À cinq semaines de la trêve hivernale, qui suspendra toute expulsion du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, les bailleurs parisiens confrontés à des loyers impayés jouent contre la montre, tandis que les locataires en difficulté disposent encore de leviers concrets pour sauver leur bail. Le coeur du dispositif tient en un acte d’huissier, devenu commissaire de justice : le commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte fait courir un délai de deux mois pendant lequel tout peut encore se régler, puis conditionne la saisine du juge, l’assignation notifiée au préfet, les délais de grâce et, en bout de chaîne, l’exécution ou le sursis hivernal. Chaque étape obéit à des mentions et à des délais impératifs, sanctionnés par la nullité ou l’irrecevabilité, comme l’ont rappelé plusieurs arrêts de la Cour de cassation. Côté bailleur, une procédure lancée trop tard ou notifiée de travers se fracasse et reporte l’expulsion au printemps. Côté locataire, un commandement irrégulier, un décompte gonflé ou une saisine manquée du Fonds de solidarité pour le logement peuvent faire échec à la résiliation. Ce dossier expose, dans l’ordre chronologique de la procédure, les droits, les délais, les pièces à réunir et les actions utiles pour les deux camps, avec les particularités pratiques de Paris et de l’Île-de-France.

I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : l’acte qui fait courir le délai de deux mois

A. Locataire : comment contester un commandement de payer nul ou un décompte gonflé et sauver le bail

Lorsque vous recevez un commandement de payer qui vise la clause résolutoire de votre bail d’habitation, ne le rangez jamais dans un tiroir : à compter de sa signification, un délai de deux mois commence à courir, à l’expiration duquel le bailleur peut demander au juge de constater que votre bail est résilié. Pendant ces deux mois, payer l’intégralité des sommes réclamées fait échec à la clause résolutoire et sauve le bail. Passé ce délai sans paiement complet ni contestation sérieuse, la résiliation est acquise de plein droit et le juge ne fait que la constater, sans pouvoir l’écarter. La première urgence consiste donc à lire l’acte ligne par ligne et à vérifier qu’il contient toutes les mentions que la loi exige à peine de nullité : le rappel du délai de deux mois dont vous disposez pour payer, le montant du loyer mensuel et des charges, le décompte détaillé de la dette mois par mois, l’avertissement qu’une procédure d’expulsion sera engagée en cas de non-paiement, la faculté de saisir le Fonds de solidarité pour le logement de votre département, avec son adresse, et la faculté de saisir le juge pour solliciter des délais de paiement. Un commandement qui omet le décompte ou le détail de la dette, ou qui réclame un montant global sans ventilation, encourt l’annulation, et les juges n’hésitent pas à la prononcer : la Cour de cassation a déjà censuré des procédures où le décompte faisait défaut. Comparez ensuite chaque ligne du décompte avec vos propres preuves de paiement : relevés bancaires, quittances, avis de prélèvement. Les erreurs sont fréquentes, loyer de référence mal repris, charges déjà réglées, aide personnalisée au logement déduite à tort, trop-perçu antérieur non restitué. Tout euro indûment réclamé doit être contesté par écrit auprès du bailleur, avec pièces jointes, et signalé au juge si une assignation suit, car un commandement qui réclame des sommes indues fragilise toute la procédure. Adressez-vous sans tarder au Fonds de solidarité pour le logement de Paris ou de votre département d’Île-de-France : le FSL peut accorder une aide, un prêt ou une garantie qui solde la dette dans le délai de deux mois et éteint la clause résolutoire. Parallèlement, si votre bailleur perçoit l’aide personnalisée au logement pour votre compte, la procédure obéit à des garde-fous supplémentaires : l’assignation en résiliation ne peut intervenir qu’après des démarches auprès de l’organisme payeur et de la commission compétente, et la Cour de cassation exige que chaque nouvelle assignation soit précédée de ces notifications. Dans un arrêt du 18 juin 2014, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « toute assignation tendant à la résiliation du bail doit être notifiée au préalable à la commission, peu important qu’elle ait été antérieurement saisie dans le cadre d’une précédente procédure » (Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 13-15.049), ce qui offre un moyen de défense puissant quand le bailleur recycle une ancienne saisine. Enfin, préparez dès maintenant votre demande de délais de grâce : le juge peut, en tenant compte de votre situation et des besoins du créancier, « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Pour l’obtenir, constituez un dossier de bonne foi : justificatifs de ressources, charges de famille, état de santé, démarches de relogement, échéancier de paiement réaliste, attestations d’efforts déjà accomplis. Un locataire qui paie partiellement, qui sollicite le FSL et qui propose un calendrier crédible obtient bien plus souvent des délais qu’un locataire passif.

