Un commissaire de justice vient de vous signifier un commandement de quitter les lieux. La panique est normale, mais ce papier ne vous met pas à la rue du jour au lendemain. À dix-neuf jours de la trêve hivernale, qui suspendra toute expulsion du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, chaque semaine compte, et chaque délai mal utilisé se perd définitivement. Pire, une règle encore mal connue change tout : depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire de votre bail ne joue plus deux mois après le commandement de payer, mais six semaines après. Un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 28 avril 2026 vient de le rappeler de façon spectaculaire en rejetant l’expulsion de locataires qui avaient payé dans ce délai de six semaines. Cet article vous explique, pièce par pièce, les délais qui courent dès la signification, les recours qui suspendent la procédure et les délais de grâce que le juge peut vous accorder pour rester dans les lieux.
I. Commandement de quitter les lieux : quel délai pour partir et quel juge saisir
A. Commandement de quitter les lieux : le délai de deux mois qui vous protège après la signification
Premier réflexe : vérifier que l’expulsion a bien été ordonnée par un juge. La loi est formelle : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ». Sans décision de justice passée en force de chose jugée, sans procès-verbal de conciliation revêtu de la formule exécutoire, aucun huissier ne peut vous contraindre à partir, et le bailleur qui changerait les serrures ou couperait l’eau commettrait une voie de fait punissable. Le commandement de quitter les lieux n’est donc jamais le premier acte de la procédure : il en est le dernier avertissement, celui qui fait courir le compte à rebours final.
Ce compte à rebours est fixé par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que l’expulsion d’un lieu habité « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Pendant ces deux mois, l’expulsion est juridiquement impossible, même si le jugement est définitif. Ce délai n’est pas un délai de grâce accordé par indulgence : c’est un délai d’ordre public que le commandement lui-même doit rappeler, et il vous laisse le temps de saisir le juge, de chercher un relogement ou de solder votre dette. Concrètement, si le commandement vous est signifié le 14 octobre 2026, aucune expulsion ne peut intervenir avant le 14 décembre 2026, et encore faudra-t-il que le concours de la force publique ait été accordé par le préfet, ce qui prend souvent plusieurs mois supplémentaires à Paris et en petite couronne.
Dès la signification, l’huissier a une obligation dont l’oubli joue en votre faveur. Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier qui poursuit l’exécution « en saisit le représentant de l’Etat dans le département » afin d’alerter la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et d’informer votre ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation pour un relogement au titre du droit au logement opposable. Le texte ajoute une sanction redoutable, dans une phrase qui se suffit à elle-même : « A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ». Autrement dit, si l’huissier a omis cette saisine, le délai de deux mois ne court pas et l’expulsion reste bloquée. Demandez systématiquement la preuve de cette saisine : à Paris, elle transite par la préfecture de police et la commission parisienne de coordination, et l’absence de trace écrite se plaide devant le juge de l’exécution.
Le délai de deux mois peut aussi être prolongé quand l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle. L’article L. 412-2 du même code permet au juge de proroger ce délai « pour une durée n’excédant pas trois mois » lorsque l’expulsion aurait pour vous « des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques ». La période de l’année : à la mi-octobre, vous entrez exactement dans cette fenêtre, entre la rentrée scolaire des enfants, l’arrivée du froid et l’imminence de la trêve hivernale. Pour obtenir cette prorogation, saisissez le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de votre domicile avant l’expiration des deux mois, avec vos justificatifs médicaux, vos bulletins scolaires, vos attestations de recherche de relogement et votre dossier de surendettement s’il existe. Le juge statue en référé, vite, et ces trois mois supplémentaires vous portent jusqu’au printemps.
