Vendre un appartement occupé par un locataire à Paris oblige à purger deux droits de préférence avant de signer chez le notaire : celui du locataire, puis celui de la Ville de Paris. Oublier l’un des deux expose à l’annulation pure et simple de la vente, parfois réclamée cinq ans après. Le prix décoté, les délais de six mois, de deux mois et de trois ans, ainsi que les pièces à réunir, répondent à des règles précises que les juges appliquent à la lettre : un congé pour vendre sans prix est nul, un prix volontairement dissuasif fait annuler le congé, et une déclaration d’intention d’aliéner retirée à temps prive la préemption d’effet. Voici comment vendre un logement occupé sans faire annuler la vente.
I. Vendre avec un locataire en place : congé pour vendre ou vente occupée
A. Congé pour vendre : le congé vaut offre d’achat pendant deux mois
Quand le bail arrive à son terme, le bailleur qui veut vendre doit délivrer un congé pour vendre six mois avant la fin du bail pour un logement vide. Ce congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, comme l’exige l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Le texte, tel que reproduit mot pour mot par le tribunal judiciaire de Saint-Omer dans un jugement du 11 juin 2026 (TJ Saint-Omer, 11 juin 2026, RG n° 25/00805), dispose : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Le locataire dispose donc des deux premiers mois du préavis de six mois pour accepter l’offre. S’il accepte, il bénéficie ensuite d’un délai de deux mois pour signer l’acte, porté à quatre mois s’il recourt à un prêt. Le même jugement rappelle la suite : « Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (…) » La fiche officielle Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles précise que le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, le locataire peut se porter acheteur avec un droit de préemption prioritaire et sans commission d’agence à payer quand il préempte.
L’omission du prix ou des conditions est sanctionnée sans discussion. Le 8 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a annulé un congé délivré le 25 juin 2025 qui ne comportait « ni l’indication du prix de vente ni des conditions de vente envisagées » (TJ Boulogne-sur-Mer, 8 janvier 2026, RG n° 25/01277). Le tribunal ajoute une mise au point utile aux bailleurs : « quand bien même Monsieur [G] [P] aurait informé le bailleur préalablement du fait qu’il n’aurait pas été intéressé pour acheter le bien, ce simple fait n’était pas de nature à le priver de son information sur ce droit de préemption et de sa possibilité de l’exercer. » Autrement dit, même un locataire qui dit ne pas vouloir acheter doit recevoir un congé complet, et « ces omissions font nécessairement grief », de sorte qu’« il y a lieu de prononcer la nullité du congé ». Le bail repart alors, et le vendeur perd une année.
Le prix affiché est lui aussi contrôlé. Dans le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Omer du 11 juin 2026 (RG n° 25/00805), le congé proposait l’appartement de 79 mètres carrés au prix de 195 000 euros, soit 2 468 euros le mètre carré. Le locataire produisait deux estimations de professionnels situant la valeur entre 112 000 et 125 000 euros. En retenant le haut de la fourchette, le tribunal constate que le prix du congé est « supérieur de 64,10 % » à la valeur vénale, sans qu’aucune attestation d’évaluation ne soit versée par le bailleur. Verdict : « l’offre de vente faite à Monsieur [O] [A] l’a été à un prix volontairement dissuasif, ce qui constitue une fraude affectant le congé pour vendre délivré qui justifie son annulation. » Le congé est annulé et le bailleur condamné à 350 euros de dommages et intérêts pour le stress et les démarches imposés au locataire. Le tribunal rappelle au passage le pouvoir du juge, écrit dans la loi : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
À l’inverse, un congé précis et sincère résiste. La cour d’appel de Besançon, le 30 janvier 2025 (RG n° 23/01998), a validé un congé délivré le 24 mai 2022 visant un logement occupé depuis le 1er janvier 1999, avec une offre de vente à 150 000 euros et le rappel intégral de l’article 15. La locataire invoquait l’imprécision et l’insincérité du prix, ainsi que son âge et son état de santé. La cour écarte ces moyens après avoir rappelé que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement » et que le préavis du bailleur est de six mois. Moralité pour le vendeur parisien : faire estimer le bien par écrit avant de notifier, recopier l’article 15 dans le congé, désigner le logement sans ambiguïté et notifier six mois pleins avant l’échéance.
