Un arrêté municipal interdit l’occupation d’un immeuble, les occupants doivent partir avec leurs meubles, parfois en quelques jours : que deviennent les loyers déjà payés, qui doit payer l’hôtel ou le nouveau logement, et le propriétaire peut-il relouer une fois la porte refermée ? La réponse tient en trois règles. D’abord, le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté, et les sommes indûment perçues doivent être restituées. Ensuite, l’hébergement puis, si l’interdiction devient définitive, le relogement incombent au propriétaire, avec une indemnité de trois mois du nouveau loyer pour les frais de réinstallation. Enfin, aucune réoccupation ni relocation n’est possible avant l’exécution des travaux prescrits, et percevoir un loyer ou relouer malgré l’arrêté expose à trois ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende. Ces solutions valent pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ; une simple non-décence sans arrêté, un litige de charges ou un congé pour vente relèvent d’autres régimes, chaque arrêté a son périmètre et ses délais propres, et seul le juge tranche un litige précis.

Le 8 octobre 2026, les occupants d’un ancien hôtel transformé en 21 logements, situé rue de Verdun au Havre, ont été évacués et l’immeuble fermé à l’occupation, selon deux rédactions locales qui citent le communiqué de la Ville du Havre et dont l’une a visité les lieux le 9 octobre. D’après ces récits, un arrêté municipal pris le 28 septembre 2026 interdisait l’accès à l’immeuble, un expert mandaté par le tribunal administratif de Rouen avait préconisé le 11 septembre l’évacuation, l’interdiction temporaire d’y habiter et des travaux de sécurisation, et une dizaine d’occupants encore présents ont été accompagnés dans leurs démarches de relogement par le centre médico-social, le centre communal d’action sociale, l’hôpital et les pompiers pour les plus vulnérables. Ce qui suit ne décrit pas la situation juridique particulière de cet immeuble, sur laquelle aucune décision de justice n’est intervenue à notre connaissance : il expose les règles générales applicables à tout occupant et à tout propriétaire confrontés à une mesure de ce type, à partir des textes en vigueur et de trois décisions rendues en 2025.

I. L’évacuation et l’arrêté : ce que la mesure change dès sa notification

A. L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité

La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles appartient à l’autorité compétente, le maire ou le préfet selon les cas, et elle s’exerce dans un cadre unique depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2021. Le texte qui l’institue est bref :

« La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L511-1, en vigueur)

Concrètement, l’autorité prescrit par arrêté la réalisation des mesures nécessitées par les circonstances, dans un délai qu’elle fixe :

« L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : » (Code de la construction et de l’habitation, art. L511-11, en vigueur)

Quatre familles de mesures peuvent être ordonnées : la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation, la démolition de tout ou partie de l’immeuble, la cessation de la mise à disposition des locaux à des fins d’habitation, et surtout :

« L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L511-11, 4°, en vigueur)

L’interdiction peut donc être temporaire, le temps des travaux, ou définitive quand aucun moyen technique ne permet de remédier à la situation ou quand la remise aux normes coûterait plus cher que la reconstruction. Le même article organise la contrainte : l’arrêté mentionne l’astreinte par jour de retard en cas de non-exécution et avertit que les travaux pourront être exécutés d’office aux frais de la personne tenue de les exécuter. Au Havre, la chronologie relatée par la presse suit exactement ce schéma : visite d’un expert mandaté par le juge administratif le 11 septembre 2026, arrêté municipal le 28 septembre, évacuation le 8 octobre, puis opérations de dératisation, de désinsectisation, d’enlèvement des déchets et de sécurisation de l’accès. L’expertise préalable ordonnée en référé devant le tribunal administratif est une pratique courante : elle permet au maire d’établir la réalité du danger avant de signer l’arrêté, et son rapport servira ensuite de pièce maîtresse si l’arrêté est contesté.

Pour l’occupant, le premier réflexe est de vérifier qu’il est bien destinataire de la mesure : l’arrêté doit lui être notifié et il est affiché en mairie et sur la façade de l’immeuble. C’est cet affichage, avec la notification, qui fait courir les effets sur le loyer, comme on va le voir. Conservez une photographie datée de l’affiche, la copie de la notification reçue, et tout écrit du bailleur ou du syndic : ce sont ces dates qui détermineront à partir de quel mois le loyer cesse d’être dû. Pour le propriétaire, le premier réflexe est inverse : ne pas attendre l’expiration du délai pour engager les travaux ou contester, car l’astreinte court et l’exécution d’office peut être déclenchée. Et si l’immeuble devient inoccupé après l’arrêté, l’obligation d’exécuter les mesures demeure : vider les lieux n’éteint pas l’arrêté.

