Un parent décède en laissant une maison à plusieurs enfants et la question tombe aussitôt : la maison de famille peut-elle être vendue si tous les héritiers ne sont pas d’accord ? La demande est massive sur Google France cette semaine. La tendance « héritage » affiche plus de 5 000 recherches avec une progression de 500 %, elle reste active, et les requêtes associées placent « maison héritage » en tête tandis que la suggestion la plus parlante s’écrit « héritage maison parent décède nouvelle loi ». Les actualités liées par Google Trends évoquent une bataille judiciaire autour d’une succession très médiatisée, avec un appel après une condamnation pour abus de faiblesse (Actu.fr, 11 octobre 2026). Cet article ne raconte pas ce contentieux : il explique le mécanisme juridique que les internautes cherchent, c’est-à-dire le sort de la maison quand un parent décède et que l’indivision se bloque.
Précision d’emblée sur la « nouvelle loi » : il n’en existe aucune sur ce point en 2026. La procédure décrite ici relève du Code civil dans sa rédaction en vigueur au 12 octobre 2026, vérifiée article par article pour cet article. La règle de départ tient en une phrase de l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Autrement dit, aucun héritier ne peut être enfermé pour toujours dans l’indivision, mais la vente du bien lui-même obéit à des conditions strictes. La première partie détaille la procédure qui permet de vendre sans l’accord de tous, à la demande des héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits. La seconde traite des deux obstacles les plus fréquents : le conjoint survivant qui vit dans la maison et l’héritier qui l’occupe seul.
I. Vendre la maison de famille sans l’accord de tous les héritiers : la procédure des deux tiers
A. Qui peut imposer la vente : les deux tiers des droits indivis et l’autorisation du tribunal judiciaire
Au décès d’un parent, la maison entre dans l’indivision successorale : chaque héritier détient une quote-part de droits sur l’ensemble, sans être propriétaire d’une pièce déterminée. Pour les actes les plus graves, les actes de disposition, le principe reste l’unanimité. L’article 815-3 du Code civil le rappelle : « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. » Vendre la maison est un acte de disposition. En théorie, un seul héritier peut donc tout bloquer.
L’article 815-3 du Code civil ouvre toutefois une première brèche pour la gestion courante : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; » Cela permet aux majoritaires de gérer, d’assurer, de louer dans certaines limites, mais pas de vendre l’immeuble. La vente forcée passe par un autre texte, l’article 815-5-1 du Code civil, qui dispose : « Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836 , l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants. » Trois conditions se dégagent : détenir au moins deux tiers des droits indivis, saisir le tribunal judiciaire, et démontrer que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Deux exclusions méritent l’attention des familles. D’abord le démembrement : quand la maison est démembrée entre usufruit et nue-propriété, typiquement avec un conjoint survivant usufruitier, la procédure des deux tiers est fermée. Le verrou est redoublé par l’article 815-5 du Code civil : « Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. » Ensuite, la vente autorisée « s’effectue par licitation » et « Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision. » (article 815-5-1 du Code civil) La licitation, c’est la vente aux enchères organisée dans le cadre judiciaire, ouverte aux héritiers comme aux tiers ; le prix se partage ensuite entre les indivisaires à proportion de leurs droits, après paiement des dettes de l’indivision.
La Cour de cassation a précisé le mode d’emploi de ce texte dans un arrêt de rejet du 20 novembre 2019 (pourvoi n° 18-23.762, ECLI:FR:CCASS:2019:C100972, publié au Bulletin). Dans cette affaire, des cohéritiers titulaires des deux tiers des droits sur l’ancienne maison de leurs parents et grands-parents avaient fait autoriser la licitation malgré l’opposition d’un frère. Le frère contestait un délai de signification dépassé. La Cour répond (arrêt du 20 novembre 2019) : « la cour d’appel a exactement retenu que le dépassement du délai d’un mois prévu par l’article 815-5-1, alinéa 3, du code civil, pour signifier à M. S… T… l’acte par lequel les consorts T… avaient exprimé leur intention de vendre l’immeuble indivis, était indifférent, dès lors que ce délai n’est assorti d’aucune sanction, que la signification avait été effective et que l’intéressé avait disposé de trois mois pour manifester son opposition avant l’établissement du procès-verbal par le notaire, conformément aux prescriptions de l’alinéa 4 du même texte ». Deux enseignements pratiques : un retard du notaire dans la signification ne fait pas tomber la procédure, et le minoritaire qui a été averti puis est resté trois mois sans répondre ne peut plus se plaindre du formalisme.
