Vous rentrez de vacances, vous poussez la porte de votre appartement à Paris, et des inconnus occupent les lieux. Serrure changée, meubles déplacés, parfois un prétendu contrat de location glissé sous vos yeux pour vous faire douter. La scène frappe d’abord les biens restés vides quelques semaines : résidence secondaire, logement vacant entre deux locations, appartement hérité en indivision, local laissé libre pendant des travaux. Et chaque jour qui passe complique la récupération : dégradations, voisins excédés, assurance qui discute, occupants qui s’installent durablement.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l.occupation illicite, le propriétaire dispose d’un arsenal plus rapide qu’auparavant : plainte pénale pour violation de domicile, procédure administrative d’évacuation devant le préfet avec une décision rendue sous 48 heures, et juge des référés qui ordonne l’expulsion sans accorder les délais de grâce habituels aux occupants entrés par effraction. À l’approche de la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars, une règle mérite d’être connue : le sursis hivernal ne protège pas les occupants entrés sans droit ni titre dans un domicile à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Ce guide expose la marche à suivre dans l’ordre : porter plainte et faire constater, saisir le préfet, puis le juge, et enfin chiffrer le préjudice. Il précise les délais exacts, les pièces à réunir et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France, où la préfecture de police et le tribunal judiciaire de Paris concentrent les démarches.
I. Faire constater et faire partir vite : la voie pénale et la procédure devant le préfet
A. Porter plainte et faire constater l’occupation sans droit ni titre
Le premier réflexe consiste à ne pas se faire justice soi-même. Changer les serrures pendant l’absence momentanée des occupants, couper l’eau ou l’électricité pour les faire partir, ou les expulser par la force expose le propriétaire à des poursuites pénales et ruine sa position devant le préfet comme devant le juge. Seule l’autorité publique met en œuvre la contrainte : le propriétaire fait constater, dépose plainte et saisit les autorités compétentes.
Le dépôt de plainte s’effectue au commissariat ou à la gendarmerie, après une pré-plainte en ligne lorsque la situation s’y prête. Peuvent agir le propriétaire, le locataire en titre dont le logement est occupé, toute personne munie d’un droit d’occupation, un mandataire, ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de la personne dont le domicile est occupé. À Paris, le dépôt a lieu au commissariat de l’arrondissement où se situe le logement ; la pré-plainte en ligne fait gagner un temps précieux mais ne remplace ni l’audition ni la remise des pièces. En cas de flagrance, c’est-à-dire lorsque l’occupation vient d’être découverte, il faut appeler le 17 immédiatement : les services de police se déplacent, contrôlent les occupants et constatent l’effraction, ce qui fige la preuve dès les premières heures.
Sur le plan pénal, l’occupation d’un domicile relève de l’article 226-4 du code pénal, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Le texte vise donc aussi bien la résidence principale que la résidence secondaire meublée : un appartement parisien occupé quelques semaines par an reste un domicile dès lors qu’il contient des meubles appartenant au propriétaire.
La Cour de cassation a toutefois posé une limite que tout plaignant doit connaître. Dans un arrêt du 3 juin 2025 (pourvoi n° 23-81.916), la chambre criminelle rappelle que « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » Dans cette affaire, l’ancienne propriétaire d’un immeuble adjugé sur saisie s’était réintroduite par effraction après l’expulsion ; la cour d’appel d’Orléans l’avait condamnée pour violation de domicile, et la Cour de cassation a censuré cette analyse parce que l’adjudicataire n’avait pas pris possession des lieux ni pu s’y dire chez elle à la date des faits. La leçon pratique est directe : pour un logement jamais habité, jamais meublé, ou dont le plaignant n’a jamais pris possession, la qualification de violation de domicile reste fragile, et il faut privilégier d’emblée la voie administrative et la voie civile décrites ci-après, sans renoncer à la plainte qui fige les faits et ouvre l’enquête.
Prouver que le logement constitue son domicile ou sa propriété devient difficile quand les papiers se trouvent à l’intérieur du bien occupé. La loi du 27 juillet 2023 a prévu ce cas : lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le représentant de l’État dans le département sollicite, dans un délai de soixante-douze heures, l’administration fiscale pour établir ce droit. En pratique, on joint tout de même ce que l’on possède à l’extérieur : titre de propriété ou acte notarié, dernier avis de taxe foncière, factures d’énergie ou d’assurance habitation, attestation du gardien ou des voisins, photographies anciennes de l’intérieur meublé. Chaque pièce compte, car le préfet puis le juge statuent sur dossier.
