Octobre 2026 : les colocations formées à la rentrée tournent depuis six semaines et les premiers départs arrivent déjà. Stage qui bascule en province, séparation, mésentente sur le ménage ou loyer parisien devenu trop lourd : quitter une colocation est banal, mais récupérer sa part du dépôt de garantie l’est beaucoup moins. Le bailleur retient des dégradations du salon que vous n’avez pas commises, l’agence vous répond que la caution ne sera rendue qu’au départ du dernier colocataire, ou votre ancien colocataire refuse de vous rembourser la part que vous aviez avancée. La situation se tend encore quand une clause de solidarité figure au bail : le bailleur vous réclame des loyers impayés postérieurs à votre départ ou des réparations constatées des mois après votre congé. Cet article explique, textes et décisions récentes à l’appui, comment donner un congé qui vous libère vraiment, à quel moment la solidarité s’éteint, qui doit vous restituer votre dépôt de garantie et comment contester une retenue devant le juge, à Paris comme ailleurs.
I. Quitter une colocation : congé, préavis et fin de la solidarité
A. Quel congé donner et quand la solidarité s’éteint vraiment
La colocation est définie par la loi comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat » (article 8-1, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Tout colocataire peut donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le préavis est de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée ou en zone tendue, comme pour un bail classique. Le congé doit identifier précisément le logement et son auteur : un colocataire ne peut pas donner congé au nom des autres, et le départ d’un seul ne met pas fin au bail pour ceux qui restent.
L’enjeu central est la clause de solidarité, présente dans la plupart des baux uniques. Tant qu’elle joue, le bailleur peut réclamer à n’importe quel colocataire l’intégralité du loyer et des charges, y compris la part des autres. La loi fixe une porte de sortie claire : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989). Concrètement, si un nouveau colocataire signe un avenant au bail, vous êtes libéré dès la fin de votre préavis. Si personne ne vous remplace, vous restez tenu pendant six mois au maximum après l’effet du congé, puis la solidarité s’éteint d’elle-même, sans démarche.
La Cour de cassation a précisé la portée de cette extinction dans un arrêt du 8 avril 2021 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-23.343) : elle rappelle que « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé », puis pose la règle : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date ». Dans cette affaire, une colocataire avait donné congé à effet au 29 avril 2015. La cour d’appel l’avait condamnée à payer un prorata de travaux arrêtés au 4 janvier 2016, date de l’état des lieux de sortie établi avec le colocataire resté dans les lieux. La Cour de cassation censure : « alors que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». La leçon est nette : un bailleur ne peut pas vous faire supporter des dégradations ou des charges nées après la fin de votre solidarité, même en les proratisant. Vérifiez donc toujours la date de naissance de chaque dette qu’on vous réclame : loyers et charges de votre période de solidarité, oui ; remise en état constatée après, non.
La même protection couvre votre garant. La solidarité de la personne qui s’est portée caution pour vous suit exactement le même calendrier d’extinction, et la loi ajoute une exigence de forme : « L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution » (article 8-1, VI). Si l’acte de caution signé par vos parents ou par un organisme ne désigne pas expressément le colocataire concerné, il encourt la nullité. En pratique parisienne, où les garants sont systématiques vu le niveau des loyers, ce contrôle vaut la peine : un acte de cautionnement standard, sans identification du colocataire garanti, ne permet pas au bailleur de poursuivre votre garant après votre départ.
Deux erreurs fréquentes méritent d’être signalées. D’abord, croire qu’un simple message ou un courrier simple suffit à donner congé : seul un congé régulier fait courir le préavis et, à terme, l’extinction de la solidarité. Sans congé régulier, le délai de six mois ne court pas. Ensuite, croire que le départ du logement met fin aux obligations : tant que le congé n’a pas pris effet, le loyer reste dû, et la solidarité survit au déménagement physique. Envoyez donc votre congé en recommandé dès que la décision est prise, conservez l’avis de réception et indiquez votre nouvelle adresse, car elle servira aussi pour la restitution du dépôt de garantie.
