Dans la nuit du 10 au 11 octobre 2026, un stockage d’une centaine de fûts a pris feu sur un site industriel classé Seveso de la zone industrielle de Compiègne, selon Le Courrier picard, tandis que le service départemental d’incendie et de secours de l’Oise faisait état d’une intervention pour feu en milieu industriel à Compiègne avec une quarantaine de sapeurs-pompiers mobilisés. À la date de rédaction de cet article, aucune source officielle n’a fait état d’un accident caractérisé au sens de la réglementation des catastrophes technologiques, aucune responsabilité n’est établie et seul le juge pourrait la trancher. Les contrats d’assurance et les actes de vente signés priment sur toute analyse générale. Cet incendie rappelle pourtant une question que des milliers d’acquéreurs et de locataires négligent : que sait-on vraiment des risques technologiques qui pèsent sur le logement que l’on s’apprête à acheter ou à louer près d’un site Seveso, et que peut-on faire quand le vendeur ou le bailleur n’a rien dit ? L’état des risques, le plan de prévention des risques technologiques et les recours ouverts par la jurisprudence récente apportent des réponses précises, à condition de les actionner dans les formes et les délais requis.

I. Vérifier avant de signer : état des risques et PPRT autour du bien convoité

Acheter un appartement ou louer une maison à proximité d’une plateforme chimique, d’un dépôt pétrolier ou d’un site de stockage de matières dangereuses ne relève ni de l’angoisse ni de l’indifférence : cela relève d’une vérification méthodique que la loi organise. Le premier réflexe consiste à lire l’état des risques, puis à déterminer si un plan de prévention des risques technologiques encadre le secteur et ce qu’il interdit ou prescrit.

A. Exiger et lire l’état des risques dès la première visite du logement

L’article L. 125-5 du code de l’environnement dispose : «I. – Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2 , L. 121-22-3 , L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l’urbanisme ou assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du code forestier , sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi.» Cet état figure donc en principe dans le dossier de diagnostic technique, puisque l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit : «I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.». Pour une location, le document est annexé au bail. Depuis plusieurs années, toute annonce de vente doit en outre préciser le moyen d’accéder aux informations sur les risques, et le vendeur remet l’état au candidat acquéreur dès la première visite lorsque celle-ci a lieu. Concrètement, l’acquéreur ne se contente pas de parapher le dossier : il contrôle la date de l’arrêté préfectoral cité, il vérifie que la commune du bien figure bien sur la liste arrêtée par le préfet et il compare le zonage indiqué avec la réalité, car un état établi sur un arrêté ancien peut passer sous silence un plan prescrit depuis. Le site officiel Géorisques, alimenté par les services de l’État, permet de saisir l’adresse exacte du bien et d’éditer la fiche des risques connus, plan de prévention des risques technologiques compris. Lorsque l’état des risques mentionne un plan prescrit mais non encore approuvé, la prudence redouble : le périmètre mis à l’étude dessine déjà la zone où des prescriptions futures pourraient interdire une extension, imposer des travaux ou geler un projet de construction. À Paris et en Île-de-France, ce contrôle s’effectue adresse par adresse. Paris intra-muros ne compte pas de plan de prévention des risques technologiques en vigueur, mais plusieurs secteurs de la petite et de la grande couronne sont couverts par de tels plans autour d’installations classées, et les arrêtés préfectoraux correspondants sont pris par les préfets de département. Un acquéreur qui visite un pavillon en Seine-et-Marne, dans le Val-d’Oise ou dans l’Oise toute proche gagne donc à interroger la préfecture et la mairie sur l’existence d’un plan prescrit ou approuvé avant de formuler une offre, et à faire écrire au notaire chargé de la vente que cette vérification a été effectuée. Le locataire n’est pas en reste : le bailleur doit lui remettre le même état des risques, et un locataire parisien qui s’installe en grande couronne pour un loyer plus doux vérifie ce document avec la même attention, car il conditionne son information sur les consignes de sécurité et sur les restrictions d’usage du logement. Si le vendeur ou l’agent immobilier refuse de communiquer l’état avant la promesse, s’il le remet le jour de la signature sans laisser le temps de le lire ou s’il renvoie à un arrêté préfectoral introuvable, ces signaux commandent de suspendre la négociation et d’exiger un dossier complet plutôt que de signer en aveugle.