Le même arrêt tranche la question qui inquiète le plus les familles : qui doit prouver l’atteinte excessive ? La Cour approuve les juges d’appel qui avaient (même arrêt) « souverainement estimé, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante relative à l’état de l’immeuble, que M. S… T… ne démontrait pas que l’aliénation de ce bien portait une atteinte excessive à ses droits ». C’est donc à l’héritier minoritaire de démontrer concrètement en quoi la vente léserait ses droits de façon excessive. Le simple attachement sentimental à la maison des parents ou le désaccord sur le prix ne suffit pas : il faut établir, pièces à l’appui, un préjudice caractérisé, par exemple la perte d’un logement sans solution de relogement pour une personne vulnérable ou une vente à un prix manifestement sous-évalué. À défaut, le tribunal autorise la licitation et, selon l’article 815-5 du Code civil, « L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. »
B. Notaire, signification, trois mois puis tribunal : le déroulé exact et les délais à respecter
La procédure de l’article 815-5-1 est écrite comme un parcours en quatre temps, et chaque temps compte. Premier temps : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits, selon l’article 815-5-1 du Code civil, « expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis ». Concrètement, les majoritaires se rendent ensemble chez le notaire, qui recueille leur intention et, souvent, fait évaluer la maison pour fixer une mise à prix réaliste. Ce passage par le notaire est obligatoire : sans acte notarié, pas de procédure. Les familles ont intérêt à faire établir dès ce stade une estimation sérieuse, car un prix de mise en vente manifestement sous-évalué alimenterait l’argument d’atteinte excessive du minoritaire.
Deuxième temps, toujours selon l’article 815-5-1 du Code civil : « Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. » La signification se fait par acte de commissaire de justice, avec l’identité du bien, l’intention de vendre et, en pratique, le prix envisagé. Comme l’a jugé la Cour de cassation le 20 novembre 2019, le dépassement de ce délai d’un mois n’est assorti d’aucune sanction : il ne fait pas échouer la procédure dès lors que la signification a bien eu lieu. Il reste prudent de le respecter, car un notaire diligent évite toute contestation inutile, mais un retard de quelques jours n’offre pas au minoritaire un moyen de nullité.
Troisième temps : le silence ou le refus du minoritaire. L’article 815-5-1 du Code civil poursuit : « Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. » Ces trois mois sont le véritable délai de réflexion protégé : l’héritier minoritaire peut accepter, refuser par écrit ou ne pas répondre, et dans les trois cas le notaire dresse le procès-verbal qui ouvre la phase judiciaire. Pour le minoritaire, ces trois mois sont le moment de préparer sa défense : réunir les preuves d’une atteinte excessive, faire contre-expertiser la maison, démontrer qu’il l’occupe à titre de résidence principale sans solution de remplacement ou que la vente précipiterait un préjudice concret.
Quatrième temps : le tribunal judiciaire. L’article 815-5-1 du Code civil dispose : « Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. » La demande est portée devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. À Paris et en Île-de-France, où les indivisions portent souvent sur des biens de valeur élevée et où les écarts d’estimation nourrissent les conflits, le tribunal judiciaire de Paris statue régulièrement sur ces demandes : les majoritaires y produisent l’acte notarié, la signification, le procès-verbal de non-accord et une estimation, tandis que le minoritaire oppose ses preuves d’atteinte excessive. Si le tribunal autorise, « Cette aliénation s’effectue par licitation », avec une mise à prix fixée par le jugement, et « L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa. » La signification préalable est donc la seule formalité substantielle : oubliée, elle fait tomber l’opposabilité de la vente.
Deux chemins voisins doivent être distingués pour éviter les erreurs de stratégie. D’abord, l’héritier qui veut seulement vendre sa propre part à un acheteur extérieur n’a pas besoin de la procédure des deux tiers, mais il se heurte au droit de préemption de ses cohéritiers. L’article 815-14 du Code civil impose : « L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis […] est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. » Et « Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. » Le cohéritier qui préempte dispose ensuite de deux mois pour signer, faute de quoi sa préemption est nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. Vendre sa part « dans le dos » de la famille expose donc à la préemption, voire à la nullité.
Ensuite, l’article 815-5 du Code civil offre une voie d’urgence distincte : « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. » Quand la maison se dégrade, que les impôts fonciers s’accumulent ou qu’une offre d’achat avantageuse va expirer, le refus obstiné d’un héritier peut mettre en péril l’intérêt commun et justifier une autorisation ponctuelle. Cette voie suppose de démontrer le péril, ce qui est plus exigeant qu’une simple mésentente, et elle ne remplace pas la procédure des deux tiers quand celle-ci est ouverte.
