretien et contrôle technique). Enfin, si des travaux importants sont confiés à une entreprise tierce, notifier la résiliation anticipée avec le préavis de trois mois dont l’arrêt du 3 septembre 2025 garantit l’effet à son expiration. La rupture unilatérale immédiate sans appui contractuel ni décision de justice ne se justifie que face à un manquement d’une gravité indiscutable et documentée ; dans tous les autres cas, elle expose le syndicat à payer le solde du contrat comme l’a montré l’arrêt d’Aix-en-Provence censuré, et comme le confirme la jurisprudence parisienne sur les ruptures injustifiées.
B. Faire indemniser le préjudice : préjudice de jouissance des occupants et action du bailleur
Quand l’ascenseur reste en panne des semaines, deux préjudices coexistent : celui de la copropriété, qui paie un contrat d’entretien pour un service non rendu et expose ses occupants, et celui des habitants, en particulier les locataires des étages élevés, privés de l’usage normal de leur logement. Pour les locataires, le fondement est l’obligation du bailleur prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 12 janvier 2026 (Pôle civil de proximité, RG 25/00086) : ces obligations lui imposent de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible, en entretenant les locaux et en y faisant les réparations non locatives nécessaires, obligation d’ordre public que le tribunal étend aux équipements assurant l’accès au logement, en particulier aux ascenseurs. Le tribunal ajoute qu’en cas de déficience d’un équipement commun, le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires afin de mettre fin au trouble de jouissance causé au preneur, et que des dommages et intérêts sont dus en application de l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (article 1231-1 du code civil).
Dans cette affaire parisienne, les locataires d’un appartement situé au septième étage, loué 4 168 euros par mois outre 777 euros de charges, se plaignaient de pannes continues et répétées sur dix mois et demi et réclamaient notamment 4 730,25 euros pour le report d’une semaine de leur déménagement. Le tribunal a fait le tri avec rigueur. Il a retenu comme établies les seules pannes documentées : le jour du déménagement en août 2023, deux périodes en octobre et novembre 2023, une partie du mois de février 2024 sans durée établie, puis des journées de mars et juin 2024. Il a rejeté l’indemnisation du déménagement reporté, les locataires ne démontrant pas avoir été autorisés à utiliser l’ascenseur pour transporter des charges lourdes, rejeté la perte d’emploi invoquée faute de lien de causalité, rejeté la gêne liée aux visites de la famille en raison du caractère ponctuel des pannes, et rejeté les préjudices physiques et moraux non démontrés. Il a en revanche retenu un préjudice de jouissance réel au regard du caractère répété des pannes et de la situation de l’appartement au septième étage, et accordé 3 708,75 euros, soit 15 % du loyer et des charges sur les cinq mois durant lesquels des pannes étaient établies. La méthode du tribunal est limpide : seules les périodes de panne prouvées par des pièces datées ouvrent droit à indemnisation, au prorata du loyer, avec une majoration liée à l’étage élevé. Pour un locataire parisien, cela signifie conserver chaque signalement écrit au bailleur ou au gardien, chaque photographie datée de l’appareil à l’arrêt, chaque attestation de voisin, et adresser sans tarder une mise en demeure au bailleur de faire cesser le trouble.
Le bailleur, de son côté, ne peut se contenter de renvoyer le locataire vers le syndic : tenu d’assurer la jouissance paisible, il doit lui-même mettre le syndic en demeure d’agir contre la société de maintenance, puis se retourner contre le syndicat ou le prestataire selon les responsabilités. Lorsque des réparations urgentes de l’ascenseur sont entreprises, l’article 1724 du code civil s’applique : le preneur doit souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées, « Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé » (article 1724 du code civil). Ce délai de vingt et un jours constitue le seul seuil chiffré posé par la loi pour la diminution du loyer en cours de travaux, et il doit être distingué des délais contractuels de dépannage stipulés avec l’ascensoriste, qui relèvent du contrat d’entretien et non du bail. Quant au préjudice collectif de la copropriété elle-même, l’ordonnance de référé du 23 février 2026 montre qu’une demande provisionnelle de 18 000 euros calculée à raison de 2 000 euros par mois d’arrêt peut être rejetée faute de preuve de l’imputabilité du préjudice au prestataire : le chiffrage doit s’appuyer sur des périodes d’arrêt constatées et sur la démonstration que ces arrêts résultent d’une inexécution des obligations d’entretien, et non de la vétusté d’un appareil de plus de trente ans dont le remplacement relève d’une décision de travaux votée en assemblée générale.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres. Les loyers élevés majorent mécaniquement les indemnisations calculées en pourcentage du loyer, comme les 3 708,75 euros accordés sur une base mensuelle de près de 5 000 euros charges comprises. Les immeubles haussmanniens et les tours des années soixante-dix cumulent appareils anciens, pièces parfois obsolètes et réseaux d’alerte reposant encore sur des technologies commutées que l’article R. 134-6 impose de mettre à niveau. Les litiges relèvent du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour les demandes locatives courantes et du président du tribunal statuant en référé pour les mesures urgentes, avec une invitation croissante à la médiation avant l’audience. Les copropriétés franciliennes ont tout intérêt à faire établire les constats par un commissaire de justice exerçant à Paris, à saisir l’agence départementale d’information sur le logement de Paris pour une première orientation, et à exiger du syndic la production du carnet d’entretien et du dernier rapport de contrôle technique, que tout occupant peut obtenir à ses frais en application de l’article L. 134-4.
Conclusion
L’ascenseur bloqué pendant des semaines n’est pas une fatalité dont chacun se renvoie la responsabilité : le droit applicable en 2026 distribue clairement les rôles. La société de maintenance est tenue par un contrat écrit dont les clauses minimales, les pénalités et les modalités de résiliation sont imposées par l’article R. 134-7, avec des visites toutes les six semaines et une obligation de dépannage et de remise en fonctionnement prévues par l’article R. 134-6. Face à son inertie, la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est le geste préalable indispensable, car les pénalités ne sont encourues qu’après mise en demeure et la résiliation de plein droit suppose un manquement grave non réparé dans le délai stipulé. Le juge des référés ne tranchera ni la résiliation ni l’indemnisation dès que la société oppose sérieusement la vétusté des pièces, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 23 février 2026 : ces questions appartiennent au juge du fond. La sortie anticipée du contrat pour travaux importants confiés à un tiers prend effet à l’expiration du préavis de trois mois, ainsi que l’a fixé la Cour de cassation le 3 septembre 2025, et toute clause reportant cet effet à l’échéance contractuelle doit être écartée. Enfin, l’indemnisation du trouble de jouissance se chiffre au prorata des pannes prouvées, avec 15 % du loyer et des charges retenus sur cinq mois pour un septième étage dans le jugement parisien du 12 janvier 2026, tandis que les demandes non documentées sont rejetées. Constat de commissaire de justice dès les premiers jours, mises en demeure écrites et carnet d’entretien complet : dans ce contentieux, la preuve datée vaut plus que l’indignation, et elle conditionne chaque euro obtenu.