B. Bailleur : sécuriser le commandement, les signalements au préfet et l’assignation pour obtenir la résiliation

Si vous êtes bailleur et que les impayés s’accumulent, la tentation de « passer au tribunal » directement doit être écartée : sans un commandement de payer régulier visant la clause résolutoire, resté infructueux pendant deux mois, le juge ne pourra pas constater la résiliation et votre assignation sera rejetée. Faites donc signifier par un commissaire de justice un commandement qui reprend scrupuleusement toutes les mentions impératives : délai de deux mois, loyer et charges mensuels, décompte ventilé, avertissement sur l’expulsion, faculté de saisine du Fonds de solidarité pour le logement avec son adresse, faculté de demander des délais au juge. Joignez un décompte exact, mois par mois, en retranchant les paiements partiels et les aides versées, car la moindre somme indue donne au locataire un moyen de nullité et retarde toute la procédure de plusieurs mois. Pendant le délai de deux mois, surveillez les paiements : seul le règlement intégral des causes du commandement fait échec à la clause résolutoire, des versements partiels ne suffisent pas. Si le locataire sollicite des délais de paiement, sachez que le juge peut les accorder dans la limite de deux ans, ce qui suspend vos poursuites, et que les pénalités de retard ne courent pas pendant le délai accordé. Anticipez aussi les signalements administratifs qui conditionnent la suite : l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, par l’huissier, en recommandé avec accusé de réception, et cette formalité est prescrite à peine d’irrecevabilité. La Cour de cassation applique cette exigence avec une rigueur extrême : dans un arrêt du 9 février 2022, elle a cassé une décision qui s’était contentée d’un délai global de six mois entre l’assignation et l’audience retenue, rappelant que, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience » (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 20-16.769). La cour d’appel avait validé la procédure au motif que six mois s’étaient écoulés avant l’audience de renvoi, mais la Haute juridiction a exigé que le délai soit apprécié par rapport à l’audience pour laquelle l’assignation a été délivrée, et a censuré les juges pour ne pas avoir vérifié ce point. Concrètement, programmez votre calendrier à rebours : signification du commandement, attente de deux mois, assignation visant une audience située au moins deux mois après la notification au préfet, le tout en intégrant que la trêve du 1er novembre suspend l’exécution. Si votre locataire bénéficie de l’aide personnalisée au logement, ajoutez les démarches préalables auprès de l’organisme payeur et de la commission compétente, en sachant que chaque assignation doit être précédée de sa propre notification, comme l’impose l’arrêt du 18 juin 2014 précité (Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 13-15.049). Enfin, ne négligez pas la phase amiable, qui paie souvent mieux qu’un procès : plan d’apurement écrit, mise en demeure préalable, signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, proposition de saisine du FSL. Un dossier qui montre que vous avez tout tenté avant d’assigner dissuade le juge d’accorder de longs délais au locataire et accélère la décision.

