Les clés sont rendues, l’état des lieux de sortie est signé, parfois sans une seule remarque sur les dégradations. Le mois passe, puis deux, et le dépôt de garantie ne revient pas. Le bailleur répond qu’il le garde : des loyers sont restés impayés, des charges n’ont pas été réglées, des réparations seraient à chiffrer. Pendant ce temps, un dossier de surendettement a été déposé à la Banque de France, ou il est sur le point de l’être. Le locataire se demande s’il doit déclarer ce dépôt de garantie, si la recevabilité du dossier bloque le bailleur, si celui-ci peut compenser la somme avec l’arriéré, et comment récupérer l’argent puis contester devant le juge des contentieux de la protection. Les réponses tiennent en un ordre strict : déclarer, suspendre, vérifier, puis recouvrer. Cet article suit cet ordre, à partir des textes du code de la consommation et du code civil et des décisions rendues en matière de restitution du dépôt de garantie et de surendettement. Le régime général du fichage et de la sortie du dossier de surendettement reste le socle ; ici, il s’agit du cas précis où le bailleur retient le dépôt de garantie pour se payer sur l’arriéré locatif.
I. Faut-il déclarer le dépôt de garantie et l’arriéré de loyer au dossier de surendettement et que change la recevabilité ?
A. Quelles dettes locatives déclarer : arriéré de loyer, charges, dépôt de garantie et indemnité d’occupation ?
Le bénéfice des mesures n’est ouvert qu’aux personnes physiques de bonne foi. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le livre par cette condition : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » La même disposition caractérise la situation par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». L’arriéré de loyer entre dans cet ensemble, qu’il soit réclamé par un bailleur privé, un bailleur social ou une commune. Les charges locatives impayées, les frais de procédure déjà exposés par le bailleur et, après résiliation du bail, l’indemnité d’occupation en tiennent également. Tout ce qui est dû au bailleur se déclare, pour son montant réclamé, en signalant les contestations et en joignant les pièces qui les fondent : bail, décomptes, commandement de payer, état des lieux d’entrée et de sortie.
Le dépôt de garantie lui-même se déclare, mais à sa juste place. Tant que le bail est en cours, il n’est pas une somme disponible : c’est une garantie remise au bailleur, dont la restitution ne naîtra qu’à la fin du contrat. Une fois les clés rendues, il devient une créance de restitution contre l’ancien bailleur, à mentionner à l’actif du dossier comme toute somme à recouvrer. Taire l’arriéré pour garder le bailleur hors de la procédure, minorer les loyers dus, ou présenter comme réglée une somme encore due expose à la sanction la plus lourde du livre. L’article L. 761-1 du code de la consommation dispose qu’« Est déchue du bénéfice des dispositions du présent livre : 1° Toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations ou remis des documents inexacts ; 2° Toute personne qui a détourné ou dissimulé ou tenté de détourner ou de dissimuler, tout ou partie de ses biens ». L’omission du bailleur ou la dissimulation de la créance de restitution entre dans ce texte. La dette locative contestée se déclare pour son montant réclamé, en indiquant la contestation. La commission et le juge trancheront ensuite sur les justificatifs, pas sur le silence.
La bonne foi se démontre par le comportement d’ensemble, et le paiement des loyers courants en est la pièce maîtresse. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, dans un arrêt du 2 juillet 2020 (pourvoi n° 18-26.213), l’a rappelé : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » Dans cette affaire, le juge avait déduit la mauvaise foi de l’absence de tout revenu et de toute recherche d’emploi, combinée à des condamnations dont les faits étaient à l’origine de l’endettement, et la Cour a validé ce raisonnement. L’enseignement vaut pour le locataire : cesser de payer le loyer courant sans raison, accumuler l’arriéré en espérant l’effacement, ou quitter le logement en laissant les clés sans prévenir fragilisent la recevabilité. À l’inverse, reprendre et maintenir le paiement du loyer courant dès le dépôt, conserver les preuves de versement et informer le bailleur de la procédure installent le dossier sur un terrain solide.