B. Le loyer suspendu et les trop-perçus restitués

L’effet le plus immédiat pour le portefeuille de l’occupant est la suspension du loyer. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la règle est mécanique :

« Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L521-2, I, en vigueur)

Deux dates comptent donc : celle de la notification ou de l’affichage, qui arrête le compteur, et celle de la mainlevée, qui le fait repartir. Entre les deux, le bailleur qui continue d’encaisser doit rendre :

« Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L521-2, I, en vigueur)

Les juges appliquent ces dispositions au franc près. Le 26 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné un bailleur à payer à son locataire la somme de 11 091,09 euros au titre des loyers indûment perçus en application de l’article L521-2, avec intérêts au taux légal, plus 500 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (TJ Paris, jugement du 26 juin 2025, n° RG 24/05968). La leçon est double : l’occupant peut réclamer la restitution même longtemps après, ici après une mise en demeure de février 2024, et le juge ajoute des dommages et intérêts quand la résistance du bailleur a causé un préjudice distinct.

La suspension joue aussi en référé, avant tout procès au fond. Dans une affaire jugée en appel le 16 décembre 2025, une locataire avait saisi le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne en novembre 2023, obtenu un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité pour local impropre par nature à l’habitation le 29 février 2024, affiché sur l’immeuble le 1er mars 2024, puis demandé en référé la suspension des loyers et charges depuis l’arrêté, le remboursement du trop-perçu et une provision pour son relogement. La cour d’appel de Poitiers a confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance du tribunal judiciaire de La Rochelle qui lui avait donné satisfaction (CA Poitiers, 2e ch. civ., arrêt du 16 décembre 2025, n° RG 25/00886). Autrement dit, l’occupant n’a pas à attendre la fin des travaux ni un jugement au fond pour faire constater que le loyer ne court plus et obtenir une provision.

Le tribunal judiciaire de Toulouse a jugé dans le même sens le 28 novembre 2025 : le bail conclu entre un locataire et une SCI était suspendu du fait de l’arrêté d’insalubrité à compter du 1er janvier 2023, et la SCI a été condamnée à payer 9 980,64 euros en réparation du préjudice de jouissance et 1 038,69 euros pour les frais de réinstallation du locataire, qui avait quitté les lieux le 30 avril 2024 (TJ Toulouse, JCP, jugement du 28 novembre 2025, n° RG 22/03639). Avec une nuance qui compte pour les occupants : dans la même décision, le locataire restait condamné à payer 1 313,46 euros de loyers et charges impayés pour la période antérieure à la suspension, d’octobre à décembre 2022. La suspension n’efface pas les dettes nées avant l’arrêté, et quitter les lieux ne dispense pas de payer ce qui restait dû jusque-là. C’est aussi pour cela qu’il faut distinguer le mois exact de l’arrêté des mois précédents, pièces à l’appui.

II. Être hébergé, être relogé, et faire exécuter les travaux

A. L’hébergement puis le relogement à la charge du propriétaire

Ne plus payer de loyer ne donne pas un toit : c’est la deuxième obligation du propriétaire. Le principe est posé sans détour :

« Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L521-1, en vigueur)

Sont protégés le locataire, le sous-locataire, le titulaire d’un droit réel d’usage et l’occupant de bonne foi dont le local constitue l’habitation principale. Quand l’interdiction est temporaire, ou quand les travaux rendent temporairement le lieu inhabitable, le propriétaire doit assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins :

« Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L521-3-1, I, en vigueur)

Quand l’interdiction est définitive, ou en cas d’évacuation à caractère définitif, l’obligation change de nature : il faut reloger, c’est-à-dire présenter à l’occupant l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités :

« Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L521-3-1, II, en vigueur)

Et l’évincé définitif ne repart pas les mains vides :

« Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L521-3-1, II, en vigueur)

Si le propriétaire est défaillant, la puissance publique prend le relais dans les conditions prévues à l’article L521-3-2, mais le coût reste mis à sa charge. Au Havre, d’après les deux rédactions, la Ville a organisé l’accompagnement dès la notification de l’arrêté du 28 septembre, dix jours avant l’évacuation : mandataire des occupants, centre médico-social, centre communal d’action sociale, hôpital et pompiers pour les plus vulnérables. Cette présence des services publics ne remplace pas l’obligation du propriétaire, elle la pallie en urgence : l’occupant conserve son recours contre lui pour l’hébergement, le relogement et l’indemnité de réinstallation. En pratique, l’occupant évacué doit donc adresser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, une demande d’hébergement ou de relogement en rappelant l’arrêté, conserver tous les justificatifs d’hôtel, de déménagement et de nouveau loyer, et saisir le juge des contentieux de la protection en référé si rien ne vient. Face à un dossier où se cumulent arrêté, évacuation et travaux sous astreinte, l’aide d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de chiffrer la restitution des loyers, l’indemnité de réinstallation et le préjudice de jouissance, et de choisir entre le référé et le fond.

Un point mérite d’être souligné pour les propriétaires de bonne foi : l’obligation d’héberger et de reloger pèse sur eux même quand l’insalubrité vient du comportement des occupants ou de travaux qu’ils n’ont pas commandés, sans préjudice de leurs recours contre les personnes auxquelles l’état des lieux serait imputable. Autrement dit, on héberge d’abord, on se retourne ensuite contre le responsable. C’est ce qui explique que les bailleurs d’immeubles dégradés par des occupants indélicats se retrouvent tenus d’assumer l’hébergement tout en devant engager une action séparée contre les auteurs des dégradations. Le texte le dit expressément à l’article L521-1 : l’obligation est faite sans préjudice des actions du propriétaire contre les personnes auxquelles l’insalubrité serait en tout ou partie imputable.

