Depuis le 1^er octobre 2026, le bail que vous signez pour un logement vide, meublé ou en colocation n’est plus tout à fait le même. Un décret du 6 juillet 2026 a réécrit les contrats types de location : la clause qui permet de résilier le bail en cas de loyers impayés figure désormais noir sur blanc dans le modèle officiel, une mention sur l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale fait son apparition, et les coordonnées téléphoniques des parties peuvent y être inscrites pour faciliter le dialogue avant l’expulsion. Pour un locataire qui cherche un logement comme pour un bailleur qui veut sécuriser ses revenus, ces changements ne sont pas de simples détails de formulaire. La clause résolutoire, une fois activée par un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, peut conduire à la résiliation du bail et à l’expulsion. Et à la sortie des lieux, le dépôt de garantie obéit à des règles strictes : deux mois pour le restituer, puis une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard, comme vient de le rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2026. Cet article explique ce que le nouveau contrat type change concrètement, ce qu’il faut contrôler avant de signer, et les réflexes à adopter face à un loyer impayé ou à un dépôt de garantie qui ne revient pas, y compris à Paris et en Île-de-France.

I. Nouveau contrat type d’octobre 2026 : ce que votre bail doit contenir

Les modèles réglementaires de bail évoluent à compter du 1^er octobre 2026. Un décret paru au Journal officiel du 7 juillet modifie les contrats types de location des logements loués vides, meublés et des colocations à bail unique, comme l’annonce la Direction de l’information légale et administrative dans son actualité du 23 septembre 2026. Le texte de référence est le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Concrètement, seuls les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er octobre 2026 doivent utiliser ces nouveaux modèles. Un bail signé avant cette date reste régi par l’ancien modèle, sans obligation de le refaire. En revanche, tout renouvellement intervenant après le 1^er octobre doit reprendre le nouveau contrat type. Avant de signer, les deux parties ont donc intérêt à vérifier que le formulaire utilisé est bien le modèle à jour, car c’est lui qui fixera les règles du jeu en cas d’impayé.

A. Loyer impayé, charges impayées, dépôt de garantie non versé : la clause résolutoire à six semaines

La principale évolution concerne la clause résolutoire. Les nouveaux contrats types comportent désormais une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, de non-paiement des charges ou de non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne joue pas immédiatement : la résiliation ne peut intervenir qu’après un commandement de payer demeuré sans effet. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ce délai d’attente est de six semaines, contre deux mois auparavant. L’obligation d’intégrer cette clause dans les baux n’est pas une nouveauté : elle s’applique déjà aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Le décret du 6 juillet 2026 adapte simplement les modèles officiels à cette règle.

Pour comprendre la portée de cette clause, il faut revenir au droit commun des contrats. Aux termes de l’article 1225 du code civil, « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En matière de bail d’habitation, le commandement de payer adressé par le bailleur joue ce rôle de mise en demeure : il doit viser la clause résolutoire pour produire son effet. Une fois le délai de six semaines écoulé sans paiement, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et demander l’expulsion.

La résiliation n’est toutefois jamais automatique au sens où le juge resterait passif. L’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Le locataire qui fait face à des difficultés temporaires peut ainsi demander au juge des délais de paiement. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Quand de tels délais sont accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant leur cours. C’est pourquoi un locataire qui reçoit un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ne doit ni l’ignorer ni baisser les bras : les six semaines qui suivent sont la fenêtre pendant laquelle tout se joue, entre paiement, négociation d’un échéancier, saisine du fonds de solidarité pour le logement et demande de délais au juge.

Du côté du bailleur, la leçon est symétrique. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté dispose de plusieurs sanctions possibles, de l’exécution forcée à la résolution en passant par les dommages et intérêts, et ces sanctions compatibles peuvent se cumuler. Mais la résolution par le jeu de la clause suppose un formalisme rigoureux : commandement visant la clause, délai de six semaines respecté, mentions légales complètes. Un commandement irrégulier expose le bailleur à voir sa procédure retardée de plusieurs mois, comme le montrent les décisions récentes sur la nullité des commandements pour défaut de mentions. La procédure d’expulsion qui suit obéit en outre à ses propres délais, avec la trêve hivernale du 1^er novembre au 31 mars pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions limitées : un bailleur avisé intègre ce calendrier dans sa stratégie, comme détaillé dans notre analyse du commandement de quitter les lieux face à la trêve hivernale.