B. Comprendre ce qu’un plan de prévention des risques technologiques impose au propriétaire

Le plan de prévention des risques technologiques n’est pas un simple zonage informatif : c’est un outil d’urbanisme opposable qui restreint l’usage du sol autour des installations les plus dangereuses. L’article L. 515-15 du code de l’environnement indique : «L’Etat élabore et met en œuvre des plans de prévention des risques technologiques qui ont pour objet de délimiter les effets d’accidents susceptibles de survenir dans les installations figurant sur la liste prévue à l’article L. 515-36 et qui y figuraient au 31 juillet 2003, et pouvant entraîner des effets sur la salubrité, la santé et la sécurité publiques directement ou par pollution du milieu.». Autour du site, le plan délimite un périmètre d’exposition aux risques à partir des études de dangers. À l’intérieur de ce périmètre, deux logiques se combinent. Pour l’urbanisation future, des zones de maîtrise peuvent interdire les constructions nouvelles, les extensions et certains aménagements, ou les soumettre à des prescriptions techniques strictes, et la collectivité peut y exercer un droit de préemption urbain qui complique toute revente au prix espéré. Pour l’urbanisation existante, des zones de prescription peuvent imposer aux propriétaires des travaux de protection des logements, par exemple le renforcement du bâti ou la création d’une pièce de confinement, avec des dispositifs de financement partagé entre l’exploitant à l’origine du risque, les collectivités et l’État, ainsi qu’un crédit d’impôt qui a varié dans le temps et dont le montant exact se vérifie année par année auprès de l’administration fiscale. Dans les secteurs les plus exposés, le plan délimite des secteurs de délaissement ou d’expropriation en cas de risque d’accident à cinétique rapide présentant un danger grave ou très grave pour la vie humaine. Le délaissement offre au propriétaire une porte de sortie : l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement prévoit : «I.-Dans les secteurs de délaissement et d’expropriation mentionnés à l’article L. 515-16 , les propriétaires d’immeubles ou de droits réels immobiliers peuvent mettre en demeure la collectivité territoriale ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme de procéder à leur acquisition.». Ce droit se prescrit dans un délai de six ans dont le point de départ est fixé par la loi, de sorte qu’un propriétaire qui laisse passer le délai perd une faculté précieuse. Surtout, le prix d’acquisition obéit à une règle protectrice : «Pour la détermination du prix d’acquisition, la valeur du bien est appréciée sans tenir compte de la dépréciation supplémentaire éventuelle découlant des servitudes et prescriptions instituées en application des articles L. 515-16-1 et L. 515-16-2.». Autrement dit, le propriétaire n’est pas exproprié au prix du risque : la décote née du plan est neutralisée dans l’évaluation. L’acquéreur avisé intègre ces paramètres dans son offre : un bien situé en secteur de prescription exposera à des travaux obligatoires dont le coût résiduel reste à sa charge pour partie, un bien en secteur de délaissement ouvre une faculté de revente à la collectivité mais signale une exposition grave, et un bien proche d’un site sans plan approuvé reste exposé à l’approbation future d’un plan qui modifiera les règles d’urbanisme applicables. Côté assurance, l’existence du risque technologique ne prive pas le propriétaire de couverture : l’article L. 128-1 du code des assurances dispose : «En cas de survenance d’un accident dans une installation relevant du titre Ier du livre V du code de l’environnement et endommageant un grand nombre de biens immobiliers, l’état de catastrophe technologique est constaté par une décision de l’autorité administrative qui précise les zones et la période de survenance des dommages auxquels sont applicables les dispositions du présent chapitre.». La garantie catastrophe technologique, souscrite comme extension des contrats d’assurance de biens, ouvre alors une indemnisation encadrée, ce qui explique que le sort assurantiel du bien après un sinistre collectif fasse l’objet d’un article dédié sur ce site à propos des riverains de l’incendie de Compiègne. À Paris et en Île-de-France, l’acquéreur joint à son dossier les pièces suivantes : la fiche Géorisques du bien, l’arrêté préfectoral listant la commune et les documents de référence, le règlement du plan applicable avec son zonage, et, lorsque le bien est déjà construit dans un secteur de prescription, les factures ou attestations de travaux de protection déjà réalisés. Le notaire parisien qui instrumente la vente vérifie ces pièces, mais c’est à l’acquéreur de les réclamer tôt, dès l’offre d’achat, car une fois la promesse signée sans réserve sur ce point, les marges de négociation se réduisent et seuls les recours contentieux subsistent.