B. Travaux, contestation de l’arrêté et sanctions pénales

L’arrêté n’est pas une fin en soi : il prescrit des travaux avec un délai, une astreinte et la menace de l’exécution d’office. Pour le propriétaire, deux voies s’offrent dès la notification. La première est d’exécuter : faire établir des devis, engager les entreprises, demander si besoin une prolongation motivée, et surtout ne pas relouer ni réoccuper avant la mainlevée. La seconde est de contester l’arrêté devant le tribunal administratif, par un recours en annulation assorti si l’urgence le justifie d’un référé-suspension. La contestation peut porter sur la réalité du danger, sur le périmètre des mesures, sur la personne désignée comme débitrice des travaux ou sur le caractère définitif de l’interdiction quand une réparation reste possible. Mais attention : le recours n’est pas suspensif par lui-même, et sans suspension obtenue du juge, l’arrêté continue de produire ses effets, y compris la suspension des loyers et l’interdiction d’habiter.

Pour l’occupant, la contestation utile se joue plutôt devant le juge judiciaire : c’est le juge des contentieux de la protection qui ordonne la restitution des loyers, fixe le préjudice de jouissance et condamne à l’hébergement ou au relogement, comme l’ont fait les tribunaux de Paris et de Toulouse en 2025. Les deux ordres de juridiction se complètent : le juge administratif dit si l’arrêté était légal, le juge judiciaire en tire les conséquences pécuniaires entre bailleur et occupant. Conserver l’arrêté, sa notification, les photographies de l’affichage, les quittances de loyer et les justificatifs d’hébergement constitue le dossier minimal des deux côtés.

Enfin, la loi punit sévèrement ceux qui feraient comme si l’arrêté n’existait pas. Refuser d’exécuter les travaux prescrits expose à un an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende :

« Est puni d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits en application du présent chapitre. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L511-22, I, en vigueur)

Et le chapitre des droits des occupants ajoute ses propres peines, plus lourdes encore :

« Est puni de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 100 000 euros le fait : […] -de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l’occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l’article L. 521-2 ; -de refuser de procéder à l’hébergement ou au relogement de l’occupant, bien qu’étant en mesure de le faire. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L521-4, I, en vigueur)

Menacer un occupant pour le contraindre à renoncer à ses droits, l’intimider ou rendre les lieux impropres à l’habitation est puni des mêmes peines, portées à cinq ans et 150 000 euros quand la victime est vulnérable. Relouer un local frappé d’une interdiction avant l’exécution des travaux tombe sous le coup de ces sanctions, en plus de l’obligation de restituer les sommes perçues. Pour le propriétaire tenté de « remettre sur le marché » un logement évacué après un simple nettoyage, le message du législateur est clair : seule la mainlevée de l’arrêté rouvre le droit de louer.

Il reste un cas que l’actualité du Havre illustre sans le trancher : que devient le bail pendant l’interdiction temporaire ? Le tribunal de Toulouse a jugé que le contrat était suspendu du fait de l’arrêté, ce qui signifie que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent s’en prévaloir pour exiger l’exécution normale, mais que le contrat reprend ses effets à la mainlevée, avec des loyers à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit. Si l’interdiction est définitive, le logement ne peut plus être habité et le relogement avec indemnité prend le relais. Dans les deux cas, le dépôt de garantie suit le sort légal du bail : il ne peut servir à compenser des loyers qui ont cessé d’être dus, et sa restitution obéit aux règles de l’état des lieux de sortie quand le locataire quitte définitivement les lieux.

Conclusion

L’évacuation d’un immeuble insalubre ne laisse personne sans droits ni sans obligations. L’occupant cesse de devoir le loyer à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté, peut réclamer la restitution des sommes indûment perçues, doit être hébergé puis, si l’interdiction est définitive, relogé avec une indemnité de trois mois de son nouveau loyer, et peut obtenir en référé la suspension constatée et des provisions. Le propriétaire doit exécuter les travaux dans le délai fixé sous peine d’astreinte et d’exécution d’office, assumer l’hébergement et le relogement sauf à se retourner ensuite contre les responsables des désordres, et s’abstenir de percevoir tout loyer comme de relouer avant la mainlevée, sous peine de sanctions pénales pouvant atteindre trois ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende. Concrètement, dès la notification : photographier l’affichage, écrire en recommandé, conserver chaque justificatif, demander l’hébergement par écrit, et saisir le juge des contentieux de la protection si le propriétaire se tait. Les faits du Havre, établis par deux rédactions concordantes citant la Ville, montrent que l’accompagnement public se met en place vite ; le droit, lui, donne à l’occupant les moyens d’exiger le reste, et au propriétaire de bonne foi les voies pour exécuter ou contester utilement.