Le commandement de payer valant saisie immobilière vient d’arriver par acte de commissaire de justice : votre maison est visée, le cahier des conditions de vente se prépare, et la banque parle déjà de vente forcée à l’audience d’orientation. Vous avez déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, ou vous vous apprêtez à le faire, et une question domine toutes les autres : ce dépôt suspend-il la saisie, permet-il de garder le logement, ou faudra-t-il vendre pour obtenir un effacement ? La réponse tient en deux temps. Dès la recevabilité, la loi suspend et interdit les procédures d’exécution sur vos biens, y compris la saisie immobilière engagée avant le jugement d’orientation, dans la limite de deux ans. Ensuite, au stade des mesures de traitement, la conservation de la résidence principale reste possible dans plusieurs scénarios, mais l’effacement partiel des dettes se gagne rarement sans un effort sur l’actif immobilier : la règle posée par la deuxième chambre civile subordonne en principe l’effacement à la vente préalable du bien, sauf exception étroite liée à l’impossibilité manifeste de se reloger. Cet article décrit la chronologie complète, les réflexes procéduraux devant le juge de l’exécution et devant le juge des contentieux de la protection, ainsi que les issues possibles après la vente, qu’elle soit amiable ou forcée.

I. La recevabilité du dossier de surendettement suspend-elle la saisie immobilière et la vente forcée de la maison ?

A. Que faire dès le commandement de payer valant saisie : déclarer la dette, saisir la commission et faire constater la suspension devant le juge de l’exécution ?

Le surendettement s’adresse d’abord aux personnes physiques de bonne foi qui ne parviennent plus à faire face à leurs dettes exigibles et à échoir. L’article L711-1 du code de la consommation dispose : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le même texte ajoute une précision décisive pour les propriétaires : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Être propriétaire de sa maison n’interdit donc pas le dépôt, même lorsque la valeur du bien couvrirait théoriquement le passif. Ce point mérite d’être posé d’emblée, car plusieurs débiteurs renoncent à déposer par crainte d’être déclarés irrecevables au seul motif qu’ils possèdent un bien immobilier. La recevabilité s’apprécie au regard de l’impossibilité manifeste de payer, des ressources, des charges et du reste à vivre, pas au regard de la seule valeur vénale du logement.

En matière de saisie immobilière, le point de départ reste l’acte du créancier. L’article L321-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Le créancier saisit l’immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers acquéreur. » En pratique, il s’agit du commandement de payer valant saisie, signifié par acte de commissaire de justice, puis publié au fichier immobilier. S’ouvre ensuite la procédure devant le juge de l’exécution, avec assignation à l’audience d’orientation, vérification de la créance, fixation du montant retenu, puis choix entre vente amiable autorisée et vente forcée ordonnée. Chaque étape compte, car la suspension liée au surendettement produit ses effets les plus nets lorsqu’elle intervient avant le jugement d’orientation.

Dès la recevabilité prononcée par la commission, la protection devient automatique. L’article L722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La formule couvre les saisies mobilières et immobilières, les saisies-attributions sur compte bancaire et les cessions de rémunération, pour les dettes autres qu’alimentaires. Les dettes alimentaires, les amendes pénales et les réparations allouées à la victime par le juge pénal suivent un régime distinct et ne sont pas suspendues par ce mécanisme. Pour la maison visée par une saisie immobilière née d’un crédit ou d’une dette ordinaire, la suspension s’applique en revanche pleinement.

Concrètement, le premier réflexe consiste à déclarer la créance du poursuivant dans le dossier de surendettement, avec le décompte exact, le commandement reçu, la référence de la publication au fichier immobilier et le numéro du rôle devant le juge de l’exécution. Le deuxième réflexe consiste à adresser sans délai à ce juge la décision de recevabilité, en demandant le constat de la suspension et le retrait du rôle. La jurisprudence des juges de l’exécution applique ici une solution stable : lorsque la recevabilité intervient avant le jugement d’orientation, le juge constate la suspension sans vérifier la créance ni en fixer le montant. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 11 juin 2026 dans une affaire de saisie portant sur des droits en copropriété à Paris (RG 23/00196) : la recevabilité de la demande d’admission au bénéfice d’une procédure de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées contre les biens du débiteur, en visant l’article L722-2 du code de la consommation. Dans ce dossier, le juge avait déjà constaté une première suspension après une recevabilité du 13 juillet 2023, puis a constaté une nouvelle suspension après une nouvelle recevabilité du 26 février 2026, la créance du commandement figurant parmi les dettes déclarées. La décision ordonne le retrait du rôle pour les besoins de la suspension et rappelle, par application de l’article L722-3 du code de la consommation. Le texte intégral de l’arrêt de principe cité plus bas reste accessible sur le site officiel de la Cour de cassation à l’adresse suivante : arrêt du 22 mai 2025, pourvoi numéro 23-10.900, deuxième chambre civile.

