Une auréole brune au plafond du séjour après les pluies du week-end, une peinture qui cloque au-dessus de la fenêtre, une odeur de moisi qui s’installe dans la chambre du dernier étage : à Paris, au mois d’octobre, la découverte d’une infiltration venant de la toiture-terrasse est un classique de l’automne. Les fortes pluies succèdent aux semaines sèches, l’eau stagne sur les terrasses mal drainées, et les défauts d’étanchéité que l’été avait masqués se révèlent d’un coup. La question qui suit est toujours double : qui doit faire réparer la toiture, et qui paie les travaux et les dégâts dans l’appartement. La réponse dépend de trois paramètres concrets : l’origine exacte de l’eau, l’âge des travaux d’étanchéité et le statut de l’occupant du logement touché. Quand la fuite vient d’une toiture-terrasse en copropriété, le chemin passe le plus souvent par le syndic, l’assurance de la copropriété et, si les travaux sont récents, par la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage. Quand l’étanchéité est ancienne, ce sont l’assurance habitation et, si le syndic a laissé la toiture se dégrader, la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui prennent le relais. Cet article décrit la méthode complète : identifier la fuite et la faire constater par écrit, contraindre le bon interlocuteur à réparer, puis activer chaque garantie dans le bon ordre et dans les bons délais, avec les spécificités parisiennes — juridiction compétente, constat, expertise et calendrier d’assemblée générale.

I. Faire constater l’infiltration et obtenir la réparation de la toiture-terrasse

A. D’où vient l’eau : identifier l’origine de la fuite et la faire constater par écrit

Avant toute lettre et toute déclaration, il faut répondre à une question de fait : l’eau vient-elle de la toiture-terrasse, d’une canalisation, d’un chéneau commun ou du logement du dessus. Cette distinction commande tout le reste, car chaque origine désigne un responsable et un assureur différents. Une infiltration par la toiture-terrasse se reconnaît à plusieurs indices : des traces en plafond sous la terrasse, des auréoles qui s’étendent après chaque pluie, de l’humidité près des évacuations d’eaux pluviales, des joints de carrelage de terrasse dégradés ou des relevés d’humidité élevés sur les plafonds. Pour les infiltrations de pluie en général, la méthode de déclaration et de preuve pas à pas est décrite dans notre dossier sur le dégât des eaux et les infiltrations de pluie à Paris, qui paie et comment déclarer, utile en complément de ce qui suit, centré sur le cas particulier de la toiture-terrasse.

Le réflexe qui change le rapport de force consiste à faire constater les désordres par écrit dès les premiers jours. Les photographies datées des plafonds, des murs et de la terrasse sont un minimum, mais elles ne suffisent pas quand le litige dure. Un constat de commissaire de justice, établi à Paris en quelques jours, décrit l’état des lieux, l’humidité visible et, quand c’est possible, le cheminement de l’eau depuis la terrasse. Ce procès-verbal de constat servira ensuite pour l’assureur, pour le syndic et, en cas de procès, pour le juge. Parallèlement, un passage sur la terrasse avec le gardien ou le syndic permet de vérifier les points sensibles : naissance des évacuations d’eaux pluviales, relevés d’étanchéité en pied de parapet, siphons obstrués par les feuilles d’automne, fissures du revêtement. Les feuilles mortes qui bouchent les évacuations en octobre expliquent à elles seules une partie des débordements constatés chaque automne sur les toitures-terrasses parisiennes.

