Mercredi 14 octobre 2026 vers 12 h 30, un feu s’est déclaré dans un immeuble de la rue de la gare à Lisieux, dans le Calvados, à la suite de travaux d’étanchéité menés sur la façade arrière du bâtiment, au niveau du toit-terrasse. Selon le récit publié le jour même par Actu.fr, le feu est parti des joints de dilatation : un feu couvant, difficile à atteindre, qui a mobilisé 25 sapeurs-pompiers de Lisieux, Orbec et Caen, l’unité de sauvetage et de recherche de Caen ainsi qu’une équipe de drones équipés de caméras thermiques. La situation était maîtrisée à 14 h 45. Dix occupants de l’immeuble et 106 élèves, formateurs et employés de l’école d’ostéopathie animale installée dans les lieux ont été évacués par précaution, notamment en raison du risque d’émission de monoxyde de carbone. Aucune victime n’est à déplorer, mais l’école a subi des infiltrations d’eau liées à l’intervention des secours.

Pour les habitants d’un immeuble frappé par un incendie parti de travaux sur les parties communes, les questions arrivent en rafale : qui doit déclarer le sinistre et dans quel délai, ce que l’assurance habitation paie vraiment, qui fait réparer le toit, et contre qui se retourner quand le feu vient d’un chantier commandé par la copropriété. Les réponses tiennent en deux temps : d’abord la relation avec son propre assureur, ensuite les responsabilités autour de l’immeuble et de l’entreprise.

I. Incendie et assurance habitation : déclarer le sinistre et obtenir l’indemnité

A. Incendie assurance locataire ou propriétaire : qui déclare et dans quel délai

Le premier réflexe appartient à l’occupant. Le locataire déclare le sinistre à sa propre assurance habitation, qu’il est tenu de souscrire : la loi impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire est obligé, selon les termes de l’article 7 : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ». Le propriétaire occupant déclare à sa multirisque habitation. Le bailleur dont le logement est loué déclare à son assurance propriétaire non occupant, notamment quand le locataire n’est pas assuré ou quand le sinistre peut venir d’un défaut d’entretien du logement : c’est la répartition que rappelle la fiche officielle du site service-public.fr consacrée à l’assurance habitation en cas d’incendie ou d’explosion.

Le délai de déclaration relève d’abord du contrat, encadré par la loi. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré dans les termes suivants : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Concrètement, la police peut accorder plus de cinq jours, jamais moins, et le point de départ se situe au jour où l’assuré a eu connaissance du sinistre. La sanction d’une déclaration tardive n’est pas automatique : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et elle ne joue pas quand le retard vient d’un cas fortuit ou de force majeure. Un habitant évacué dans l’urgence, sans accès à son logement ni à ses papiers, a donc des arguments sérieux contre une déchéance, à condition de déclarer dès que possible, par téléphone puis par écrit, de préférence en recommandé avec accusé de réception.

En attendant l’expert, les preuves se construisent tout de suite : photographier chaque pièce et chaque bien endommagé, conserver les factures d’achat et les devis de remise en état, garder les tickets d’hôtel et de première nécessité, et ne jeter aucun objet avant le passage de l’expert sauf impératif sanitaire. Comme l’indique service-public.fr, c’est l’assureur qui dit s’il autorise le début des travaux de remise en état ou s’il faut attendre l’expertise. Sur ce point, la règle légale et la clause contractuelle se complètent : la loi fixe le plancher du délai et verrouille la déchéance, le contrat organise les modalités pratiques de la déclaration et de l’expertise.

La forme de la déclaration compte autant que son délai. La plupart des assureurs acceptent un premier appel téléphonique suivi d’une déclaration en ligne, mais seul un écrit horodaté prouve la date d’envoi en cas de litige sur la tardiveté : un courrier recommandé avec accusé de réception ou un courriel dont on conserve l’accusé reste la règle prudente, doublé si possible d’un dépôt dans l’espace client en ligne avec capture d’écran. La déclaration doit décrire les circonstances connues sans les interpréter : date et heure de l’alerte, adresse du logement, origine apparente du feu selon les informations disponibles, liste des biens endommagés et mesures de sauvegarde prises. Inutile d’accuser l’entreprise ou le syndic à ce stade : qualifier les responsabilités trop tôt fige des positions que l’expertise pourra démentir, et chaque mot de la déclaration peut être relu plus tard par l’assureur adverse.