Le troisième réflexe concerne la période qui court entre le dépôt et la recevabilité. Avant la décision de la commission, la suspension automatique ne joue pas encore. Le débiteur peut toutefois demander au juge des contentieux de la protection la suspension des procédures d’exécution en cours, pour les saisies mobilières et les cessions de rémunération qu’il a consenties. Cette suspension provisoire ne couvre ni les dettes alimentaires ni les dettes pénales, et elle suppose une demande formelle, pièces à l’appui. Face à un commandement déjà publié et à une audience d’orientation proche, il serait risqué d’attendre passivement la recevabilité : la demande de suspension provisoire, le dépôt complet et la transmission rapide de l’attestation de dépôt au commissaire de justice poursuivant forment le triptyque utile. L’attestation de dépôt ne suspend pas à elle seule, mais elle prouve la démarche, fige la chronologie et prépare la recevabilité qui, elle, suspendra.

Le quatrième réflexe porte sur les interdictions qui pèsent désormais sur le débiteur lui-même. La suspension s’accompagne d’une discipline stricte. L’article L722-5 du code de la consommation dispose que la suspension et l’interdiction des poursuites « emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité », et qu’« elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté » Autrement dit, une fois la suspension acquise, le débiteur ne paie plus un créancier au détriment des autres, ne vend pas la maison dans le dos de la commission, ne désintéresse pas une caution de sa propre initiative et ne souscrit pas de nouvelle garantie. Le texte ouvre une soupape : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » Toute vente, tout paiement ciblé ou toute sûreté pendant la suspension suppose donc une autorisation judiciaire préalable. Cette rigueur protège le débiteur contre les paiements précipités arrachés sous la pression d’un poursuivant, et elle protège l’égalité des créanciers.

B. Combien de temps la suspension protège-t-elle la maison : deux ans maximum, retrait du rôle, prorogation du commandement et reprise possible ?

La suspension n’est pas indéfinie. L’article L722-3 du code de la consommation dispose que les procédures d’exécution et les cessions de rémunération restent suspendues ou interdites jusqu’à l’adoption des mesures de traitement — plan conventionnel, mesures imposées, rétablissement personnel sans liquidation ou jugement d’ouverture d’un rétablissement avec liquidation — et que « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » La maison reste donc à l’abri de la vente forcée jusqu’à l’adoption des mesures de traitement, dans la limite de deux ans à compter de la recevabilité. À l’échéance des mesures, un nouveau régime s’applique : le plan ou les mesures imposées organisent le paiement, et la vente du bien, si elle est prévue, suit alors le cadre fixé par la commission ou par le juge.

Devant le juge de l’exécution, la traduction procédurale passe par le retrait du rôle. Le dossier de saisie immobilière n’est pas annulé, il est mis en sommeil. Le jugement parisien du 11 juin 2026 ordonne ainsi le retrait du rôle pour les besoins de cette suspension, ce qui fige l’instance sans la juger au fond. Pendant ce temps, le délai de validité du commandement ne court pas à votre détriment de façon aveugle : l’article R321-22 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. » La suspension judiciaire se publie en marge du commandement, ce qui sécurise la procédure du créancier tout en gelant la vente. Ni le débiteur ni le créancier n’ont intérêt à négliger cette publicité : elle conditionne la reprise régulière après la fin de la suspension.

