Le 9 octobre 2026, un bailleur parisien dont le locataire ne paie plus dispose de trois semaines avant le 1er novembre, date d’ouverture de la trêve hivernale 2026-2027. Pendant cette période, qui court jusqu’au 31 mars 2027, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même lorsqu’un jugement définitif a été rendu. Cette protection saisonnière ne fait pourtant pas disparaître la dette de loyers, n’interdit pas de délivrer un commandement de payer, n’empêche pas de saisir le juge et ne suspend pas le cours de la clause résolutoire. Elle diffère seulement l’exécution matérielle de la sortie des lieux. Tout l’enjeu, pour le bailleur, consiste donc à enclencher dès maintenant la mécanique qui produit ses effets avant, pendant et après l’hiver : un commandement de payer régulier visant la clause résolutoire, une assignation délivrée dans les formes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis un jugement qui constate la résiliation, condamne au paiement et fixe une indemnité d’occupation. Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant le 18 décembre 2025 sous le numéro RG 25/07290, offre une illustration récente et complète de ce parcours, du commandement signifié le 26 février 2025 jusqu’au constat de l’acquisition de la clause au 28 avril 2025. Le présent article décrit pas à pas ce chemin, les mentions qui sécurisent le commandement, les notifications préalables qui conditionnent la recevabilité de l’assignation, la portée exacte du sursis hivernal et les leviers qui restent ouverts à Paris pendant la trêve pour recouvrer les loyers et préparer la reprise du logement au printemps.

I. Faire constater la résiliation avant le 1er novembre : du commandement au jugement

A. Que doit contenir le commandement de payer visant la clause résolutoire pour produire effet après deux mois impayés ?

Le point de départ de toute procédure d’expulsion pour loyers impayés dans un bail d’habitation se trouve dans le contrat lui-même. Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le bail d’habitation obéit à ce principe, avec une particularité protectrice du locataire : la loi impose que le contrat contienne une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement, mais subordonne son jeu à un préalable strict. Le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 18 décembre 2025 (RG 25/07290, décision accessible sur le site de la Cour de cassation) rappelle la règle applicable : « En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Deux mois, donc, et non un : le délai d’un mois que mentionne la Cour de cassation dans son arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, décision publiée sur le site de la Cour de cassation) vaut pour le bail commercial, où « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». En bail d’habitation, le compteur est de deux mois francs, décomptés selon les articles 641 et 642 du code de procédure civile. Dans l’affaire de Bobigny, le commandement avait été signifié le 26 février 2025 et le tribunal a retenu que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile ». Le bailleur qui délivre son commandement le 10 octobre 2026 verra donc la clause acquise autour du 10 décembre 2026, en pleine trêve : le constat judiciaire interviendra pendant l’hiver, l’exécution matérielle attendra avril, mais la résiliation sera d’ores et déjà acquise. C’est ce décalage qu’il faut organiser dès aujourd’hui.

Le contenu du commandement conditionne tout. Le code civil pose le cadre général à l’article 1225 du code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Et le même texte ajoute une exigence de forme souvent fatale aux commandements rédigés à la hâte : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Un commandement qui réclame les loyers sans viser la clause ne fait courir aucun délai de résiliation. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 5 mars 2026 précité, applique la même sévérité au bail commercial : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (arrêt du 5 mars 2026). En bail d’habitation, la jurisprudence des juges du fond exige en outre que l’acte comporte le décompte détaillé de la dette, le rappel du délai de deux mois ouvert au locataire pour payer ou solliciter des délais, l’avertissement qu’une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion pourra être engagée, la mention de la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département pour solliciter une aide financière, et celle de la possibilité de demander à tout moment des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Le tribunal de Bobigny a validé le commandement du 26 février 2025 précisément parce qu’il réunissait ces mentions : « Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme » (jugement du 18 décembre 2025). Chaque mention manquante expose à une nullité ou à un sursis d’examen qui fera perdre plusieurs mois. Le tribunal vérifie aussi que le montant réclamé correspond à une dette réelle de loyers et charges échus : « Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable » (jugement du 18 décembre 2025). Les frais de poursuite ajoutés par certains commissaires de justice, en revanche, sont retranchés : dans l’affaire jugée, « Les frais de poursuite facturés 181,95 euros et 161,17 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens » (jugement du 18 décembre 2025). Le bailleur avisé réclame donc le principal exact, pièces à l’appui, et laisse les frais au régime des dépens.