B. Indemnisation incendie appartement : ce que verse l’assureur et comment contester son offre

L’assurance des biens est un contrat d’indemnité, jamais une source d’enrichissement. L’article L. 121-1 du code des assurances pose que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », tout en autorisant les clauses de franchise, de quotité ou de déduction fixée d’avance. De là découlent trois vérifications que chaque sinistré de Lisieux doit mener sur sa police : le plafond de garantie et la valeur déclarée, car la sous-assurance réduit l’indemnité proportionnellement ; la vétusté appliquée au mobilier et aux embellissements, avec ou sans rachat de vétusté selon l’option souscrite ; et la garantie de relogement, certains contrats versant un forfait, d’autres remboursant sur justificatifs dans une limite de durée et de montant.

La date d’évaluation fait l’objet d’un contrôle strict du juge. Dans un arrêt du 13 mars 2025, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’« en matière d’assurance de biens, l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », puis a cassé l’arrêt d’appel qui avait évalué l’indemnité par rapport à l’indice du coût de la construction actualisé à la date de sa décision, alors que le contrat prévoyait une évaluation des dommages à la date du sinistre, survenu le 9 septembre 2014 (Cass. 2e civ., 13 mars 2025, n° 23-12.840). L’assureur, condamné à verser une indemnité immédiate de 189 495,32 euros puis une indemnité complémentaire de 825 508,35 euros sur justification des travaux de reconstruction, a obtenu la cassation sur ce seul point d’évaluation. La leçon pour un dossier comme celui de Lisieux est nette : relire la clause d’évaluation de sa police avant de discuter les chiffres, car le contrat fait la loi des parties sur ce terrain.

L’expertise constitue l’étape où les désaccords se cristallisent. L’assureur missionne son expert pour déterminer les causes et chiffrer le préjudice, comme le décrit service-public.fr, et l’assuré peut se faire assister par son propre expert, voire demander une contre-expertise ou une expertise judiciaire quand les évaluations divergent. Les contentieux montrent l’ampleur des écarts possibles : devant la cour d’appel de Versailles, un assuré réclamait 800 000 euros au titre des travaux après un incendie de 2015 tandis que l’assureur demandait une contre-expertise pour faire évaluer les frais de remise en état liés à l’incendie et l’indemnité contractuelle prévue par la police (CA Versailles, 28 novembre 2024, RG 19/07132). Pour préparer ce débat, le lecteur peut se reporter à l’analyse détaillée des méthodes de chiffrage et de contestation déjà publiée sur ce site à propos d’un incendie d’appartement à Paris : indemnisation après un incendie d’appartement, préparer l’expertise, chiffrer les dégâts et contester l’offre de l’assureur. Enfin, le temps joue contre l’assuré qui tarde : l’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». La Cour de cassation applique ce délai biennal avec rigueur, y compris au recours subrogé exercé contre un assureur, en fixant le point de départ à l’événement qui fait naître l’action (Cass. 3e civ., 27 janvier 2010, n° 08-21.291). Contester une offre insuffisante suppose donc d’agir dans les deux ans, sans attendre la fin des travaux.

Au-delà des murs noircis, l’addition comprend des postes que les assurés oublient souvent : les frais de déblais et de démolition des parties détruites, les frais de gardiennage quand le logement reste ouvert à tous les vents, les frais de relogement déjà évoqués, et la perte d’usage pour un bailleur privé de loyers. Chacun de ces postes dépend de la police souscrite : certains contrats les plafonnent séparément, d’autres les intègrent dans un montant global. La vétusté mérite une attention spéciale pour le mobilier et les embellissements : sans option de rachat, l’assureur applique un abattement pour l’âge et l’usure, et seule la facture de remplacement permet parfois de récupérer la différence, quand le contrat prévoit une indemnité complémentaire sur justification. D’où l’importance de ne rien jeter avant expertise et de conserver les preuves d’achat, y compris pour des biens achetés d’occasion.

