Deux ou trois mensualités de votre prêt immobilier sont restées impayées, puis une lettre recommandée de la banque a tout fait basculer : mise en demeure de régulariser sous trente jours, faute de quoi la déchéance du terme sera prononcée et la totalité du capital restant dû deviendra immédiatement exigible. Quelques semaines plus tard, un second courrier exige le remboursement intégral, par exemple 165 000 euros, assorti d’intérêts de retard et d’une indemnité, et évoque la saisie de votre logement si vous ne payez pas. Faut-il céder à la panique, vendre dans l’urgence ou, au contraire, déposer un dossier de surendettement devant la commission de la Banque de France pour suspendre les poursuites ? La réponse tient en trois points. D’abord, la déchéance du terme n’est acquise que si la banque a respecté une procédure précise, et son montant se discute ligne par ligne. Ensuite, la recevabilité de votre dossier de surendettement suspend les voies d’exécution, y compris la saisie immobilière engagée sur le fondement de cette déchéance. Enfin, le juge des contentieux de la protection contrôle la créance déclarée par la banque et les mesures imposées par la commission, dans des délais stricts que vous devez connaître. Ce qui suit décrit pas à pas la mécanique juridique, les vérifications à opérer sur les courriers de la banque et les recours concrets qui s’offrent à vous.

I. La déchéance du terme que la banque vous oppose sur votre crédit immobilier : mise en demeure, exigibilité immédiate et montant réclamé

A. La mise en demeure préalable et le moment exact où la déchéance du terme est acquise : comment vérifier que la banque a respecté la procédure avant d’exiger tout le capital ?

La déchéance du terme est le mécanisme par lequel le prêteur prive l’emprunteur du bénéfice de l’échelonnement : au lieu de mensualités étalées sur quinze ou vingt-cinq ans, la totalité du capital restant dû devient exigible d’un coup. Dans les contrats de prêt immobilier, cette déchéance résulte presque toujours d’une clause du contrat, qui subordonne sa mise en œuvre à l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet pendant le délai qu’elle fixe, souvent trente jours. Concrètement, la banque doit donc vous écrire, viser les échéances impayées, impartir un délai pour reprendre les paiements et vous avertir qu’à défaut la déchéance sera prononcée. C’est cette lettre qui fait courir le délai, et c’est à son expiration précise que tout se joue.

La Cour de cassation a fixé la règle applicable à cette mécanique dans un arrêt de la première chambre civile du 10 novembre 2021, rendu sous le numéro de pourvoi 19-24.386 à propos d’un prêt immobilier consenti par acte notarié : une mise en demeure adressée par la banque à l’emprunteur, précisant que sans reprise du paiement des échéances dans un certain délai la déchéance du terme serait prononcée, puis, cette mise en demeure étant « demeurée sans effet, la déchéance du terme est acquise à l’expiration de ce délai sans obligation pour la banque de procéder à sa notification. » Autrement dit, une fois le délai expiré sans reprise des paiements, la banque n’a pas à vous adresser une seconde lettre pour constater la déchéance : elle est acquise de plein droit. Mais l’exigence est symétrique : si la mise en demeure ne mentionnait pas clairement la déchéance encourue, ou si le délai imparti n’a pas été respecté, la déchéance peut être contestée devant le juge.

Premier réflexe pratique, donc : relisez la mise en demeure initiale, pas seulement la lettre qui exige le solde. Vérifiez qu’elle a été envoyée en recommandé, qu’elle détaille les échéances impayées avec leurs dates et montants, qu’elle impartit un délai chiffré et qu’elle annonce expressément la déchéance du terme à défaut de paiement. Vérifiez aussi que vous n’avez effectué aucun versement pendant ce délai, car une reprise même partielle des paiements peut rouvrir la discussion. Si vous êtes plusieurs co-emprunteurs, sachez que chacun reste tenu, mais que la situation de la personne qui s’est portée caution obéit à une règle protectrice : « La déchéance du terme encourue par un débiteur est inopposable à ses coobligés, même solidaires, et à ses cautions. » C’est l’article 1305-5 du code civil. Concrètement, la caution conserve le bénéfice du terme et ne peut se voir réclamer d’un coup la totalité du capital sur le seul fondement de la déchéance prononcée contre l’emprunteur principal. Si la banque a mis en demeure la caution dans les mêmes termes que l’emprunteur et lui réclame le solde total, ce point mérite d’être soulevé devant le juge des contentieux de la protection ou devant la commission lors de la vérification du passif.