B. Récupérer son dépôt de garantie quand on est le colocataire qui part
C’est le point qui provoque le plus de litiges : vous avez donné un congé régulier, vous avez rendu vos clés, et pourtant le bailleur refuse de vous restituer votre part du dépôt de garantie au motif que la colocation continue avec les autres. La réponse dépend entièrement du montage contractuel. Quand chaque colocataire a signé son propre contrat de bail pour sa chambre, avec un dépôt de garantie individualisé, la restitution suit le droit commun : le dépôt « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Si votre état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le délai tombe à un mois. Passé ce délai, « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (même article). Les règles générales de calcul de cette pénalité et des délais d’un ou deux mois sont exposées en détail dans notre dossier sur le dépôt de garantie non restitué et la pénalité de 10 %.
Quand la colocation repose en revanche sur un bail unique signé par tous, avec un dépôt de garantie global, la situation est différente et beaucoup de sortants la découvrent trop tard. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé le 17 décembre 2024 (pôle civil de proximité, RG n° 24/07963) dans une affaire où un colocataire réclamait le solde de son dépôt après son départ alors que la colocation se poursuivait : le dépôt de garantie n’est restituable, selon le tribunal, que lors du départ de la totalité des locataires ou du dernier colocataire, à charge pour celui qui donne congé avant les autres de se retourner contre les colocataires restés dans les lieux. Autrement dit, le bailleur qui conserve le dépôt global tant que le bail unique continue ne commet pas de faute ; c’est au sortant d’organiser son remboursement, en pratique en faisant verser sa part par le nouveau colocataire qui le remplace, via un avenant signé par tous et le bailleur. Faute d’avenant, le sortant devra réclamer sa part aux colocataires restés dans les lieux, et non au bailleur.
Pour éviter ce piège, trois réflexes au moment du départ. D’abord, exiger un état des lieux de sortie individuel et contradictoire, même si le bail continue : il fige l’état de votre chambre et des parties communes à la date de votre départ et servira de référence si des dégradations ultérieures vous sont imputées. La loi impose qu’il soit « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Si le bailleur ou l’agence refuse de se déplacer, faites établir le constat par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié. Ensuite, faire signer un avenant actant votre départ, l’arrivée éventuelle d’un remplaçant et le sort du dépôt de garantie : remboursement direct par le bailleur si les comptes sont soldés, ou versement de votre part par l’entrant. Enfin, transmettre votre nouvelle adresse par écrit et conserver la preuve de la remise des clés, car la loi précise : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile » (article 22).
Un cas particulier mérite attention : l’immeuble en copropriété. Le bailleur peut alors « conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », la régularisation définitive intervenant « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (article 22). Cette provision doit être dûment justifiée et ne dispense pas de restituer le solde dans le délai de deux mois. Dans une colocation parisienne en copropriété, vérifiez que la somme conservée ne dépasse pas ce plafond de 20 % et réclamez l’arrêté des comptes dès son approbation : beaucoup de provisions conservées « en attendant les charges » ne sont jamais régularisées.
Autre situation fréquente à Paris : le colocataire qui a avancé seul le dépôt de garantie global ou qui a payé la part d’un colocataire défaillant. Le dépôt garantit l’exécution des obligations locatives, et la Cour de cassation rappelle qu’il « a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer » (troisième chambre civile, 8 avril 2021, pourvoi n° 19-23.343). Le colocataire qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres colocataires pour récupérer le trop-versé, sur le fondement de la solidarité et des comptes entre codébiteurs. Conservez tous les justificatifs de paiement : virements, quittances et décomptes de l’agence. Sans preuve écrite de ce que chacun a versé, le partage amiable devient presque impossible et le juge devra reconstituer les comptes à partir de pièces incomplètes.
II. Loyers impayés et dégradations en colocation : qui paie et comment se défendre
A. Impayés et dégradations des parties communes : ce que le bailleur peut retenir
Deux types de sommes peuvent être retenus sur le dépôt de garantie d’une colocation : les loyers et charges impayés, et le coût des dégradations dépassant l’usure normale. Pour les impayés, la solidarité joue à plein pendant sa durée : le bailleur peut réclamer à un seul colocataire l’intégralité de l’arriéré, charge à celui qui a payé de se retourner contre les autres. C’est l’une des raisons pour lesquelles un locataire qui ne paie pas son loyer expose toute la colocation : le bailleur choisira le colocataire le plus solvable, souvent celui dont les parents se sont portés caution, et lui réclamera tout. Si vous êtes ce colocataire solvable et que vous avez réglé la dette commune, conservez les preuves de paiement et agissez rapidement contre le colocataire défaillant, avant qu’il ne devienne insolvable ou injoignable.