L’expertise d’assurance se joue aussi sur le contradictoire : l’assuré a le droit d’être présent lors des constatations, de faire inscrire ses observations au rapport et de transmettre ses propres devis à l’expert. Un chiffrage adverse ne se discute pas dans le vide : il se combat pièce contre pièce, devis d’artisan contre devis d’artisan, facture contre facture. Quand l’écart persiste, la contre-expertise amiable puis l’expertise judiciaire ordonnée en référé permettent de sortir du face-à-face, le juge pouvant désigner un technicien indépendant dont les opérations se déroulent en présence des deux parties.

II. Feu parti des travaux sur le toit-terrasse : copropriété et entreprise face à leurs responsabilités

A. Toit-terrasse, parties communes et syndicat des copropriétaires : qui agit pour l’immeuble

A Lisieux, le feu est parti de travaux d’étanchéité réalisés sur la façade arrière, au niveau du toit-terrasse, dans les joints de dilatation. Un toit-terrasse d’immeuble collectif relève en principe des parties communes, et les travaux qui l’affectent sont décidés par la copropriété : c’est donc aussi l’assurance collective de l’immeuble, souscrite par le syndic pour le compte du syndicat, qui entre en jeu aux côtés des assurances individuelles des occupants. Chaque habitant déclare à son assureur, et le syndic déclare à l’assureur de l’immeuble ; les deux circuits se rejoignent ensuite dans les recours entre assureurs.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages liés aux parties communes obéit à un régime précis. Dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » La Cour de cassation maintient sur ce fondement une responsabilité de plein droit que le règlement de copropriété ne peut écarter : dans un arrêt du 17 septembre 2026 rendu à propos d’un sinistre ayant pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité d’une toiture-terrasse, elle juge que « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit », et casse l’arrêt d’appel qui avait exclu toute responsabilité du syndicat (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Sous la rédaction antérieure du texte, la Cour exigeait déjà de rattacher le dommage aux parties communes : elle a cassé l’arrêt qui avait condamné un syndicat sans caractériser l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503). Pour les copropriétaires de la rue de la gare, la question sera donc factuelle : le dommage a-t-il son origine dans le toit-terrasse, partie commune, ou exclusivement dans l’exécution des travaux d’étanchéité par l’entreprise ? La réponse oriente le recours, vers le syndicat ou vers le chantier, sans que le syndicat puisse se retrancher derrière une clause du règlement.

En pratique, le syndic doit faire constater les désordres par procès-verbal, convoquer si besoin une assemblée générale pour voter les travaux conservatoires et la mission d’expertise, et transmettre à l’assureur de l’immeuble l’ensemble des pièces : marché de travaux, devis, constats et rapport des pompiers. Les occupants, eux, ont intérêt à signaler leurs propres dommages au syndic par écrit, afin que l’expertise collective n’oublie aucun lot.

B. Incendie après des travaux d’étanchéité : le recours contre l’entreprise et son assureur

Quand le feu naît d’un chantier, l’entreprise qui exécutait les travaux répond en premier lieu sur le terrain de la construction. L’article 1792 du code civil rend « tout constructeur d’un ouvrage » responsable « de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », sauf preuve d’une cause étrangère (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694). L’incendie provoqué par des travaux entre dans ce cadre quand les conditions sont réunies : dans une affaire où une maison d’habitation avait été détruite par le feu après le remplacement d’un insert de cheminée, la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui écartait la garantie décennale de l’entreprise et de son assureur (Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 18-11.741). Hors du champ décennal, la faute d’exécution des travaux relève du droit commun : l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Pour le chantier de Lisieux, tout dépendra des constatations sur l’origine du feu dans les joints de dilatation et sur les précautions prises pendant les travaux d’étanchéité.