B. Résidence principale, téléphone et mentions : les nouveautés à contrôler avant de signer

La deuxième nouveauté du contrat type concerne l’obligation de résidence principale. Lorsque le logement est soumis à une telle obligation, cette information devra figurer dans le bail, qui précisera que le logement doit être occupé à titre de résidence principale. Cette disposition tient compte des nouvelles règles permettant à certaines communes d’imposer une telle obligation pour certains logements. Pour le locataire, la portée est directe : occuper le logement à un autre titre, le laisser durablement vacant ou le transformer en location touristique déguisée expose à un manquement contractuel que le bailleur pourra invoquer. Avant de signer, un candidat locataire qui prévoit des absences longues ou une double résidence doit lire cette mention avec attention et, si elle figure dans le bail proposé, demander au bailleur sur quel fondement elle s’impose. Pour le bailleur, l’absence de cette mention alors qu’une obligation communale existe priverait le contrat d’un levier utile en cas de détournement du logement de son usage.

Troisième nouveauté, plus discrète : afin de faciliter les échanges entre les parties et la prévention des expulsions locatives, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire pourra être indiqué dans le contrat. Cette mention reste facultative. Elle traduit une orientation claire des pouvoirs publics : privilégier le contact direct et le règlement amiable avant la machine judiciaire. Un bailleur qui parvient à joindre son locataire dès le premier retard de paiement réglera souvent la situation par un échéancier, là où le silence conduit au commandement puis au tribunal. Réciproquement, un locataire en difficulté a tout intérêt à prévenir son bailleur par écrit plutôt que de laisser les relances s’accumuler : les traces écrites des échanges et des propositions de paiement pèsent devant le juge au moment de solliciter des délais.

Le périmètre des nouveaux modèles mérite également d’être vérifié. Ils concernent les locations de logements vides, les locations meublées et les colocations à bail unique. En revanche, le modèle applicable aux locations meublées ne s’applique pas aux baux mobilité ni aux locations saisonnières de type meublés de tourisme ou chambres d’hôtes. Un étudiant qui signe un bail mobilité de neuf mois ou un propriétaire qui loue en meublé de tourisme ne sont donc pas concernés par ces nouveaux formulaires. Enfin, rappel pratique : les baux en cours, signés avant le 1^er octobre 2026 et non renouvelés depuis, continuent de vivre sous l’ancien modèle. Mais dès le renouvellement, le nouveau contrat type s’impose, avec sa clause résolutoire rédigée selon la formule officielle. Les agences et les bailleurs qui utilisent d’anciens stocks de formulaires papier ou des modèles téléchargés depuis longtemps doivent mettre leurs documents à jour : faire signer un contrat type périmé après le 1^er octobre crée un risque de contestation sur la clause applicable en cas d’impayé.

II. Loyer impayé ou dépôt de garantie bloqué : les réflexes qui protègent

Le nouveau contrat type ne change pas seulement la présentation du bail : il rend plus lisible le mécanisme qui mène de l’impayé à la résiliation, et il invite chaque partie à connaître ses droits avant que la situation ne se fige. Cette seconde partie décrit les réflexes concrets, côté locataire comme côté bailleur, en s’appuyant sur les décisions les plus récentes. Car le contentieux du bail d’habitation reste l’un des plus fournis des tribunaux : chaque année, des milliers de commandements de payer et de demandes de restitution de dépôt de garantie alimentent les audiences des juges des contentieux de la protection. Les arrêts rendus en 2025 et 2026 précisent les règles du jeu avec une netteté qui mérite d’être connue de tous, avant de se retrouver devant le tribunal.

A. Commandement de payer reçu : six semaines pour payer, contester ou demander des délais

Recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire est un moment que beaucoup de locataires vivent dans l’angoisse. Rappelons d’abord le cadre légal, tel que la cour d’appel de Toulouse l’a exposé dans un arrêt du 29 avril 2025 (RG 24/01971) qui appliquait la version alors en vigueur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le texte applicable, vérifié en vigueur au jour de la rédaction, dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le principe reste identique : sans commandement resté infructueux pendant le délai légal de six semaines, la clause résolutoire ne produit aucun effet.