Enfin, il faut faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice, qui relève l’introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et le maintien dans les lieux. Le constat du commissaire de justice, précis et daté, décrit la serrure forcée, les lieux occupés et l’identité des occupants quand elle est vérifiable ; il servira devant le préfet, en référé et pour chiffrer les dégradations. Si les occupants exhibent un contrat de location, on n’en discute pas avec eux : on le photographie, on le transmet aux enquêteurs et on signale par écrit au procureur qu’il pourrait s’agir d’un faux, sans jamais l’accepter comme un titre valable.
B. La mise en demeure du préfet : une décision sous 48 heures, exécutée même en hiver
La procédure administrative d’évacuation forcée de l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, constitue la voie la plus rapide. Elle s’applique au domicile occupé illicitement, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale du demandeur, ainsi qu’aux locaux à usage d’habitation qui ne constituent pas le domicile, avec des délais d’exécution distincts. Le demandeur adresse au préfet de département une demande de mise en demeure des occupants de quitter les lieux, en joignant trois séries de pièces : le récépissé du dépôt de plainte, les justificatifs du domicile ou du droit de propriété, et le constat de l’occupation illicite dressé par un officier de police judiciaire, un commissaire de justice ou le maire. Un dossier incomplet fait perdre des semaines : on vérifie chaque pièce avant l’envoi, de préférence en recommandé avec accusé de réception ou en dépôt contre récépissé, et l’on peut charger un avocat de rédiger la demande pour verrouiller sa motivation.
À Paris, la demande s’adresse au préfet de police de Paris, qui exerce dans la capitale les attributions du préfet de département en matière de concours de la force publique. En petite et grande couronne, elle relève du préfet du département où se situe le bien : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise ou Seine-et-Marne. Cette répartition compte pour le justiciable parisien qui possède un bien en proche banlieue : on saisit le préfet du lieu du logement, jamais celui de son propre domicile.
Le préfet prend sa décision en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants, et il doit statuer dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande complète. En cas de refus, il motive sa décision, ce qui ouvre la contestation : recours gracieux auprès du préfet lui-même, puis recours devant le tribunal administratif. Lorsque la mise en demeure est accordée, elle fixe aux occupants un délai pour quitter les lieux : au moins 24 heures quand l’occupation porte sur un domicile, au moins 7 jours pour les autres locaux à usage d’habitation. Passé ce délai, l’évacuation intervient avec le concours de la force publique, et les meubles des occupants sont entreposés selon les règles applicables.
Deux atouts de cette procédure méritent d’être soulignés à la mi-octobre. D’abord, les évacuations réalisées sur son fondement ne bénéficient pas de la trêve hivernale : un occupant entré par effraction ne gagne rien à faire durer jusqu’au 1er novembre. Cette solution administrative prolonge la règle posée par le législateur à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, selon laquelle « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré », tout en prévoyant que « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Ensuite, la procédure ne suppose aucune décision de justice préalable : plainte, preuve du droit et constat suffisent à déclencher l’instruction préfectorale. C’est ce qui la rend plus rapide que l’assignation devant le tribunal, sans pour autant fermer la voie judiciaire, qui reste disponible en cas de refus du préfet ou pour obtenir réparation.
En pratique, on cumule dès le départ : dépôt de plainte et demande au préfet le même jour, puis préparation de l’assignation en référé sans attendre la réponse préfectorale. Les deux voies ne se neutralisent pas : si le préfet fait évacuer, le juge reste compétent pour chiffrer le préjudice ; si le préfet refuse, le référé prend le relais pour obtenir l’expulsion judiciaire. Ce parallélisme évite la principale erreur des propriétaires, qui consiste à attendre la fin d’une procédure avant d’engager la suivante.