Du côté des occupants, le statut locatif pèse sur les recours du bailleur. L’article 1733 du code civil prévoit : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». La Cour de cassation vient d’en faire une application exigeante : dans un arrêt du 29 janvier 2026, elle reproche à une cour d’appel d’avoir condamné une colocataire solidairement pour un incendie volontairement provoqué par son colocataire « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. [T] occupait toujours les lieux loués et s’il ne s’y était pas introduit à l’insu de sa colocataire ce qui était de nature à constituer un cas de force majeure pour celle-ci », et casse l’arrêt de la cour d’appel de Limoges du 24 novembre 2022 avec renvoi devant la cour d’appel de Poitiers (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-13.378). Autrement dit, la présomption qui pèse sur le locataire n’interdit pas de plaider la force majeure quand le feu vient d’un tiers. La qualité même de locataire peut d’ailleurs se discuter : la Cour a jugé que le contrat de séjour d’un résident d’établissement d’hébergement pour personnes âgées, régi par le code de l’action sociale et des familles, est exclusif de la qualification de contrat de louage, ce qui écarte la présomption de l’article 1733 (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 20-10.122).

Une fois les assurés indemnisés, les assureurs se retournent contre les responsables grâce à la subrogation. L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur », formule reprise mot pour mot par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 janvier 2003 rendu à propos d’un recours contre un constructeur (Cass. 3e civ., 29 janvier 2003, n° 01-13.934). Ce recours suppose un paiement effectif : la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, dans un litige où l’assureur Thelem réclamait près de 212 367 euros après un incendie, que « l’assureur doit établir qu’il a payé l’indemnité d’assurance à l’assuré », que « la preuve du paiement réalisé par l’assureur peut en être rapportée par tous moyens » en tant que fait juridique, et que la demande subrogatoire « ne peut cependant être accueillie qu’à la condition que ce paiement soit effectif au jour où le juge du fond statue » (CA Aix-en-Provence, 24 avril 2025, RG 20/12170). Pour les sinistrés, ce mécanisme est une bonne nouvelle : leur assureur paie d’abord, puis va chercher le remboursement auprès de l’entreprise, de son assureur décennale ou du syndicat, sans que l’assuré ait à mener seul ce combat.

Les internautes qui ont tapé le nom de Lisieux dans Google le jour de l’incendie cherchaient d’abord des nouvelles, puis des solutions : que rembourse l’assurance habitation après un incendie, qui paie quand le feu vient de travaux sur le toit, dans quel délai déclarer. Les réponses tiennent dans un calendrier simple : le jour même, se mettre en sécurité et photographier ; dans les cinq jours ouvrés, déclarer à chaque assureur concerné ; dans les semaines qui suivent, suivre l’expertise sans rien signer sous la pression de l’urgence ; dans les deux ans, contester ou assigner si l’offre ne répare pas l’entier préjudice. Chaque étape datée et écrite vaut mieux qu’un long discours au moment de demander des comptes.

Conclusion

L’incendie de la rue de la gare à Lisieux n’a fait aucune victime, mais il laisse dix foyers et une école face à des démarches enchevêtrées : chaque occupant déclare à son assureur dans le délai de son contrat, sans pouvoir se voir opposer moins de cinq jours ouvrés ni une déchéance sans préjudice démontré ; l’indemnité se calcule à la valeur au jour du sinistre, dans les limites et franchises de la police, et se conteste par la contre-expertise dans le délai biennal de prescription ; le toit-terrasse endommagé mobilise l’assurance collective de l’immeuble et, le cas échéant, la responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien des parties communes, à condition de le démontrer ; enfin, l’entreprise dont les travaux d’étanchéité sont à l’origine du feu répond de plein droit sur le fondement décennal quand les conditions sont réunies, ou pour faute dans les autres cas, avec les assureurs subrogés pour solder les comptes entre eux. Déclarer vite, prouver beaucoup, relire son contrat avant de signer quoi que ce soit et faire dater chaque étape : voilà, dans l’ordre où elles se présentent, les actions qui font la différence entre une indemnisation subie et une indemnisation maîtrisée.