Le propriétaire du local commercial que vous exploitez depuis des années vous annonce qu’il vend les murs et vous notifie une offre de vente à un prix qui inclut les honoraires de l’agent immobilier qu’il a mandaté pour trouver un acquéreur. Faut-il payer ces frais d’agence pour exercer votre droit de préemption, et que faire si vous les avez déjà versés ? Le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche ces deux questions d’un coup : les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et le locataire qui les a payés peut en obtenir la restitution, même s’il a réglé en sachant que cette somme n’était pas due. L’arrêt, rendu en formation de section et publié au Bulletin, censure une cour d’appel qui avait admis que les parties puissent déroger à cette règle par leur accord. Pour les commerçants et artisans locataires comme pour les bailleurs et les rédacteurs d’actes, la solution clarifie le prix exact de la préemption, les mentions de la notification et la procédure de remboursement. Ce guide explique comment exercer votre préemption sans payer l’agence, comment récupérer les honoraires déjà versés et quels délais respecter.
I. Votre bailleur vend le local : exercer votre préemption sans payer l’agent immobilier
A. L’offre de vente notifiée par le bailleur : prix, conditions et délai d’un mois pour répondre
Depuis la loi du 18 juin 2014, le locataire d’un local à usage commercial ou artisanal bénéficie d’un droit de préférence quand le propriétaire envisage de vendre le local loué. Le texte qui organise ce droit est l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en vigueur dans sa rédaction actuelle : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. » La fiche officielle du service public dédiée à cette question présente le même mécanisme et précise les destinataires du droit de préférence (service-public.fr, vente du local commercial et priorité du locataire).
Le formalisme est strict et chaque manquement ouvre une action en nullité. La notification vaut offre de vente au profit du locataire, ce qui signifie que l’acceptation du preneur forme la vente aux prix et conditions notifiés, sans négociation ultérieure possible sur ces éléments. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. S’il notifie dans sa réponse son intention de recourir à un prêt, son acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation passe à quatre mois. Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai, l’acceptation devient sans effet. Quand le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, si le bailleur ne l’a pas fait lui-même, notifier au locataire ces nouvelles conditions dans les mêmes formes, à peine de nullité de la vente : cette seconde notification vaut elle aussi offre de vente pendant un mois. Les quatre premiers alinéas de l’article doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification. Le local visé s’entend de tout local destiné à titre principal à une activité de commerce de détail ou de gros ou à des prestations de service à caractère commercial, réserves et emplacements attenants inclus, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ; le local artisanal couvre l’activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur la liste fixée par décret en Conseil d’État, hors entrepôts.
L’affaire jugée le 1er octobre 2026 illustre ce cadre. Deux bailleresses, propriétaires d’un local commercial loué à une société locataire, lui notifient en application de ce texte une offre de vente au prix de 2 070 000 euros dont 78 660 euros de frais d’agent immobilier. La locataire accepte l’offre au prix proposé, frais d’agence inclus, puis les parties concluent le 12 octobre 2018 une vente sous conditions suspensives, réitérée le 17 janvier 2019. La locataire assigne ensuite les bailleresses en restitution des frais d’agent immobilier qu’elle estime indûment payés, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 10 janvier 2025, rejette ses demandes. La locataire forme un pourvoi, et la troisième chambre civile statue le 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-14.711, arrêt n° 542 FS-B, publié au Bulletin). La Haute juridiction casse l’arrêt parisien en toutes ses dispositions et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée. Les bailleresses sont condamnées aux dépens et à payer à la société locataire 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
B. Les honoraires de négociation : pourquoi le locataire qui préempte ne les doit pas
La raison de fond tient à la nature même de la vente. Quand le locataire exerce son droit de préférence, la vente résulte de l’effet de la loi et non de l’entremise de l’agent : aucun intermédiaire n’est nécessaire ni utile pour rapprocher des parties que la loi a déjà rapprochées. L’agent mandaté par le bailleur a recherché un acquéreur tiers, et c’est cette recherche qui a déclenché la purge du droit de préférence ; le service rendu profite au bailleur dans sa relation avec le candidat acquéreur, pas au preneur qui tient son droit d’achat de la loi. La Cour de cassation l’avait déjà posé le 28 juin 2018 : « qu’en application de l’alinéa 1, de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-14.605, Bull. 2018, III, n° 76). Le 23 septembre 2021, elle précise que ni le mandat de vente confié à une agence, ni les visites du bien loué, ni la promesse unilatérale de vente conclue sous condition suspensive du droit de préférence n’affectent la régularité de l’offre : le bailleur peut confier un mandat de vente à une agence et faire visiter les lieux avant la notification, puis conclure une promesse sous condition suspensive du droit de préférence : « puis faire procéder à des visites du bien et que le fait qu’elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente » (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, pourvoi n° 20-17.799, publié). Le bailleur peut donc mandater une agence pour trouver un acquéreur et faire visiter les lieux, mais il ne peut pas reporter le coût de cette entremise sur le preneur qui préempte.