La preuve technique mérite un effort particulier quand la toiture-terrasse a fait l’objet de travaux récents. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 30 janvier 2025, pourvoi numéro 23-15.414, décision du 30 janvier 2025 sur une toiture-terrasse et la garantie décennale, illustre exactement ce point : des maîtres d’ouvrage se plaignaient d’infiltrations après des travaux de réfection de l’étanchéité et de l’isolation de leur toiture-terrasse, l’expertise judiciaire initiale n’avait pas permis d’imputer les désordres à l’entreprise, et la cour d’appel s’était appuyée sur deux rapports privés concordants. La Cour de cassation a validé ce raisonnement : « Ces deux rapports d’expertise privée se corroborant l’un l’autre tant sur la persistance du désordre après l’expertise judiciaire initiale que sur l’existence d’un lien entre l’humidité récurrente et l’évacuation des eaux pluviales située dans l’angle du toit-terrasse, sur laquelle la société CERTBAT était intervenue, la cour d’appel a pu en déduire que celle-ci avait engagé sa responsabilité décennale. » L’enseignement pratique est direct : quand l’expertise judiciaire laisse un doute, deux constats techniques privés qui se corroborent — par exemple un relevé d’humidité et un test de mise en eau localisé près d’une évacuation — peuvent emporter la décision. Conserver les factures des travaux d’étanchéité, le procès-verbal de réception s’il existe et les attestations d’assurance des entreprises : ces trois documents datent les travaux et ouvrent la voie aux garanties.

Le dernier geste de cette première phase est la mise en demeure écrite. Tant que le syndic n’a pas reçu une lettre recommandée décrivant les désordres, leur localisation et les dégâts dans les lots, avec photographies et constat en pièces jointes, il peut soutenir qu’il n’était pas informé. La lettre demande l’accès à la terrasse pour diagnostic, l’inscription du dossier à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale si des travaux sont à voter, et la déclaration du sinistre à l’assurance de la copropriété. Envoyer la même lettre au bailleur quand on est locataire, car le bailleur doit agir contre la copropriété pendant que le locataire préserve son droit à un logement décent. Chaque courrier est daté, chaque envoi est conservé : le calendrier des lettres fera foi si le juge doit apprécier qui a tardé.

B. Qui doit réparer : syndic, copropriété et bailleur face à la toiture-terrasse

Dans un immeuble en copropriété, la toiture-terrasse est le plus souvent une partie commune, même quand un copropriétaire en a la jouissance exclusive. C’est donc au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qu’il appartient de faire réparer l’étanchéité, de commander le diagnostic et de faire voter les travaux en assemblée générale. Le syndic qui reçoit le signalement d’une infiltration doit faire le nécessaire : visite technique, mise hors d’eau provisoire si la pluie continue, demande de devis et convocation d’une assemblée générale quand le montant des travaux dépasse ses pouvoirs. Quand le syndic reste silencieux ou se contente d’accuser réception sans agir, la mise en demeure recommandée avec accusé de réception marque le point de départ de sa responsabilité personnelle et de celle du syndicat. Si l’inertie persiste, les copropriétaires victimes peuvent demander au président du tribunal judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire ou l’autorisation de faire réaliser les travaux urgents, et le locataire du lot dégradé peut agir contre son bailleur pour obtenir la réparation et, le cas échéant, une diminution de loyer pendant la durée du trouble.

Le locataire du dernier étage occupe une place particulière dans ce dispositif. Il subit les dégâts mais n’est partie ni au contrat d’assurance de la copropriété ni aux marchés de travaux : ses interlocuteurs sont son bailleur et son assurance habitation. Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et d’assurer l’entretien nécessaire au maintien en état des lieux loués ; face à une infiltration venant de la toiture, il doit saisir le syndic, exiger la réparation des parties communes et, en attendant, prendre les mesures conservatoires dans le logement — bâche, déshumidificateur, déplacement des meubles. Le locataire, de son côté, déclare le sinistre à sa propre assurance dans le délai du contrat, laisse l’accès au logement pour les constats et conserve les preuves de son préjudice : photographies, factures de nettoyage, attestations en cas d’impossibilité partielle d’occuper une pièce. Quand le bailleur démontre qu’il a saisi le syndic sans délai et que le retard vient de la copropriété, le juge apprécie les responsabilités de chacun au lieu de les confondre : le bailleur répond de son obligation envers son locataire, le syndicat répond du défaut d’entretien des parties communes, et l’entreprise répond de ses travaux récents.