Contester le commandement lui-même reste possible, mais le juge n’annule pas pour un simple vice de forme. L’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution énumère ce que le commandement doit contenir à peine de nullité : le titre exécutoire poursuivi, la juridiction compétente pour les demandes de délais et les contestations, la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés, et l’avertissement qu’à compter de cette date il pourra être procédé à l’expulsion forcée. Encore faut-il prouver le préjudice causé par l’omission. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Évry l’a rappelé le 4 février 2025 : face à un commandement de quitter qui ne mentionnait aucune date de libération, il a jugé que « la date pouvant être aisément déterminée, le délai pour quitter les lieux expirant deux mois après la délivrance du commandement », la nullité n’était pas encourue faute de grief démontré, et la demande de 30 000 euros de dommages et intérêts pour expulsion abusive a été rejetée avec 1 500 euros au titre de l’article 700 à la charge des occupants. La leçon est double : relevez chaque mention manquante du commandement, mais ne fondez pas toute votre défense sur une omission qui ne vous a causé aucun tort, car le juge vérifiera concrètement si l’irrégularité vous a empêché de comprendre ce qu’on vous demandait et dans quel délai.
Attention enfin à ne pas confondre le commandement de quitter avec le commandement de payer qui l’a précédé. Le commandement de payer visait la clause résolutoire et vous laissait un délai pour régler votre dette ; le commandement de quitter suppose que le bail est déjà résilié par jugement et vous ordonne de libérer les lieux. Chacun obéit à des règles et à des délais différents, et c’est sur le premier, celui qui a fait tomber votre bail, que se joue souvent tout le procès. Si le commandement de payer était nul, le jugement qui a constaté la résiliation s’effondre avec lui, et le commandement de quitter qui s’appuie sur ce jugement tombe à son tour.
B. Commandement de payer et clause résolutoire : le délai de six semaines qui décide de tout
C’est ici que se trouve le changement le plus important de ces dernières années, et le plus ignoré des bailleurs comme des locataires. Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, le délai n’est plus de deux mois. L’article 24 dispose que tout contrat contient « une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » et « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Six semaines, soit quarante-deux jours, et non plus deux mois : le législateur a voulu accélérer la sanction des impayés, mais il a dans le même temps renforcé les mentions obligatoires du commandement, sous peine de nullité. Tout commandement de payer délivré depuis le 29 juillet 2023 qui mentionne encore l’ancien délai de deux mois, ou qui omet les nouvelles mentions, est contestable.
Ces mentions valent de l’or pour votre défense. À peine de nullité, le commandement doit indiquer le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement vous vous exposez à la résiliation puis à l’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de votre département avec son adresse, et la possibilité de demander à tout moment un délai de grâce au juge. Vérifiez chaque ligne : un décompte fantaisiste qui oublie vos versements partiels, une adresse de fonds de solidarité absente ou erronée, un avertissement tronqué, et le commandement encourt la nullité. Quand le commandement tombe, la clause résolutoire ne peut pas jouer, et l’assignation en résiliation devient irrecevable. Conservez tous vos justificatifs de paiement, relevés bancaires et attestations de virement : ils serviront deux fois, pour contester le décompte et pour prouver votre bonne foi devant le juge des délais.
La démonstration vient d’être faite devant le tribunal judiciaire d’Orléans, le 28 avril 2026. Dans cette affaire, des bailleurs avaient fait délivrer le 20 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour 2 161,48 euros d’impayés, puis avaient assigné leur locataire en résiliation et en expulsion. La juge a d’abord rappelé la règle de calcul : « le délai de 6 semaines doit donc être comptabilisé comme un délai de 42 jours », expirant en l’espèce le 4 avril 2025 à minuit. Puis elle a comparé le décompte des bailleurs aux justificatifs de la locataire : celle-ci démontrait avoir versé 2 905 euros dans les six semaines, là où le décompte n’en retenait que 1 405. Verdict : « Les bailleurs sont donc mal fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire », et l’ensemble des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation a été rejeté. Trois enseignements pour votre dossier : payez dans les six semaines si vous le pouvez, même partiellement, car chaque euro versé dans le délai affaiblit la clause ; apportez vos preuves de paiement à l’audience, car le décompte du bailleur ne fait pas foi contre vos relevés ; et comptez les quarante-deux jours au jour près, samedis, dimanches et fériés prorogeant l’échéance au premier jour ouvrable suivant.
