Dans la nuit du dimanche 11 au lundi 12 octobre 2026, les installations frigorifiques de très nombreux commerces alimentaires auraient été déréglées à distance, avec des températures montées jusqu’à 50 °C selon la presse, des stocks de frais et de surgelés détruits et même des départs de feu signalés. Sud Ouest avec l’AFP, dans son édition du 12 octobre 2026, décrit plusieurs centaines de magasins concernés, un dégivrage forcé et continu imposé aux équipements, et des pertes qualifiées de colossales, dont un site qui aurait perdu jusqu’à 220 000 euros de marchandises, chiffre que le groupement sollicité n’avait pas encore confirmé. À la date de rédaction du présent article, aucune intrusion ni aucune responsabilité n’a été établie par une source officielle, les montants exacts restent à vérifier magasin par magasin, et les contrats signés priment sur toute analyse générale. Seul le juge, saisi des pièces de chaque dossier, dira qui doit payer quoi. Ces réserves posées, un commerçant locataire dont les meubles frigorifiques ont lâché ne peut pas attendre : denrées à trier, local peut-être inexploitable, loyer qui continue de courir, assurance à prévenir en quelques jours, preuves à figer avant le nettoyage. Le présent article décrit, pour cette situation précise, les réflexes juridiques utiles : obtenir une baisse du loyer ou la fin du bail quand le local est partiellement détruit, gérer les loyers et la clause résolutoire pendant la fermeture, déclarer le sinistre dans les délais pour préserver la garantie perte d’exploitation, puis organiser les recours et la plainte, avec les points d’attention propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Marchandises détruites et frigos à l’arrêt : diminution du loyer ou résiliation du bail ?

A. Destruction partielle du local loué : le prix du bail peut baisser

Quand le froid lâche dans un commerce alimentaire, le dommage ne se limite pas aux denrées jetées. Les meubles frigorifiques eux-mêmes peuvent être hors d’usage, l’installation électrique fragilisée, le local rendu impropre à recevoir du public le temps des réparations et des contrôles sanitaires. Pour un locataire en bail commercial, la première question porte donc sur le local lui-même : peut-il encore servir à l’usage prévu au bail, et à quel prix ? Le Code civil donne au preneur un levier direct. L’article 1719 dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (article 1719 du Code civil sur Légifrance). Autrement dit, le bailleur doit un local en état de servir à l’exploitation convenue, et cette obligation existe même si le bail ne le répète pas.

Quand l’événement casse cette jouissance, c’est l’article 1722 qui règle le sort du prix. Son texte prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » (article 1722 du Code civil sur Légifrance). Trois enseignements pratiques pour le commerçant dont les frigos ont été mis hors service. D’abord, la destruction partielle ouvre une option, pas une automaticité : c’est au preneur de demander la baisse ou la résiliation, en fonction des circonstances, et le montant se discute. Ensuite, si le local est totalement détruit par cas fortuit, le bail prend fin de plein droit, sans passer par le juge. Enfin, le texte exclut tout dédommagement supplémentaire dans ces deux cas : l’article 1722 rééquilibre le prix, il n’indemnise pas les stocks perdus ni la marge envolée, qui relèvent de l’assurance et des recours contre le responsable.

La Cour de cassation applique ce texte avec constance aux baux commerciaux. Le 9 décembre 2009, la troisième chambre civile a statué, « Vu l’article 1722 du code civil ; » (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483), dans une affaire où, rappelons les faits tels que la Cour les relate, « que Mme Y… a assigné Mme X… en résiliation de bail pour perte totale de la chose louée ; que les instances ont été jointes » à propos de locaux à usage commercial et d’habitation. La leçon de cet arrêt ancien reste actuelle : la résiliation pour perte totale suppose une destruction totale, et des désordres même graves mais partiels, dans un local toujours exploité, ne suffisent pas à faire constater la fin du bail. Pour le commerçant de 2026, la traduction est simple : si le magasin reste exploitable après tri et remise en route partielle, la voie réaliste est la diminution du prix proportionnée à la perte de jouissance, documentée par constat et chiffrages, plutôt que la résiliation pour perte totale, difficile à obtenir.