II. Contester après la vente : les recours de l’acquéreur qui n’a pas été informé

Lorsque l’état des risques manquait, mentionnait un arrêté dépassé ou taisait un plan prescrit, l’acquéreur n’est pas démuni. La jurisprudence la plus récente distingue deux situations : celle où le vendeur a manqué à une obligation d’information qui pesait effectivement sur lui, et celle où aucune obligation ne pesait encore sur lui parce que l’administration n’avait pas achevé son propre travail d’information. Chaque situation appelle un fondement différent.

A. Faire sanctionner un état des risques absent, faux ou dépassé entre la promesse et l’acte

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché le 19 février 2026, par un arrêt de cassation partielle publié au Bulletin sous le pourvoi numéro 24-10.524, une question fréquente : que se passe-t-il quand le plan de prévention des risques est approuvé entre la promesse de vente et l’acte authentique ? Dans cette affaire, des acquéreurs avaient signé un compromis mentionnant un plan prescrit, puis le plan avait été approuvé par arrêté préfectoral avant la signature de l’acte authentique, sans que le dossier de diagnostic joint à l’acte ne mentionne cet arrêté d’approbation. Devenus incapables de construire la maison projetée en raison d’un aléa très fort, ils demandaient la résolution de la vente. La Cour énonce : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Elle précise la portée de l’approbation : « Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. » Puis elle censure la cour d’appel qui s’était contentée d’un état ancien : « En statuant ainsi, après avoir constaté que, depuis la promesse de vente, le plan de prévention des risques d’inondation avait été approuvé et que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique de vente ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation dudit plan, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Bien que rendue à propos d’un risque d’inondation, cette solution vaut pour les plans de prévention des risques technologiques, puisque l’article L. 125-5 soumet les deux catégories de plans au même régime d’information et que le plan approuvé vaut servitude d’utilité publique annexée au plan local d’urbanisme. L’enseignement pratique est direct : l’acquéreur qui découvre après l’acte authentique que le plan a été approuvé entre la promesse et l’acte sans mise à jour de l’état des risques peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix. L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, pièces en main : promesse et acte authentique avec leurs annexes, arrêté préfectoral d’approbation avec sa date de publication, certificat d’urbanisme ou refus de permis démontrant l’inconstructibilité ou les prescriptions nouvelles, et chiffrage de la décote par une expertise. Le notaire qui a instrumenté sans réclamer la mise à jour peut voir sa responsabilité professionnelle recherchée aux côtés de celle du vendeur, comme dans l’espèce jugée où les notaires étaient attraits au procès. Pour le locataire, la sanction prend une autre forme : un bail conclu sans état des risques ou avec un état erroné expose le bailleur à des dommages-intérêts et, lorsque le défaut d’information prive le logement d’une qualité substantielle promise, à une action en diminution du loyer ou en résolution, selon les circonstances que le juge apprécie. À Paris et en Île-de-France, où les avant-contrats se signent souvent vite sous la pression du marché, l’acquéreur insère dans la promesse une clause de mise à jour du dossier de diagnostic à la date de l’acte authentique et une faculté de rétractation ou de renégociation du prix si un arrêté nouveau modifie le zonage. Lorsque l’état des risques n’est communiqué qu’au stade de la promesse, le délai de rétractation de dix jours prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter du lendemain de cette communication, ce qui laisse à l’acquéreur un temps réel d’examen au lieu d’une signature précipitée.