Si vous n’avez pas pu payer dans les six semaines, tout n’est pas perdu, mais la marge se réduit brutalement. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de principe du 13 juillet 2005, que « la suspension de l’exigibilité des dettes ordonnée par le juge de l’exécution après l’expiration du délai » suivant le commandement ne peut pas effacer les effets de la clause résolutoire déjà acquis. En clair : une fois le délai du commandement expiré sans paiement intégral, la résiliation est acquise au bailleur, et les mesures obtenues après coup, même un échéancier du juge de l’exécution, n’y changent rien. D’où l’importance vitale d’agir avant l’expiration : saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, solliciter le fonds de solidarité pour le logement, déposer un dossier de surendettement, tout cela doit être engagé pendant que le délai court, pas après. Passé ce cap, votre défense bascule du terrain de la résiliation, où vous pouviez encore sauver le bail, vers le terrain des délais d’expulsion, où il ne s’agit plus que de gagner du temps pour vous reloger. Sur le déroulement complet de la procédure d’expulsion du locataire, chaque étape intermédiaire offre encore des prises, à condition de ne manquer aucune convocation.
Dernier verrou à connaître du côté du bailleur : l’assignation en résiliation doit elle-même avoir été notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Dans le jugement d’Orléans, les bailleurs avaient notifié l’assignation le 11 décembre 2025 pour une audience du 27 janvier 2026, et leur demande a été déclarée recevable sur ce point. Vérifiez cette notification dans votre dossier : sa date figure sur l’assignation ou sur un procès-verbal séparé. Si elle manque ou si elle est tardive, soulevez l’irrecevabilité dès l’ouverture des débats, avant toute défense au fond, car les fins de non-recevoir doivent être présentées in limine litis. Et si votre bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, l’article 24 lui impose en outre de saisir la commission de coordination avant d’assigner, toujours sous peine d’irrecevabilité : deux filtres procéduraux que les bailleurs pressés oublient régulièrement.
II. Obtenir des délais et rester dans les lieux : délais de grâce et trêve hivernale
A. Délais de grâce avant expulsion : jusqu’à un an devant le juge, et deux ans pour payer la dette
Le bail est résilié, le commandement de quitter vous a été signifié, mais vous n’avez nulle part où aller : c’est exactement la situation pour laquelle le législateur a prévu les délais de grâce. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder « des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans son jugement. Vous pouvez donc demander ces délais deux fois : devant le juge qui prononce l’expulsion, puis devant le juge de l’exécution chargé de la mettre en œuvre. Ne gaspillez pas la première occasion en croyant que la seconde suffira : le juge de l’exécution appréciera vos diligences passées, et un locataire qui n’a rien demandé au premier juge part avec un handicap.
La durée de ces délais est strictement encadrée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ». Un mois minimum, un an maximum par décision, mais des délais renouvelables : en pratique, un occupant de bonne foi qui justifie de démarches sérieuses peut enchaîner plusieurs périodes et gagner dix-huit mois ou deux ans avant l’expulsion effective, surtout combinés avec la trêve hivernale. Pour fixer la durée, le juge examine votre bonne ou mauvaise volonté dans l’exécution de vos obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment l’âge, l’état de santé, la situation de famille et de fortune de chacun, les circonstances atmosphériques, les diligences accomplies pour vous reloger, votre droit à un logement décent et indépendant, et les recours que vous avez engagés au titre du droit au logement opposable. Chaque critère est une pièce à verser : certificats médicaux pour la santé et l’âge, attestations de la CAF pour la composition familiale, refus de la commission de médiation DALO ou au contraire reconnaissance de votre priorité, courriers de candidature aux bailleurs sociaux, inscription au système national d’enregistrement de la demande de logement social, dossier de surendettement, échéancier respecté même partiellement.