II. Quand la vente se heurte à un occupant protégé ou à un héritier qui refuse de partir
A. Le conjoint survivant dans la maison : une année gratuite puis un droit viager à activer dans l’année
Le cas le plus fréquent est celui du père ou de la mère survivant qui continue d’habiter la maison après le décès de son époux, face aux enfants héritiers qui voudraient vendre. La loi protège ce conjoint à deux niveaux, et les deux niveaux sont d’ordre public. Premier niveau, l’année de deuil logée : l’article 763 du Code civil prévoit que « Si, à l’époque du décès, le conjoint successible occupe effectivement, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit. » Ce droit joue de plein droit, sans formalité, et « Les droits prévus au présent article sont réputés effets directs du mariage et non droits successoraux. Le présent article est d’ordre public. » Pendant cette année, ni la vente ni l’expulsion du conjoint ne sont envisageables, et si le logement était loué ou indivis pour partie, « les loyers ou l’indemnité d’occupation lui en seront remboursés par la succession pendant l’année ».
Second niveau, le droit viager d’habitation et d’usage. L’article 764 du Code civil dispose : « Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l’article 971 , le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant. » Seul un testament authentique peut priver le conjoint de ce droit, et cette privation reste « sans incidence sur les droits d’usufruit que le conjoint recueille en vertu de la loi ou d’une libéralité ». Surtout, ce droit viager n’est pas automatique : l’article 765-1 du Code civil impose : « Le conjoint dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de ces droits d’habitation et d’usage. » Passé ce délai d’un an, le droit viager est perdu.
Deux arrêts publiés au Bulletin précisent comment manifester cette volonté, et la nuance est décisive pour les familles. Le 2 mars 2022 (pourvoi n° 20-16.674, ECLI:FR:CCASS:2022:C100185, cassation partielle), la première chambre civile énonce : « Selon ces textes, le conjoint survivant dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement. » Puis elle censure une cour d’appel trop indulgente : « Si cette manifestation de volonté peut être tacite, elle ne peut résulter du seul maintien dans les lieux. » Rester dans la maison sans rien dire ni écrire ne suffit donc pas à acquérir le droit viager. Le 13 février 2019 (pourvoi n° 18-10.171, ECLI:FR:CCASS:2019:C100152, cassation), la même chambre confirme la règle et l’illustre : « il résulte de ces textes que le conjoint survivant dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement ; que cette manifestation de volonté peut être tacite », et elle juge (arrêt du 13 février 2019) : « Attendu qu’il résulte de ces textes que le conjoint survivant dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement ; que cette manifestation de volonté peut être tacite ». Dans cette espèce, le conjoint avait, moins d’un an après le décès, précisé dans une assignation son souhait de conserver le logement et confirmé sa volonté dans un projet d’acte de notoriété, ce qui caractérisait une manifestation tacite dans le délai requis.
En pratique, le conjoint survivant doit donc, dans l’année du décès, écrire noir sur blanc qu’il entend bénéficier de son droit viager d’habitation : un courrier au notaire chargé de la succession suffit, et une mention dans un acte de la procédure vaut preuve. À défaut de manifestation dans l’année, il devient occupant sans droit et redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision, comme l’a jugé l’arrêt du 13 février 2019. Symétriquement, les enfants qui voudraient vendre pendant l’année doivent intégrer que le droit viager, une fois valablement activé, grève durablement la maison : l’article 765 du Code civil précise que « La valeur des droits d’habitation et d’usage s’impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint », avec soulte dans un sens ou dans l’autre. Et le conjoint peut aussi demander l’attribution préférentielle de la maison : l’article 831-2 du Code civil vise « De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant », tandis que l’article 831-3 tranche : « L’attribution préférentielle visée au 1° de l’article 831-2 est de droit pour le conjoint survivant. » Face à un conjoint qui habite la maison, la vente imposée aux deux tiers est donc fermée en pratique tant que ses droits ne sont pas réglés : il faut négocier le cantonnement, la soulte ou l’attribution avant d’envisager la licitation.
B. L’héritier qui occupe seul la maison : indemnité d’occupation, comptes d’indivision et partage forcé
Second cas d’école : un frère ou une sœur s’est installé dans la maison des parents décédés, y vit gratuitement depuis des années et refuse toute vente. L’occupation privative n’est pas interdite en soi. L’article 815-9 du Code civil pose le principe : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. » Mais cette tolérance a un prix : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » L’indemnité d’occupation, voisine d’un loyer de marché, se règle lors des comptes d’indivision, au moment du partage. Elle court en principe depuis l’occupation privative, se prescrit par cinq ans, et s’impute sur la part de l’occupant. Les cohéritiers ont donc intérêt à faire constater l’occupation exclusive par écrit, à faire évaluer l’indemnité par un expert et à la réclamer formellement, car le silence prolongé complique la preuve et laisse courir la prescription.