Pour les dégradations, la règle est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, pièce par pièce. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 14 avril 2026 (pôle 4, chambre 4, RG n° 24/05816) : les retenues sont admises quand l’examen comparatif fait apparaître des dégradations excédant la seule usure normale, mentionnées dans l’état des lieux de sortie et corroborées par des photographies, avec un coût justifié par des devis ou des factures. Dans cette affaire portant sur un logement meublé loué 2 000 euros charges comprises avec 4 000 euros de dépôt, la cour a validé une retenue de 3 396 euros couvrant nettoyage, parquet à poncer, plan de travail et interventions de plomberie liées à un défaut d’entretien, en écartant l’argument de la vétusté faute de preuve. La charge de la preuve pèse ainsi sur le locataire qui invoque la vétusté : le code civil dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du code civil), et dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du code civil).
En colocation, la difficulté tient aux parties communes : salon, cuisine, salle de bains. Quand l’état des lieux de sortie mentionne un mur à repeindre dans le salon et un coffrage à repeindre dans la salle de bains, comme dans l’affaire parisienne de décembre 2024 (tribunal judiciaire de Paris, RG n° 24/07963), le bailleur peut diviser le coût entre les colocataires. Dans cette espèce, portant sur quatre colocataires aux contrats individuels, le bailleur avait retenu 125 euros par colocataire sur un coût de remise en peinture de 480 euros justifié par facture. Le tribunal a validé la retenue et précisé un point important : les sommes « dûment justifiées » n’imposent pas au bailleur, selon le tribunal, de remettre une facture ou un devis au locataire : il lui suffit d’établir par tout moyen la réalité et le montant de son préjudice, dès lors que la dégradation est établie. Photographies, constats et factures postérieures peuvent donc suffire, dès lors que la dégradation est établie par l’état des lieux contradictoire. En miroir, le bailleur qui réclame doit prouver, car « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil).
Les retenues forfaitaires et unilatérales sont en revanche interdites. Est réputée non écrite la clause ainsi rédigée : « Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives » (article 4, f, de la loi du 6 juillet 1989). Une clause du bail prévoyant 650 euros de frais de nettoyage forfaitaires ou un montant fixe par trou dans un mur ne peut donc pas fonder à elle seule une retenue : le bailleur doit justifier chaque somme par la réalité des dégradations et leur coût. De même, les réparations locatives courantes, listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, restent à la charge du locataire pendant le bail, mais leur non-exécution ne devient une retenue légitime que si la dégradation est constatée au comparatif des états des lieux et chiffrée. Méfiez-vous aussi des retenues portant sur des équipements vétustes : un parquet usé après dix ans de location, une peinture défraîchie par le temps ou un joint vieilli relèvent de l’usure normale et du remplacement incombant au bailleur. Photographiez le logement le jour de l’entrée comme le jour de la sortie, conservez les factures d’entretien et demandez systématiquement les devis et factures correspondant à chaque retenue.
B. Contester une retenue et agir à Paris : mise en demeure, conciliation et juge
Quand la restitution n’arrive pas ou quand une retenue vous paraît injustifiée, procédez par étapes et constituez votre dossier dès le premier courrier. D’abord, adressez au bailleur ou à l’agence une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : rappelez la date de remise des clés, l’adresse de votre nouveau domicile, le montant du dépôt et le délai applicable d’un ou deux mois, puis réclamez la restitution sous huitaine en détaillant chaque retenue contestée et les pièces que vous attendez en retour, devis et factures à l’appui. Joignez les copies de l’état des lieux d’entrée et de sortie, vos photographies datées, les preuves de paiement des derniers loyers et, en cas de bail unique, l’avenant ou les échanges relatifs à votre départ. Ce courrier fait courir un délai clair et servira de point de départ au calcul de la majoration de 10 % par mois de retard, qui court de plein droit sans qu’une décision de justice soit nécessaire.