Second réflexe : dater précisément la déchéance, car cette date commande tout le reste. C’est à partir d’elle que courent les intérêts de retard au taux du prêt, que se calcule la prescription de l’action en paiement et que s’apprécie l’articulation avec votre dossier de surendettement. Conservez les enveloppes, les avis de réception et les relevés bancaires prouvant l’absence ou la reprise des paiements. Ces pièces serviront deux fois : devant la commission de surendettement pour établir l’état exact de vos dettes, et devant le juge si vous contestez la régularité de la procédure ou le montant réclamé.

B. Capital restant dû, intérêts de retard et indemnité de défaillance : que peut vraiment vous réclamer la banque après la déchéance du terme et comment faire vérifier chaque ligne ?

Une fois la déchéance acquise, la banque additionne en général trois postes : le capital restant dû, les intérêts échus non payés et une indemnité contractuelle de défaillance, avec des intérêts de retard qui continuent de courir jusqu’au règlement effectif. Pour un crédit à la consommation, le code de la consommation encadre strictement ce calcul à l’article L312-39 : « En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l’application de l’ article 1231-5 du code civil , est fixée suivant un barème déterminé par décret. » Pour un crédit immobilier, la logique est voisine mais le texte de référence diffère : lorsque le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat, l’article L313-50 du même code prévoit qu’« En cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer, dans des limites fixées par décret, le taux d’intérêt que l’emprunteur aura à payer jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances contractuelles. » Et lorsqu’il exige au contraire le remboursement immédiat, comme après une déchéance du terme, c’est le contrat de prêt, relu à la lumière des textes protecteurs, qui fixe l’indemnité, généralement plafonnée à sept pour cent du capital restant dû pour les prêts immobiliers conclus sous l’empire des dispositions applicables.

Chaque poste se contrôle. Le capital restant dû doit correspondre au tableau d’amortissement, déduction faite des échéances déjà réglées et de la part d’assurance éventuellement versée par l’assureur. Les intérêts de retard ne peuvent courir qu’au taux du prêt et à compter de la déchéance régulièrement acquise, pas à compter du premier impayé si la mise en demeure est postérieure. L’indemnité contractuelle, elle, n’est pas intangible : l’article 1231-5 du code civil dispose que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Le juge des contentieux de la protection, saisi de la contestation de la créance dans le cadre du surendettement, peut donc réduire une indemnité disproportionnée au préjudice réellement subi par la banque, surtout si vous aviez déjà remboursé une part substantielle du prêt. Demandez systématiquement le décompte détaillé, ligne par ligne, et comparez-le au tableau d’amortissement : les écarts, les doublons entre intérêts de retard et majoration de taux, ou l’application d’un taux d’indemnité supérieur au plafond contractuel et réglementaire sont des motifs concrets de contestation.

Par ailleurs, la déchéance du terme ne vous prive pas du droit de solliciter du juge un délai de grâce. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », reporter ou échelonner « dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le même texte précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Ce délai de grâce peut être demandé au juge des contentieux de la protection parallèlement à la procédure de surendettement, par exemple pour stabiliser la situation le temps que la commission statue sur la recevabilité, ou pour étaler le paiement d’un arriéré que le plan ne suffirait pas à résorber. Attention toutefois à l’articulation : une fois la recevabilité prononcée, vous ne pouvez plus payer la banque de votre propre initiative sans autorisation, comme on le verra, et le délai de grâce ne remplace pas le plan de traitement, il le prépare ou le complète.

Enfin, gardez à l’esprit que la déchéance du terme fait courir la prescription de l’action en paiement de la banque sur la totalité du solde, et que cette prescription peut jouer en votre faveur si la banque tarde à agir. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a illustré le 8 février 2024, dans un arrêt numéro 22-14.528 rendu en matière de surendettement, où le tribunal avait dit prescrite la créance d’une banque recouvrant des sommes dues au titre d’un prêt notarié : la Cour rappelle d’abord que « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Cet arrêt portait sur l’effet interruptif et suspensif de la procédure, question que le juge tranche au vu des dates exactes de déchéance, de recevabilité et d’homologation des mesures. Moralité pratique : ne laissez jamais la banque figer seule la chronologie. Reconstituez-la vous-même, pièces à l’appui, car chaque date peut faire basculer la prescription, la suspension ou l’exigibilité.

II. Le dossier de surendettement face à la déchéance du terme : déclarer le prêt, suspendre les poursuites et contester utilement

A. Déclarer le crédit immobilier dans le dossier et obtenir la suspension des poursuites dès la recevabilité : huissier arrêté, saisie immobilière suspendue et interdiction de payer la banque ?