Quand la toiture-terrasse appartient à un propriétaire unique — petit immeuble non divisé, maison avec toit-terrasse, extension — le raisonnement se simplifie : le propriétaire fait réparer et supporte le coût, sauf à se retourner contre l’entreprise qui a réalisé l’étanchéité ou contre le vendeur qui lui aurait caché le défaut. En copropriété, la difficulté inverse est fréquente : le copropriétaire qui a la jouissance exclusive de la terrasse a aménagé des jardinières, une pergola ou un dallage sur plots sans autorisation, et ces aménagements ont percé ou fragilisé l’étanchéité. L’assemblée générale peut alors lui imputer tout ou partie des travaux de reprise, et l’assureur peut discuter sa garantie. Avant de voter, l’assemblée doit donc faire établir par un homme de l’art si les désordres viennent de l’usure normale du complexe d’étanchéité, d’un vice de réalisation ou des aménagements privatifs : cette ventilation conditionne la répartition des charges et les recours.

Le calendrier parisien impose enfin son rythme. Les assemblées générales de copropriété se tiennent majoritairement entre octobre et décembre, et un dossier d’infiltration signalé en octobre peut encore être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée annuelle si le syndic est saisi par écrit sans tarder. Quand le montant des travaux l’exige, le vote porte sur le choix de l’entreprise, le financement et, pour les grosses réfections, sur la souscription d’une assurance dommages-ouvrage couvrant les nouveaux travaux. En cas d’urgence — pluie persistante, plafond menaçant de s’effondrer, installation électrique mouillée — le syndic peut commander les travaux conservatoires sans attendre le vote, puis les faire ratifier. Attendre le printemps en laissant l’eau entrer tout l’hiver aggrave les dégâts et expose le syndicat à voir sa responsabilité retenue pour ne pas avoir limité le dommage.

II. Faire payer les travaux et les dégâts : garanties et assurances dans le bon ordre

A. Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage quand l’étanchéité est récente

Quand les travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse ont moins de dix ans, le premier réflexe est de vérifier la garantie décennale des constructeurs. L’article 1792 du code civil, article 1792 du code civil sur la garantie décennale, dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » Des infiltrations persistantes par une étanchéité refaite rendent l’ouvrage impropre à sa destination — une toiture-terrasse doit rester étanche — et engagent donc cette responsabilité de plein droit, sans qu’il soit besoin de prouver une faute de l’entreprise. Sont visés les architectes, les entrepreneurs et les techniciens liés au maître de l’ouvrage, car l’article 1792-1 du code civil, article 1792-1 du code civil sur la notion de constructeur, précise : « Est réputé constructeur de l’ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. » Le syndic doit donc identifier toutes les entreprises intervenues sur l’étanchéité — lot étanchéité, lot maçonnerie des relevés, maître d’œuvre — et leurs assureurs décennaux, puis les mettre en cause par écrit.

Le délai de dix ans court à compter de la réception des travaux, et ce point de départ mérite une vérification minutieuse. L’article 1792-4-1 du code civil, article 1792-4-1 du code civil sur le délai de dix ans, prévoit : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux » ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. Concrètement, le syndic réclame le procès-verbal de réception des travaux d’étanchéité ; à défaut de procès-verbal, la date de la première assemblée générale ayant soldé les comptes de travaux, les factures finales ou la prise de possession peuvent servir de repère, mais avec une marge d’incertitude que l’avocat adverse exploitera. L’article 1792-6 du code civil, article 1792-6 du code civil sur la réception et la garantie de parfait achèvement, définit la réception comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » Le même article ajoute que « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » Quand les infiltrations apparaissent dans l’année qui suit la réfection, cette garantie d’un an offre la voie la plus rapide : simple notification écrite à l’entrepreneur, puis exécution des reprises à ses frais après mise en demeure restée sans effet.