La reprise reste possible dans plusieurs hypothèses. Si le dossier devient irrecevable, si la commission constate une déchéance, si le plan est dénoncé pour inexécution, ou si le délai de deux ans expire sans mesures adoptées, le créancier peut demander la reprise de la saisie immobilière. Le juge vérifie alors la régularité du commandement, fixe la créance et statue sur l’orientation : vente amiable autorisée ou vente forcée ordonnée avec mise à prix. Dans le dossier parisien de juin 2026, le créancier poursuivant demandait précisément la reprise, la fixation d’une créance chiffrée à plus de quatorze millions d’euros en principal outre intérêts, et la vente forcée en un lot sur une mise à prix de 800 000 euros. Les débiteurs invoquaient la nouvelle recevabilité du 26 février 2026 pour obtenir un sursis. Le juge a tranché en faveur de la suspension, au vu de la recevabilité et de la déclaration de la créance à la procédure. L’enseignement vaut pour tous les dossiers modestes comme pour les dossiers chiffrés : tant que la recevabilité est en vigueur et que la créance figure au passif déclaré, la saisie immobilière reste suspendue, et le juge n’a pas à fixer le montant réclamé avant l’orientation.

Deux erreurs fréquentes doivent être évitées pendant cette phase. La première consiste à croire que la suspension efface la dette : elle ne fait que geler les poursuites pour laisser la commission instruire, vérifier l’état des créances et proposer un traitement. La créance hypothécaire ou privilégiée subsiste, avec ses intérêts dans les conditions fixées par les mesures. La deuxième consiste à organiser soi-même une vente précipitée, à prix décoté, pour « solder avant l’audience » : un tel acte de disposition, accompli sans autorisation pendant la suspension, aggrave le dossier, expose à un refus de mesures et peut nourrir un grief de mauvaise foi. La bonne méthode consiste à laisser la commission chiffrer, à préparer en parallèle une estimation sérieuse du bien par un avis de valeur documenté, et à ne signer aucun compromis sans l’aval du juge des contentieux de la protection lorsque la suspension court encore. À Paris et en Île-de-France, où les délais d’audience devant le juge de l’exécution peuvent s’étirer, cette discipline de conservation joue pleinement : un dossier de saisie mis en retrait du rôle pour suspension ne disparaît pas, il attend la fin du traitement du surendettement.

Le sort des autres poursuites mérite un mot, car la maison n’est jamais le seul front. Les saisies-attributions sur les comptes bancaires et les saisies-ventes de meubles suivent le même régime de suspension pour les dettes ordinaires. Les cessions de rémunération consenties sont également suspendues ou interdites selon les cas. En revanche, les retenues pour pension alimentaire courante et arriérés alimentaires, ainsi que les poursuites pour amendes et dommages-intérêts pénaux, échappent à la suspension. Un débiteur qui cumule un crédit immobilier impayé et une pension alimentaire impayée doit donc raisonner en deux masses : la première gelée par la recevabilité, la seconde qui continue. Cette distinction commande le budget de la période : continuer à payer l’alimentaire et les charges courantes du logement, ne payer aucune dette antérieure ordinaire sans autorisation, et conserver chaque justificatif pour la commission.

II. Faut-il vendre la maison pour obtenir l’effacement : vente amiable, vente forcée et exception de résidence principale ?

A. Que peuvent imposer la commission et le juge : rééchelonner sur sept ans, réduire le solde après vente et effacer sous condition de vente préalable ?

Lorsque les ressources ou l’actif réalisable le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement plutôt qu’un effacement sec. L’article L724-1 du code de la consommation dispose : « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent », la commission prescrit alors des mesures de traitement, plan conventionnel ou mesures imposées Le premier étage reste la négociation d’un plan conventionnel avec les créanciers. À défaut d’accord, la commission peut imposer des mesures, à la demande du débiteur et après observations des parties. L’article L733-1 du code de la consommation dispose : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ; 2° Imputer les paiements, d’abord sur le capital ; 3° Prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées ou rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit qui peut être inférieur au taux de l’intérêt légal sur décision spéciale et motivée et si la situation du débiteur l’exige. Quelle que soit la durée du plan de redressement, le taux ne peut être supérieur au taux légal. 4° Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. Sauf décision contraire de la commission, la suspension de la créance entraîne la suspension du paiement des intérêts dus à ce titre. Durant cette période, seules les sommes dues au titre du capital peuvent être productives d’intérêts dont le taux n’excède pas le taux de l’intérêt légal. » Pour un propriétaire, ce catalogue ouvre déjà des issues sans vente : rééchelonner le crédit immobilier et les autres dettes, imputer sur le capital, réduire le taux, suspendre l’exigibilité des créances ordinaires pendant deux ans. Ces explications générales sur les mesures imposées sont détaillées dans notre dossier consacré aux mesures imposées sans l’accord des créanciers en surendettement, qui décrit le rééchelonnement, la suspension et l’effacement partiel ainsi que la contestation dans les trente jours devant le juge.