B. Vendre en cours de bail : le bail continue et le prix se négocie décoté
Le propriétaire n’est pas obligé d’attendre la fin du bail pour vendre. La fiche officielle Le propriétaire d’un logement loué peut-il le vendre en cours de bail l’écrit simplement : pour un logement vide, le propriétaire peut mettre en vente le logement même s’il est habité. Mais dans ce cas, le locataire peut acheter sans être prioritaire et sans droit de préemption, sauf situations particulières comme la mise en vente de l’immeuble. Et surtout, le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le nouveau bailleur doit communiquer ses coordonnées au locataire, perçoit les loyers et restituera le dépôt de garantie au départ du locataire. La loi civile conforte cette continuité : l’article 1743 du code civil dispose que « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » Un bail d’habitation écrit et enregistré remplit cette condition de date certaine, de sorte que l’acheteur d’un appartement occupé achète aussi le bail, avec son loyer parfois encadré et son locataire parfois protégé.
Cette réalité explique la décote des logements occupés, que les suggestions de recherche Google confirment comme une vraie question d’internaute : vendre appartement occupé décote, vente appartement occupé par personne âgée, achat appartement occupé. L’acheteur calcule le rendement locatif immédiat mais intègre le risque : loyer inférieur au marché, impossibilité d’habiter le bien avant des années, locataire âgé protégé contre le congé. Côté vendeur, la parade consiste à documenter le dossier : montant exact du loyer et des charges, date d’échéance du bail, historique des paiements, diagnostics, état des lieux d’entrée. Un investisseur paie plus cher un logement occupé dont le bail est propre, le loyer payé à date et l’échéance proche, qu’un logement dont le dossier locatif est flou. Quand le locataire accepte de partir contre une indemnité d’éviction négociée par écrit, la vente libre retrouve son prix ; à défaut d’accord écrit et exécuté avant la vente, l’acquéreur ne peut pas exiger le départ.
Le cas du locataire âgé mérite une vérification avant toute stratégie de congé. Selon la fiche officielle de vente du logement loué, le propriétaire peut être empêché de donner congé quand le locataire est protégé en fonction de son âge et de ses ressources. Le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes, ou celui qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans avec des ressources cumulées sous plafonds, bénéficie d’une protection : le bailleur doit lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues par la loi. À Paris, les plafonds de ressources d’Île-de-France s’appliquent, et l’offre de relogement doit se situer dans le périmètre légal. Vendre en cours de bail contourne cette difficulté puisque le bail continue, mais l’acheteur hérite du même locataire protégé : un congé pour reprise ou pour vente délivré plus tard se heurtera à la même protection. D’où l’importance d’identifier ce profil dès la mise en vente, pour ajuster le prix et choisir entre vente occupée immédiate et congé pour vendre suivi d’une vente libre.
Autre articulation à connaître : la première vente après division de l’immeuble en lots. Quand un immeuble entier est découpé en appartements mis en copropriété puis vendus lot par lot pour la première fois, le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption spécifique issu de la loi du 31 décembre 1975, avec un délai de réflexion propre. Cette situation se rencontre à Paris lors de la découpe d’hôtels particuliers ou d’immeubles de rapport. Le vendeur doit alors notifier chaque locataire avant de vendre à un tiers, en plus des purges ordinaires décrites dans la seconde partie. Manquer cette notification, c’est offrir au locataire une action en nullité ou en substitution qui anéantit la vente au tiers.
II. Purger la mairie de Paris : la DIA qui fait annuler la vente
A. Déclaration préalable à peine de nullité, deux mois pour répondre, cinq ans pour agir
Sur les secteurs couverts par un droit de préemption urbain, aucune vente ne peut être signée sans avoir purgé la mairie. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme est formel : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. » Cette déclaration, la DIA, « comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ». L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme définit les aliénations soumises, et l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme autorise les communes dotées d’un plan local d’urbanisme à instituer ce droit par délibération. Une fois la DIA reçue, la mairie dispose de deux mois pour préempter : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » Celui qui vend avant l’expiration de ce délai, ou sans DIA, s’expose à une action redoutable : « L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. » Pendant cinq ans, la commune peut donc demander au juge d’annuler la vente publiée.