L’arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711) ajoute une précision que les deux précédents laissaient en suspens : la simple mention des honoraires dans la notification, en sus du prix, n’annule pas l’offre. La Cour rappelle que « la seule mention de ces honoraires dans la notification de l’offre de vente en sus du prix n’étant cependant pas une cause de nullité de cette offre ». Concrètement, le locataire qui reçoit une offre incluant des frais d’agence ne doit pas en déduire que l’offre est nulle et s’abstenir de répondre : le délai d’un mois court et son silence vaudrait renonciation. La bonne réaction consiste à accepter l’offre dans le délai tout en réservant par écrit la contestation des honoraires, puis à n’acquitter que le prix net ou à payer sous protestation en conservant la preuve du versement. Payer le prix incluant les honoraires ne fait pas perdre le droit d’en demander ensuite la restitution, comme le montre la suite de l’arrêt.
En pratique parisienne et francilienne, où les murs commerciaux atteignent des montants élevés et où les honoraires de commercialisation représentent souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, la vérification de l’offre commence par trois points. D’abord, le mode de notification : lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, faute de quoi la notification encourt la nullité. Ensuite, le contenu : prix et conditions de la vente envisagée, reproduction des quatre premiers alinéas de l’article à peine de nullité, et identification claire de ce qui relève du prix et de ce qui relève des frais d’intermédiaire. Enfin, le calendrier : accuser réception de la date de réception, répondre avant l’expiration du mois, et signaler dès la réponse l’intention de recourir à un prêt si un financement est nécessaire, car cette mention conditionne l’acceptation à l’obtention du prêt et porte le délai de réalisation à quatre mois. Le locataire qui prépare un dossier de financement a donc intérêt à faire établir l’offre de prêt sans attendre, puisque l’acceptation devient sans effet si la vente n’est pas réalisée dans le délai.
II. Vous avez déjà payé les frais d’agence : obtenir leur restitution après l’arrêt du 1er octobre 2026
A. Le paiement indu se restitue même accepté en connaissance de cause
Le cœur de l’arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711) se trouve dans son paragraphe 8, qui énonce la règle applicable à tous les litiges en cours et à venir : « Il en résulte que les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur en application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, et que ce locataire est en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement. » La formule finale est décisive : le bailleur ne peut plus opposer au locataire qu’il aurait accepté le prix global en toute connaissance de cause, ni soutenir que cet accord vaudrait renonciation. Dans l’espèce, la locataire avait accepté l’offre de 2 070 000 euros en sachant qu’elle incluait 78 660 euros d’honoraires, et la cour d’appel en avait déduit qu’elle avait consenti à prendre ces frais à sa charge. La Cour de cassation écarte ce raisonnement : connaître le caractère indu du paiement au moment où l’on paie ne prive pas du droit d’en obtenir la restitution.