Le deuxième levier, décisif pour obtenir l’argent des travaux sans attendre des années de procès contre les entreprises, est l’assurance dommages-ouvrage souscrite lors des travaux. L’article L242-1 du code des assurances, article L242-1 du code des assurances sur l’assurance dommages-ouvrage, impose : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 » — le texte visant ensuite les fabricants et importateurs ainsi que le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Le syndicat des copropriétaires qui a voté une réfection d’étanchéité entre dans ce champ : il devait souscrire cette police avant l’ouverture du chantier, et le syndic doit en retrouver la trace. La Cour de cassation rappelle la portée de cette garantie dans son arrêt du 13 novembre 2025, pourvoi numéro 23-23.631, décision du 13 novembre 2025 sur l’assurance dommages-ouvrage : « Il résulte du second que l’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de gravité décennale. » L’assureur dommages-ouvrage paie donc d’abord, puis se retourne contre les responsables : pour la copropriété, c’est le moyen d’obtenir le financement des travaux de reprise sans prouver au préalable quelle entreprise a mal travaillé.

Ce même arrêt du 13 novembre 2025 fixe toutefois deux limites que le syndic doit anticiper. D’une part, l’assureur dommages-ouvrage ne garantit que les désordres de gravité décennale : la cour d’appel qui le condamne sans vérifier ce caractère pour des désordres de façade ou de carrelage prive sa décision de base légale. Transposé à la toiture-terrasse, cela signifie que le dossier de déclaration doit démontrer l’impropriété à destination — infiltrations récurrentes, pièces rendues inutilisables, étanchéité à reprendre en totalité — et pas seulement des traces anciennes et sèches. D’autre part, la garantie des désordres relevant du parfait achèvement suppose une mise en demeure préalable des entrepreneurs restée sans effet. Le syndic qui déclare un sinistre dommages-ouvrage dans l’année de la réception sans avoir mis les entreprises en demeure s’expose à un refus partiel. La séquence correcte est donc : notification écrite aux entreprises au titre du parfait achèvement, mise en demeure en cas de silence, puis déclaration à l’assureur dommages-ouvrage avec l’ensemble des pièces. Quand aucune assurance dommages-ouvrage n’a été souscrite pour les travaux — situation fréquente pour les petites réfections votées sans formalisme — le syndicat doit agir directement contre les entreprises et leurs assureurs décennaux, et le syndic qui avait omis de la souscrire peut voir sa responsabilité professionnelle recherchée.

B. Assurance habitation, assurance de la copropriété et juge : délais, déclaration et tribunal à Paris

Quand l’étanchéité a plus de dix ans ou quand aucun constructeur n’est identifiable, le coût des travaux et des dégâts se répartit entre les assurances et, en cas de faute, les responsables. L’assurance multirisque habitation de l’occupant couvre les dommages au contenu et aux aménagements privatifs — peintures, parquets, mobilier — ainsi que, selon les contrats, le relogement temporaire et la perte d’usage. L’assurance de la copropriété couvre les parties communes et, selon les polices, les embellissements quand le règlement ou le contrat le prévoit. La convention IRSI, signée entre assureurs pour les dégâts des eaux, organise la gestion amiable : en dessous de certains seuils, un assureur gestionnaire unique instruit le dossier pour le compte des autres, ce qui accélère l’indemnisation des petits sinistres ; au-delà, chaque assureur conserve la gestion de son assuré et l’expertise devient contradictoire. Dans les deux cas, la qualité de la déclaration initiale conditionne la suite : description précise des pièces touchées, date d’apparition, photographies, constat du commissaire de justice, factures des travaux d’étanchéité antérieurs et lettres adressées au syndic.

Le délai de déclaration est le piège le plus fréquent des dossiers d’automne. L’article L113-2 du code des assurances, article L113-2 du code des assurances sur les obligations de l’assuré, impose à l’assuré : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Les contrats d’habitation fixent le plus souvent cinq jours à compter de la connaissance du sinistre : une auréole découverte un samedi doit donc être déclarée au plus tard le vendredi suivant, week-end et jours fériés déduits selon le décompte en jours ouvrés. Le texte protège toutefois l’assuré contre les clauses abusives : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, un dépassement de quelques jours ne fait pas perdre la garantie si l’assureur ne démontre pas le préjudice causé par le retard, et le retard dû à un cas fortuit ou de force majeure ne peut jamais être opposé. En pratique parisienne, déclarer par l’espace client en ligne puis confirmer par lettre recommandée électronique avec les pièces jointes sécurise la preuve de la date : les déclarations téléphoniques seules se perdent.