L’état du passif arrêté par la commission se vérifie ligne par ligne, y compris la ligne du bailleur. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, dans un arrêt du 8 février 2024 (pourvois n° 22-14.528 et 23-17.744), a eu à connaître d’un jugement du tribunal judiciaire de Perpignan qui, saisi de la contestation de l’état du passif, « a dit la créance de la banque prescrite ». Le décompte du bailleur obéit à la même logique de contrôle : loyers déjà prescrits glissés dans l’addition, charges non justifiées, double comptage d’un mois, intérêts calculés sur une base fausse. Chaque poste se contrôle avec le bail et les quittances. La contestation de l’état du passif devant le juge des contentieux de la protection est le cadre de cette vérification, dans les délais indiqués par la notification de la commission. Un décompte contesté à temps réduit l’arriéré traité par le plan et, souvent, le montant que le bailleur prétend retenir sur le dépôt de garantie.
B. Que suspend la recevabilité pour le bailleur : huissier, commandement de payer, clause résolutoire et vente forcée ?
La recevabilité de la demande change immédiatement la donne. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Le commissaire de justice mandaté par le bailleur pour saisir les meubles ou le compte bancaire au titre de l’arriéré doit s’arrêter. La saisie sur salaire déjà en cours au titre des loyers impayés est suspendue. Le commandement de payer visant la clause résolutoire, déjà délivré, ne peut plus produire son effet extinctif pendant la suspension : le délai de deux mois pour régulariser est gelé, et l’assignation en constat de la résiliation se heurte à la procédure en cours. La recevabilité ne fait pas disparaître l’arriéré, elle impose un ordre : le bailleur déclare sa créance à la commission au lieu de se payer seul.
La suspension a un revers que le locataire doit mesurer : l’interdiction de payer lui-même. L’article L. 722-5 du code de la consommation prévoit que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution « emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire », née antérieurement à la suspension. Verser seul l’arriéré au bailleur après la recevabilité, pour acheter la restitution du dépôt de garantie ou calmer un conflit, viole ce texte, sauf autorisation du juge des contentieux de la protection. Le même article réserve toutefois un sort particulier aux dettes locatives : « L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». Autrement dit, le loyer courant se paie, l’arriéré se traite dans la procédure, et seuls les délais accordés par le juge autorisent un paiement organisé de l’arriéré locatif.
Le paiement des loyers courants après la recevabilité n’est pas une option, c’est une condition de crédibilité du dossier. La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 10 septembre 2025 (RG 24/06498), l’a illustré sans détour : « Mme [K] ne justifie avoir repris le règlement des loyers courants postérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement de sorte qu’elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi et sera, en conséquence, déboutée de sa demande de délais de paiement et de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. » La cour infirme en conséquence la condamnation provisionnelle de 3 650,46 euros au titre de l’arriéré, qui relève de la commission, mais confirme l’obligation de libérer les lieux et l’expulsion, le bail étant résilié, avec une indemnité d’occupation due jusqu’à la restitution des clés. La leçon est double : la commission traite l’arriéré, le juge ne sauve le bail que si le locataire paie le courant. Dans cette affaire, l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation, avec une dette de loyer de 3 764,75 euros déclarée, n’a pas suffi à obtenir des délais, faute de reprise des paiements.
Lorsque le débiteur est propriétaire de son logement en plus d’être confronté à une dette locative ancienne, ou lorsque la banque poursuit la vente du bien, la recevabilité obtenue sur recours produit le même effet de gel. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, dans un arrêt du 5 septembre 2019 (pourvoi n° 18-15.547), a statué au visa de l’« article L. 722-4 du code de la consommation » : des époux poursuivis en saisie immobilière avaient obtenu du juge, sur recours contre l’irrecevabilité, leur admission au surendettement, et la cour d’appel en avait déduit l’arrêt de la vente forcée. La Cour casse l’arrêt qui avait fait droit à la banque sans passer par le juge de la saisie : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 5 décembre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ». Le texte visé, l’article L. 722-4 du code de la consommation, est précis : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » La suspension profite au débiteur, mais elle suit les voies légales : c’est la commission qui saisit le juge de la saisie, pas le débiteur seul qui décrète le report.