Le fondement de l’obligation de payer ne se discute guère, mais il doit être rappelé dans l’assignation. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». En matière de bail, la Cour de cassation rappelle constamment que « le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus » (arrêt du 5 mars 2026), formule reprise dans l’arrêt du 5 mars 2026 au visa des articles 1719 et 1728 du code civil. Le tribunal de Bobigny ajoute que « L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 » (jugement du 18 décembre 2025). Une fois la résiliation acquise, le maintien dans les lieux devient une occupation sans droit ni titre : « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux » (jugement du 18 décembre 2025). Le bailleur demande donc trois choses au juge : constater la résiliation, condamner au paiement de l’arriéré actualisé au jour de l’audience, et fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer plus charges jusqu’à libération effective. Dans l’affaire de Bobigny, la créance actualisée atteignait 5 999,23 euros au 3 novembre 2025, et le tribunal a condamné sur cette base déduction faite des frais non justifiés. Pour le bailleur parisien d’octobre 2026, la leçon pratique tient en une phrase : faire signifier maintenant un commandement complet, chiffré au euro près, visant expressément la clause, avec toutes les mentions d’aide et de recours, puis laisser courir les deux mois sans relâcher le recouvrement amiable, car tout paiement partiel viendra en déduction mais n’effacera pas la procédure si la dette subsiste à l’expiration du délai.

B. Comment saisir le juge après deux mois infructueux : préfecture, CCAPEX et audience devant le juge des contentieux de la protection ?

À l’expiration du délai de deux mois, le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Deux notifications préalables conditionnent la recevabilité, et leur omission fait perdre l’audience. D’abord, une copie de l’assignation doit être notifiée au préfet du département au moins six semaines avant l’audience. Le tribunal de Bobigny le vérifie systématiquement : « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 » (jugement du 18 décembre 2025). Ensuite, lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit avoir été saisie au moins deux mois avant l’assignation : « Monsieur [H] [K] et Madame [D] [E] épouse [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » (jugement du 18 décembre 2025). Le tribunal en déduit que « L’action est donc recevable ». Le calendrier d’octobre 2026 s’en déduit simplement : commandement signifié autour du 10 octobre, saisine de la CCAPEX dès la fin octobre, assignation possible à compter du 10 décembre, audience au printemps 2027. Le bailleur qui attend janvier pour délivrer le commandement ne pourra assigner qu’en mars et ne verra son affaire appelée qu’à l’été, avec une année de loyers perdue. Celui qui agit en octobre obtient un jugement au printemps et une expulsion exécutable dès le 1er avril 2027.

Devant le juge, le débat se concentre sur trois points : la régularité du commandement, le montant de la dette et les délais sollicités par le locataire. Sur la régularité, le juge reprend point par point les mentions décrites plus haut. Sur la dette, il statue au vu du décompte actualisé produit par le bailleur et des justificatifs de paiement du locataire, en retranchant d’office les frais non contractuels. Sur les délais, deux mécanismes coexistent et se cumulent parfois. D’une part, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Le locataire de Bobigny demandait un échéancier de 150 euros par mois en sus du loyer courant, en faisant valoir la reprise du paiement du loyer courant, des revenus de retraite de 1 021 euros mensuels et l’accompagnement des travailleurs sociaux vers le fonds de solidarité logement. Les bailleurs s’y opposaient en invoquant l’importance de la dette et l’incertitude sur les revenus futurs. Le tribunal a tranché en accordant des délais avec suspension de la clause, solution classique quand la bonne foi est établie et l’échéancier crédible : le jugement subordonne l’expulsion au non-respect de l’échéancier et suspend les effets de la clause résolutoire tant que le locataire paie. Concrètement, si le locataire respecte l’échéancier et paie le loyer courant, la clause est réputée ne jamais avoir joué ; au premier impayé du plan, le bailleur fait constater la défaillance et reprend la procédure au stade de l’expulsion sans recommencer le commandement. D’autre part, les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais pour quitter les lieux. Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et l’article L412-4 du même code précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ». Le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ». Pour le bailleur, l’audience est donc le moment de produire un dossier complet : bail, commandement et preuve de sa régularité, décompte certifié, échanges avec le locataire, saisine CCAPEX, notification préfectorale, diagnostic social s’il existe. Plus le dossier est carré, plus le juge limite les délais et fixe une indemnité d’occupation au niveau du loyer réel.