Quand l’amiable patine — syndic qui ne déclare pas, assureur qui conteste l’origine, entreprise qui nie — le juge tranche sur la base des responsabilités de chacun. Le fondement général reste l’article 1240 du code civil, article 1240 du code civil sur la responsabilité pour faute : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le syndicat des copropriétaires qui a négligé l’entretien de la toiture-terrasse, le syndic qui n’a pas fait voter les travaux signalés, l’entreprise dont l’étanchéité fuit et le copropriétaire dont les aménagements ont percé le revêtement répondent chacun de leur faute envers les victimes. L’évaluation du préjudice distingue les travaux de reprise de l’étanchéité, imputés à la collectivité ou aux constructeurs, et les préjudices des occupants : remise en état des plafonds et peintures, remplacement des revêtements, frais de constat et d’expertise, trouble de jouissance chiffré en fonction des pièces rendues inutilisables et de la durée, et frais de relogement si le logement devient temporairement inhabitable.

À Paris, le contentieux relève du tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, pôle de la construction et de la copropriété pour les dossiers qui s’y rattachent, avec possibilité de référé-expertise quand l’origine de la fuite est discutée et de référé-provision quand la responsabilité ne souffre pas de contestation sérieuse. La voie du référé est particulièrement adaptée aux infiltrations de toiture-terrasse : le juge des référés ordonne une expertise judiciaire qui constatera l’état de l’étanchéité en présence de toutes les parties — syndicat, syndic, entreprises, assureurs — puis, sur le rapport déposé, le tribunal statue au fond sur les responsabilités et les comptes entre assureurs. Les commissaires de justice parisiens constatent sous quelques jours, et les experts judiciaires près la cour d’appel de Paris connaissent parfaitement les complexes d’étanchéité des immeubles haussmanniens et des constructions des années soixante-dix, où les toitures-terrasses sont nombreuses et vieillissantes. Pour un dossier bien documenté, le parcours complet — constat, mise en demeure, déclaration, expertise amiable contradictoire puis, si nécessaire, référé-expertise — tient en quelques mois et aboutit le plus souvent à une transaction chiffrée par l’expert. Les plateformes d’expertise bâtiment à Paris rappellent que la présence de toutes les parties à l’expertise conditionne l’opposabilité du rapport : un rapport d’expert établi hors la présence d’un assureur ou d’une entreprise mise en cause perd une grande partie de son utilité au procès.

Conclusion

Une infiltration venant de la toiture-terrasse ne se traite ni par un simple coup de peinture ni par une déclaration d’assurance expédiée sans diagnostic : elle exige d’identifier l’origine de l’eau, de la faire constater par écrit, de contraindre le syndic à agir et d’activer les garanties dans le bon ordre. Les travaux récents ouvrent la garantie décennale des entreprises et l’assurance dommages-ouvrage, qui paie les réparations sans recherche préalable des responsabilités ; les étanchéités anciennes relèvent des assurances habitation et copropriété, avec un délai de déclaration d’au moins cinq jours ouvrés et une déchéance strictement encadrée. À Paris, le calendrier des assemblées générales d’automne offre une fenêtre à saisir sans attendre : un dossier signalé en octobre avec constat, photographies et mise en demeure peut être voté avant la fin de l’année, tandis qu’une toiture laissée à l’eau tout l’hiver transforme une reprise localisée en réfection complète. Le copropriétaire du dernier étage comme son locataire disposent des outils — mise en demeure, déclaration, référé-expertise — pour que l’automne des pluies ne devienne pas l’hiver des litiges.