La bonne foi est le critère qui écrase tous les autres. Un locataire qui paie son indemnité d’occupation chaque mois depuis la résiliation, même s’il ne résorbe pas l’arriéré, démontre une volonté d’exécuter ses obligations ; celui qui a cessé tout versement sans motif sera regardé comme un occupant de mauvaise foi et n’obtiendra que le mois minimum, voire rien. Reprenez donc vos paiements immédiatement, fût-ce partiellement, et par virement traçable avec la mention du mois concerné. Si vos revenus ont chuté, faites constater la baisse par vos bulletins de salaire, votre attestation France Travail ou votre notification de pension : le juge compare vos ressources à l’effort fourni, pas au montant absolu de la dette. Et si le propriétaire est lui-même dans une situation fragile, un petit bailleur retraité qui vit de ce loyer, ne l’ignorez pas dans votre argumentation : proposez un échéancier réaliste qui tient compte de ses besoins, car le juge met les deux situations en balance.
Parallèlement aux délais pour quitter les lieux, vous pouvez obtenir des délais pour payer la dette. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Deux années, donc deux fois plus que le maximum d’un an des délais d’expulsion, avec un effet protecteur majeur : la décision du juge suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts comme les pénalités de retard ne courent plus pendant le délai accordé. Demandez ces délais de paiement au juge des contentieux de la protection, de préférence avant l’expiration du délai du commandement de payer, car ils peuvent alors suspendre les effets de la clause résolutoire elle-même. Après l’expiration, ils restent utiles pour étaler l’arriéré et démontrer votre bonne foi à l’appui des délais d’expulsion : un échéancier 1343-5 respecté est la meilleure pièce d’un dossier L. 412-3.
La combinaison gagnante ressemble donc à ceci : pendant les six semaines du commandement de payer, payez tout ce que vous pouvez et sollicitez le fonds de solidarité pour le logement ; devant le juge de la résiliation, demandez à titre principal le rejet de la clause et à titre subsidiaire des délais de paiement de deux ans ; après le jugement d’expulsion, saisissez le juge de l’exécution pour des délais de grâce d’un an en invoquant l’impossibilité de vous reloger dans des conditions normales ; et si l’hiver approche, faites constater que l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle pour ajouter trois mois. Chaque étape se prépare avec des pièces, chaque audience se gagne avec des preuves de diligence, et aucune ne pardonne l’absence : comparaissez toujours, même sans avocat, car le juge ne peut apprécier votre bonne foi que si vous êtes devant lui.
B. Trêve hivernale et recours à Paris : ce qu’il faut faire avant le 1er novembre 2026
Le calendrier joue cette année en faveur des occupants menacés, car la loi prévoit qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». La trêve hivernale 2026-2027 commence donc dans dix-neuf jours et court jusqu’au 31 mars 2027 : cinq mois pendant lesquels aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement définitif, même avec le concours de la force publique, même si tous vos délais de grâce sont expirés. Seule exception : si un relogement suffisant vous est proposé, respectant l’unité et les besoins de votre famille, car la loi ne protège pas celui qui refuse une solution adaptée. Ne refusez donc jamais un relogement sans motif sérieux et documenté : un refus abusif lèverait le bouclier de la trêve et ruinerait votre image de bonne foi pour la suite.
La trêve ne s’applique pas à tout le monde. Le même article exclut le sursis quand l’expulsion a été prononcée parce que l’occupant s’est introduit sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et il permet au juge de supprimer ou réduire la trêve pour les autres lieux occupés par ces mêmes procédés. Les squatteurs de résidences principales ne bénéficient donc d’aucun répit hivernal, et c’est l’un des rares cas où le calendrier n’offre aucune protection. En revanche, le locataire dont le bail a été résilié pour impayés, le sous-locataire resté dans les lieux, l’occupant dont le titre précaire a expiré : tous sont couverts par le sursis, sans condition de bonne foi ni de ressources. Si un huissier se présente entre le 1er novembre et le 31 mars avec un avis d’expulsion pour impayés, rappelez-lui par écrit que la mesure est suspendue de plein droit, et saisissez en urgence le juge de l’exécution en cas de tentative de passage en force.
