Le décès vient d’être enregistré, la succession est ouverte chez le notaire, et déjà une question empoisonne les échanges entre frères et sœurs : l’un d’eux est resté vivre dans la maison familiale, ou s’y est installé après les obsèques, pendant que les autres paient de loin une partie des charges sans rien recevoir en retour. Celui qui occupe les lieux estime souvent qu’il ne doit rien à personne, puisqu’il entretient la maison et qu’il y a toujours vécu ; ceux qui sont dehors ont l’impression de financer un logement dont ils ne profitent pas, tout en voyant la vente du bien bloquée par l’occupant. Les deux lectures se défendent en apparence, mais le droit de l’indivision tranche nettement : l’usage privatif d’un bien indivis se paie, les dépenses se partagent selon des règles précises, et aucun héritier ne peut être enfermé contre son gré dans une indivision qui dure. Encore faut-il chiffrer correctement, agir dans les délais et choisir la bonne procédure, car une demande mal calibrée ou trop tardive fait perdre des années d’indemnités.
Cet article explique d’abord ce que l’occupant doit à l’indivision et comment se répartissent la taxe foncière, l’assurance, les travaux et le crédit restant, puis comment contraindre l’occupant à payer et comment sortir du blocage, par la vente ou par l’attribution du logement, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. L’héritier qui occupe la maison familiale doit une indemnité et participe aux charges de l’indivision