Un arrêt plus récent précise un point décisif pour distinguer la cyberattaque sur le froid des fermetures administratives vécues pendant la crise sanitaire. Le 7 mai 2025, la troisième chambre civile a jugé que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097). Dans l’affaire Covid, la mesure était générale et extérieure au local ; la Cour a refusé d’y voir une perte de la chose. La situation d’octobre 2026 se présente différemment : le dérèglement aurait atteint directement les équipements de froid du magasin, détruit les stocks qui s’y trouvaient et rendu le local dangereux ou inexploitable pendant plusieurs jours. Ce lien direct entre l’événement et l’état matériel du local loué place la demande du preneur sur un terrain plus solide que celui des loyers Covid, sans pour autant la rendre automatique : il faudra prouver l’atteinte matérielle au local et aux équipements, sa durée, et son effet réel sur l’exploitation. Le commerçant qui a rouvert au bout de quarante-huit heures après un simple tri demandera une baisse limitée dans le temps ; celui dont la centrale de froid est à remplacer et dont le magasin est fermé trois semaines pourra défendre une baisse substantielle, voire la résiliation si la destruction est quasi totale et durable.

En pratique, la demande de diminution du prix suit un chemin balisé. D’abord, notifier au bailleur, par écrit, l’état du local et des équipements, avec photos, relevés de température quand ils existent, et constat de commissaire de justice. Ensuite, chiffrer la perte de jouissance : surface inexploitable, rayons fermés, durée de fermeture totale puis partielle, loyer et charges rapportés à la période. Puis proposer un accord écrit de réduction temporaire du loyer, en visant une proportion cohérente avec la réalité de l’exploitation restante. À défaut d’accord, saisir le juge pour faire fixer la diminution ou prononcer la résiliation, en gardant à l’esprit que le juge apprécie « suivant les circonstances ». Pendant toute cette phase, ne rien jeter avant inventaire contradictoire ou constaté, car les denrées détruites sont à la fois un enjeu sanitaire, un enjeu d’assurance et une preuve. Les denrées ayant subi une rupture de la chaîne du froid ne doivent pas être remises en vente ; leur destruction doit être tracée, pesée si possible, et valorisée au prix d’achat pour l’assureur comme pour un éventuel recours. Le lecteur trouvera le pendant de ce dossier côté créances dans l’article du même cabinet consacré au fournisseur confronté à des marchandises livrées puis jetées (voir l’article du même cabinet consacré au fournisseur confronté à des marchandises livrées puis jetées), utile quand le commerçant est lui-même poursuivi par ses propres fournisseurs.

B. Faut-il continuer à payer le loyer et les charges pendant la fermeture ?

La tentation est grande, pour un commerçant fermé et sans recettes, de suspendre le paiement du loyer en attendant d’y voir clair. Cette réaction se comprend, mais elle expose à un danger précis : la clause résolutoire du bail commercial. Le Code de commerce encadre strictement sa mise en œuvre : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » (article L145-41 du Code de commerce sur Légifrance). Le bailleur ne peut donc pas résilier de plein droit du jour au lendemain ; il doit d’abord délivrer un commandement, qui doit mentionner le délai d’un mois à peine de nullité, et la clause ne produit effet qu’après un mois resté sans effet. Ce délai est une protection, pas une dispense de payer : le preneur qui cesse tout versement sans démarche s’expose à recevoir ce commandement, puis à une demande en constatation de la résiliation, avec les conséquences que l’on imagine sur le fonds de commerce.

Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, le même article L145-41 ajoute des conditions à la protection judiciaire du preneur menacé par la clause résolutoire pour loyers impayés. Le juge peut toujours accorder des délais et suspendre les effets de la clause, mais, pour le non-paiement des loyers, cette faveur est désormais conditionnée à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Concrètement, un commerçant qui veut plaider la suspension de la clause résolutoire doit se présenter devant le juge en ayant repris le paiement du loyer courant et en démontrant un plan crédible d’apurement de l’arriéré. C’est une raison supplémentaire de ne pas couper totalement les versements : mieux vaut payer ce qui n’est pas contesté, consigner par écrit la part contestée au titre de la destruction partielle, et solliciter par écrit un échéancier ou une réduction temporaire, que de laisser naître un commandement.