Le même arrêt toulousain apporte trois enseignements précieux sur la validité du commandement. D’abord, le commandement doit contenir, à peine de nullité : « 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Ensuite, et c’est le point que les locataires ignorent souvent, la cour d’appel de Toulouse juge que « Ces mentions sont prévues à peine de nullité, sous réserve cependant que le destinataire démontre que l’absence de l’une ou l’autre lui a causé un grief. » Autrement dit, une mention manquante n’annule le commandement que si le locataire prouve qu’elle lui a porté préjudice. Dans l’affaire jugée, le locataire invoquait la coexistence de deux injonctions, payer « immédiatement et sans délai » d’une part et « dans le délai de deux mois » d’autre part ; la cour a jugé que, selon la même décision toulousaine, « L’irrégularité d’un commandement comportant deux délais distincts est formelle et n’est susceptible d’en entraîner la nullité qu’en présence d’un grief avéré », et que cette présentation ne créait aucune confusion dès lors que le rôle de chaque délai apparaissait clairement. Enfin, la cour précise que le locataire ne peut pas exiger la reproduction intégrale de l’article 24 dans l’acte, seules les mentions prévues par le texte doivent y figurer, et que le visa exprès de la clause résolutoire insérée au bail n’est pas exigé à peine de nullité.

Que faire concrètement pendant les six semaines ? La première option est de payer, en totalité si possible : le paiement intégral des causes du commandement avant l’expiration du délai éteint la menace, la clause ne jouant plus. La deuxième option est de solliciter des délais de paiement auprès du juge, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, qui permet un report ou un échelonnement dans la limite de deux ans. La troisième est de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse doit figurer dans le commandement, afin de solliciter une aide financière : à Paris, c’est le fonds de solidarité pour le logement de Paris qui peut être saisi, et les travailleurs sociaux instruisent les demandes d’aide au maintien dans les lieux. La quatrième option, quand le commandement comporte des irrégularités manifestes qui ont causé un grief réel, est de les faire constater par le juge pour obtenir la nullité de l’acte. Dans tous les cas, le locataire doit conserver chaque pièce : le commandement lui-même, les preuves de paiement partiel, les échanges avec le bailleur, les attestations de ressources et toute demande d’aide déposée. Notre analyse détaillée des recours ouverts pendant ce délai est consultable dans l’article consacré au commandement de payer visant la clause résolutoire en bail d’habitation.

Côté bailleur, la rigueur du commandement conditionne toute la suite. Le décompte de la dette doit être exact et à jour, déduction faite des versements intervenus, y compris les allocations logement versées par la caisse d’allocations familiales : dans l’affaire toulousaine, le décompte prenait en compte les versements de la CAF, et c’est cette précision qui a permis au bailleur de conserver sa créance. Le commandement doit comporter l’ensemble des mentions légales, avec l’adresse exacte du fonds de solidarité pour le logement, et viser la clause résolutoire du bail. Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement ni délais accordés, le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation. L’article 1229 du code civil fixe alors les effets de la rupture : « La résolution met fin au contrat. » Le juge constate la résiliation à la date d’effet de la clause, ordonne la libération des lieux et fixe une indemnité d’occupation, généralement égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif.

B. Dépôt de garantie non restitué : deux mois, pénalité de 10 % et preuve du paiement

À la fin du bail, un autre contentieux massif oppose bailleurs et locataires : la restitution du dépôt de garantie. La règle, posée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, fixe un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision dûment justifiée ne pouvant excéder 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, la restitution du solde intervenant dans le mois qui suit leur approbation définitive. Cette règle a été rappelée avec force par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-21.258, ECLI:FR:CCASS:2026:C300099). La Cour énonce que, « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés ». Cette majoration est automatique : le locataire n’a pas à mettre le bailleur en demeure pour la faire courir, et le juge doit l’appliquer dès que le retard est établi.