L’exécution provisoire, presque toujours ordonnée en cette matière, mérite une attention particulière à l’approche de la trêve. Elle permet au jugement de produire effet dès sa signification, sans attendre l’expiration du délai d’appel. Mais elle ne neutralise pas le sursis hivernal : un jugement du 15 février 2027 assorti de l’exécution provisoire autorise le commandement de quitter les lieux et la réquisition de la force publique, dont l’octroi sera différé au 1er avril. Le bailleur ne perd rien : le jugement vaut titre pour saisir les meubles et les comptes du locataire pendant l’hiver, inscrire l’indemnité d’occupation au fil des mois et préparer le dossier de concours de la force publique dès mars. Le locataire, de son côté, peut interjeter appel, mais l’appel ne suspend pas l’exécution provisoire et le premier président n’arrête cette exécution qu’en cas de moyen sérieux et de conséquences manifestement excessives, conditions rarement réunies quand la dette est établie et la clause régulièrement acquise. En pratique parisienne, un jugement obtenu en mars 2027 avec exécution provisoire, dette de 8 000 à 12 000 euros et indemnité d’occupation au montant du loyer place le bailleur en position forte pour négocier un départ volontaire en avril contre abandon partiel des frais : le locataire évite l’expulsion par la force publique et la mention au fichier des expulsés, le bailleur récupère un logement libre au printemps, période la plus favorable à la relocation. Cette négociation de sortie, conduite entre février et mars avec l’aide du commissaire de justice, constitue souvent le gain le plus tangible de la procédure engagée en octobre.

II. Pendant la trêve du 1er novembre au 31 mars : sursis à l’expulsion, loyers à recouvrer et réflexes parisiens

A. La trêve hivernale suspend-elle l’expulsion, le paiement des loyers et la résiliation déjà acquise ?

La réponse tient en trois propositions que le texte tranche sans ambiguïté. Premièrement, l’expulsion matérielle est suspendue. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Le sursis joue « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3 ». Autrement dit, même un jugement définitif assorti d’un délai de grâce expiré ne peut être exécuté entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si la famille est relogée dans des conditions suffisantes. Deux tempéraments existent, strictement encadrés : le sursis « ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », et « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés ». Ces exceptions visent les squats avec intrusion violente, pas le locataire en place dont le bail s’est résilié pour impayés : le locataire en impayé bénéficie pleinement de la trêve. Deuxièmement, la dette de loyers et l’indemnité d’occupation continuent de courir. Le sursis ne porte que sur la mesure d’expulsion, pas sur le paiement : chaque mois d’hiver ajoute un terme à la condamnation, et le bailleur peut pratiquer des saisies sur comptes, salaires ou meubles pendant toute la trêve. Troisièmement, la résiliation déjà acquise demeure acquise : la trêve ne ressuscite pas le bail. Le locataire maintenu dans les lieux pendant l’hiver y reste comme occupant sans droit ni titre, redevable de l’indemnité fixée par le jugement. À la reprise du 1er avril, aucune nouvelle procédure au fond n’est nécessaire : le commissaire de justice reprend l’exécution sur le titre existant, sollicite à nouveau le concours de la force publique si le préfet l’avait refusé pendant l’hiver, et procède à l’expulsion. Le bailleur qui a obtenu son jugement en février a donc cinq mois d’indemnités supplémentaires et un titre immédiatement exécutable au printemps, tandis que celui qui a attendu janvier pour envoyer son premier courrier n’a ni titre ni calendrier.

