Votre locataire ne paie plus depuis deux mois et vous vous apprêtez à faire délivrer un commandement de payer. Ou, à l’inverse, vous venez d’en recevoir un et le délai indiqué vous semble trop court. Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau contrat type de location s’applique aux baux d’habitation conclus ou renouvelés, avec une clause de résiliation de plein droit qui ne produit effet que six semaines après un commandement infructueux. Mais ce nouveau délai ne s’applique pas à tous les baux : pour les contrats signés avant, le délai écrit dans la clause que vous avez réellement signée continue bien souvent de commander la procédure. Se tromper d’une ligne dans le commandement expose le bailleur à une nullité et fait gagner au locataire de précieux mois. Cet article explique quel délai viser selon la date de votre bail, quelles mentions le commandement doit contenir à peine de nullité, et comment chaque partie agit ensuite devant le juge, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs.
I. Quel délai viser dans votre commandement de payer selon la date du bail
La question du délai ne dépend pas de la date à laquelle le commissaire de justice délivre l’acte, mais de la date du bail et du contenu exact de sa clause. Trois périodes coexistent aujourd’hui dans le parc locatif, et chacune obéit à sa propre règle. La méthode consiste à partir du contrat signé, à vérifier la mention chiffrée qu’il contient, puis à recouper avec la loi en vigueur au jour de sa conclusion.
A. Baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 : la clause à six semaines
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a réécrit les contrats types de location des logements à usage de résidence principale, pour les locations nues, meublées et les colocations à bail unique. Son article 1er s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, tandis que son article 2, relatif au maintien des aides au logement, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Tout bail d’habitation signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 doit donc reprendre la clause imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, citée par la Cour de cassation dans son avis du 13 juin 2024 : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024)
Concrètement, pour un bail signé le 5 octobre 2026, le bailleur confronté à des impayés fait délivrer un commandement de payer qui vise cette clause et qui mentionne que le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette. Ce délai de six semaines court à compter de la signification de l’acte. S’il reste infructueux, la clause est acquise, mais cela ne signifie pas que le locataire doit partir seul : la résiliation de plein droit n’est pas une expulsion automatique. Le bailleur doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la condamnation au paiement des sommes dues, fixer une indemnité d’occupation et solliciter l’expulsion. Cette étape judiciaire reste incontournable, car l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »
Le nouveau contrat type intègre aussi le non-versement du dépôt de garantie parmi les causes de résiliation de plein droit, ce que la loi du 27 juillet 2023 avait déjà prévu. Le bailleur dont le locataire entré dans les lieux n’a jamais versé le dépôt peut donc actionner la même clause, dans le même délai de six semaines, pour les baux relevant du nouveau modèle. Pour les baux anciens, il faut vérifier si la clause signée mentionne déjà ce cas : beaucoup de contrats conclus avant 2023 ne le prévoient pas, et la prudence commande alors de relire le bail ligne par ligne plutôt que de supposer que la loi nouvelle a complété le contrat à votre place.
La réduction du délai de deux mois à six semaines représente environ un demi-mois de loyer économisé dans un dossier où la dette augmente chaque mois. Elle resserre aussi le calendrier défensif du locataire, qui dispose de moins de temps pour réunir les fonds, saisir le fonds de solidarité pour le logement ou négocier un échéancier avant l’audience. D’où l’importance, pour les deux parties, de dater précisément le point de départ : le délai court depuis la signification du commandement par le commissaire de justice, et non depuis l’envoi d’une relance amiable, d’un courrier recommandé ou d’un message électronique. Seule la signification fait courir le délai, et l’assignation ultérieure devra démontrer que le décompte est exact au jour près.
Le fondement civiliste de ce mécanisme reste l’article 1224 du code civil, selon lequel « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » La clause résolutoire du bail d’habitation constitue l’application contractuelle de ce principe, strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 : le législateur impose la clause dans tout contrat, fixe son délai minimal et sanctionne de nullité le commandement qui omet ses mentions. Le bailleur ne peut ni s’en passer ni la rédiger librement, et le locataire ne peut en être privé par une stipulation contraire.