II. Comment récupérer un dépôt de garantie retenu : compensation, restitution et recours devant le juge ?
A. Le bailleur peut-il compenser le dépôt de garantie avec les loyers impayés ?
La compensation est un mécanisme du code civil, pas un réflexe. L’article 1347 du code civil la définit : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. » Elle suppose deux dettes réciproques, fongibles, certaines, liquides et exigibles, et elle joue à due concurrence à la date où ses conditions sont réunies. Transposée au bail, elle met face à face la dette de loyers du locataire et la dette de restitution du dépôt qui pèse sur le bailleur. La question est de savoir à quel moment ces deux dettes coexistent utilement, et ce que la procédure de surendettement change à l’opération.
La jurisprudence admet largement la compensation entre dettes nées du même contrat, même lorsque l’une d’elles n’est pas encore exigible. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 septembre 2022 (RG 20/03375), rendu dans un litige où un bailleur commercial refusait de restituer un dépôt de 43 000 euros après la liquidation judiciaire de sa locataire, a jugé que « la compensation pour dettes connexes peut intervenir entre deux créances qui ne présentent pas ces caractères », c’est-à-dire la liquidité et l’exigibilité, en visant la jurisprudence de la chambre commerciale (Com. 28 septembre 2004 n° 02-21.446, Com. 28 avril 2009 pourvoi n° 08-14.756) : « ainsi, il suffit que la créance soit certaine dans son principe pour que la compensation pour connexité puisse être invoquée ». Et la cour tranche le point décisif : « La connexité des créances est admise lorsque les obligations réciproques dérivent d’un même contrat, ce qui est le cas pour les dettes résultant de la bonne exécution d’un contrat ; c’est ainsi le cas s’agissant des créances réciproques de loyers et de restitution du dépôt de garantie, qui prennent naissance à l’occasion du même contrat de bail, quand bien même la créance en restitution du dépôt de garantie ne devient exigible qu’à la résiliation du bail. » La cour infirme le jugement qui avait condamné le bailleur à restituer et rejette la demande de restitution : la compensation joue entre l’arriéré antérieur et le dépôt, parce que les deux dettes naissent du même bail.
Cette solution, rendue en matière de liquidation judiciaire d’une société locataire d’un local commercial, éclaire le dossier de surendettement sans s’y appliquer brutalement. Trois différences structurent la réponse. D’abord, avant la fin du bail d’habitation, la créance de restitution n’existe qu’en germe : le locataire encore dans les lieux ne peut exiger le dépôt, et le bailleur ne peut pas plus l’utiliser pour éteindre une dette courante. Ensuite, après la recevabilité du dossier de surendettement, l’article L. 722-5 interdit au débiteur de payer une créance antérieure, et il interdit symétriquement au créancier de se payer seul : retenir le dépôt pour solder l’arriéré déclaré à la commission, c’est contourner la procédure collective civile et rompre l’égalité des créanciers. Enfin, la commission a qualité pour traiter l’arriéré locatif dans le plan : rééchelonnement, imputation des paiements d’abord sur le capital, taux réduit, et le cas échéant effacement partiel. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet à la commission d’imposer notamment de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles ». Le bailleur qui a déclaré sa créance participe à ce traitement ; celui qui s’est payé seul sur le dépôt après la recevabilité s’expose à la remise en cause de l’opération devant le juge.
