Votre bailleur vous annonce qu’il vend votre appartement parisien et vous adresse un congé pour vente par lettre recommandée : six mois pour quitter les lieux ou acheter. Ce courrier vaut offre de vente et ouvre un droit de préemption, mais chaque année des locataires obtiennent l’annulation de congés irréguliers ou mal notifiés. Prix absent, conditions floues, alinéas de la loi non reproduits, intention de vendre fictive, locataire âgé sans proposition de relogement : les causes de nullité sont nombreuses et les juges parisiens les sanctionnent. Cet article explique comment contester un congé pour vente, comment exercer votre priorité d’achat à Paris, et quelles protections permettent aux locataires de plus de soixante-cinq ans de rester dans les lieux.

I. Contester un congé pour vente irrégulier et obtenir son annulation à Paris

Le congé pour vente obéit à un formalisme strict prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Quand le bailleur s’en écarte, le locataire peut saisir le juge et faire annuler le congé, ce qui met fin à la procédure d’éviction et maintient le bail.

A. Congé pour vente : prix, conditions et offre qui valent droit de préemption pour le locataire

Le congé pour vente doit être notifié au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé. La règle de fond tient en une phrase que la cour d’appel de Versailles rappelait encore le 17 février 2026 : « le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (CA Versailles, 17 fév. 2026, RG 24/03513) Autrement dit, le congé n’est pas une simple information : il constitue une offre d’achat précise, avec un prix ferme et des conditions déterminées, que le locataire peut accepter dans les deux premiers mois du préavis. Passé ce délai de deux mois sans acceptation, le locataire perd sa priorité et doit quitter les lieux à la fin du préavis, sauf protection particulière examinée plus loin.

La loi impose en outre que « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification » (Cass. 3e civ., 18 fév. 2009, n° 08-11.114). Ces alinéas décrivent le droit de préemption, ses délais et ses modalités d’exercice. La Cour de cassation a précisé la portée de cette exigence dans un arrêt du 18 février 2009 : le congé adressé à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les six premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, et la cour d’appel avait validé le congé en retenant notamment un constat d’huissier établissant cette annexe. La locataire contestait cette validation et demandait l’annulation du congé, son expulsion ayant été ordonnée avec une indemnité d’occupation à sa charge. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et confirmé la validité du congé. L’enseignement pratique est double : une reproduction en annexe expressément annoncée dans le corps du congé et établie par constat d’huissier peut suffire, mais toute omission ou annexe douteuse ouvre un moyen de nullité sérieux. Conservez donc l’enveloppe, le congé complet et ses annexes : la première vérification d’un avocat consiste à contrôler que les cinq alinéas figurent bien dans la notification ou dans une annexe annoncée et prouvée.

La nullité pour vice de forme n’est toutefois pas automatique. Elle obéit à l’article 114 du code de procédure civile : celui qui invoque la nullité doit prouver le grief que l’irrégularité lui cause. Dans l’affaire jugée en 2009, la locataire avait répondu au mandataire du bailleur par une lettre du 15 novembre 2005 qui démontrait qu’elle connaissait en partie les dispositions applicables et la jurisprudence ; les juges en ont déduit qu’elle n’avait subi aucun grief et ont refusé d’annuler le congé. Pour un locataire parisien, la leçon est concrète : si vous avez compris l’offre, les délais et vos droits malgré une présentation imparfaite, le juge pourra rejeter la nullité. À l’inverse, si l’omission vous a réellement empêché d’exercer votre préemption dans les deux mois, par exemple parce que le délai de réponse ou les conditions de réalisation n’étaient pas rappelés, le grief est caractérisé et l’annulation devient accessible. C’est pourquoi il faut réagir vite et par écrit : une lettre recommandée au bailleur signalant l’irrégularité dès réception du congé constitue une preuve précieuse du grief.

Le calendrier de la préemption mérite une attention particulière. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis de six mois pour accepter l’offre. S’il accepte, il bénéficie ensuite d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois s’il recourt à un prêt immobilier. Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué ce mécanisme dans un jugement du 14 mars 2025 : un bailleur avait fait signifier le 8 juin 2023 un congé pour vendre à effet au 15 décembre 2023, avec une offre de préemption au prix de 300 000 euros ; la locataire est demeurée dans les lieux sans opter pour l’achat, puis a été assignée le 6 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection. Quand le locataire laisse passer les deux mois sans accepter, le droit de préemption s’éteint et le bailleur peut poursuivre l’éviction. Quand il accepte dans les délais, le bailleur ne peut plus vendre à un tiers pendant la période de réalisation.