Pour les renouvellements, la date à retenir est celle du renouvellement effectif, pas celle du bail initial. Un bail reconduit tacitement ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 entre dans le nouveau régime et doit reprendre la clause à six semaines. En pratique, les parties ne signent pas toujours un nouveau document lors d’un renouvellement : le bail se poursuit avec un avenant ou par simple effet de la loi. Dans ce cas, le bailleur avisé régularise un écrit qui reprend le modèle applicable, afin que le commandement ultérieur repose sur une clause incontestable. À défaut d’écrit actualisé, le débat portera sur la date exacte du renouvellement et sur la version du contrat type applicable, avec à la clé un risque de contestation que quelques lignes d’avenant auraient suffi à écarter.
B. Baux en cours : le délai écrit dans le contrat signé continue de s’appliquer
Pour les baux conclus avant le 1er octobre 2026, le réflexe qui consiste à appliquer d’office six semaines à tous les dossiers est dangereux. La Cour de cassation a tranché ce débat pour la réforme précédente, celle de la loi du 27 juillet 2023 qui avait déjà ramené le délai de deux mois à six semaines, et sa solution s’applique par identité de raisonnement au décret de 2026. Saisie pour avis par le tribunal de proximité de Trévoux, la troisième chambre civile a rendu le 13 juin 2024 un avis n° 24-70.002 dont la portée dépasse le seul litige qui lui était soumis.
La Cour rappelle d’abord l’état du droit antérieur : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024) Elle cite ensuite le texte nouveau : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024) Puis elle tranche sur le fondement de l’article 2 du code civil, selon lequel « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. »
La Cour énonce que « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024) Elle en déduit que « son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024) Le dispositif de l’avis est sans ambiguïté : « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024).
Ce raisonnement repose sur un principe plus large, celui de la force obligatoire du contrat : l’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Une loi nouvelle ne réécrit pas d’elle-même une clause valablement conclue sous l’empire de la loi ancienne. Le décret du 6 juillet 2026 ne contient pas davantage de disposition qui modifierait les clauses des baux en cours : son article 1er vise les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, et rien n’y prévoit la réfaction des contrats antérieurs. Le bailleur doit donc ouvrir le classeur et lire la clause effectivement signée avant de donner ses instructions au commissaire de justice.
Trois situations doivent être distinguées. Premièrement, le bail conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi de 2023, avec une clause prévoyant deux mois : ce délai contractuel demeure applicable, et le commandement doit mentionner deux mois. Viser six semaines dans ce cas expose l’acte à une contestation sérieuse, car le locataire peut soutenir que le commandement ne reproduit pas la clause du contrat et ne lui a pas laissé le délai convenu. Deuxièmement, le bail conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 : la loi prévoyait déjà six semaines, mais de nombreux modèles imprimés mentionnaient encore deux mois, soit par inertie des formulaires, soit par choix délibéré d’un délai plus favorable au locataire. C’est la période la plus délicate, car il faut lire la clause effectivement signée : si elle mentionne deux mois, le bailleur prudent retient le délai le plus long, celui du contrat, afin de priver le débat de tout objet. Troisièmement, le bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 : la clause à six semaines s’impose et le commandement la reprend.
L’erreur la plus fréquente consiste à recopier dans le commandement le délai de la loi en vigueur au jour de la signification, sans vérifier le bail. Le contentieux récent montre que les juges examinent le contrat pièce par pièce : ils comparent la mention du commandement avec la clause du bail produit aux débats, et toute discordance alimente une demande de nullité. Le bailleur qui a égaré son exemplaire du bail doit en réclamer une copie à son administrateur de biens ou à l’agence avant d’agir, plutôt que de parier sur le modèle standard. Le locataire qui reçoit un commandement doit faire le même exercice en sens inverse : comparer le délai indiqué avec celui de son bail, car un commandement qui annonce six semaines alors que le contrat prévoit deux mois lui ouvre une défense solide.