La durée de droit commun reste bornée. L’article L733-3 du code de la consommation dispose : « La durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années. Les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale. » La loi organise donc une passerelle de conservation : lorsque l’allongement au-delà de sept ans permet d’éviter la cession de la résidence principale, soit pour rembourser le prêt immobilier lui-même, soit pour apurer l’ensemble des dettes sans vendre, la durée peut dépasser le plafond. Cette dérogation fonde les plans longs adossés au maintien dans les lieux, avec une mensualité compatible avec les ressources et les charges, et un solde apuré à terme sans cession. Elle suppose une capacité contributive réelle et un bien dont la conservation ne ruine pas l’équilibre du plan.

Après la vente, lorsque celle-ci a eu lieu, la loi prévoit un traitement du solde restant dû sur le prêt immobilier. L’article L733-4 du code de la consommation dispose qu’« En cas de vente forcée du logement principal du débiteur », le solde du prêt immobilier peut être réduit après « imputation du prix de vente sur le capital restant dû », jusqu’à un niveau compatible avec les ressources du débiteur, avec rééchelonnement. « La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière », lorsque les modalités ont été arrêtées d’un commun accord entre le débiteur et le prêteur. Ces mesures peuvent se combiner avec le rééchelonnement, et un effacement partiel peut s’y ajouter, à l’exclusion des sommes déjà payées par une caution ou un coobligé personne physique Trois idées structurent ce texte. D’abord, la réduction du solde immobilier après vente forcée du logement principal hypothéqué : le prix s’impute sur le capital restant dû, puis la fraction résiduelle peut être réduite jusqu’à un niveau compatible avec les ressources, avec rééchelonnement. Ensuite, l’extension à la vente amiable convenue avec le prêteur pour éviter la saisie : le principe et les modalités arrêtés d’un commun accord ouvrent la même réduction. Enfin, l’effacement partiel combiné avec les mesures de rééchelonnement, à l’exclusion des sommes déjà payées par une caution ou un coobligé personne physique.

La Cour de cassation a resserré l’articulation entre effacement et vente dans un arrêt de principe du 22 mai 2025. Dans cette affaire, des époux débiteurs contestaient des mesures imposées prévoyant un rééchelonnement provisoire sur 24 mois dans l’attente de la vente de leur bien immobilier, puis un jugement du juge des contentieux de la protection qui avait imposé un rééchelonnement sur 84 mois avec effacement du solde, avant que la cour d’appel ne rétablisse des mesures provisoires subordonnées à la vente amiable. La deuxième chambre civile, par arrêt numéro 23-10.900 publié au Bulletin, juge : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » La Cour ajoute aussitôt l’exception : « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation. » L’arrêt est consultable sur le site officiel à l’adresse suivante : arrêt du 22 mai 2025, pourvoi numéro 23-10.900, deuxième chambre civile. La portée pratique se lit sans détour : demander un effacement tout en conservant un bien vendable suppose de démontrer, pièces à l’appui, que le relogement serait manifestement impossible au regard de la situation personnelle et professionnelle, et que la situation n’est pas irrémédiablement compromise. À défaut, la vente préalable conditionne l’effacement.

La commission et le juge peuvent en outre subordonner les mesures à des actes de désendettement. Le texte de l’article L733-7 du code de la consommation dispose : « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. » La vente amiable du bien entre dans cette catégorie d’actes, aux côtés d’autres engagements de gestion. Dans l’affaire jugée en mai 2025, la cour d’appel avait fixé des mesures provisoires sur 24 mois subordonnées à la vente amiable, avec une mensualité de 936 euros adossée à une capacité contributive chiffrée à partir de pensions de retraite de 2 480 euros par mois, en retenant que le prix de vente solderait environ deux tiers des dettes. La Cour de cassation valide cette logique d’appréciation souveraine : lorsque la vente permet de solder une part substantielle du passif, les juges du fond peuvent en faire une mesure de désendettement appropriée. Pour le débiteur, l’enjeu consiste donc à chiffrer avec précision : estimation actualisée, solde du prêt, frais de vente, coût de relogement, capacité mensuelle. Un dossier qui démontre que la conservation reste compatible avec un apurement complet, même au-delà de sept ans pour la résidence principale, garde une chance sérieuse d’éviter la cession. Un dossier qui tait la valeur du bien ou minimise le passif s’expose à la subordination à la vente.