A. L’occupation privative de la maison se paie : principe, calcul et délai de cinq ans pour réclamer

Le point de départ tient en une phrase de l’article 815-9 du code civil : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Autrement dit, dès qu’un héritier se réserve l’usage exclusif de la maison, alors que le bien appartient à tous les indivisaires, il doit à l’indivision une indemnité d’occupation, sauf si tous les héritiers ont accepté par écrit qu’il occupe sans verser d’indemnité. L’accord tacite, l’habitude familiale ou le fait d’avoir toujours vécu sous ce toit ne suffisent pas : seule une convention contraire, de préférence écrite et signée par chaque indivisaire, écarte la dette. En pratique parisienne et francilienne, où la valeur locative d’une maison rend chaque mois d’occupation non indemnisée très coûteux pour les autres héritiers, la première vérification consiste donc à rechercher un écrit : testament qui attribue un droit d’habitation, convention d’indivision signée devant notaire, courrier collectif prévoyant une occupation sans indemnité. Sans écrit, l’indemnité est due.
Reste à déterminer qui occupe vraiment à titre privatif, car l’occupant conteste presque toujours ce point. La Cour de cassation laisse aux juges du fond le soin de trancher souverainement, au vu des attestations, des factures d’énergie, des constats et de la réalité de l’habitation. Dans un arrêt du 22 juin 2016, la première chambre civile a ainsi validé une cour d’appel qui avait retenu que « M. A… E… est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation de 900 euros par mois à compter du 17 août 1999 et jusqu’au jour du partage », en se fondant sur « l’appréciation souveraine de la cour d’appel qui a estimé que M. A… E… avait joui privativement de l’immeuble indivis depuis le décès de G… E… I… ». L’enseignement est concret : celui qui affirme ne pas occuper seul, ou n’occuper qu’une petite partie de la maison, doit le prouver par des pièces, tandis que les cohéritiers ont intérêt à faire établir tôt la réalité de l’occupation exclusive, par un constat de commissaire de justice, des relevés de compteurs à son seul nom, des attestations de voisins et l’absence de partage de fait des pièces. Une occupation partagée et alternée, par exemple une maison de famille utilisée à tour de rôle pendant les vacances sans exclusion d’un héritier, n’ouvre pas droit à indemnité ; une chambre conservée avec des affaires personnelles pendant que l’on vit ailleurs toute l’année ne caractérise pas non plus, à elle seule, une jouissance privative de l’ensemble.
Le montant de l’indemnité se calcule ensuite comme une valeur locative, c’est-à-dire le loyer que la maison rapporterait si elle était louée à un tiers dans son état réel, et non comme une quote-part des charges ou comme un montant symbolique fixé entre proches. L’expert judiciaire ou l’agent immobilier compare des locations de maisons équivalentes, dans le même secteur, avec les mêmes défauts et les mêmes qualités, puis applique parfois un abattement modéré lorsque l’occupation porte sur un bien en indivision successorale difficile à louer en l’état. À Paris et en petite couronne, où les loyers des maisons avec jardin atteignent des niveaux élevés, la fixation doit être précise : surface habitable réelle, état du chauffage et de la toiture, présence d’humidité, dépendances, terrain, desserte par les transports. L’occupant qui a réalisé des travaux d’entretien ne peut pas déduire lui-même leur coût de l’indemnité ; ses dépenses relèvent d’un compte distinct, examiné au moment du partage. L’indemnité court en principe depuis le début de la jouissance privative, souvent le décès, jusqu’au partage définitif, à la vente du bien ou à la restitution des clés, et elle profite à l’indivision, donc à chaque héritier proportionnellement à ses droits, y compris à l’occupant lui-même pour sa quote-part.
Le piège majeur tient au délai pour réclamer. L’article 815-10 du code civil dispose que « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. » Or l’indemnité d’occupation suit exactement ce régime : dans un arrêt du 6 juillet 1983, la Cour de cassation a jugé que cette indemnité répare le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus du bien, qu’elle s’y substitue et en emprunte les caractères, de sorte que l’action en paiement se prescrit par cinq ans sur le fondement de l’article 815-10 du code civil (Cour de cassation, première chambre civile, 6 juillet 1983, n° 82-12.747) La première chambre civile l’a rappelé avec force le 10 décembre 2025 : visa des articles 815-9 et 815-10, rappel que « Selon le second, aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient dû l’être. », puis solution nette selon laquelle « Il en résulte qu’un co-indivisaire est en droit d’obtenir le paiement, au bénéfice de l’indivision, d’une indemnité d’occupation pour la période des cinq années qui précèdent sa demande. » Concrètement, une demande formée en octobre 2026 ne peut remonter au-delà d’octobre 2021, même si l’occupation dure depuis dix ans, et chaque mois qui passe sans acte de procédure efface définitivement un mois d’indemnité. Une simple lettre au notaire ou une mise en demeure ne suffit pas à interrompre ce délai : seule une demande en justice, une assignation ou des conclusions chiffrées devant le tribunal ouvre la période récupérable. Pour une maison dont la valeur locative atteint 1 500 euros par mois, une année d’inaction représente 18 000 euros perdus pour l’indivision, soit 12 000 euros pour deux cohéritiers titulaires ensemble des deux tiers des droits. Le réflexe utile consiste donc à faire chiffrer l’indemnité par écrit dès que l’occupation exclusive est constatée, puis à porter la demande devant le tribunal sans attendre la fin des discussions familiales, quitte à négocier ensuite sur une base chiffrée et à jour.

