Au mois d’octobre 2026, des milliers de nus-propriétaires reçoivent le même appel angoissé de leur comptable ou découvrent la même mauvaise surprise dans leur boîte aux lettres : la taxe foncière de la maison familiale n’a pas été payée par l’usufruitier, les charges de copropriété s’accumulent depuis des mois et la toiture, que personne n’entretient, commence à fuir. Le parent qui occupe le bien se retranche derrière son âge ou ses revenus, le bien se dégrade, et le faisceau des impayés grandit. Cette situation, très fréquente après une succession où le conjoint survivant a opté pour l’usufruit, n’est pas une fatalité : le Code civil répartit avec précision qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire, et il offre au nu-propriétaire tout un arsenal gradué, de la mise en demeure jusqu’à la déchéance judiciaire de l’usufruit pour abus de jouissance. Deux jugements rendus en 2026, à Dax le 11 mars et à Paris le 7 mai, viennent d’en faire une démonstration saisissante : l’un prononce la déchéance d’un usufruitier qui laissait dépérir une maison, l’autre détaille euro par euro la répartition des taxes et charges entre usufruit et nue-propriété. Voici, pièces et délais à l’appui, comment contraindre un usufruitier défaillant à payer, à entretenir, et, s’il persiste, comment lui faire retirer son droit.
I. L’usufruitier paie les charges annuelles et entretient le bien : taxe foncière, assurance et réparations courantes
L’usufruit est, selon l’article 578 du Code civil, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Cette dernière formule résume toute la logique du démembrement : l’usufruitier jouit, perçoit les fruits, habite ou loue, mais il doit rendre le bien en bon état. De cette obligation de conservation découlent deux séries de charges qu’il supporte seul, et que le nu-propriétaire peut lui réclamer en justice quand il s’y soustrait.
A. Taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, assurance et charges de copropriété : ce que l’usufruitier doit payer chaque année
La règle de base figure à l’article 608 du Code civil : « L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits. » Les contributions visées sont d’abord fiscales. En pratique, cela signifie que la taxe foncière, dont l’avis arrive chaque fin d’été avec une date limite de paiement fixée en octobre, pèse sur l’usufruitier. Le droit fiscal confirme cette répartition : l’article 1400 du Code général des impôts dispose que « Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit […] la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier ». L’administration adresse donc l’avis directement à l’usufruitier, et c’est lui que le Trésor public poursuit en cas d’impayé. Le nu-propriétaire n’est pas redevable, sauf recours entre eux dont il sera question plus loin.
Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué cette règle avec une netteté remarquable dans un jugement du 7 mai 2026 (2e chambre, RG 19/14341), rendu dans une succession où la veuve avait opté pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit. Les juges parisiens y rappellent que les taxes foncière et d’habitation et les cotisations d’assurance, parce qu’elles sont périodiques et « charges des fruits », « incombent à l’usufruitier ». Dans cette affaire, les taxes foncières réglées pour un bien parisien et un second bien, soit 9 828 euros entre 2016 et 2023, puis 6 513 euros de taxe d’habitation et plus de 5 300 euros de cotisations d’assurance, ont été imputées à l’indivision en usufruit. La logique est transposable à tout démembrement : l’usufruitier qui jouit du bien, qui en perçoit les fruits au sens de l’article 582 du Code civil (« L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit »), supporte les charges périodiques qui grèvent ces fruits.
En copropriété, la même distinction s’applique ligne par ligne de l’appel de charges. Le jugement parisien du 7 mai 2026 l’exprime ainsi : les charges de copropriété, parce que périodiques, suivent le même sort, « à l’exception des dépenses de grosses réparations » qui restent au nu-propriétaire. Concrètement, l’usufruitier paie le budget prévisionnel courant, le chauffage collectif, l’eau, l’entretien de l’ascenseur, les honoraires du syndic et l’assurance de l’immeuble ; le nu-propriétaire ne supporte que sa quote-part des travaux lourds votés en assemblée générale, comme le ravalement ou la réfection complète de la toiture. Lorsque le syndic réclame au nu-propriétaire des charges courantes impayées par l’usufruitier, celui qui a réglé à la place de l’autre dispose d’un recours : le tribunal parisien a qualifié ces paiements de frais de conservation ouvrant un recours contre l’indivision sur le fondement de l’article 815-13, texte selon lequel « Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens » (article 815-13 du Code civil).