Un point mérite une vigilance particulière : la reconduction tacite. Un bail initialement signé en 2021, tacitement reconduit d’année en année, conserve en principe ses stipulations, dont le délai de deux mois, tant qu’aucun renouvellement exprès n’est intervenu sous le nouveau régime. La question de savoir si une clause de deux mois réitérée dans un contrat signé après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle prime le délai légal minimal reste discutée, et la Cour de cassation ne s’est prononcée en 2024 que sur les baux en cours à cette date. Par prudence, les parties ont intérêt à aligner leurs écrits sur le régime applicable au jour de la signature et à dater sans ambiguïté chaque avenant, afin que le juge n’ait pas à reconstituer l’historique contractuel à partir de pièces incomplètes.
II. Faire constater la résiliation ou la contester sans perdre la procédure
Une fois le délai écoulé sans paiement intégral, la clause est acquise, mais la procédure ne fait que commencer. Le bailleur doit transformer cette acquisition en décision de justice exécutoire, en respectant un formalisme rigoureux et des notifications préalables dont l’omission paralyse l’instance. Le locataire dispose de son côté de véritables moyens de défense, pourvu qu’il agisse avant l’audience et qu’il reprenne le paiement du loyer courant. Les deux stratégies se jouent en grande partie devant le juge des contentieux de la protection, avec des spécificités parisiennes et franciliennes qu’il faut connaître.
A. Bailleur : les mentions qui protègent votre commandement devant le juge parisien
Le commandement de payer visant la clause résolutoire obéit à un formalisme sanctionné par la nullité. Il doit viser expressément la clause du bail, reproduire le délai applicable — deux mois ou six semaines selon l’analyse développée plus haut — et mentionner que le locataire dispose de ce délai pour payer sa dette, faute de quoi la clause produira son effet. L’acte doit détailler le décompte des sommes réclamées, distinguer loyers, charges et éventuel dépôt de garantie, et être signifié par commissaire de justice. Un locataire qui ne paie pas son loyer doit recevoir un acte dont chaque ligne résiste à l’examen du juge, car la nullité du commandement anéantit toute la procédure : il faudra recommencer depuis le début, avec un nouveau délai complet.
Le décompte joint au commandement mérite un soin extrême. Il doit être exact, actualisé et intelligible : mois par mois, nature des sommes, acomptes et aides déduits, solde restant dû. Un décompte gonflé, qui réclame des sommes déjà payées ou des pénalités non prévues au contrat, fragilise l’acte et nourrit la demande de délais du locataire. À l’inverse, un décompte précis, accompagné des justificatifs, impressionne favorablement le juge et rend plus difficile toute contestation dilatoire. Le bailleur joint utilement le bail complet avec sa clause, l’historique des paiements et la preuve des relances préalables, afin de démontrer sa bonne foi et la réalité de la dette.
Avant même l’assignation, le bailleur doit accomplir les notifications préalables imposées par la loi. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, s’impose dès les premiers impayés, et une copie de l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, dans les conditions de l’article 24. L’illustration récente du jugement du tribunal de proximité du Raincy du 26 juin 2025, qui a ordonné une expulsion ferme au fond, montre l’itinéraire complet : bail de juin 2022, commandement d’avril 2024 pour plus de 3 700 euros de loyers et charges impayés, saisine de la CCAPEX, assignation de novembre 2024 avec notification au préfet au moins six semaines avant l’audience, puis constat de l’acquisition de la clause et expulsion. Chaque étape y est documentée, et c’est cette rigueur qui permet au juge de statuer sereinement.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux se concentre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, avec des audiences chargées et des magistrats rompus à l’examen des nullités. Le bailleur parisien prépare son dossier comme un dossier d’audience : bail signé avec la clause lisible, commandement avec la mention du bon délai, décompte certifié, preuve de la notification au préfet de Paris, preuve de la saisine de la CCAPEX de Paris, et justificatif de la tentative de règlement amiable. La signification doit être confiée à un commissaire de justice qui connaît les exigences locales de remise, car un procès-verbal de signification irrégulier rouvre un front inutile. Pour approfondir la stratégie d’ensemble du bailleur face aux impayés dans la capitale, on se reportera utilement à l’analyse consacrée aux loyers impayés avant la trêve hivernale 2026-2027, qui détaille le commandement de payer, la clause résolutoire et les recours du bailleur à Paris.