Avant la trêve, un dernier délai protège l’occupant et doit être intégré au calendrier : le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi ou d’entrée par manœuvres et voies de fait, mais pour un locataire ordinaire ce délai s’ajoute aux délais de grâce éventuellement accordés. En outre, l’article L412-2 du même code prévoit que « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ». La combinaison de ces textes produit l’empilement que tout bailleur doit anticiper : deux mois après le commandement de payer avant l’assignation, durée de l’instance de quatre à huit mois à Paris, puis deux mois après le commandement de quitter les lieux, puis trois mois prorogeables, puis un à douze mois de délais de l’article L. 412-3, le tout butant sur la trêve du 1er novembre au 31 mars. Une procédure engagée en octobre 2026 avec un locataire qui multiplie les demandes peut donc n’aboutir à une expulsion effective qu’à l’été 2028. Ce constat n’invite pas à renoncer, il invite à verrouiller chaque étape : le moyen le plus sûr de raccourcir ce calendrier consiste à délivrer un commandement de payer les loyers irréprochable, à notifier préfecture et CCAPEX dans les délais et à produire un décompte inattaquable, car chaque nullité relevée par le juge renvoie le bailleur au point de départ et ajoute six mois. À l’inverse, un dossier complet prive le locataire de ses moyens de retardement et conduit le juge à limiter les délais au minimum d’un mois. Le rappel de l’article 1229 du code civil éclaire l’enjeu financier de cette rigueur : lorsque le bail est résilié, « il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation » (article 1229 du code civil), ce qui signifie que les loyers échus restent dus et que l’occupation postérieure se paie en indemnité : chaque mois gagné par le locataire en délais se paie, chaque mois perdu par le bailleur en nullité ne se récupère pas toujours sur un débiteur insolvable. D’où la règle d’or d’octobre : mieux vaut un commandement parfait le 15 octobre qu’un commandement approximatif le 1er octobre suivi d’une nullité en mars.

Les locataires invoquent parfois, pendant la trêve, que la procédure serait « gelée » et qu’il serait inutile de payer. C’est l’erreur la plus coûteuse pour eux, et le bailleur doit la corriger par écrit. Le paiement partiel n’efface pas la clause une fois acquise, mais il démontre la bonne foi et fonde une demande de délais sur l’article 1343-5 ; à l’inverse, l’arrêt total de tout versement pendant cinq mois fait passer la dette de 4 000 à 10 000 euros et conduit le juge, saisi d’une demande de délais au printemps, à les refuser pour défaut de bonne foi. Le bailleur conserve pendant l’hiver l’intégralité de ses voies d’exécution pécuniaires : saisie-attribution sur comptes bancaires, saisie des rémunérations avec l’autorisation du juge, saisie-vente des meubles. Il peut aussi solliciter la garantie Visale ou l’assurance loyers impayés si le bail en bénéficie, déclarer l’impayé à l’assureur dans les délais contractuels et activer la caution ou le garant, dont l’engagement survit à la résiliation pour les dettes nées pendant le bail. Sur le plan social, le diagnostic prévu par l’article L412-5 du code des procédures civiles d’exécution associe l’huissier, le préfet et la CCAPEX : « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ». Le bailleur parisien ne doit pas voir cette enquête sociale comme une adversité : un diagnostic qui oriente le locataire vers le FSL, le DALO ou un relogement accélère le départ négocié et sécurise le recouvrement par les aides mobilisées. Proposer par écrit, dès novembre, un plan d’apurement adossé au FSL et un calendrier de départ volontaire au 15 avril, avec abandon des frais de procédure en cas de respect, produit davantage de résultats qu’un silence hivernal suivi d’une réquisition brutale de la force publique.