Restent les charges dites extraordinaires, celles qui frappent la propriété elle-même pendant la durée de l’usufruit : une participation pour travaux publics, une taxe d’aménagement, une contribution exceptionnelle. L’article 609 du Code civil organise leur partage : « Le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ; Si elles sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit. » Le nu-propriétaire qui reçoit un avis de somme à payer pour une charge extraordinaire ne doit donc pas le laisser dormir : il paie, puis réclame à l’usufruitier les intérêts pendant toute la durée de la jouissance. Et si c’est l’usufruitier qui a avancé la somme, il récupérera le capital à l’extinction de son droit, ce qui suppose de conserver les justificatifs jusqu’au partage ou à la fin de l’usufruit.
B. L’usufruitier entretient, le nu-propriétaire reconstruit : la frontière entre réparations d’entretien et grosses réparations
La seconde obligation de l’usufruitier porte sur l’état matériel du bien. L’article 605 du Code civil dispose : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. » Cette dernière réserve est redoutable pour l’usufruitier négligent : la gouttière qu’il n’a jamais nettoyée et qui a pourri la charpente, la fissure qu’il n’a jamais signalée et qui a lézardé le gros mur, transforment une grosse réparation en facture à sa charge. Le défaut d’entretien déplace la frontière.
La liste des grosses réparations, elle, est limitative. L’article 606 du Code civil énonce : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Tout ce qui n’entre pas dans cette énumération incombe donc à l’usufruitier : peinture, plomberie courante, chaudière, volets, jardin, ramonage, petites fuites, remplacement des équipements usés. La répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire suit exactement cette grille, et le nu-propriétaire qui constate que l’usufruitier laisse le jardin à l’abandon ou la chaudière sans entretien annuel dispose d’un manquement précis à lui reprocher, article à l’appui.
L’usufruitier a en outre un devoir de vigilance active : l’article 614 du Code civil prévoit que « Si, pendant la durée de l’usufruit, un tiers commet quelque usurpation sur le fonds, ou attente autrement aux droits du propriétaire, l’usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci ; faute de ce, il est responsable de tout le dommage qui peut en résulter pour le propriétaire, comme il le serait de dégradations commises par lui-même ». Le voisin qui déplace sa clôture, l’occupant sans droit qui s’installe dans la dépendance, la servitude qui se crée par tolérance : l’usufruitier qui se tait engage sa responsabilité personnelle. De même, l’assurance du bien relève de ses charges périodiques, comme l’a jugé le tribunal de Paris en 2026 ; un usufruitier non assuré qui laisse brûler ou dégât-des-eaux le bien commet une faute dont le nu-propriétaire peut lui demander compte sur le fondement de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
II. L’usufruitier qui laisse dépérir ou dégrade : mise en demeure, condamnations pécuniaires et déchéance judiciaire
Quand l’usufruitier ne paie plus et n’entretient plus, le nu-propriétaire ne doit ni se résigner ni forcer la serrure : il doit construire un dossier. La jurisprudence de 2026 montre que les tribunaux sanctionnent lourdement l’usufruitier défaillant, à condition que le nu-propriétaire prouve méthodiquement les manquements et respecte la gradation des recours.
A. Prouver les manquements et faire payer : constat de commissaire de justice, mise en demeure et action en paiement
La première étape est probatoire. L’état d’un bien se prouve par écrit, et le écrit qui compte devant le juge est le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, qui peut décrire les lieux, photographier et mesurer, y compris depuis la voie publique si l’usufruitier refuse l’accès. Dans l’affaire jugée à Dax le 11 mars 2026 (RG 22/01310), la nue-propriétaire avait fait dresser deux constats, les 16 avril 2021 et 28 septembre 2022, complétés par les signalements du maire alerté par le voisinage sur la végétation envahissante et le risque d’incendie. Les commissaires de justice y relevaient notamment que « une nette impression d’état d’abandon », un « portail d’entrée cassé », une parcelle rendue impénétrable par l’envahissement de la végétation, une salle de bains « en état de destruction avancée » et un intérieur « très visiblement démonté ». Ce niveau de détail, corroboré par les photographies jointes au constat, a emporté la conviction du tribunal.