Une seconde préemption protège le locataire qui a refusé l’offre initiale : si le bailleur revend ensuite à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, notamment à un prix inférieur, il doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui bénéficie d’un nouveau délai d’un mois pour préempter. La vente conclue sans cette notification expose le bailleur à des dommages et intérêts. À Paris, où les négociations font souvent baisser le prix affiché de plusieurs dizaines de milliers d’euros entre le congé et l’acte définitif, cette seconde préemption est un levier réel : surveillez les mutations de votre immeuble et demandez au bailleur, par écrit, à être informé de toute baisse de prix.

B. Faire annuler le congé devant le juge : fraude, nullités, preuves et indemnisations du locataire

Le congé pour vente doit correspondre à une intention sincère du bailleur. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé le 17 février 2026 : « le locataire est fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre. » (CA Versailles, 17 fév. 2026, RG 24/03513) Dans cette affaire, une société bailleresse avait délivré le 27 décembre 2022 un congé pour vendre à effet au 30 juin 2023, avec une offre au prix de 252 980 euros. Plus de deux ans après la signification du congé, la société ne démontrait pas que la vente avait été réalisée et ne versait aux débats ni promesse de vente, ni mandat de vente. Les juges ont considéré que la bailleresse, qui soutenait que ses démarches s’étaient heurtées au maintien dans les lieux du locataire parce qu’elle entendait vendre son bien inoccupé, n’apportait pas la preuve d’une intention réelle et sérieuse de vendre contemporaine de la délivrance du congé. Le congé a dès lors été annulé. Pour un locataire parisien qui soupçonne un congé frauduleux destiné à l’évincer puis à relouer plus cher, la méthode est tracée : exiger la preuve d’actes concrets de mise en vente contemporains du congé, mandat de vente, annonces, promesse, et relever l’absence de vente effective plusieurs mois après l’échéance.

Le tribunal judiciaire de Rennes a illustré le versant opposé le 27 juin 2025 : un bailleur avait délivré le 19 avril 2024 un congé pour vente demandant au locataire de quitter les lieux le 18 décembre 2024, puis avait demandé au juge l’expulsion avec le recours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois. Quand le congé est régulier et le locataire maintenu sans droit, le juge ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation, parfois assortie d’une astreinte dissuasive. La cour d’appel de Paris, le 23 janvier 2025, a confirmé ce type de condamnations dans un dossier où les bailleurs réclamaient 1 551,17 euros au titre des loyers et charges impayés et 5 148,25 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier au 31 mai 2021. Rester dans les lieux après un congé valable coûte donc cher : loyers, indemnité d’occupation majorée et frais d’expulsion. D’où l’importance de faire vérifier la régularité du congé avant de choisir entre partir, acheter ou contester.

Quand le congé est annulé, les effets sont puissants mais délimités. La Cour de cassation a jugé le 9 novembre 2011 que les juges avaient « à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire » (Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, n° 10-23.542), et elle en a « exactement déduit » que les locataires « n’étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d’un droit de préemption » (Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, n° 10-23.542). Concrètement, si votre congé est nul, vous restez dans les lieux et le bail continue, mais vous ne pouvez pas réclamer en plus le bénéfice d’une préemption sur la vente ultérieure à un tiers : l’annulation efface l’offre avec le congé. La demande indemnitaire doit alors porter sur le préjudice réellement subi du fait d’avoir dû quitter les lieux ou de s’être défendu, avec factures de déménagement, surcoût de loyer et trouble de jouissance à l’appui. Cette articulation commande la stratégie procédurale : demander l’annulation du congé et des dommages et intérêts pour le trouble subi, plutôt qu’une chimérique préemption postérieure à l’annulation.