Le fondement de cette restitution est le droit commun du paiement de l’indu. L’article 1302 du code civil dispose : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. » L’article 1302-1 du même code ajoute : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. » La jurisprudence constante facilite la preuve : celui qui rapporte la preuve qu’aucune dette n’existe est en droit, sans être tenu d’aucune autre preuve, d’obtenir la restitution des sommes versées (Ass. plén., 2 avril 1993, pourvoi n° 89-15.490 ; 1re Civ., 4 juillet 1995, pourvoi n° 93-20.174 ; 1re Civ., 20 janvier 1998, pourvoi n° 96-11.176). Appliqué à la préemption commerciale, ce régime signifie que le locataire qui démontre que les honoraires ne pouvaient pas être mis à sa charge obtient leur remboursement sans avoir à établir une faute du bailleur ni une erreur de sa part. Le fait d’avoir signé l’acte de vente au prix global, d’avoir laissé le notaire répartir les fonds ou d’avoir attendu plusieurs années avant d’agir ne fait pas obstacle à l’action, sous réserve du délai de prescription examiné plus loin.
La seconde leçon de l’arrêt (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711) concerne l’ordre public. La cour d’appel de Paris avait jugé que, si les dispositions de l’article L. 145-46-1 sont d’ordre public, l’obligation de notifier une offre sans les honoraires n’y serait pas incluse, de sorte que les parties pourraient y déroger en convenant de mettre ces frais à la charge du preneur. La Cour de cassation répond que « En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Aucune dérogation conventionnelle ne peut donc mettre les honoraires de négociation à la charge du preneur qui préempte, ni dans la notification, ni dans l’acte de vente, ni dans un accord séparé : la clause qui imposerait ces frais au locataire préempteur est inefficace, et les sommes versées en exécution d’une telle clause sont restituables. Cette solution protège aussi le locataire contre les montages où le prix global dissimulerait la commission : dès lors que les honoraires sont identifiables dans l’offre ou dans le décompte du notaire, le locataire peut en demander le remboursement à hauteur du montant correspondant. Quand le prix affiché est global sans ventilation, le locataire a intérêt à exiger avant la signature le détail du prix et des frais, puis à conserver le mandat de vente du bailleur, la facture de l’agence et le décompte notarié, car ces pièces établissent la part indue.
La portée de la cassation mérite d’être mesurée avec précision. La Cour casse l’arrêt parisien en toutes ses dispositions, ce qui inclut le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la locataire en plus de la restitution. La cour d’appel de Paris autrement composée, saisie sur renvoi, devra donc statuer à nouveau sur les deux demandes. La restitution des honoraires résulte directement de la règle posée et ne devrait plus faire débat. Les dommages et intérêts obéissent à un régime distinct : ils supposent un préjudice indépendant du seul paiement de l’indu, par exemple des frais bancaires liés au financement de la part indue ou un préjudice de trésorerie démontré. Le locataire qui sollicite des dommages et intérêts doit donc chiffrer un préjudice propre et le justifier pièce par pièce, au lieu de présenter cette demande comme le prolongement automatique de la restitution. Les praticiens noteront aussi que l’arrêt est rendu en formation de section et publié au Bulletin, ce qui lui donne une autorité particulière pour les litiges en cours devant les tribunaux judiciaires, notamment à Paris où se concentrent les contentieux de murs commerciaux.