La deuxième étape est la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui liste chaque manquement avec son fondement : taxe foncière impayée et article 608, chaudière non entretenue et article 605, usurpation du voisin non signalée et article 614. Elle impartit un délai précis pour payer l’arriéré et pour faire réaliser les réparations d’entretien, rappelle que le défaut prolongé caractérise un abus de jouissance susceptible d’entraîner la déchéance judiciaire, et elle fait courir les intérêts moratoires. Si l’usufruitier est âgé ou malade, comme c’était le cas à Dax où le défendeur, âgé de 83 ans et vivant en Espagne, invoquait de graves problèmes de santé, la mise en demeure reste indispensable : elle démontre que le nu-propriétaire a cherché une issue amiable avant de saisir le juge, et elle servira si l’usufruitier propose ensuite un membre de sa famille ou un mandataire pour entretenir le bien.
La troisième étape est l’action en paiement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un bien parisien. Le nu-propriétaire qui a avancé la taxe foncière, les charges de copropriété courantes ou les primes d’assurance réclame le remboursement avec intérêts, sur le fondement des articles 608 et 815-13. Il peut aussi demander des dommages et intérêts pour la dépréciation du bien : à Dax, le tribunal a condamné l’usufruitier à payer 20 000 euros pour les « dommages causés à la chose », après avoir relevé une détérioration établie par l’absence d’entretien ainsi que des dégradations qui « s’apparentent à du vandalisme ». S’y ajoutent les dépens et une indemnité pour frais de procédure. Ces condamnations pécuniaires se cumulent avec la sanction la plus grave, qui est l’objet de la section suivante.
B. Faire retirer le droit : la déchéance pour abus de jouissance de l’article 618 et ses alternatives
Le sommet de l’arsenal est l’article 618 du Code civil : « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. » Deux comportements sont donc visés : dégrader activement, ou laisser dépérir passivement. Le texte organise ensuite les garanties et le pouvoir du juge : « Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l’avenir. Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser. » Le juge choisit donc entre l’extinction pure et simple et une sortie aménagée, où le nu-propriétaire récupère la jouissance moyennant une rente versée à l’ancien usufruitier jusqu’au terme normal du droit.
Le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 11 mars 2026 constitue l’illustration la plus récente de ce mécanisme. La nue-propriétaire, qui avait acquis la nue-propriété d’une parcelle avec maison d’habitation par acte notarié du 26 avril 2001 tandis que le vendeur s’en réservait l’usufruit, assignait sur le fondement des articles 605 et 618. Le tribunal a d’abord rappelé, visa de l’article 618 du Code civil à l’appui, que « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien », puis a écarté l’argument de l’âge et de la santé : le fait que « l’article 618 ne subordonne pas la déchéance » à la preuve d’une « mauvaise volonté de l’usufruitier » ou d’une volonté de nuire au nu-propriétaire. Constatant que l’usufruitier « laisse dépérir les lieux faute d’entretien » dans des circonstances jugées « suffisamment graves » au regard du risque d’incendie pour caractériser « l’abus de jouissance », il a « prononcé la déchéance de l’usufruit », ordonné la publication de la décision au service de publicité foncière et condamné l’usufruitier aux dommages et intérêts, aux frais et aux dépens. Trois enseignements s’en dégagent pour tout nu-propriétaire : la maladie ou l’éloignement n’exonèrent pas, la passivité suffit à caractériser l’abus, et la déchéance s’accompagne d’une indemnisation.