II. Du jugement d’expulsion à la trêve hivernale : délais, grâce et exécution avant le 1er novembre 2026

A. Après le jugement : commandement de quitter, délais du juge et indemnité d’occupation

Le jugement qui constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion ne vide pas les lieux à lui seul : il ouvre une seconde phase, elle aussi jalonnée de délais protecteurs que les deux camps doivent connaître. D’abord, l’expulsion d’un lieu habité « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer initial, est signifié par commissaire de justice et fait courir un nouveau délai de deux mois pendant lequel l’occupant doit partir de lui-même. Ensuite, le juge qui ordonne l’expulsion, ou le juge saisi après coup, « peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités » chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Ces délais sont bornés : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution), et le juge les calibre en fonction de la bonne ou de la mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune de chacun, des diligences accomplies pour se reloger et du droit à un logement décent. Pour le locataire, la stratégie consiste à saisir le juge avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter, avec un dossier documenté : demandes de logement social, attestations d’hébergement impossible, certificats médicaux, preuves de recherche active, calendrier de paiement de l’arriéré. Pour le bailleur, l’objectif inverse consiste à démontrer la mauvaise foi de l’occupant, dégradations, refus de tout paiement malgré des ressources suffisantes, absence de toute démarche de relogement, comportement qui permet au juge de réduire ou de supprimer le délai de deux mois comme les délais supplémentaires. Pendant toute cette période, l’occupant reste redevable d’une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, et le loyer comme les charges restent exigibles : la procédure ne suspend jamais l’obligation de payer. Le locataire qui cesse tout versement après le jugement aggrave son dossier et s’expose à voir les délais refusés. À ce stade, les délais de paiement de l’article 1343-5 du code civil peuvent encore être sollicités pour échelonner l’arriéré sur vingt-quatre mois au maximum, à condition de justifier d’une capacité de remboursement réelle : le juge « peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », et sa décision suspend les poursuites pendant le délai accordé. Lorsqu’un échéancier est respecté, il peut même convaincre le bailleur de suspendre l’exécution et de laisser le bail se poursuivre en pratique. Quand le calendrier conduit à une expulsion exécutable à l’automne, chaque jour compte : un jugement rendu fin septembre suivi d’un commandement de quitter signifié début octobre laisse expirer le délai de deux mois début décembre, en pleine trêve, ce qui reporte l’exécution au 1er avril 2027. Les bailleurs avisés font donc signifier le commandement de payer les loyers dès les premiers impayés caractérisés, sans attendre que la dette devienne irrécupérable, afin que toute la chaîne, deux mois de commandement, audience, jugement, commandement de quitter, deux mois d’exécution, puisse aboutir avant le 1er novembre. À l’inverse, les locataires qui reçoivent un commandement en septembre ou octobre doivent comprendre que chaque semaine gagnée par une contestation fondée ou par un échéancier crédible les rapproche du bouclier hivernal.