Après l’audience, si le juge constate l’acquisition de la clause et ordonne l’expulsion, le bailleur doit encore respecter le calendrier de l’exécution. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Ce délai de deux mois après le commandement de quitter ne doit pas être confondu avec celui du commandement de payer : le premier protège l’occupant après le jugement, le second conditionne la résiliation avant le jugement. S’y ajoute la trêve hivernale : l’article L. 412-6 du même code dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Le bailleur parisien intègre ces délais dans sa prévision de recouvrement : même avec une clause acquise rapidement, l’expulsion effective peut intervenir plusieurs mois plus tard, et la négociation d’un départ volontaire ou d’un échéancier réaliste reste souvent plus rentable qu’une exécution forcée différée.
Le juge peut aussi accorder des délais après le jugement : l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le bailleur doit donc plaider aussi sur ce terrain, en démontrant que le maintien dans les lieux prolonge une dette qui s’aggrave, que le logement pourrait être reloué à un locataire solvable et que les diligences de relogement du locataire sont insuffisantes. Un dossier qui chiffre la dette future, mois par mois jusqu’à la fin de la trêve, parle au juge avec une précision que les formules générales n’atteignent jamais.
B. Locataire : les délais de paiement qui suspendent la clause résolutoire
Recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire n’équivaut pas à une condamnation à quitter les lieux. Le locataire dispose de trois leviers successifs : contester la régularité du commandement, payer dans le délai pour priver la clause d’effet, et solliciter du juge des délais de paiement qui suspendent la clause. Chacun de ces leviers obéit à des conditions strictes, et le plus sûr d’entre eux reste le paiement, même partiel et accompagné d’une démarche visible.
Le premier réflexe consiste à vérifier le commandement avec le bail en main. Le délai indiqué correspond-il à celui de la clause signée ? Le décompte est-il exact ? Les aides au logement versées en tiers payant ont-elles été déduites ? Le commandement vise-t-il la bonne clause et reproduit-il les mentions exigées à peine de nullité ? Si le bail prévoit deux mois et que l’acte n’en accorde que six semaines, le locataire tient une exception de nullité sérieuse, portée par l’avis de 2024 qui fige le délai contractuel des baux en cours. Si le décompte réclame des sommes déjà réglées, la contestation chiffre à l’appui fragilise toute la demande du bailleur. Cette vérification doit être effectuée dès réception de l’acte, avec l’aide d’un avocat ou d’une association, car les moyens de nullité se plaident utilement dès l’audience et structurent toute la défense.
Le deuxième levier est le paiement dans le délai du commandement : si le locataire règle l’intégralité de sa dette avant l’expiration des six semaines ou des deux mois, la clause ne joue pas et le bail se poursuit. Même un paiement partiel significatif change la physionomie du dossier, car il démontre la bonne foi et prépare la demande de délais. Le locataire doit payer par un moyen traçable, conserver chaque preuve et surtout reprendre le versement intégral du loyer courant : les juges distinguent l’apurement de l’arriéré, pour lequel un échéancier peut être accordé, et le paiement du loyer courant, qui doit reprendre conformément au contrat. La Cour de cassation l’a jugé le 7 décembre 2011 dans un arrêt n° 10-27.515 de sa troisième chambre civile, en censurant une cour d’appel qui avait validé un commandement de quitter alors que la locataire avait réglé dans le délai imparti : la Cour relève que l’arrêt antérieur avait dit que « si, à l’issue de ce délai l’intégralité des sommes dues et le loyer et les charges courants étaient réglés », puis que « ladite clause serait réputée n’avoir jamais joué et le bail poursuivrait son cours », et elle constate que « la totalité des sommes dues par la locataire et le loyer et les charges courants avaient été réglés dans le délai imparti ». La leçon est claire : payer tout, y compris le mois en cours, dans le temps imparti par le juge, efface la clause.