La Cour de cassation encadre ce pouvoir du juge depuis longtemps. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 1986 (n° 84-14.147), elle a jugé que la déchéance pour abus de jouissance « est une pénalité civile » que le juge applique en usant de son « pouvoir d’appréciation ». La déchéance est donc une sanction, proportionnée à la gravité des faits, et non une réparation automatique : un retard isolé de taxe foncière régularisé après mise en demeure ne suffira pas, tandis qu’un abandon durable du bien, des dégradations volontaires ou une absence totale d’assurance et d’entretien pendant des années justifient l’extinction. La première chambre civile, le 22 juin 2016 (n° 15-19.471), a précisé dans un autre dossier les contours des droits respectifs, rappelant notamment que si l’usufruitier a droit aux fruits, les sommes mises en réserve reviennent au nu-propriétaire, et que la valeur de l’usufruit peut être chiffrée selon le barème fiscal.
Ce chiffrage ouvre la voie des solutions négociées, souvent préférables à un procès : le rachat de l’usufruit ou sa conversion en rente ou en capital. L’article 669 du Code général des impôts fixe le barème de référence, selon lequel « la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après », avec une part d’usufruit qui décroît avec l’âge, de 90 % avant 21 ans à 10 % après 91 ans révolus. Ce barème, conçu pour la fiscalité, sert en pratique de base de négociation pour le cantonnement ou le rachat, même si le juge n’est pas lié par lui. Dans une succession bloquée, cette porte de sortie amiable mérite d’être explorée avant l’assignation en déchéance, avec l’aide du notaire chargé du règlement successoral : un usufruitier âgé qui ne peut plus entretenir accepte parfois de convertir son droit en capital ou en rente viagère, ce qui règle d’un coup les impayés de taxe foncière, les charges et l’entretien. À défaut d’accord, et lorsque le blocage successoral persiste entre héritiers, l’assignation en déchéance devant le tribunal judiciaire reste l’arme décisive, dont la décision publiée au fichier immobilier sera opposable à tous.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente quelques particularités pratiques. Les biens démembrés y sont souvent en copropriété, ce qui multiplie les pièces à réunir : appels de charges du syndic, procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté des travaux, décomptes de répartition entre tantièmes, attestations de l’assurance de l’immeuble. Le tribunal judiciaire de Paris, saisi par assignation délivrée par commissaire de justice, statue en chambre civile collégiale pour les dossiers complexes, comme celui du 7 mai 2026, et les délais entre l’assignation et le jugement se comptent le plus souvent en mois, parfois davantage de dix-huit mois pour les successions embrouillées. Le nu-propriétaire parisien a donc intérêt à agir tôt, dès le premier avis de taxe foncière impayée ou le premier appel de charges rejeté par l’usufruitier : chaque mois d’attente creuse la dette, aggrave les désordres et complique la preuve de leur imputabilité. La publication du jugement de déchéance au service de publicité foncière compétent, à Paris comme ailleurs, rend ensuite la décision opposable aux tiers et permet de vendre ou de relouer le bien libéré de tout démembrement.
Conclusion
L’usufruitier qui ne paie plus la taxe foncière, qui laisse les charges de copropriété s’accumuler et qui abandonne l’entretien du bien commet une triple faute dont chaque volet est sanctionné : remboursement des sommes avancées avec intérêts sur le fondement des articles 608 et 815-13, réparation de la dépréciation sur le fondement de l’article 1240, et, lorsque l’abandon est durable ou les dégradations graves, déchéance judiciaire de l’usufruit sur le fondement de l’article 618. Les jugements de Dax et de Paris rendus en 2026 le confirment : les tribunaux exigent des preuves solides, constat de commissaire de justice et mise en demeure, mais ils n’hésitent pas à prononcer l’extinction du droit quand l’abus de jouissance est établi, sans que l’âge ou la maladie de l’usufruitier fasse obstacle. Pour le nu-propriétaire parisien comme pour celui de province, la méthode est donc identique : documenter chaque impayé et chaque désordre dès leur apparition, mettre en demeure par écrit, avancer si nécessaire les sommes qui préservent le bien afin de s’en faire rembourser, puis saisir le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Et lorsque le maintien de l’usufruit n’a plus de sens, parce que l’usufruitier ne peut ou ne veut plus assumer ses charges, proposer le rachat ou la conversion du droit selon le barème de l’article 669 avant de demander au juge de le retirer.