B. La marche à suivre : mise en demeure, assignation et prescription de cinq ans
Le locataire qui a payé les honoraires commence par réunir ses preuves : la notification de l’offre avec son mode d’envoi et sa date de réception, sa réponse d’acceptation, l’acte de vente et ses annexes, le décompte du notaire faisant apparaître les honoraires, la facture de l’agence et les relevés établissant le paiement. Il vérifie ensuite que la somme correspond bien à des honoraires de négociation d’un intermédiaire et non à un autre élément du prix, comme des droits d’enregistrement ou des frais de notaire qui suivent leur régime propre. Puis il adresse au bailleur une mise en demeure de restituer, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en rappelant la règle posée le 1er octobre 2026 et en chiffrant la somme réclamée avec les intérêts. Cette mise en demeure fait courir les intérêts moratoires et constitue un préalable utile avant toute action en justice, car elle démontre la résistance du bailleur et fige le montant réclamé. Si le bailleur refuse ou garde le silence, le locataire l’assigne en restitution devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le délai pour agir est celui du droit commun des actions personnelles. L’article 2224 du code civil prévoit : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Pour la restitution d’honoraires payés lors d’une préemption, le point de départ se situe au jour du paiement de la part indue, puisque c’est à cette date que le locataire connaît le versement et ses modalités. Les ventes réalisées depuis moins de cinq ans restent donc attaquables, et les locataires qui ont préempté entre 2021 et 2026 en incluant des frais d’agence disposent encore d’une fenêtre d’action s’ils agissent sans tarder. Ceux dont le paiement remonte à plus de cinq ans doivent examiner avec attention si un acte interruptif est intervenu, comme une mise en demeure suivie d’une reconnaissance ou une action en justice antérieure, car la prescription éteint l’action en restitution. Dans tous les cas, le temps joue contre le créancier de la restitution : chaque mois qui passe rapproche l’échéance et affaiblit le dossier probatoire, les mandats d’agence et les décomptes notariés devenant plus difficiles à réunir avec les années.
Devant le tribunal, la demande se présente simplement : constatation que les honoraires inclus dans l’offre ne pouvaient pas être mis à la charge du locataire préempteur en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce tel qu’interprété par l’arrêt du 1er octobre 2026, et condamnation du bailleur à restituer la somme avec intérêts à compter de la mise en demeure. Le bailleur qui invoquerait l’accord du locataire sur le prix global se heurtera à la formule de l’arrêt sur la connaissance du caractère indu, et celui qui invoquerait une dérogation conventionnelle se heurtera à la censure de la cour d’appel sur ce point. Le demandeur sollicite en outre le remboursement de ses frais de procédure : dans l’arrêt commenté, la Cour condamne les bailleresses aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont le texte prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile). Les litiges de murs commerciaux relèvent fréquemment du tribunal judiciaire de Paris pour les locaux situés dans la capitale, et les montants en jeu justifient de faire établir le décompte définitif par le notaire avant l’audience. Les lecteurs qui suivent l’actualité des baux commerciaux liront avec profit l’analyse du précédent arrêt de la même chambre rendu le même jour sur une autre question de loyers commerciaux (bail commercial et indemnité d’occupation provisionnelle fixée en référé, cassation du 1er octobre 2026).
Conclusion
L’arrêt du 1er octobre 2026 donne au droit de préemption du locataire commercial sa pleine efficacité financière. Le bailleur qui vend son local notifie une offre dont le prix ne peut pas inclure les honoraires de son agent, la simple mention de ces frais en sus du prix ne vicie pas l’offre mais ne rend pas ces frais dus pour autant, et le locataire qui les a payés s’en fait rembourser même s’il a accepté le prix global en connaissance de cause. Aucun accord des parties ne peut mettre ces honoraires à la charge du preneur, car la règle est d’ordre public et toute clause contraire est inefficace. Pour les locataires, la conduite à tenir est claire : répondre à l’offre dans le mois sans se laisser arrêter par la présence des frais d’agence, réserver la contestation par écrit, payer le prix net ou payer sous protestation en conservant les preuves, puis réclamer la restitution dans le délai de cinq ans. Pour les bailleurs, la leçon est symétrique : ventiler le prix et les frais dès la notification, assumer le coût de l’entremise commandée pour trouver un acquéreur tiers, et transiger rapidement quand une restitution est demandée sur le fondement de l’arrêt, car la résistance expose aux intérêts, aux dépens et à l’article 700. Reste aux cours d’appel, à commencer par la cour de renvoi de Paris, à appliquer cette grille aux espèces en cours et à fixer le sort des demandes indemnitaires qui accompagnent les restitutions.