Le dépôt d’un dossier de surendettement n’est pas réservé aux crédits à la consommation ni aux découverts : un emprunteur immobilier qui ne parvient plus à faire face à ses échéances peut saisir la commission, y compris lorsque la banque a déjà prononcé la déchéance du terme. L’article L711-1 du code de la consommation ouvre le dispositif dans les termes suivants : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le fait d’être propriétaire de votre résidence principale ne vous exclut pas du dispositif, et le fait que la dette soit devenue exigible en totalité par l’effet de la déchéance ne change rien : elle entre dans l’état du passif pour son montant à la date du dépôt, tel que justifié par la banque. La bonne foi s’apprécie à votre comportement d’ensemble, pas au seul fait d’avoir manqué des échéances : avoir alerté la banque, réduit ses dépenses, déposé rapidement le dossier et déclaré sincèrement ses ressources et son patrimoine plaide en votre faveur.

L’effet le plus immédiat du dossier tient à la décision de recevabilité. L’article L722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, dès la notification de la recevabilité, l’huissier de la banque ne peut plus délivrer de commandement de payer valant saisie immobilière, ni poursuivre une saisie déjà engagée ; une mesure conservatoire nouvelle, comme une hypothèque provisoire inscrite après la recevabilité, peut être annulée. La deuxième chambre civile l’a jugé le 28 mars 2024 sous le numéro 22-12.797, dans une espèce où des créanciers avaient fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire après la recevabilité du dossier des débiteurs : « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » La Cour ajoute que « tout acte effectué en violation de l’article L. 722-2 du même code, posant le principe de l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, peut être annulé par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission de surendettement, présentée pendant le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement de la créance. » Si la banque ou l’huissier poursuit malgré la recevabilité, signalez-le immédiatement au secrétariat de la commission et conservez l’acte : l’annulation peut être demandée pendant un an.

En sens inverse, la suspension vous impose à vous aussi une discipline stricte. L’article L722-5 du code de la consommation prévoit que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1 , née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. » Ne versez donc plus rien à la banque au titre du prêt immobilier une fois la recevabilité notifiée, même pour apaiser l’interlocuteur du service contentieux, sauf autorisation expresse du juge des contentieux de la protection. Un paiement spontané peut être annulé et, surtout, il peut être interprété comme la preuve d’une capacité de paiement contredisant votre dossier. Continuez en revanche de payer vos charges courantes postérieures : loyers ou charges de copropriété à échoir, primes d’assurance, impôts courants et pensions alimentaires, car ces paiements relèvent de la gestion normale et leur interruption aggraverait votre situation. Si un acte important devient nécessaire, par exemple vendre un véhicule pour réduire le passif, demandez l’autorisation préalable au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre domicile, à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour les débiteurs domiciliés dans la capitale.

Pour une vision d’ensemble de la procédure, de l’instruction du dossier jusqu’à l’effacement, vous pouvez utilement relire le guide du cabinet consacré au surendettement : dettes éligibles et effacement légal, qui détaille les étapes que le présent article applique au cas particulier de la déchéance du terme immobilière. Pendant l’instruction, la commission vérifie l’état détaillé de vos dettes auprès de chaque créancier, y compris la banque qui a prononcé la déchéance : c’est le moment où le décompte que vous avez reconstitué, avec le tableau d’amortissement et les courriers de mise en demeure, prend toute sa valeur. Si la commission déclare votre dossier irrecevable, notamment pour absence de bonne foi, vous disposez d’un recours devant le juge des contentieux de la protection dans le délai indiqué sur la notification : ne laissez pas passer ce délai et faites réexaminer le dossier avec les pièces manquantes.

B. Contester le montant déclaré par la banque et les mesures imposées par la commission : vérification du passif, plan ou rétablissement personnel et recours dans les trente jours ?

La déchéance du terme gonfle artificiellement le passif : une dette qui s’étalait sur quinze ans apparaît d’un coup pour sa totalité, et la banque y ajoute intérêts de retard et indemnité. Or la commission arrête l’état du passif au vu des justificatifs produits, et cet état peut être contesté devant le juge des contentieux de la protection. C’est le second rendez-vous décisif après la recevabilité. Vérifiez d’abord que la créance déclarée correspond au décompte que vous avez reconstitué : capital restant dû conforme au tableau d’amortissement, intérêts de retard calculés à compter de la déchéance régulièrement acquise et au taux du prêt, indemnité conforme au contrat et aux plafonds applicables, imputation correcte des versements et de l’assurance emprunteur. L’arrêt du 8 février 2024 cité plus haut montre que le juge n’hésite pas à dire une créance bancaire prescrite lorsque la chronologie, déchéance comprise, fait apparaître l’acquisition de la prescription : chaque date compte, et une banque qui a laissé passer des années après la déchéance sans agir utilement peut voir sa créance écartée de l’état du passif. Si l’indemnité réclamée vous paraît disproportionnée au regard des sommes déjà remboursées, demandez au juge d’en apprécier le caractère excessif sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil : la modération de la pénalité diminue d’autant le passif à traiter et peut changer l’orientation du dossier.