B. Comment garder la maison ou limiter la casse après la vente : plan long sans cession, vente amiable négociée, rétablissement personnel et réflexes parisiens ?

La conservation sans vente suit une voie balisée. Elle suppose d’abord une capacité contributive qui couvre la mensualité du prêt immobilier rééchelonné et les autres dettes, après déduction des charges courantes et du reste à vivre. Elle suppose ensuite que l’allongement au-delà de sept ans, lorsqu’il est nécessaire, serve précisément à éviter la cession de la résidence principale, soit pour le prêt immobilier lui-même, soit pour l’ensemble des dettes. Elle suppose enfin, si un effacement partiel est sollicité malgré la conservation, la preuve de l’impossibilité manifeste de faire face au coût d’un relogement, avec des éléments personnels et professionnels vérifiables : âge, santé, composition du foyer, scolarisation, emploi, marché locatif local, loyers de référence, garanties exigées. Les attestations vagues ne suffisent pas. Les pièces qui emportent la conviction se comptent : avis de valeur récents, simulations de loyers pour un logement équivalent, refus de location ou exigences de garanties, bulletins de salaire et avis d’imposition, tableaux de charges, certificats médicaux lorsque la proximité du domicile conditionne les soins. Le juge apprécie souverainement, mais il apprécie sur pièces.

La vente amiable négociée forme la deuxième voie, souvent préférable à la vente forcée. Lorsqu’une saisie immobilière menace, le débiteur et le prêteur peuvent arrêter d’un commun accord le principe d’une vente amiable destinée à éviter la saisie, ainsi que ses modalités : prix plancher, délai, mandat de vente, sort du prix. Cette vente amiable ouvre, comme la vente forcée, la réduction du solde immobilier restant dû après imputation du prix sur le capital, jusqu’à un niveau compatible avec les ressources, avec rééchelonnement. L’avantage financier se double d’un avantage procédural : un prix amiable dépasse généralement le prix d’adjudication, les frais se maîtrisent mieux, et le dossier de surendettement peut ensuite traiter un solde résiduel réduit plutôt qu’une dette massive née d’une adjudication décotée. Pendant la suspension liée à la recevabilité, une telle vente ne s’improvise pas : elle suppose l’autorisation du juge des contentieux de la protection, car elle constitue un acte de disposition hors gestion normale. Après l’adoption des mesures, elle s’exécute dans le cadre fixé par la commission ou par le juge, avec imputation sur le capital et calendrier de paiement du solde.

La vente forcée, lorsqu’elle devient inévitable, suit son propre calendrier. Si la suspension prend fin et que le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, l’adjudication purge en principe les inscriptions selon l’ordre des privilèges, et le prix se distribue entre les créanciers inscrits. Le solde du prêt immobilier qui subsiste après imputation du prix sur le capital peut alors faire l’objet de la réduction prévue par l’article L733-4 du code de la consommation, à la demande du débiteur, par décision spéciale et motivée, avec rééchelonnement compatible avec les ressources. Cette réduction ne se devine pas : elle se demande, se chiffre et se motive. Le débiteur produit le décompte du prêteur, le prix d’adjudication, les frais prélevés, le capital restant, puis propose une mensualité soutenable. Les sommes déjà payées par une caution ou un coobligé personne physique restent exclues de l’effacement, ce qui impose de distinguer, dans le solde réclamé, ce qui relève du prêteur et ce qui relève d’un recours de la caution. Les créanciers sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le juge tranche.