L’apport principal de cet arrêt du 12 février 2026 porte sur la preuve du paiement. Le bailleur affirmait avoir adressé au locataire un chèque de remboursement dans le délai, en produisant le talon de son chéquier et le courrier d’envoi ; le chèque n’avait jamais été encaissé et le locataire contestait l’avoir reçu. La Cour de cassation censure le jugement qui avait écarté tout retard : visa de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. », elle juge que le juge aurait dû constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait. Autrement dit, émettre un chèque ne suffit pas : tant que le locataire n’a pas reçu les fonds, le bailleur reste redevable et la pénalité de 10 % continue de courir. Pour les bailleurs, la leçon opérationnelle est claire : privilégier le virement bancaire, qui laisse une trace horodatée, et conserver la preuve de la réception. Pour les locataires, un chèque annoncé mais jamais reçu ni encaissé ne fait pas obstacle à la majoration légale.

Un second arrêt mérite l’attention des bailleurs d’immeubles collectifs : la troisième chambre civile, le 31 mai 2018 (pourvoi n° 17-18.069, ECLI:FR:CCASS:2018:C300507), a jugé qu’« il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Le bailleur peut donc retenir une provision pour charges en attendant l’arrêté des comptes de la copropriété, mais il doit restituer le solde dans le mois qui suit leur approbation définitive, avec un décompte précis. Toute retenue doit être justifiée pièce par pièce : état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée, factures ou devis de remise en état, décompte de charges. Les retenues forfaitaires ou motivées par des mentions vagues s’exposent à la restitution intégrale majorée de la pénalité.

À Paris et en Île-de-France, ces litiges se règlent le plus souvent devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les dépôts de garantie et les loyers impayés des baux d’habitation. Les montants en jeu y sont élevés : avec des loyers parisiens fréquemment supérieurs à 1 000 euros mensuels, chaque mois de retard ajoute plus de 100 euros de pénalité, et un retard d’un an représente une majoration supérieure au dépôt lui-même. Avant d’assigner, le locataire parisien peut utilement se rapprocher de l’ADIL 75 pour une information sur ses droits, adresser au bailleur une mise en demeure chiffrée par lettre recommandée avec accusé de réception, puis saisir le juge avec un dossier complet : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, justificatif de remise des clés, relevés de loyers, échanges écrits et calcul détaillé de la pénalité mois par mois. Le bailleur parisien, de son côté, sécurisera sa position en restituant dans le délai de deux mois tout ce qui n’est pas sérieusement contestable, en ne retenant que des sommes documentées et en régularisant les charges dans les meilleurs délais après l’approbation des comptes. Les nouveaux contrats types applicables depuis le 1^er octobre 2026, avec leur clause résolutoire rédigée et leur rappel des mentions obligatoires, devraient réduire ces litiges à la source, à condition que chaque partie lise vraiment le contrat qu’elle signe.

Conclusion

Les nouveaux contrats types de location entrés en vigueur le 1^er octobre 2026 ne bouleversent pas l’équilibre du bail d’habitation, mais ils le rendent plus lisible et plus exigeant. La clause résolutoire pour loyers, charges ou dépôt de garantie impayés figure désormais dans le modèle officiel, avec un délai de six semaines après commandement de payer avant qu’elle ne produise effet. La mention de résidence principale et les coordonnées téléphoniques complètent un contrat qui veut prévenir les conflits avant de les trancher. Pour le locataire, les réflexes restent les mêmes et deviennent plus urgents : payer ou réagir dans les six semaines du commandement, vérifier chaque mention de l’acte, saisir le fonds de solidarité pour le logement et demander des délais au juge plutôt que de subir. Pour le bailleur, la sécurité passe par le formalisme : commandement complet et exact, preuve des paiements reçus, restitution du dépôt de garantie dans les deux mois par virement traçable. Et quand le dépôt de garantie tarde à revenir, la jurisprudence la plus récente, de la cour d’appel de Toulouse à la Cour de cassation du 12 février 2026, donne au locataire des armes précises : majoration de 10 % de plein droit, preuve de la réception à la charge du bailleur, restitution du solde après approbation des comptes en immeuble collectif. Signer le nouveau bail en connaissance de cause, conserver chaque pièce et agir dans les délais : c’est ainsi que le contrat type protège celles et ceux qui le lisent vraiment.