B. La taxe foncière, l’assurance, les travaux et le crédit restant se répartissent entre tous les héritiers

L’indemnité d’occupation ne règle qu’une moitié du problème, car la maison continue de coûter de l’argent pendant l’indivision : impôt foncier, assurance, entretien, réparations, mensualités du prêt souscrit par le défunt. La règle de base veut que ces dépenses incombent à l’indivision, donc à chaque héritier proportionnellement à ses droits, et non au seul occupant ni au seul héritier qui a avancé les fonds. Celui qui paie seul dispose ensuite d’une créance contre l’indivision, récupérable au moment du partage, à condition d’avoir conservé les justificatifs. Celui qui refuse de payer sa part s’expose à se la voir imputer sur sa quote-part, avec intérêts dans certains cas. Tout se joue donc sur la qualification de chaque dépense et sur la preuve des paiements.
La taxe foncière illustre parfaitement ce mécanisme. L’article 1400 du code général des impôts prévoit que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel » : après le décès, l’avis arrive au nom de l’indivision, souvent adressé à un seul des héritiers, parfois encore au nom du défunt pendant un an ou deux. Face au fisc, l’indivision paie d’un bloc ; entre héritiers, chacun contribue selon ses droits. L’occupant ne doit pas supporter seul la taxe sous prétexte qu’il habite les lieux, sauf convention contraire, et les héritiers non occupants ne peuvent pas refuser leur part au motif qu’ils ne profitent pas du logement. En pratique, le notaire chargé de la succession règle souvent la taxe avec les fonds de l’indivision, par exemple le solde des comptes bancaires du défunt, et porte la dépense au compte d’indivision. À défaut de fonds disponibles, l’héritier qui avance la taxe conserve l’avis, la preuve du paiement et le décompte de la part de chacun, puis en demande le remboursement lors des opérations de partage. Le même raisonnement vaut pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères adossée à la foncière et pour les primes d’assurance : la maison indivise doit rester assurée contre l’incendie, le dégât des eaux et la responsabilité civile, car un sinistre non couvert appauvrit tous les héritiers. L’article 815-2 du code civil autorise d’ailleurs chaque indivisaire à agir seul pour sauvegarder le bien, puisqu’il dispose que « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. » Souscrire ou reconduire l’assurance de la maison vide ou occupée, faire réparer une fuite de toiture, sécuriser une installation électrique dangereuse : ces décisions relèvent de la conservation et engagent l’indivision, même prises sans l’accord préalable des autres. La prime avancée par un seul donne lieu à remboursement.
Les travaux plus lourds obéissent à une distinction que les familles confondent souvent. Les dépenses nécessaires à la conservation du bien, comme la réfection d’une toiture effondrée, le remplacement d’une chaudière hors service ou le traitement d’une infestation qui menace la structure, ouvrent droit à remboursement intégral au profit de celui qui les a payées de ses deniers personnels. Les améliorations, comme la création d’une salle de bains supplémentaire, l’extension d’une pièce ou la pose d’une cuisine haut de gamme, ne sont prises en compte que selon l’équité et en fonction de la plus-value réelle au jour du partage ou de la vente. L’article 815-13 du code civil l’exprime ainsi : « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. » et « Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. » L’occupant qui transforme la maison à son goût sans consulter personne prend donc un risque : si les travaux n’augmentent pas la valeur vénale, il n’en récupère qu’une partie, voire rien. À l’inverse, le cohéritier qui a financé seul la réfection indispensable de la couverture récupère sa mise. Dans les deux cas, la preuve repose sur les factures d’artisans, les photos avant et après, les diagnostics et, pour les gros chantiers parisiens soumis à déclaration ou à autorisation d’urbanisme, les récépissés administratifs. Les arrangements oraux du type tu paies les travaux et on oublie l’indemnité d’occupation ne valent que s’ils sont écrits, chiffrés et signés par tous.
Le crédit immobilier éventuellement restant suit la même logique collective. Lorsque le défunt remboursait encore un prêt garanti sur la maison, les mensualités prélevées après le décès constituent une dette de l’indivision, et l’assurance emprunteur ne joue que si le contrat le prévoit pour ce décès précis. Si l’assurance solde le prêt, la maison entre dans le partage libre de toute charge. Si elle ne joue pas, chaque héritier contribue au remboursement selon ses droits, et celui qui paie seul les échéances pour éviter une saisie devient créancier de l’indivision. L’occupant ne peut pas exiger que les autres remboursent seuls un prêt dont il est le seul à profiter du logement : sa contribution à la dette s’ajoute à l’indemnité d’occupation qu’il doit par ailleurs. Enfin, lorsque la maison est louée à un tiers pendant l’indivision, les loyers ne reviennent pas à l’héritier qui gère le bien ou qui a trouvé le locataire : l’article 815-10 rappelle que « Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. » Chaque indivisaire peut réclamer sa part annuelle des bénéfices, puisque « Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. » La gestion locative courante, comme la conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation, peut être décidée à la majorité des deux tiers des droits, car la loi permet à cette majorité de « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. » En pratique, les loyers sont versés sur le compte de l’indivision ouvert chez le notaire, les charges et la taxe foncière sont prélevées sur ce même compte, et le solde est réparti chaque année entre les héritiers.