Lorsque la situation devient irrémédiablement compromise malgré un actif immobilier, la procédure bascule vers le rétablissement personnel avec liquidation. L’article L742-1 du code de la consommation dispose que, face à une situation irrémédiablement compromise avec des biens autres que les meublants nécessaires et les biens professionnels indispensables, la commission saisit, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, et que « L’absence de réponse du débiteur aux convocations vaut refus de cette saisine. » En cas de refus, la commission reprend sa mission avec les mesures de droit commun La maison, bien autre que les meublants nécessaires et les biens professionnels indispensables, entre alors dans l’actif à réaliser. Le juge ouvre la liquidation, désigne un liquidateur, fait vendre, puis l’effacement des dettes non professionnelles peut être prononcé, à l’exclusion des dettes alimentaires, pénales et de certaines dettes professionnelles selon leur régime. Refuser la saisine ne fait pas disparaître le bien : la commission reprend sa mission avec les mesures de droit commun, y compris la subordination à la vente. Le choix entre mesures avec vente et rétablissement avec liquidation se prépare donc tôt, avec une estimation honnête du prix, des frais et du relogement.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités renforcent l’article sans le transformer en guide local. La commission de surendettement compétente reste celle du domicile, et le contentieux de la vente forcée relève du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec des audiences d’orientation chargées et des mises à prix scrutées par des enchérisseurs professionnels. Les prix parisiens modifient l’équation : une vente, même décotée, solde souvent une part importante du passif, ce qui rend l’argument de la conservation sans effort peu crédible sans démonstration chiffrée du coût de relogement dans le même bassin de vie. Les pièces à préparer suivent ce constat : avis de valeur par une agence du quartier et par un notaire, relevés des loyers de relogement envisageables avec le même nombre de pièces, justificatifs de scolarisation et de transport, décompte du prêteur avec ventilation capital et intérêts, et copie du commandement publié. Le canal procédural reste national : demande de suspension provisoire après le dépôt si l’audience d’orientation approche, transmission de la recevabilité au juge de l’exécution pour constat de suspension et retrait du rôle, contestation des mesures imposées dans les trente jours devant le juge des contentieux de la protection en cas de désaccord sur la vente. Les délais pratiques parisiens invitent à anticiper chaque envoi en recommandé avec accusé de réception et à conserver la preuve de la déclaration de la créance poursuivante au passif.

Le contentieux des mesures fournit le dernier levier. La décision qui impose la vente préalable, qui refuse l’exception de résidence principale ou qui fixe une mensualité intenable se conteste devant le juge des contentieux de la protection dans le délai de recours, en critiquant point par point la capacité retenue, la valeur attribuée au bien, le coût de relogement ignoré ou la compatibilité du solde résiduel avec les ressources. La contestation ne suspend pas automatiquement la vente amiable subordonnée, mais elle permet au juge de rééchelonner autrement, de réduire davantage le solde après vente ou de reconnaître l’exception lorsque la preuve du coût de relogement est rapportée. Les juges rappellent régulièrement que la vente doit rester une mesure de désendettement appropriée, pas une sanction : lorsque le prix ne solderait qu’une part infime des dettes tout en jetant une famille dans un relogement impossible, la conservation avec plan long et sans effacement peut redevenir la solution la plus rationnelle. Tout l’art du dossier consiste à transformer une affirmation générale en démonstration chiffrée, mois par mois, pièce par pièce.

Conclusion

La recevabilité du dossier de surendettement suspend la saisie immobilière et interdit la vente forcée jusqu’à l’adoption des mesures, dans la limite de deux ans, à condition que la créance poursuivante figure au passif déclaré et que la recevabilité soit transmise au juge de l’exécution avant le jugement d’orientation. Le propriétaire ne perd pas le bénéfice de la procédure au seul motif qu’il possède sa résidence principale, mais il ne gagne pas pour autant un effacement sans contrepartie : depuis l’arrêt du 22 mai 2025, l’effacement partiel suppose en principe la vente préalable du bien, sauf à établir une impossibilité manifeste de faire face au coût d’un relogement, dans une situation qui n’est pas irrémédiablement compromise. Entre ces deux pôles, la loi ménage des issues graduées : plan conventionnel, mesures imposées avec rééchelonnement jusqu’à sept ans et au-delà pour éviter la cession de la résidence principale, vente amiable convenue avec le prêteur pour éviter la saisie, réduction du solde immobilier après imputation du prix sur le capital, puis rétablissement personnel avec liquidation lorsque l’actif doit être réalisé. La méthode gagnante reste la même à chaque étape : déclarer vite, faire constater la suspension, ne signer aucune vente sans autorisation pendant le gel, chiffrer la conservation comme la vente, et contester dans les délais toute mesure qui imposerait une cession disproportionnée.