En pratique, la chronologie décide de tout. Si le bailleur a opéré la compensation avant le dépôt du dossier, alors que les deux dettes coexistaient et que le bail était terminé, l’opération est en principe valable et le dossier portera sur le solde : soit un reliquat d’arriéré si le dépôt n’a pas suffi, soit rien si l’arriéré est soldé. Si la compensation est invoquée après la recevabilité, pour un arriéré né avant la suspension, elle se heurte à l’interdiction des paiements préférentiels et au dessaisissement organisé par la procédure : c’est à la commission, puis au juge, de dire ce que devient l’arriéré, et la restitution du dépôt redevient une créance du débiteur à recouvrer. Si le bail est toujours en cours, il n’y a ni restitution à exiger ni compensation à opposer : le dépôt reste la garantie du bailleur jusqu’à la fin du contrat, et le dossier traite l’arriéré sans y toucher. Chaque situation se documente : date de fin du bail, date de remise des clés, date de la recevabilité, date de la retenue alléguée. Ces quatre dates ordonnent le raisonnement du juge.
B. Quels délais, quelles retenues et quels recours pour obtenir la restitution du dépôt de garantie ?
La restitution obéit à des règles de forme que le bailleur pressé néglige souvent. Le dépôt de garantie représente un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour une location meublée. À la sortie, le bailleur doit restituer la somme dans les délais prévus, diminuée des seules retenues justifiées : arriéré de loyer ou de charges, et coût des réparations locatives, justifiés par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, par factures ou devis. L’Agence nationale pour l’information sur le logement le résume ainsi : le bailleur dispose de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt diminué du coût des réparations, et ces réparations doivent être justifiées par le contenu de l’état des lieux de sortie. Une retenue forfaitaire, une dégradation alléguée sans photo ni facture, un arriéré déjà prescrit ou déjà traité par la commission ne justifient rien. Quand l’état des lieux de sortie ne fait ressortir aucun désordre par rapport à l’entrée, comme dans l’affaire jugée à Lyon, aucune retenue pour dégradation ne peut être opposée.
Le retard se paie. Le tribunal judiciaire de Lyon, dans un jugement du 11 septembre 2026, a appliqué l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Dans cette affaire de bail meublé, où le dépôt s’élevait à 2 560 euros pour un loyer mensuel de 1 280 euros, les bailleurs soutenaient qu’ils ignoraient la nouvelle adresse des locataires, alors que l’état des lieux de sortie ne relevait aucun désordre. Le tribunal écarte l’excuse et juge « au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 », en condamnant les bailleurs à la restitution des 2 560 euros : « CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [C] [B] à payer à Monsieur [R] [Q] et Madame [U] [P] la somme de 2.560 euros (deux mille cinq cent soixante euros) au titre du dépôt de garantie ». Sur la sanction, le tribunal rappelle que « leurs retenues n’étant pas justifiées et toute période mensuelle commencée en retard comptant à taux plein sans proratisation ainsi que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le prévoit », et retient 768 euros de pénalités sur la période sanctionnée, tout en refusant de faire peser sur les bailleurs le long délai imputable à l’inaction des locataires, qui avaient attendu sans relance ni tentative de conciliation : « Un tel comportement ne relève pas de la bonne foi. » La décision est équilibrée : le bailleur qui retient sans justifier paie la majoration, le locataire qui dort sur ses droits n’en profite pas indéfiniment. Pour le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 11 septembre 2026 (RG 25/02796), la référence figure dans les minutes du pôle de la proximité et de la protection.
L’articulation avec l’expulsion et l’effacement de la dette locative mérite la même précision. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 14 janvier 2026 (RG 24/02046), a statué dans une affaire où une locataire d’un bailleur social invoquait « l’effacement de la dette locative ordonné par la commission de surendettement » et demandait la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans, avec la règle classique : si elle paie loyers et charges pendant ce délai, la clause est réputée n’avoir jamais joué, sinon elle reprend son plein effet. La cour « Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a : – condamné Mme [M] [O] à payer à la SA Domofrance une somme provisionnelle de 6398,45 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance », ramenant la provision à 3 383,02 euros, et écarte l’expulsion ordonnée en référé et l’indemnité d’occupation forfaitaire de 737,69 euros qui l’accompagnait. L’effacement constaté par la commission prive l’arriéré de son caractère exigible, et l’expulsion fondée sur cet arriéré tombe avec lui. Le dépôt de garantie, dans un tel schéma, ne peut plus être retenu pour une dette effacée : la restitution s’impose, sous peine de faire revivre par la retenue une dette que la procédure a éteinte.