B. Trêve hivernale 2026-2027, coupures d’énergie interdites et mode d’emploi à Paris et en Île-de-France

La trêve hivernale constitue le verrou final du calendrier : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour l’hiver 2026-2027, cela signifie qu’aucune expulsion locative d’un logement habité ne pourra être exécutée avec le concours de la force publique entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, même si le jugement est définitif et même si tous les délais ont expiré. Attention toutefois à ce que la trêve suspend et à ce qu’elle ne suspend pas : elle bloque l’exécution matérielle de l’expulsion, mais elle n’efface ni la dette, ni la résiliation du bail, ni l’indemnité d’occupation, et elle n’interdit ni de délivrer un commandement de payer, ni d’assigner, ni de faire juger, ni de signifier un commandement de quitter les lieux. Un bailleur diligent met donc la trêve à profit pour faire avancer la procédure au fond et être prêt à exécuter dès le 1er avril 2027, tandis qu’un locataire avisé l’utilise pour solder sa dette, mobiliser les aides et, si possible, négocier un nouveau bail ou un protocole de retour. La trêve ne couvre pas toutes les situations : les squatteurs entrés dans un domicile par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte en sont exclus, et le juge peut réduire ou supprimer le sursis pour les occupants entrés par les mêmes procédés dans d’autres locaux, ainsi qu’en cas de mauvaise foi caractérisée. Par ailleurs, la protection hivernale s’étend à l’énergie : pendant la trêve, les fournisseurs ne peuvent pas couper l’électricité, le gaz ni la chaleur d’une résidence principale pour facture impayée, et toute personne en difficulté peut solliciter une aide de la collectivité, puisque « toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, au regard notamment de son patrimoine, de l’insuffisance de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité pour disposer de la fourniture d’eau, d’énergie, d’un service de téléphonie fixe et d’un service d’accès à internet » (article L115-3 du code de l’action sociale et des familles). À Paris et en Île-de-France, le dispositif pratique s’articule autour de plusieurs guichets qu’il faut activer sans attendre : le Fonds de solidarité pour le logement de Paris pour les aides financières et les garanties, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui examine les dossiers signalés par le préfet, les services sociaux de la Ville de Paris et des conseils départementaux pour l’accompagnement, et le tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux locatifs, pour les demandes de délais. Les locataires parisiens doivent réunir dès le commandement un dossier complet : bail, derniers loyers et preuves de paiement, décompte contesté ligne par ligne, justificatifs de revenus et de charges, livret de famille, certificats médicaux éventuels, demandes de logement social avec numéro unique, courriers au bailleur et saisine du FSL. Les bailleurs franciliens, eux, doivent vérifier la régularité de chaque notification : signification du commandement par commissaire de justice, notification de l’assignation au préfet deux mois avant l’audience, information de la commission compétente quand une aide au logement est versée, faute de quoi la procédure repart de zéro et l’hiver passe. Dans un marché tendu où le relogement prend des mois, les juges parisiens accordent une attention particulière aux diligences réelles des occupants et à la proportionnalité des délais, de sorte qu’un dossier vide de toute démarche obtient rarement plus que le minimum légal. Retenez enfin que la trêve n’est pas une prime à l’inaction : les loyers continuent de courir, la dette grossit et le jugement d’expulsion reste exécutable au printemps, avec le concours de la force publique si l’occupant se maintient. Le bon réflexe, des deux côtés, consiste à traiter septembre et octobre 2026 comme une fenêtre décisive : payer ou faire payer, contester utilement ou sécuriser la procédure, solliciter les aides ou faire constater leur échec, saisir le juge des délais ou s’y opposer avec des arguments documentés.

Conclusion

À l’approche du 1er novembre 2026, la procédure d’expulsion pour loyers impayés se joue sur trois montres : les deux mois du commandement de payer qui conditionnent la résiliation, les deux mois de notification au préfet qui conditionnent la recevabilité de l’assignation, et les deux mois du commandement de quitter qui conditionnent l’exécution avant la trêve. Les arrêts du 18 juin 2014 et du 9 février 2022 montrent que la Cour de cassation ne pardonne aucune notification manquée, et les articles L412-1, L412-3, L412-4 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution offrent au juge une palette de délais qu’il dose selon la bonne foi et les diligences de chacun. Locataire : vérifiez le commandement, contestez le décompte, saisissez le FSL et demandez des délais avec un dossier solide. Bailleur : soignez chaque mention et chaque notification, tentez l’amiable pour priver le juge d’un motif de délai, et bouclez la chaîne avant la trêve ou préparez l’exécution d’avril 2027. Dans les deux cas, le temps perdu en septembre ne se rattrape pas en décembre. Gardez enfin à l’esprit que chaque irrégularité se paie comptant : un décompte erroné annule le commandement, une notification au préfet tardive rend l’assignation irrecevable, un dossier de délais vide prive le locataire du sursis qu’il espérait. À Paris, où les audiences du contentieux locatif se remplissent vite à la rentrée, déposez vos demandes et vos saisines sans attendre la fin du mois d’octobre. Conservez chaque preuve de paiement et chaque courrier, car le juge tranche exclusivement sur pièces et non sur simples affirmations.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet : 80 EUR TTC.

Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Intervention à Paris et en Île-de-France.