La force majeure, souvent invoquée, ne dispense pas automatiquement du loyer. Le Code civil la définit ainsi : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 . » (article 1218 du Code civil sur Légifrance). Trois conditions cumulatives, donc : événement hors de contrôle, imprévisible à la conclusion du contrat, effets inévitables malgré des mesures appropriées. Une cyberattaque visant les systèmes de froid peut, selon les cas, remplir ces critères pour le preneur, mais la démonstration reste exigeante : le bailleur répondra que le paiement d’une somme d’argent est rarement « empêché » au sens strict, que le preneur disposait de trésorerie ou d’assurance, et que les mesures appropriées incluaient la maintenance, la supervision et la sauvegarde des installations. Surtout, la jurisprudence Covid a montré que les juges examinent la force majeure obligation par obligation et débiteur par débiteur, sans en faire une exonération générale des loyers commerciaux. Le preneur ne doit donc pas présenter la force majeure comme une dispense acquise, mais comme un faisceau d’arguments au service d’une demande précise : suspension temporaire partielle, délais de paiement, réduction du prix pour perte de jouissance.

Symétriquement, le bailleur qui n’exécute pas ses propres obligations s’expose à des dommages et intérêts. Le Code civil pose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (article 1231-1 du Code civil sur Légifrance). Si le bail mettait à la charge du bailleur la maintenance des équipements de froid ou du gros œuvre affecté, et que sa carence a aggravé la casse, le preneur peut chiffrer ce préjudice distinct du loyer : coût des réparations lui incombant normalement, surcoût d’exploitation, fermeture prolongée imputable au retard du bailleur. Là encore, tout se prouve : bail annoté sur la répartition des charges et travaux, échanges écrits, devis, factures, constats. En résumé pour cette première partie : payer le loyer courant sauf accord écrit contraire, contester par écrit et au bon fondement la part correspondant à la perte de jouissance, ne jamais laisser un commandement sans réponse, et traiter la force majeure comme un argument à démontrer, pas comme un bouclier automatique.

II. Assurance perte d’exploitation et recours : se faire indemniser vite et bien

A. Déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais pour sauver la garantie

Le deuxième front, et souvent le premier en urgence, est l’assurance. Un commerce alimentaire assure généralement ses stocks, son matériel et, quand le contrat le prévoit, sa perte d’exploitation, c’est-à-dire la marge perdue pendant l’arrêt ou le ralentissement. Chaque garantie a ses conditions, ses exclusions et ses plafonds, et la première bataille se joue sur les délais. Le Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » (article L113-2 du Code des assurances sur Légifrance), en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Cinq jours ouvrés minimum, donc, mais le contrat peut fixer un délai à peine plus long, et certaines garanties exigent une déclaration encore plus rapide en pratique pour organiser l’expertise avant nettoyage. Le commerçant doit déclarer dès le constat, par écrit et en gardant la preuve d’envoi, en visant large : stocks, matériel frigorifique, frais de remise en état, perte d’exploitation, frais supplémentaires comme le groupe froid de location ou le gardiennage. Mieux vaut déclarer une garantie pour rien que d’oublier celle qui aurait payé.

La déclaration tardive n’est pas toujours fatale, mais elle fragilise. Quand le contrat prévoit une déchéance pour retard, l’assureur doit établir que ce retard lui a causé un préjudice, et la déchéance ne joue pas si le retard vient d’un cas fortuit ou de force majeure. Dans un magasin sinistré un lundi matin, avec des denrées à évacuer en urgence sanitaire, le preneur pourra expliquer les premières heures consacrées à la sécurité, mais il ne pourra pas justifier des semaines d’inertie. La règle d’or reste donc la déclaration immédiate, complétée ensuite au fil de l’inventaire, plutôt qu’une déclaration parfaite mais tardive. Joindre d’emblée le constat de commissaire de justice, les relevés de température, les photos horodatées, les tickets de destruction et les attestations du frigoriste change le rapport de force avec l’expert.