Le rétablissement personnel sans liquidation prolonge cette logique pour les situations irrémédiablement compromises. L’article L. 741-1 du code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » L’effacement qui en résulte apure l’arriéré locatif comme les autres dettes non exclues, et le bailleur ne peut ni poursuivre le solde ni le retenir sur le dépôt. La saisie du véhicule et l’enlèvement par l’huissier dans le dossier de surendettement obéissent à la même suspension des poursuites : le créancier qui se paie seul après la recevabilité, sur un dépôt comme sur une voiture, méconnaît la procédure.
Les recours suivent un circuit balisé. La contestation des mesures imposées par la commission, la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire se portent devant le juge des contentieux de la protection du domicile, dans les délais indiqués par chaque notification, par courrier recommandé avec accusé de réception. La demande de restitution du dépôt de garantie contre l’ancien bailleur relève du même juge lorsque le litige est né du bail d’habitation, avec l’état des lieux d’entrée et de sortie, le justificatif de la remise des clés, la preuve de la nouvelle adresse transmise au bailleur et le décompte détaillé des sommes réclamées. Avant d’assigner, la tentative de conciliation devant un conciliateur de justice interrompt les délais de prescription et figure en bonne place dans l’appréciation de la bonne foi, comme le montre le jugement lyonnais qui sanctionne l’inaction prolongée. Le juge contrôle la prescription de l’action en restitution, la réalité de l’arriéré allégué, la justification de chaque retenue et la chronologie des compensations invoquées.
À Paris et en Île-de-France, le parcours est le même, avec ses adresses propres. La demande se dépose auprès de la commission du domicile, instruite par le secrétariat de la Banque de France. Les recours se portent devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile, avec des délais d’audiencement parfois longs en région parisienne, ce qui rend la saisine précoce d’autant plus utile. Le bailleur parisien qui retient un dépôt de deux mois de loyer pour un meublé, pratique courante dans la capitale, doit justifier chaque euro avec le même formalisme qu’ailleurs, et le juge local applique strictement la majoration de 10 % en cas de retenue injustifiée. Le locataire francilien qui a quitté un logement cher pour un hébergement ou un logement plus modeste a intérêt à joindre au dossier le nouveau bail, les quittances du loyer courant et la preuve de la transmission de sa nouvelle adresse à l’ancien bailleur, car l’excuse de l’adresse inconnue, déjà écartée à Lyon, ne prospère pas davantage à Paris. L’ADIL de Paris peut éclairer le montage du dossier avant la saisine, sans se substituer ni à la commission ni au juge.
Conclusion
Le dépôt de garantie retenu par le bailleur se déclare dans le dossier de surendettement, comme l’arriéré de loyer qu’il est censé garantir, avec les pièces qui permettent d’en vérifier chaque euro. La recevabilité suspend les poursuites du bailleur et interdit au débiteur de payer seul l’arriéré, tandis que le loyer courant doit continuer d’être réglé, sous peine de perdre les délais et la suspension de la clause résolutoire. La compensation entre le dépôt et l’arriéré joue quand les deux dettes coexistent utilement et naissent du même bail, mais elle ne peut servir à contourner la procédure après la recevabilité : c’est la commission, puis le juge, qui traite l’arriéré, par le rééchelonnement, l’effacement ou le rétablissement personnel sans liquidation. La restitution s’obtient dans les délais légaux, diminuée des seules retenues justifiées par l’état des lieux et les factures, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard injustifié. L’effacement de la dette locative fait tomber l’arriéré et prive la retenue de fondement, comme l’expulsion fondée sur cet arriéré. Chaque notification de la commission indique un délai. Chaque délai se respecte en recommandé. Les quatre dates, fin du bail, remise des clés, recevabilité et retenue alléguée, ordonnent tout le raisonnement, et les pièces pèsent plus que les affirmations échangées à la sortie des lieux.