À Paris, le parcours contentieux commence utilement par la commission départementale de conciliation, qui convoque bailleur et locataire pour tenter un accord sur la validité du congé, le prix ou les délais. En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche : nullité du congé, expulsion, indemnité d’occupation, dommages et intérêts. Agissez avant la fin du préavis de six mois : une assignation ou une saisine de la commission introduite tôt permet souvent d’obtenir des délais et évite que le bailleur ne fasse constater votre maintien sans droit. Rassemblez dès la réception du congé le bail, le congé et ses annexes, l’enveloppe avec le cachet postal, tous les échanges avec le bailleur ou l’agence, les preuves de mise en vente réelle ou de son absence, et tout acte de revente à un tiers à un prix inférieur. Si le congé est valable et que vous vous maintenez, le bailleur devra saisir le juge pour obtenir votre expulsion selon la procédure d’expulsion du locataire, avec commandement de quitter les lieux et concours de la force publique : autant de délais que votre défense peut utilement employer.

II. Garder son logement ou l’acheter : les protections qui bloquent le congé à Paris

Au-delà des nullités de forme, la loi organise deux protections de fond : l’interdiction d’évincer sans relogement certains locataires âgés et modestes, et la priorité d’achat qui permet au locataire d’acquérir son logement avant tout tiers.

A. Locataire de plus de 65 ans à ressources modestes : le relogement obligatoire qui fait échec au congé

L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. La Cour de cassation cite ainsi le texte : « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067) Le congé délivré sans offre de relogement à un locataire remplissant ces deux conditions est annulé, et le bail se poursuit.

La Cour de cassation a fixé le 24 octobre 2024 la règle de calcul des ressources : « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé. » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067) Dans cette affaire, le locataire était âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du contrat et ses revenus déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la délivrance du congé, soit de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, étaient inférieurs au plafond de ressources pour l’année 2018 pour une personne seule. La cour d’appel en a exactement déduit que, faute pour la bailleresse de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences légales, le congé devait être annulé, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la société bailleresse, condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour vérifier votre situation, retenez donc vos douze derniers relevés de revenus avant la date du congé et comparez-les au plafond applicable à votre composition familiale : avis d’imposition, pensions, attestations de prestations.

Les juges appliquent cette protection avec constance. La cour d’appel de Paris, le 23 janvier 2025, a examiné un congé pour vente du 4 juin 2020 à effet au 31 décembre 2020, contesté au motif qu’aucun relogement n’avait été proposé, et a rappelé que les ressources à prendre en compte sont celles des douze mois précédant la délivrance du congé. Elle a précisé que le plafond applicable est celui du lieu de situation de l’immeuble, sans distinction tenant au lieu de résidence des locataires et des bailleurs. Pour un logement parisien, ce sont donc les plafonds de la zone Paris qui s’appliquent, plus élevés que la plupart des zones de province, ce qui élargit le bénéfice de la protection aux retraités parisiens aux pensions intermédiaires. La cour d’appel de Montpellier, le 3 septembre 2026, a confirmé le même mécanisme : « L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 instaure un mécanisme de protection du locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. Il oblige le bailleur qui délivre congé dans cette hypothèse à adresser à son locataire une proposition de relogement. » (CA Montpellier, 3 sept. 2026, RG 23/02020) La cour rappelle aussi l’exonération prévue pour le bailleur personne physique placé dans une situation comparable, ce qui impose de vérifier dans chaque dossier l’âge et les ressources des deux parties.

À Paris et en Île-de-France, l’offre de relogement doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire : surface adaptée, loyer compatible avec ses ressources, localisation permettant de conserver ses repères médicaux et familiaux, accessibilité pour une personne à mobilité réduite. Une proposition de studio éloigné en grande couronne pour un couple de retraités parisiens, ou un loyer absorbant l’essentiel de la pension, ne satisfait pas l’exigence légale et le congé reste annulable. Si vous avez plus de soixante-cinq ans et des ressources modestes, répondez au congé par lettre recommandée en invoquant l’article 15, III, en joignant vos justificatifs de ressources des douze derniers mois, et en demandant une offre de relogement conforme : sans réponse adaptée du bailleur, le juge annulera le congé. Les locataires en situation de handicap ou proches du seuil d’âge, gagnent à faire vérifier aussi les autres protections du statut locatif et les délais de préavis applicables à leur bail.

B. Acheter en priorité à Paris : accepter l’offre, financer et surveiller la revente au rabais

Le droit de préemption reste la voie la plus simple pour rester dans votre logement parisien quand le congé est régulier : acheter. L’acceptation de l’offre doit intervenir dans les deux premiers mois du préavis, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire, en reprenant exactement le prix et les conditions du congé. Toute acceptation partielle ou sous condition équivaut à un refus. Après acceptation, vous disposez de deux mois pour signer l’acte authentique, et de quatre mois si vous financez par un emprunt : faites établir rapidement votre accord de principe bancaire et mandatez un notaire parisien dès l’acceptation, car le dépassement du délai libère le bailleur, qui peut alors vendre à un tiers et exiger votre départ.