B. Invoquer la garantie des vices cachés et le dol quand le risque était connu du vendeur

Symétrique de la précédente, la première chambre civile a jugé le 9 septembre 2020, par un arrêt de rejet publié au Bulletin sous le pourvoi numéro 19-12.573, le cas d’acquéreurs qui reprochaient à leurs vendeurs de ne pas les avoir informés de l’élaboration prescrite d’un plan de prévention des risques technologiques autour d’un site industriel, alors que l’acte mentionnait l’absence de plan applicable et comportait un état des risques établi sur un arrêté préfectoral antérieur. Devenus propriétaires d’un immeuble classé en zone d’aléa faible par le plan approuvé en cours d’instance, ils avaient abandonné la résolution pour réclamer le coût de travaux et des dommages-intérêts. La Cour approuve le rejet de leurs demandes au motif que l’obligation d’informer n’existait pas encore à la date des actes : « Il s’ensuit que le vendeur d’un bien immobilier n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer. » Elle constate : « Il en résulte qu’au jour de la conclusion de la promesse de vente comme au jour de la signature de l’acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l’agence immobilière et les notaires n’étaient tenus d’informer les acquéreurs de l’existence des risques visés par ce plan. » Cette décision ne ferme pas la porte aux acquéreurs : elle déplace le débat vers la chronologie administrative. Avant d’assigner, l’acquéreur reconstitue donc la frise des arrêtés : arrêté de prescription du plan, arrêté préfectoral fixant la liste des communes et des documents de référence avec sa date de publication au recueil des actes administratifs, date de la promesse, date de l’acte authentique. Si l’arrêté préfectoral d’information est antérieur aux actes, l’obligation pesait sur le vendeur et son manquement ouvre la résolution ou la diminution du prix. S’il est postérieur, le terrain de la résolution pour défaut d’état des risques se referme, mais deux autres fondements subsistent lorsque le vendeur savait et s’est tu. D’abord la garantie des vices cachés : l’article 1641 du code civil énonce : «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.». Un risque technologique qui grève l’usage, la constructibilité ou la valeur du bien peut caractériser un tel vice dès lors qu’il était caché au jour de la vente, que l’acquéreur rapporte la preuve de son antériorité et que l’action est engagée dans le délai de deux ans à compter de sa découverte, puisque l’article 1648 du code civil dispose : «L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.». L’acquéreur choisit alors entre rendre le bien et s’en faire restituer le prix, ou garder le bien et obtenir une réduction du prix arbitrée par experts. Une action pour vice caché immobilier suppose toutefois de démontrer que le vendeur connaissait le risque ou ne pouvait l’ignorer, ce qui passe par ses propres démarches antérieures, les courriers de la préfecture ou de la mairie qu’il aurait reçus, et les mentions des actes antérieurs. Ensuite le dol : l’article 1137 du code civil dispose : «Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.» Un vendeur qui aurait reçu une information individualisée sur le risque, par exemple une notification de travaux prescrits ou une convocation à l’enquête publique, puis aurait affirmé à l’acquéreur qu’aucun risque n’existait, s’expose à l’annulation de la vente pour dol, avec des dommages-intérêts qui peuvent dépasser la simple restitution. La charge de la preuve reste exigeante : il faut établir l’intention de dissimuler et le caractère déterminant de l’information, et non une simple négligence partagée. Pour documenter ces recours, l’acquéreur réunit le dossier de diagnostic annexé aux actes, la fiche Géorisques horodatée, les arrêtés préfectoraux successifs avec leurs dates de publication, les échanges avec le vendeur et l’agent immobilier, les attestations de voisins ayant reçu des informations sur le plan, et un rapport d’expert chiffrant la décote ou le coût des travaux prescrits. Le juge saisi au fond ordonne fréquemment une expertise judiciaire avant de statuer sur la résolution, la diminution du prix ou l’annulation, et l’acquéreur qui a parallèlement souscrit une assurance de protection juridique la mobilise dès la mise en demeure. À Paris et en Île-de-France, ces actions se portent devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, y compris pour un acquéreur domicilié à Paris qui a acheté en grande couronne, et la mise en demeure préalable adressée au vendeur expose méthodiquement la chronologie des arrêtés afin de verrouiller le fondement retenu avant toute assignation.

Conclusion

L’incendie survenu dans la nuit du 10 au 11 octobre sur un site classé Seveso de Compiègne, dont les causes et les conséquences exactes restent à établir par les autorités compétentes et, le cas échéant, par le juge, ne modifie pas à lui seul le droit applicable aux ventes et aux locations voisines de sites industriels. Il rappelle en revanche que l’état des risques et le plan de prévention des risques technologiques conditionnent la valeur, l’usage et l’assurabilité d’un bien, et que la jurisprudence récente sanctionne avec rigueur les dossiers incomplets : mise à jour obligatoire entre la promesse et l’acte authentique quand le plan est approuvé dans l’intervalle, mais refus de créer une obligation d’informer à la charge du vendeur tant que le préfet n’a pas arrêté la liste des communes et des documents de référence. Acquéreurs et locataires retiennent une méthode simple : vérifier l’adresse sur Géorisques avant l’offre, exiger l’état des risques dès la première visite, identifier le zonage du plan et ses prescriptions, chiffrer les travaux éventuels, puis, si l’information a manqué, reconstituer la chronologie des arrêtés avant de choisir entre résolution, diminution du prix, garantie des vices cachés et dol. Aucune responsabilité de quiconque n’est établie par cet article, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide des litiges qui lui sont soumis.