À Paris et en Île-de-France, où les délais d’octroi du concours de la force publique dépassent souvent un an, la stratégie des prochains mois se dessine concrètement. D’abord, vérifiez la saisine du préfet : à Paris, c’est le préfet de police qui accorde le concours de la force publique, et ses services instruisent des milliers de dossiers avec des délais qui jouent pour vous. Ensuite, activez tous les dispositifs franciliens : la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de votre département, saisie automatiquement par l’huissier mais que vous pouvez aussi saisir directement ; le fonds de solidarité pour le logement, Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne disposant chacun du leur avec des aides aux impayés sous conditions de ressources ; la commission de médiation DALO, dont la décision favorable de relogement prioritaire et urgent pèse lourd dans un dossier de délais de grâce ; et les services sociaux de votre arrondissement ou de votre commune pour l’enquête sociale que le juge lira. Rassemblez dès maintenant le dossier type : pièce d’identité, contrat de bail, tous les commandements et jugements, décompte contesté avec vos preuves de paiement, trois derniers bulletins de salaire ou attestations de ressources, avis d’imposition, justificatifs médicaux et scolaires, attestations de recherche de logement, demande de logement social avec son numéro unique, recours DALO et sa réponse.
Le juge compétent dépend du stade de la procédure, et se tromper de porte fait perdre un temps précieux. Pour contester la résiliation et demander des délais de paiement de la dette, c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire qui est compétent, à Paris au tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy. Pour les délais de grâce après le jugement d’expulsion, la prorogation pour dureté exceptionnelle et tout litige sur l’exécution, c’est le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble. Pour un arrêt d’urgence contre une expulsion imminente et irrégulière, le juge de l’exécution statue en référé sous quelques jours. Indiquez toujours dans vos conclusions les deux fondements, L. 412-3 pour rester dans les lieux et 1343-5 pour payer la dette, car le juge ne peut pas soulever d’office ce que vous ne demandez pas. Et n’oubliez pas l’aide juridictionnelle : ses plafonds couvrent une grande partie des ménages menacés d’expulsion, et son bénéfice provisoire peut être demandé au premier rendez-vous au bureau d’aide juridictionnelle du tribunal.
Dernière mise en garde, la plus importante : la trêve hivernale suspend l’exécution, elle n’efface rien. Le 1er avril 2027, les expulsions reprendront, et les dossiers restés inertes pendant l’hiver seront exécutés en premier. Utilisez ces cinq mois comme un sursis utile et non comme des vacances judiciaires : apurez l’arriéré ou respectez votre échéancier à l’euro près, poursuivez vos candidatures aux bailleurs sociaux et conservez-en les traces écrites, faites avancer votre recours DALO jusqu’à la proposition effective de relogement, et si aucun relogement n’est possible dans des conditions normales, préparez dès février votre nouvelle demande de délais renouvelables pour l’audience de printemps. Le locataire qui se présente le 2 avril avec cinq mois de paiements réguliers et un classeur de démarches obtient des délais ; celui qui revient les mains vides perd le bénéfice de tout ce que l’hiver lui avait apporté.
Conclusion
Un commandement de quitter les lieux n’est jamais une fin en soi : c’est le début d’un second procès, celui des délais, où le locataire diligent dispose d’armes puissantes. Le délai de deux mois qui suit le commandement, la nullité du commandement de payer qui oublie ses mentions ou qui méconnaît les six semaines légales, la suspension du délai quand le préfet n’a pas été saisi, les délais de grâce d’un mois à un an renouvelables, les délais de paiement de deux ans qui neutralisent intérêts et pénalités, la prorogation de trois mois pour dureté exceptionnelle et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars forment un arsenal complet, à condition de le dégainer dans l’ordre et dans les temps. Faites vérifier votre commandement ligne par ligne, comptez vos quarante-deux jours au jour près, payez ce que vous pouvez pendant que le délai court, et comparaissez à chaque audience avec vos preuves de bonne foi. L’expulsion se gagne ou se perd sur les délais : les vôtres commencent aujourd’hui.