II. Quand le préfet ne suffit pas : le juge de l’expulsion et la réparation du préjudice
A. Le référé expulsion : un trouble manifestement illicite sans délai de grâce ni trêve
Lorsque la voie préfectorale échoue ou paraît inadaptée, par exemple pour un local qui ne constitue pas un domicile au sens pénal, ou lorsque le propriétaire veut aussi une condamnation pécuniaire, il faut assigner les occupants devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, ou selon la procédure accélérée au fond. À Paris, la demande relève du tribunal judiciaire de Paris. L’assignation est délivrée par un commissaire de justice, qui vise les occupants nommément quand leur identité est connue et « tous occupants de leur chef » dans le cas contraire, formule indispensable pour que la décision soit exécutable contre les nouveaux arrivants comme contre les personnes assignées.
Le fondement est l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » L’occupation sans droit ni titre entre exactement dans cette définition, et la Cour de cassation l’a jugé en termes nets le 4 juillet 2019 (pourvoi n° 18-17.119) : « ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision ». Dans cette affaire portant sur l’occupation d’une parcelle, les occupants invoquaient le droit au respect de leur domicile et de leur vie privée garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme ; la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en retenant que « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». Le propriétaire n’a donc pas à démontrer un préjudice distinct de l’occupation elle-même : l’occupation sans droit suffit.
Une fois l’expulsion ordonnée, le droit commun de l’exécution protège le propriétaire contre les manœuvres dilatoires. Le principe posé par l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution demeure : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Mais les délais protecteurs des locataires de bonne foi ne profitent pas aux occupants entrés par effraction. D’abord, le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Ensuite, les délais de grâce que le juge peut accorder aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée leur sont fermés dans le même cas : « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Ces délais, dont l’article L. 412-4 du même code précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », supposent un occupant entré régulièrement dans les lieux ; l’occupant entré par effraction ne peut ni les obtenir du juge de l’expulsion ni les solliciter ensuite devant le juge de l’exécution.
Enfin, la trêve hivernale ne le protège pas davantage quand le bien constitue un domicile : le sursis du 1er novembre au 31 mars « ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », et le juge peut en outre supprimer ou réduire ce sursis quand l’introduction frauduleuse porte sur tout autre lieu. Concrètement, engager le référé à la mi-octobre garde tout son sens : la décision obtenue reste exécutable pendant l’hiver, et le concours de la force publique peut être requis sans attendre le 1er avril. L’exécution suppose toutefois la signification régulière du commandement de quitter les lieux puis, en cas de refus de partir, la demande de concours de la force publique adressée au préfet, avec l’état des occupants et la décision de justice.
B. Chiffrer le préjudice et sécuriser le logement : méthode et réflexes parisiens
Reprendre son logement ne solde pas l’affaire : mois d.occupation sans paiement de loyer, dégradations, serrure et porte à remplacer, frais de procédure et parfois loyers perdus quand le bien était proposé à la location. Le fondement de la réparation est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’occupation sans droit ni titre constitue une faute civile en soi, de sorte que le propriétaire peut réclamer une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative du bien pendant toute la période d’occupation, le coût des remises en état et l’indemnisation des troubles subis. Devant le juge des référés, le second alinéa de l’article 835 permet en outre d’obtenir une provision quand l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable : on la sollicite dans l’assignation elle-même, pièces à l’appui, plutôt que d’attendre un procès au fond qui interviendra des mois plus tard.
La méthode de chiffrage conditionne le recouvrement. Dès la reprise des lieux, on fait dresser par le commissaire de justice un procès-verbal de constat de sortie décrivant chaque dégradation, pièce par pièce, avec photographies datées ; on compare avec l’état antérieur établi par les photos d’annonce, l’état des lieux d’entrée du dernier locataire ou le constat d’huissier dressé avant la vacance. On réunit ensuite les devis et factures de remise en état (serrurerie, peinture, sols, sanitaires, électricité), les justificatifs de la valeur locative (dernière quittance, estimation d’agence, loyers de biens comparables dans l’arrondissement), et tous les frais engagés : constats, assignation, serrurier en urgence, gardiennage, relogement temporaire quand le propriétaire occupait lui-même le bien. Les attestations de voisins sur la durée de l’occupation, les nuisances et les allées et venues complètent le dossier et datent le préjudice. Plus ce dossier est constitué tôt, plus la provision obtenue en référé se rapproche du préjudice réel.