II. Contraindre l’occupant à payer puis sortir de l’indivision par la vente ou par l’attribution de la maison

A. Faire constater l’occupation, chiffrer la dette et saisir le tribunal sans attendre la prescription

La première étape consiste à constituer un dossier de preuves avant toute discussion, car l’occupant qui se sait menacé modifie souvent ses habitudes : il propose un partage tournant des pièces, prétend héberger un parent ou affirme avoir quitté les lieux. Les pièces utiles sont l’acte de notoriété établissant les droits de chacun, les avis de taxe foncière et d’assurance, les factures d’énergie et d’eau au seul nom de l’occupant, les photographies datées de l’ameublement complet, les attestations de voisins rédigées dans les formes, et si possible un constat de commissaire de justice décrivant l’occupation exclusive. Vient ensuite l’estimation de la valeur locative par deux ou trois agences locales ou par un expert, avec des références de location comparables dans la même commune. Ce chiffrage écrit transforme une querelle familiale en créance évaluable et permet d’adresser à l’occupant une mise en demeure précise : rappel du caractère indivis du bien, montant mensuel réclamé au profit de l’indivision, décompte des cinq dernières années, demande de paiement ou de proposition de sortie dans un délai déterminé. La mise en demeure ne remplace pas l’action en justice pour interrompre la prescription, mais elle prouve la résistance de l’occupant et ouvre la voie à la procédure.
Lorsque l’occupant refuse de payer ou de partir, la loi offre un juge des urgences familiales de l’indivision : à défaut d’accord entre les héritiers, « l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. » Le président du tribunal judiciaire peut ainsi, en référé, fixer à titre provisoire l’indemnité mensuelle, ordonner une provision sur les arriérés, désigner un notaire ou un administrateur pour tenir les comptes de l’indivision et interdire les actes qui aggraveraient le conflit, comme la réalisation de travaux somptuaires ou la location du bien à un proche à vil prix. La demande au fond, portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, permet d’obtenir la condamnation définitive au paiement des indemnités des cinq dernières années, l’imputation des charges avancées et la reddition des comptes annuels. Attention à une erreur fréquente et lourde de conséquences : l’occupant indivisaire n’est pas un squatteur et la maison n’est pas un logement loué. On ne change pas les serrures, on ne coupe ni l’eau ni l’électricité, on ne l’expulse pas par la procédure des loyers impayés et on ne lui délivre pas un congé comme à un locataire. Chaque voie de fait expose son auteur à une condamnation et affaiblit sa position dans le partage. La contrainte passe par le juge et par les comptes, jamais par la force.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes pratiques accélèrent le règlement. Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu où se trouve la maison, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un bien situé dans la capitale, avec des délais d’audiencement parfois longs qui justifient de saisir tôt le juge des référés pour obtenir une provision. La chambre des notaires de Paris et les études franciliennes habituées aux successions parisiennes tiennent les comptes d’indivision et établissent les décomptes de taxe foncière, ce qui évite les contestations sur les chiffres. Pour la valeur locative, les estimations doivent tenir compte des spécificités locales : maison avec jardin en petite couronne recherchée par les familles, décote en cas de travaux nécessaires, impact d’une servitude ou d’un vis-à-vis, proximité des transports. Les diagnostics techniques, le diagnostic de performance énergétique et les constats d’huissier datés pèsent lourd devant le juge parisien, habitué à des dossiers chiffrés. Enfin, les familles ont intérêt à demander au notaire, dès l’ouverture de la succession, un calendrier écrit des opérations de partage avec une date butoir, car une indivision parisienne qui s’installe voit sa valeur se figer pendant que l’indemnité prescriptible s’évapore mois après mois.