Sur le fond, l’indemnité d’assurance de biens obéit à un principe simple : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » (article L121-1 du Code des assurances sur Légifrance). Pas d’enrichissement, donc : les stocks seront indemnisés à leur valeur au jour du sinistre, généralement le prix d’achat, dans la limite des capitaux et sous déduction de la franchise, et la perte d’exploitation selon la méthode du contrat, souvent une marge brute journalière multipliée par la durée d’arrêt reconnue. Trois points de vigilance décident souvent du montant final. D’abord, la preuve de la valeur : inventaires comptables, factures d’achat récentes, relevés de stocks informatisés, tickets de caisse des destructions, attestations du comptable. Ensuite, la preuve de la durée : date exacte de l’arrêt, date de remise en route totale ou partielle, planning des réparations, délais de livraison des équipements de remplacement. Enfin, les exclusions et les conditions de sécurité : maintenance contractuelle des installations, télésurveillance, mises à jour des systèmes connectés, obligations déclarées à la souscription. L’assureur qui découvre un défaut d’entretien ou une aggravation de risque non déclarée cherchera la non-garantie ; le preneur doit préparer, avec son courtier, les réponses pièce par pièce : contrats de maintenance du froid, carnet d’entretien, factures du prestataire, journaux de supervision.

La perte d’exploitation mérite une attention particulière car elle suppose une garantie souscrite et des comptes lisibles. L’expert demandera les bilans et comptes de résultat des exercices précédents, la comptabilité mensuelle de l’année en cours, les relevés bancaires montrant la chute du chiffre d’affaires, et les économies réalisées pendant l’arrêt pour les déduire. Le commerçant doit aussi limiter son préjudice, comme tout créancier d’indemnité : louer un groupe froid provisoire, transférer les stocks sains, rouvrir en mode dégradé quand c’est possible et autorisé, documenter chaque décision. Ces frais supplémentaires, engagés pour réduire la perte, sont souvent garantis eux aussi, à condition d’être raisonnables et justifiés. Enfin, un délai de droit commun gouverne les recours : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil sur Légifrance). Cinq ans pour agir contre l’assureur qui refuse sa garantie ou contre le responsable du dommage, à compter de la connaissance des faits ; un délai confortable en apparence, qui ne doit pas endormir la constitution des preuves, car les souvenirs s’effacent et les journaux informatiques se purgent.

B. Recours contre le prestataire, plainte pénale et preuves : le réflexe Paris et Île-de-France

Une fois le magasin sécurisé et l’assureur prévenu, vient la question du responsable. Plusieurs acteurs peuvent être concernés, à des titres différents : le prestataire chargé de la maintenance et de la supervision du froid, le fournisseur des équipements ou du logiciel de régulation, l’opérateur télécom ou l’hébergeur si la prise de contrôle est passée par leurs réseaux, et l’auteur encore inconnu de l’intrusion. À ce stade, aucune de ces responsabilités n’est établie ; chacune se démontre, et les qualifications juridiques restent au conditionnel tant que l’expertise et l’enquête n’ont pas parlé. Le fondement de droit commun est la responsabilité pour faute : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du Code civil sur Légifrance). Faute, dommage, lien de causalité : le commerçant devra établir les trois. La faute du prestataire de froid pourrait résulter, selon les contrats et les constats, d’un défaut de sécurisation des accès distants, d’une absence d’alerte, d’une maintenance négligée ou d’une réponse trop lente ; le dommage comprend les stocks, le matériel, la marge perdue et les frais ; le lien de causalité exigera de montrer que, sans cette faute, tout ou partie du sinistre aurait été évité. Les contrats de maintenance et de supervision sont ici les pièces maîtresses : niveaux de service promis, astreintes, délais d’intervention, clauses limitatives ou exclusives de responsabilité, plafonds d’indemnisation. Ces clauses se lisent à la loupe avant toute mise en demeure, car elles cadrent le recours autant que la faute elle-même.

Le volet pénal ne doit pas être négligé, car il ouvre des moyens d’enquête et, le cas échéant, une constitution de partie civile. Le Code pénal punit l’intrusion informatique : « Le fait d’accéder ou de se maintenir, frauduleusement, dans tout ou partie d’un système de traitement automatisé de données est puni de trois ans d’emprisonnement et de 100 000 € d’amende. » (article 323-1 du Code pénal sur Légifrance). Le commerçant victime peut déposer plainte, en visant les faits constatés et en joignant constats et journaux techniques, sans désigner de coupable quand il l’ignore. Ce dépôt, en plus de l’enquête qu’il peut déclencher, fige la qualité de victime et alimente le dossier d’assurance comme le dossier civil. Selon les cas, un signalement sur la plateforme dédiée aux victimes de cybermalveillance et, pour les structures concernées, une notification à l’autorité compétente en matière de données complètent le dispositif. La plainte ne préjuge de rien : elle constate, elle ne condamne pas.