Quand l’occupant refuse le dialogue, les majoritaires disposent de trois leviers gradués. Premier levier, la gestion provisoire : l’article 815-9 du Code civil prévoit qu’« A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal », toujours selon l’article 815-9. Le président du tribunal judiciaire peut fixer les conditions de l’occupation, son caractère onéreux et, si nécessaire, ordonner la libération des lieux à titre provisoire. Deuxième levier, la procédure des deux tiers de l’article 815-5-1 décrite en première partie : l’occupation par le minoritaire ne bloque pas l’autorisation de vendre, mais le minoritaire occupant tentera de plaider l’atteinte excessive en invoquant la perte de son logement. Le tribunal apprécie concrètement : un occupant qui dispose d’autres ressources et refuse toute solution de relogement obtient rarement gain de cause, tandis qu’un occupant âgé ou vulnérable, sans autre toit et dans une maison adaptée à son état, peut faire échec à la vente. Préparer un dossier de relogement ou une proposition de cantonnement renforce donc considérablement la demande des majoritaires. Troisième levier, le partage judiciaire : nul ne pouvant être contraint de rester dans l’indivision, tout héritier peut provoquer le partage, et le tribunal ordonne la licitation si le bien n’est pas commodément partageable en nature, ce qui est le cas d’une maison unique.
Plusieurs garde-fous financiers doivent être intégrés avant de saisir le tribunal. Les dettes et charges de l’indivision, taxe foncière, assurance habitation, travaux urgents de conservation, sont payées sur les fonds indivis et, en cas de licitation, prélevées sur le prix avant répartition, puisque le prix de licitation sert d’abord à payer les dettes et charges de l’indivision avant toute répartition. L’héritier qui a avancé seul ces dépenses en demande le remboursement dans les comptes. Les loyers perçus si la maison a été louée entre-temps se partagent à proportion des droits. Les travaux d’amélioration réalisés par l’occupant sans l’accord des autres ne sont indemnisés que dans la limite de la plus-value. Enfin, la fiscalité de la cession doit être anticipée : le prix de vente se répartit après apurement, et chacun déclare sa quote-part de plus-value selon son régime propre, ce qui suppose une coordination avec le notaire bien avant le jour de l’adjudication.
Pour les familles d’Île-de-France, trois réflexes parisiens valent d’être ajoutés. D’abord, faire estimer la maison par un professionnel indépendant du notaire instrumentaire quand les écarts entre héritiers dépassent dix pour cent : le tribunal parisien est sensible aux estimations contradictoires et une expertise amiable préalable évite une expertise judiciaire longue et coûteuse. Ensuite, vérifier très tôt la situation d’urbanisme et de copropriété du bien, car un immeuble parisien grevé d’une servitude, d’un arrêté de péril ou d’une procédure de copropriété dégradée voit sa mise à prix contestée par le minoritaire. Enfin, quand la succession est ouverte à Paris mais que la maison se trouve en province, la compétence reste celle du tribunal du lieu d’ouverture de la succession, ce qui évite de multiplier les procédures devant deux juridictions.
Conclusion
La maison d’un parent qui décède peut donc être vendue sans l’accord de tous les héritiers, mais jamais sans le juge ni sans le notaire. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits font constater leur intention devant notaire, la font signifier aux autres, attendent trois mois puis demandent au tribunal judiciaire d’autoriser la licitation, en démontrant l’absence d’atteinte excessive aux droits du minoritaire. Le retard du notaire ne fait pas tomber la procédure, mais l’absence de signification, oui, et c’est au minoritaire de prouver l’atteinte excessive. Devant cette mécanique, deux situations appellent une prudence particulière : le conjoint survivant, protégé pendant un an de plein droit puis par un droit viager qu’il doit activer par écrit dans l’année du décès, et l’héritier occupant, redevable d’une indemnité d’occupation mais parfois en mesure de faire échec à la vente s’il démontre un préjudice concret. Dans tous les cas, l’estimation sérieuse du bien, le règlement des dettes de l’indivision et la tenue de comptes précis conditionnent le succès de l’opération. La querelle des héritiers autour de la maison familiale ne se gagne ni par l’obstination ni par la précipitation : elle se règle par la procédure, les preuves et les délais que le Code civil a prévus pour sortir de l’indivision.