Deux tempéraments protègent le vendeur de bonne foi. D’abord, le retrait reste possible tant que la mairie n’a pas décidé : l’article L. 213-7, cité par la cour d’appel de Fort-de-France le 27 mai 2025 (CA Fort-de-France, 27 mai 2025, RG n° 24/00036), prévoit que « à défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. » Ensuite, une renonciation de la mairie ne fige pas le prix à vie : selon l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme, « Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration », mais « Si le propriétaire n’a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l’article L. 213-2 » Une renonciation périme donc au bout de trois ans sans acte authentique.
La cour d’appel de Fort-de-France a appliqué ces règles le 27 mai 2025 dans une affaire de DIA successives qui sert de mode d’emploi (CA Fort-de-France, chambre civile, 27 mai 2025, RG n° 24/00036). Une propriétaire notifie une première DIA à 340 000 euros en décembre 2021, la mairie renonce, puis une seconde DIA à 295 000 euros en octobre 2022. Avant que la commune ne décide, le notaire retire la seconde DIA par courrier recommandé, puis la vente est signée en novembre 2022 au prix de la première DIA, 340 000 euros. La commune fait annuler la vente en première instance, mais la cour infirme : « l’offre de vente résultant de la déclaration d’intention d’aliéner constitue jusqu’à son acceptation par le titulaire du droit de préemption une simple pollicitation qui peut être rétractée unilatéralement tant que la décision de préempter n’a pas pris effet (arrêt Cour de cassation, 3e Civ., 17 septembre 2014, pourvoi n° 13-21.824). » La DIA retirée est « réputée sans effet » et n’anéantit pas la première. La cour ajoute que « le vendeur n’est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l’aliénation projetée ne sont pas modifiés (arrêt Cour de cassation, 3e Civ., 8 octobre 2008, pourvoi n° 07-15.935). » La vente à 340 000 euros, conforme à la première DIA purgée, est déclarée « valide et régulière ». Trois leçons : retirer une DIA par écrit avant la décision de préempter, ne jamais vendre au-dessous du prix déclaré sans nouvelle DIA, et conserver la preuve de la renonciation de la mairie.
Le piège parisien tient aux exceptions. L’article L. 211-4 du code de l’urbanisme exclut du droit de préemption « l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires », quand l’immeuble est en copropriété « depuis dix années au moins ». La page officielle de la Ville de Paris sur les déclarations d’intention d’aliéner traduit la règle en clair : pas de DIA pour un appartement d’habitation dans une copropriété dont le règlement est publié depuis plus de dix ans, ni pour un bâtiment neuf vendu en totalité depuis moins de quatre ans. Mais la même page ajoute l’exception qui concerne la moitié de Paris : sur les parcelles en préemption urbaine renforcée, il faut toujours déposer une DIA, quel que soit le type de bien vendu. Avant de conclure qu’aucune DIA n’est due, le vendeur doit donc vérifier le zonage exact de l’adresse : en secteur renforcé, même un studio en copropriété ancienne impose une DIA. En secteur simple, la DIA redevient obligatoire dès que la copropriété a moins de dix ans, que le lot comprend un commerce ou un bureau, ou que plusieurs logements sont vendus ensemble. Le notaire interroge le service d’urbanisme, mais le vendeur qui signe un compromis en pariant sur l’absence de DIA prend le risque de la nullité quinquennale. Quand le compromis est déjà signé sans purge, il faut examiner sans attendre les voies pour annuler un compromis de vente plutôt que de régulariser une vente annulable.