B. Vendre la maison même sans l’accord de l’occupant ou se la faire attribuer avec une soulte

Quand l’occupant refuse durablement de payer ou de libérer les lieux, la sortie passe par le partage, et la loi interdit de rester prisonnier de l’indivision : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Le partage amiable reste la voie la plus rapide et la moins coûteuse : les héritiers s’accordent sur la valeur de la maison, déduisent de la part de l’occupant les indemnités et les charges qu’il doit, ajoutent à la part de ceux qui ont avancé les dépenses ce qui leur revient, et signent l’acte chez le notaire. Lorsque la vente à un tiers est décidée d’un commun accord, le prix se répartit après apurement de tous les comptes, et l’occupant restitue les clés à la date convenue. Pour les lecteurs qui s’interrogent sur la vente sans l’accord de tous, les règles détaillées de la cession du bien indivis ont été exposées dans l’analyse consacrée à la vente de la maison héritée sans l’accord de tous les héritiers, qui complète utilement les développements qui suivent.
Faute d’accord unanime, les héritiers titulaires d’au moins deux tiers des droits disposent d’une arme décisive : ils peuvent faire autoriser la vente par le tribunal. La loi prévoit que « l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis », à condition que l’opération ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. La procédure est encadrée : les majoritaires expriment leur intention devant notaire, le notaire la fait signifier aux autres dans le mois, et si un indivisaire s’oppose ou garde le silence pendant trois mois, le tribunal peut autoriser la vente en vérifiant que l’atteinte aux droits de l’occupant reste proportionnée, par exemple lorsque celui-ci peut se reloger ou être désintéressé par sa part du prix. La loi précise que « Cette aliénation s’effectue par licitation. » La licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis avec possibilité pour les héritiers d’enchérir eux-mêmes, a été validée à de nombreuses reprises par la Cour de cassation, notamment dans un arrêt du 2 septembre 2020 qui a confirmé une décision « d’avoir ordonné la vente par licitation des immeubles appartenant en indivision ». Les sommes retirées de la vente servent d’abord à payer les dettes et les charges de l’indivision, puis le solde est partagé, déduction faite des indemnités d’occupation dues par l’occupant.
L’autre issue consiste à attribuer la maison à l’un des héritiers, souvent l’occupant lui-même lorsqu’il souhaite la conserver et qu’il peut financer la soulte. L’article 831 du code civil ouvre cette voie en disposant que « Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu », notamment pour le logement familial. Le demandeur doit établir qu’il remplit les conditions, par exemple une résidence effective ou une participation réelle à l’exploitation lorsqu’il s’agit d’une entreprise, et surtout démontrer qu’il peut payer la soulte due aux autres, par un accord de financement bancaire ou par des fonds propres. L’expertise judiciaire fixe la valeur vénale au jour du partage, puis le tribunal attribue le bien et condamne l’attributaire à verser à chaque cohéritier sa part en argent. Cette solution convient bien aux maisons franciliennes de valeur élevée, où aucun héritier ne peut racheter les parts des autres sans emprunt, mais où l’occupant en place, déjà financé ou finançable, préfère conserver le toit familial plutôt que de le voir vendu à un tiers. Quand l’attribution est impossible et qu’aucune majorité des deux tiers ne se dégage, le partage judiciaire avec licitation reste l’issue de dernier ressort : le tribunal ordonne les comptes, fixe les indemnités et les créances de chacun, puis fait vendre le bien pour répartir le prix net.

Conclusion

Un héritier qui occupe seul la maison familiale doit une indemnité calculée sur la valeur locative, depuis le début de sa jouissance privative jusqu’au partage ou à la vente, et chacun des héritiers contribue aux charges, à la taxe foncière, à l’assurance, aux travaux et au crédit selon ses droits. La demande d’indemnité ne remonte jamais au-delà des cinq années qui précèdent l’action en justice, de sorte que chaque mois d’attente efface un mois de créance. Le règlement efficace suit un ordre simple : faire constater l’occupation exclusive par écrit, faire estimer la valeur locative par des références locales, adresser une mise en demeure chiffrée, porter rapidement la demande devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, puis choisir entre le partage amiable, la vente autorisée à la majorité des deux tiers avec licitation, ou l’attribution préférentielle avec soulte. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’occupation sans indemnité représente plusieurs milliers d’euros, la rapidité du chiffrage et de la saisine conditionne le résultat autant que le fond du droit.