Le troisième levier est la demande de délais de paiement formée devant le juge. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 décline ce pouvoir : le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais, à condition notamment que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Si le locataire respecte l’échéancier fixé, la clause est réputée n’avoir jamais joué. La demande doit être chiffrée et réaliste : montant de l’arriéré, mensualités proposées en plus du loyer courant, date de reprise du paiement intégral, pièces sur les ressources, les charges et les démarches d’aide. Un échéancier qui absorbe l’arriéré en quelques mois tout en maintenant le loyer courant convainc davantage qu’une demande vague de délais.
Le locataire parisien et francilien mobilise en parallèle les dispositifs locaux : saisine de la CCAPEX, demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement de Paris ou de son département, signalement aux services sociaux, négociation avec le bailleur social ou l’agence. Ces démarches ne suspendent pas à elles seules la clause, mais elles démontrent au juge une mobilisation que les magistrats prennent en compte dans l’octroi des délais. Elles peuvent aussi débloquer des versements directs qui réduisent l’arriéré avant l’audience. Le locataire conserve chaque attestation de dépôt de dossier, chaque notification d’aide et chaque preuve de paiement, car le juge statue sur pièces et l’audience ne dure que quelques minutes.
Deux échéances calendaires protègent en outre l’occupant après le jugement. D’une part, le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 précité, laisse le temps d’organiser le départ ou de saisir le juge d’une demande de délais. D’autre part, la trêve hivernale suspend du 1er novembre au 31 mars l’exécution des expulsions non exécutées, sauf relogement suffisant ou exceptions légales. Ces protections n’effacent pas la dette et n’empêchent pas le juge de constater la résiliation, mais elles offrent un répit que le locataire diligent met à profit pour solder l’arriéré, retrouver un logement ou négocier un protocole de départ. Passée la trêve, l’expulsion peut reprendre avec le concours de la force publique, et les délais accordés en vertu de l’article L. 412-3 supposent que le relogement ne puisse avoir lieu dans des conditions normales, ce que le juge apprécie souverainement.
Enfin, le locataire ne doit jamais cesser de répondre : ignorer le commandement, manquer l’audience ou interrompre tout paiement transforme une situation rattrapable en expulsion ferme. Se présenter à l’audience avec un décompte vérifié, des preuves de paiement du loyer courant et un échéancier réaliste change l’issue dans un nombre considérable de dossiers. Les juges parisiens, confrontés à des rôles surchargés, distinguent rapidement le locataire de bonne foi frappé par un accident de la vie du débiteur qui a renoncé à payer : le premier obtient des délais, le second une date de départ.
Conclusion
Depuis le 1er octobre 2026, le bail d’habitation obéit à deux calendriers : six semaines pour les contrats conclus ou renouvelés sous le nouveau modèle, et le délai écrit dans la clause signée pour les baux en cours, le plus souvent deux mois. Le commandement de payer doit viser la bonne clause, mentionner le bon délai et détailler un décompte exact, à peine de nullité. Le bailleur qui vérifie son contrat avant de faire signifier sécurise toute sa procédure, de la CCAPEX jusqu’au jugement d’expulsion, en intégrant les délais d’exécution et la trêve hivernale. Le locataire qui contrôle le délai indiqué, reprend le loyer courant et sollicite à temps des délais de paiement chiffrés conserve une chance réelle de sauver son bail. Dans les deux cas, la date du bail et la lettre de sa clause décident de tout : les relire aujourd’hui évite de perdre demain.