B. À Paris, l’ordre des purges, les pièces et les erreurs qui coûtent la vente
L’ordre des opérations ne se négocie pas. Quand le bail court encore et que le vendeur vise une vente libre, il faut d’abord délivrer le congé pour vendre six mois avant l’échéance, laisser au locataire ses deux mois de réflexion, puis seulement signer le compromis avec le tiers et purger la DIA de la mairie. Quand le vendeur choisit la vente occupée en cours de bail, le congé disparaît mais la DIA demeure dès que le zonage l’exige, et le compromis doit mentionner le bail en cours, son loyer, son échéance et le dépôt de garantie transféré. Dans les deux cas, le prix déclaré à la mairie doit correspondre au prix de vente : toute baisse entre la DIA et l’acte impose une nouvelle DIA, comme l’enseigne l’affaire de Fort-de-France où seule la conformité au prix de la première DIA a sauvé la vente. La Ville de Paris le confirme : sans réponse dans un délai de deux mois, la renonciation à la préemption est acquise. Le délai court à compter de la réception d’une DIA complète ; une DIA incomplète ou une demande de pièces et de visite de la mairie suspend le délai, qui reprend ensuite avec un minimum d’un mois restant.
Les pièces à réunir avant la signature forment un dossier en trois volets. Volet locataire : bail, avenants, quittances des douze derniers mois, décompte du dépôt de garantie, état des lieux d’entrée, congé pour vendre avec ses preuves de notification le cas échéant, réponse ou silence du locataire, justificatifs d’âge et de ressources si la protection est en jeu. Volet mairie : DIA au prix et conditions exacts, accusé de réception, renonciation expresse ou preuve du silence de deux mois, délibération applicable au secteur. Volet prix : estimation écrite d’un professionnel pour le congé, cohérence entre le prix proposé au locataire, le prix déclaré à la mairie et le prix du compromis. L’erreur la plus fréquente consiste à afficher au locataire un prix gonflé pour le décourager, puis à déclarer à la mairie un prix inférieur : le premier écart fait annuler le congé pour fraude, comme à Saint-Omer avec ses 64,10 % au-dessus de la valeur, et le second impose une nouvelle DIA. La deuxième erreur consiste à vendre pendant le délai de deux mois de la mairie en pariant sur son silence : la vente signée avant l’expiration du délai est annulable pendant cinq ans. La troisième consiste à croire qu’un locataire désintéressé dispense de purger : le tribunal de Boulogne-sur-Mer l’a dit, le désintérêt déclaré ne prive pas le locataire de son information, et la nullité du congé profite ensuite à celui qui avait dit ne pas vouloir acheter.
En Île-de-France hors Paris, la même méthode s’applique avec des zonages communaux variables : chaque mairie décide de l’institution et du périmètre du droit de préemption, simple ou renforcé, de sorte que la DIA s’impose à Boulogne-Billancourt ou à Saint-Denis là où la délibération le prévoit, et pas ailleurs. Le vendeur francilien demande au notaire un certificat d’urbanisme d’information qui révèle les droits de préemption applicables à la parcelle, puis purge dans le même ordre : locataire d’abord, commune ensuite. Quand la commune préempte au prix déclaré, le vendeur peut retirer son offre avant l’accord sur le prix ou contester la décision devant le juge administratif ; quand elle renonce, la vente doit être signée dans les trois ans au prix déclaré, faute de quoi une nouvelle DIA recommence le compteur. Pour le locataire parisien qui reçoit un congé pour vendre, le réflexe utile tient en trois gestes : vérifier que le congé indique prix et conditions, comparer le prix à deux estimations écrites, et répondre dans les deux premiers mois en cas d’intérêt, en notifiant le recours à un prêt pour porter le délai de signature à quatre mois.
Conclusion
Vendre un appartement occupé à Paris réussit quand les deux purges sont traitées comme des conditions de validité et non comme des formalités. Le locataire reçoit un congé pour vendre complet six mois avant l’échéance, avec un prix sincère valant offre pendant deux mois, ou bien l’acheteur accepte le bail qui continue avec son loyer et son dépôt de garantie. La mairie reçoit une DIA au prix exact, attend deux mois, et la vente est signée dans les trois ans de sa renonciation. Chaque écart mesuré par les juges en 2025 et 2026 a coûté la vente ou le congé : prix dissuasif majoré de 64,10 %, congé sans prix ni conditions, vente anticipée avant la réponse de la commune. Le dossier qui contient le bail propre, l’estimation écrite, la DIA purgée et les trois prix alignés se vend sans annulation derrière lui.