L’orientation dépend en effet du montant du passif vérifié et de votre capacité de remboursement. Lorsque vos ressources ou votre actif réalisable le permettent, l’article L724-1 du code de la consommation prévoit que « la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1 , L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 . » Ces mesures peuvent prendre la forme d’un plan conventionnel négocié avec la banque, qui rééchelonne la dette, éventuellement avec effacement partiel des intérêts et de l’indemnité, ou de mesures imposées par la commission après échec de la conciliation : rééchelonnement, report, réduction des taux, voire effacement partiel du solde. Pour un prêt immobilier, le plan peut prévoir la reprise des échéances à un niveau compatible avec votre reste à vivre, l’imputation prioritaire sur le capital et, si la vente du logement s’avère inévitable, l’organisation de cette vente dans des conditions moins destructrices qu’une saisie immobilière précipitée. Lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que vous ne possédez que les biens strictement nécessaires à la vie courante, l’article L741-1 dispose que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Le rétablissement personnel efface alors les dettes, y compris le solde du prêt immobilier déclaré, à l’exception des dettes exclues par la loi comme les dettes alimentaires ou celles issues d’une condamnation pénale.

Si les mesures imposées ne vous satisfont pas, ou si la banque les conteste, le recours obéit à un délai couperet. L’article L733-10 du code de la consommation ouvre la contestation dans les termes suivants : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1 , L. 733-4 ou L. 733-7 . » Le décret d’application, à l’article R733-6 du même code, fixe ce délai avec précision : « La commission notifie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au débiteur et aux créanciers les mesures qu’elle entend imposer en application des dispositions des articles L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 . » Et la même disposition ajoute qu’« Elle indique que la contestation à l’encontre des mesures que la commission entend imposer est formée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son secrétariat dans un délai de trente jours à compter de leur notification » Trente jours à compter de la notification, donc, pour saisir le juge par déclaration au secrétariat de la commission : passé ce délai, les mesures deviennent définitives. Préparez ce recours dès la réception de la lettre, en identifiant ce que vous contestez exactement, mensualité insoutenable, durée excessive, refus d’effacement, prise en compte insuffisante d’une baisse de revenus, et en joignant les justificatifs actualisés. Le juge réexamine alors l’ensemble et peut modifier les mesures, dans un sens plus favorable comme, attention, dans un sens moins favorable si la banque a elle aussi contesté.

Enfin, une protection ultime sanctionne les violations du gel des poursuites : l’article L761-2 du code de la consommation dispose que « Tout acte ou tout paiement effectué en violation des articles L. 721-2 , L. 722-2 , L. 722-3 , L. 722-4 , L. 722-5 , L. 722-12 , L. 722-13 , L. 722-14 , L. 722-16 , L. 724-4 , L. 732-2 , L. 733-1 et L. 733-4 peut être annulé par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission, présentée pendant le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement de la créance. » Si la banque a fait inscrire une hypothèque, délivré un commandement ou encaissé un paiement après la recevabilité, alertez la commission par écrit et demandez-lui de saisir le juge de l’annulation. Cette sanction donne au gel des poursuites son effectivité : la recevabilité n’est pas une simple pause de courtoisie, c’est une interdiction dont la violation se paie en nullité.

Conclusion

La déchéance du terme prononcée par la banque sur votre crédit immobilier transforme des mensualités impayées en une exigibilité totale, mais elle ne vous laisse pas sans défense. Vérifiez d’abord la mise en demeure et la date exacte d’acquisition de la déchéance, car toute irrégularité fragilise l’exigibilité du solde. Faites ensuite contrôler chaque ligne du décompte, capital, intérêts de retard, indemnité, car le juge peut modérer une pénalité disproportionnée et écarter une créance prescrite. Déposez sans tarder votre dossier de surendettement en y déclarant le prêt pour son montant justifié : la recevabilité suspend les poursuites de l’huissier, y compris la saisie immobilière, et interdit à la banque de prendre de nouvelles garanties. Respectez en retour l’interdiction de payer qui vous est faite et contestez, dans le délai de trente jours, des mesures imposées qui ne correspondraient pas à votre capacité réelle. Menée avec méthode et pièces à l’appui, cette séquence transforme une lettre d’exigibilité brutale en une procédure ordonnée, où chaque acteur, la banque, la commission et le juge, reste tenu au respect des textes.