Ensuite, si la mise en demeure reste sans effet, saisissez la commission départementale de conciliation. A Paris, elle siège pour les litiges entre bailleurs et locataires du département et se saisit par lettre recommandée exposant l’objet du différend. La conciliation est rapide, contradictoire et permet souvent d’obtenir la restitution ou un accord sur les retenues sans passer par le tribunal. Présentez-y un décompte précis : dépôt versé, sommes admises, sommes contestées, majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, et intérêts. Même en cas d’échec, le procès-verbal de non-conciliation démontre votre bonne foi devant le juge. Parallèlement, vérifiez si votre assurance habitation ou votre protection juridique couvre les frais de procédure : les litiges de dépôt de garantie, fréquents et bien documentés, y sont généralement inclus.
Enfin, portez le litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. A Paris, le pôle civil de proximité statue sur ces demandes, y compris pour des montants modestes : le jugement parisien de décembre 2024 portait sur un solde de 125 euros et 150 euros de pénalités. La procédure par requête ou par assignation reste accessible sans avocat obligatoire, mais la rigueur du dossier fait la différence : états des lieux comparés, photographies, échanges écrits, décompte chiffré et fondement textuel de chaque demande. Demandez la restitution du solde, la majoration de 10 % par mois de retard, les intérêts au taux légal et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour vos frais. Anticipez les défenses classiques du bailleur : prescription, compensation avec des loyers impayés ou des charges, et vétusté. Sur la compensation, sachez que le dépôt garantit notamment le paiement du loyer, comme l’a jugé la Cour de cassation le 8 avril 2021 (pourvoi n° 19-23.343) : un bailleur peut imputer l’arriéré de loyers sur le dépôt, mais il doit le décompter précisément et ne peut pas cumuler retenue pour impayé et demande en paiement de la même somme.
Deux cas frontières appellent une vigilance particulière. Le premier est le bail mobilité, d’un à dix mois, destiné aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle : « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur » (article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989). Si vous avez signé un bail mobilité et versé une somme présentée comme un dépôt de garantie, exigez sa restitution immédiate, quel que soit l’état du logement : les dégradations éventuelles relèvent d’une demande distincte du bailleur, qui doit les prouver et les chiffrer. Le second est la mutation du logement : vente de l’appartement occupé ou changement de bailleur. La loi tranche : en cas de vente du logement loué ou de tout autre transfert de propriété, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, et toute convention contraire entre l’ancien et le nouveau propriétaire n’a d’effet qu’entre eux (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le nouveau propriétaire ne peut pas vous renvoyer vers l’ancien, et l’ancien ne peut pas conserver votre dépôt : adressez votre mise en demeure au nouveau bailleur en visant ce texte.
A Paris et en Ile-de-France, quelques réflexes locaux complètent la stratégie. Les loyers élevés majorent mécaniquement la pénalité de 10 %, calculée sur le loyer mensuel en principal : pour un loyer de 1 800 euros, chaque mois de retard commencé ajoute 180 euros, de plein droit. Les agences parisiennes invoquent souvent des « frais de remise en location » ou des « frais de dossier de sortie » : ces frais, quand ils ne correspondent à aucune dégradation justifiée, n’ont pas à être imputés sur le dépôt. Enfin, quand la colocation se poursuit et que le bailleur refuse toute restitution partielle, exigez au minimum un écrit constatant votre sortie, le relevé des compteurs et l’état des lieux de sortie individuel : ce document bloque toute imputation ultérieure de dégradations nées après votre départ et préserve votre recours contre les colocataires restés dans les lieux pour la part du dépôt qu’ils conservent.
Conclusion
Quitter une colocation sans y laisser sa caution suppose de distinguer trois questions que les bailleurs et les agences mélangent volontiers. Le congé régulier fait courir le préavis puis l’extinction de la solidarité, au plus tard six mois après son effet, et seules les dettes nées pendant la solidarité peuvent vous être réclamées. La restitution du dépôt suit le montage du bail : individuelle et assortie de la majoration de 10 % en cas de baux séparés, différée au départ du dernier occupant en cas de bail unique, avec un recours contre les colocataires restés dans les lieux. Les retenues enfin doivent être justifiées dégradation par dégradation, au vu du comparatif des états des lieux, sans forfait unilatéral. Mise en demeure chiffrée, conciliation départementale puis juge des contentieux de la protection : chaque étape rapproche de la restitution, à condition d’agir vite, par écrit et avec un dossier complet.