La preuve, enfin, est le nerf de ce dossier, et elle s’organise dans les premières heures. Le Code de procédure civile permet de la faire établir avant tout procès : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » (article 145 du Code de procédure civile sur Légifrance). Concrètement : faire dresser sans attendre un constat de commissaire de justice, avec relevés de température, photographies des afficheurs et des denrées, inventaire des stocks détruits et du matériel endommagé ; préserver les journaux des automates et du système de supervision, les courriels d’alerte et les rapports d’intervention, en demandant au besoin au juge des référés une expertise judiciaire ou la conservation des données chez le prestataire ; adresser au prestataire et, le cas échéant, au bailleur, des mises en demeure écrites qui réservent les droits sans accuser au-delà de ce qui est établi. Chaque denrée jetée sans traçabilité est une indemnité qui s’évapore ; chaque journée sans constat est une durée d’arrêt contestée.

À Paris et en Île-de-France, ce schéma général prend des couleurs locales que le commerçant doit intégrer. La juridiction compétente pour le bail commercial est le tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux commerciaux, pour les locaux situés dans la capitale, et le tribunal judiciaire du département pour les magasins de petite et grande couronne ; le référé et la requête sur le fondement de l’article 145 suivent la compétence du lieu où la mesure doit être exécutée quand elle porte sur le magasin, ce qui impose de viser la bonne juridiction dès la première assignation. Les délais pratiques parisiens comptent : commissaires de justice disponibles rapidement dans l’agglomération pour un constat le jour même, mais experts judiciaires en froid commercial et en comptabilité à faire désigner tôt car leurs agendas se remplissent, surtout quand un sinistre sériel frappe des dizaines de sites en même temps. Les pièces à préparer pour un dossier francilien suivent une liste précise : bail commercial complet avec avenants et état des lieux d’entrée, contrats de maintenance et de supervision du froid avec leurs annexes de niveaux de service, attestations du frigoriste intervenu, inventaires et factures d’achat des stocks, comptabilité des trois derniers exercices et relevés bancaires des semaines entourant le sinistre, échanges écrits avec le bailleur et le prestataire, récépissés de déclaration à l’assureur et de dépôt de plainte. Sur le canal procédural, le réflexe francilien consiste à combiner le rapide et le solide : constat immédiat, déclaration d’assurance dans les cinq jours ouvrés, mise en demeure du prestataire sous huitaine, puis, faute d’accord, demande de diminution du loyer ou provision de l’assureur devant le juge des référés, avant l’assignation au fond. Point d’attention propre au ressort : dans les galeries et centres commerciaux d’Île-de-France, le règlement de copropriété ou le cahier des charges de la galerie, le gestionnaire technique du centre et les centrales de froid mutualisées ajoutent des interlocuteurs et des responsabilités possibles, à identifier dès le constat pour ne pas laisser un responsable hors du champ de l’expertise. Enfin, les denrées impropres ne se négocient pas : signaler et tracer leur destruction auprès des services compétents protège le commerçant contre un contentieux sanitaire qui viendrait aggraver un sinistre déjà lourd.

Conclusion

Le commerçant dont les frigos ont lâché dans la vague d’octobre 2026 tient trois leviers, à manier dans l’ordre : le bail, avec la diminution du prix pour destruction partielle quand le local est matériellement atteint, plutôt qu’une résiliation pour perte totale réservée aux destructions complètes ; l’assurance, avec une déclaration dans les jours qui suivent et un dossier de valeur et de durée construit pièce par pièce ; les recours, avec une mise en demeure du prestataire calibrée sur son contrat, une plainte qui fige la qualité de victime, et des preuves établies avant tout nettoyage. À chaque étape, les mêmes garde-fous s’appliquent : décrire les faits d’après les sources, au conditionnel ce que l’enquête n’a pas établi, ne jeter aucune denrée sans traçabilité, ne suspendre aucun loyer sans écrit, et ne signer aucune transaction avec l’assureur ou le prestataire sans mesurer ce qu’elle éteint. Les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge, au vu des pièces de chaque dossier, tranchera les responsabilités et les montants.