Le recouvrement effectif suppose d’identifier des débiteurs solvables, ce qui reste la difficulté principale : les occupants sont souvent insolvables ou disparaissent après l’expulsion. Trois précautions augmentent les chances de paiement : demander au juge une indemnité d’occupation solidaire contre tous les occupants identifiés, signifier la décision à chacun d’eux pour faire courir les intérêts, et engager rapidement les mesures d’exécution (saisie-vente des meubles laissés sur place, saisie des rémunérations ou des comptes quand l’employeur ou la banque sont connus). Quand un donneur d’ordre ou un intermédiaire a organisé l’occupation, par exemple en fournissant un faux bail contre de l’argent, la plainte pénale vise aussi ces faits, et la constitution de partie civile devant le tribunal correctionnel permet de réclamer des dommages-intérêts dans le procès pénal lui-même.
Le volet assurantiel ne doit pas être négligé. On avertit l’assureur habitation sans tarder après la découverte, en décrivant les faits et en transmettant le récépissé de plainte et le constat. Selon les contrats, les garanties détériorations immobilières, vandalisme ou protection juridique prennent en charge une partie des réparations, les frais de procédure ou les honoraires d’avocat, parfois avec un plafond et une franchise qu’il faut vérifier dans les conditions particulières. Le défaut de déclaration rapide ou la vacance prolongée non signalée servent parfois de motif de réduction d’indemnité : on relit la clause de vacance du contrat, fréquente pour les résidences secondaires, et l’on conteste par écrit toute fin de non-recevoir en exigeant la motivation précise. Pour les copropriétés parisiennes, le syndic doit également être informé : les dégradations des parties communes commises par les occupants, les troubles de voisinage et les consommations d’eau ou de chauffage collectif concernent la collectivité des copropriétaires, qui peut elle-même agir contre les occupants.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux font gagner des semaines. D’abord, signaler au commissariat d’arrondissement toute vacance prolongée quand le bien reste meublé et vulnérable, et laisser au gardien ou à un voisin de confiance un moyen de prévenir rapidement : la plupart des occupations découvertes dans les quarante-huit heures se règlent plus vite que celles constatées après des mois. Ensuite, déposer la demande au préfet compétent sans erreur d’adressage : préfet de police pour un bien situé à Paris, préfet du département pour un bien situé en Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou ailleurs en Île-de-France. Ensuite, anticiper les délais du tribunal judiciaire de Paris en faisant délivrer l’assignation en référé dès la réponse du préfet, ou en parallèle si l’urgence l’exige, avec un dossier photographique et des constats déjà prêts. Enfin, sécuriser le bien repris : porte blindée ou blindage, cylindre de haute sécurité, alarme ou télésurveillance pour les villas et pavillons de banlieue, passage régulier d’un proche ou d’une société de gardiennage pendant les périodes de vacance. Couper les fluides pour dissuader une réoccupation expose à des litiges et n’empêche pas l’effraction : la sécurité mécanique et la surveillance valent mieux que les représailles techniques.
Le cas du logement loué occupé par des tiers mérite une mention : quand des squatteurs s’installent dans un appartement dont le locataire en titre est absent temporairement, c’est d’abord le locataire, détenteur du droit d’occupation, qui dépose plainte et saisit le préfet, tandis que le bailleur agit en conservation de son bien et peut se joindre aux démarches. Le loyer reste dû pendant l’occupation par des tiers, et le bailleur ne peut ni résilier le bail pour ce motif ni imputer au locataire des dégradations commises par les intrus. La coordination entre locataire et bailleur, par écrit, évite les malentendus sur qui fait quoi et qui paie quoi.
Conclusion
Face à un logement squatté, l’ordre des opérations tient en quatre temps : appeler la police en cas de découverte récente, déposer plainte et faire constater l’effraction, saisir le préfet territorialement compétent avec un dossier complet, et assigner en référé sans attendre, en réclamant une provision sur le préjudice. La loi du 27 juillet 2023 a raccourci les délais, supprimé les délais de grâce pour les occupants entrés par effraction et écarté la trêve hivernale pour les domiciles occupés illicitement : à quelques semaines du 1er novembre, engager la procédure immédiatement reste la décision la plus rentable. Chaque étape nourrit la suivante, du constat du commissaire de justice utilisé devant le préfet jusqu’à la décision pénale invoquée pour chiffrer la faute civile. Et comme toujours en matière d’occupation sans droit, la rapidité vaut de l’or : un dossier complet déposé dans les quarante-huit heures fait souvent la différence entre une évacuation en quelques semaines et une occupation qui s’enlise pendant des mois.