Le prix parisien mérite une négociation vigilante. Le congé doit indiquer un prix ferme ; une formule du type « prix à débattre » ou une fourchette fragilise la régularité de l’offre. Comparez le prix proposé aux mutations récentes de votre rue et faites établir une estimation indépendante. Si le prix est surévalué pour décourager votre préemption, répondez par écrit que vous contestez la sincérité de l’offre tout en réservant vos droits dans le délai de deux mois : cette lettre préserve à la fois votre priorité et votre moyen de nullité. Si le prix est correct mais supérieur à votre capacité d’emprunt, sollicitez un courtier et interrogez les dispositifs de garantie et de prêt aidé mobilisables pour une résidence principale à Paris, sans attendre la fin du délai de deux mois.

La surveillance post-congé protège ceux qui ont refusé l’offre. Quand le bailleur revend à un prix inférieur ou à des conditions plus douces sans vous avoir notifié la baisse, il viole votre second droit de préemption et vous devez des dommages et intérêts. Les jugements rendus en 2025 par les juges des contentieux de la protection de Paris et de Rennes dans des dossiers de congés pour vente montrent que les tribunaux sanctionnent ces manquements : à Paris, un congé du 8 juin 2023 avec offre à 300 000 euros suivi du maintien de la locataire a conduit le bailleur devant le juge dès le 6 mars 2024, et à Rennes le bailleur d’un congé du 19 avril 2024 a dû poursuivre l’expulsion devant le juge avec une astreinte journalière réclamée. Conservez la preuve du prix initial du congé et faites vérifier toute mutation ultérieure de votre ancien logement au service de publicité foncière : un écart significatif entre le prix du congé et le prix de revente, sans notification préalable, fonde une action indemnitaire solide pendant le délai de prescription.

En pratique parisienne, organisez votre défense en quatre temps. D’abord, contrôlez le congé dans la semaine de sa réception : date d’effet au moins six mois après notification, prix et conditions, reproduction des alinéas légaux, cohérence avec le terme du bail. Ensuite, qualifiez votre situation : plus de soixante-cinq ans et ressources modestes, capacité d’achat, indices de fraude. Puis écrivez au bailleur en recommandé : acceptation de l’offre, ou contestation motivée avec demande de relogement, ou réserve sur la sincérité du projet de vente. Enfin, saisissez la commission départementale de conciliation de Paris avant d’assigner devant le juge des contentieux de la protection si le litige persiste. Chaque étape doit être datée et prouvée, car les délais de deux mois pour préempter et de six mois de préavis courent sans attendre l’issue de la conciliation.

Conclusion

Le congé pour vente n’est ni une fatalité ni un simple courrier administratif : c’est une offre d’achat encadrée dont chaque irrégularité peut entraîner l’annulation. À Paris, vérifiez le prix et les conditions, la reproduction des alinéas légaux et la sincérité du projet de vente ; exercez votre préemption dans les deux premiers mois si vous pouvez acheter ; surveillez toute revente au rabais qui rouvrirait votre priorité ; et si vous avez plus de soixante-cinq ans avec des ressources modestes, exigez une offre de relogement adaptée, faute de quoi le congé sera annulé. Les décisions rendues entre 2009 et 2026, de la Cour de cassation aux cours d’appel de Paris, Versailles et Montpellier, dessinent une jurisprudence stable et favorable aux locataires vigilants : gardez chaque document, écrivez en recommandé et faites trancher le juge des contentieux de la protection avant de quitter votre logement.

Sources officielles : Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, n° 10-23.542 ; Cass. 3e civ., 18 fév. 2009, n° 08-11.114 ; Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067 ; CA Montpellier, 3 sept. 2026, RG 23/02020 ; CA Paris, 23 janv. 2025, RG 22/14595 ; CA Versailles, 17 fév. 2026, RG 24/03513 ; TJ Rennes, 27 juin 2025, RG 25/02898 ; TJ Paris, 14 mars 2025, RG 24/04908 ; Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Code de procédure civile.