B. À Paris et en Île-de-France : où saisir, quelles aides activer et quel calendrier tenir avant l’hiver ?

À Paris, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, pour les baux d’habitation situés dans la capitale ; en petite et grande couronne, le tribunal du lieu de l’immeuble s’applique selon la même règle. Les délais d’audiencement parisiens, notoirement longs, renforcent l’urgence d’assigner dès décembre 2026 plutôt qu’en mars 2027 : un dossier complet avec commandement d’octobre peut être appelé entre mars et mai 2027, là où un dossier de janvier glisse vers la rentrée de septembre. La notification à la préfecture de police de Paris, qui exerce à Paris les attributions préfectorales en matière d’expulsions, doit être effectuée par le commissaire de justice au moins six semaines avant l’audience, et la saisine de la CCAPEX de Paris intervient via le signalement du commissaire dès le commandement de payer, puis par le bailleur personne physique deux mois au moins avant l’assignation. Le bailleur parisien joint à son dossier l’avis de taxe foncière et les quittances pour établir le montant du loyer de référence, le bail signé avec sa clause résolutoire, l’historique complet des paiements, les relances écrites antérieures et le décompte arrêté au jour de l’assignation puis actualisé à l’audience. L’assignation reprend les trois demandes indissociables : constat de la résiliation, condamnation au paiement, indemnité d’occupation. Elle sollicite l’exécution provisoire, indispensable pour faire courir les délais d’expulsion dès la signification du jugement. Elle vise expressément les textes applicables, dont l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur l’obligation de payer et l’article 24 sur la clause, afin que le juge n’ait aucun motif de surseoir pour précision insuffisante. Le jugement obtenu au printemps, même pendant la trêve, constitue le sésame du 1er avril : commandement de quitter les lieux signifié dès mars, demande de concours de la force publique déposée conjointement, et expulsion programmée dans la première quinzaine d’avril si le logement n’est pas libéré volontairement.

Les dispositifs parisiens d’aide au paiement méritent d’être activés par le bailleur lui-même, paradoxalement, car ils augmentent ses chances d’être payé. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris, géré par le GIP Samusocial dans le cadre du FSL parisien, peut accorder sous conditions de ressources des aides au maintien : le bailleur qui oriente par écrit son locataire vers le FSL dès le commandement, puis qui accepte un plan d’apurement cofinancé, démontre sa bonne foi devant le juge et maximise le recouvrement effectif, là où l’intransigeance produit un jugement élevé mais irrécouvrable. L’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation illustre cette logique partenariale dans le parc social, où le bailleur adresse au locataire en impayé grave « une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités » avant de saisir le juge ; transposée au parc privé parisien, la démarche consiste à proposer un échéancier écrit, un décalage de date de prélèvement ou un passage temporaire à un loyer minoré contre reprise des paiements, propositions dont le refus documenté pèsera dans l’appréciation des délais par le juge. La garantie Visale d’Action Logement, lorsque le locataire y est éligible, prend en charge les impayés puis se retourne contre le locataire : le bailleur couvert déclare l’impayé dès le premier mois dans son espace adhérent, sans attendre la fin de la trêve. La caution personne physique ou morale, le garant bancaire ou l’assurance garantie des loyers impayés sont actionnés en parallèle de la procédure principale, par mise en demeure adressée dès le commandement, afin que la condamnation prononcée contre le locataire soit exécutée contre un débiteur solvable. À Paris où les loyers atteignent fréquemment 1 200 à 2 000 euros mensuels pour un deux-pièces, cinq mois de trêve représentent 6 000 à 10 000 euros d’ardoise supplémentaire : laisser cette somme gonfler sans actionner garant et assureur revient à transformer une difficulté passagère en créance irrécouvrable.

Le calendrier pratique du bailleur parisien pour l’automne 2026 tient en cinq jalons. Premier jalon, mi-octobre : mise en demeure amiable par lettre recommandée, proposition d’échéancier et orientation vers le FSL, parallèlement à la préparation du commandement par le commissaire de justice avec décompte exact. Deuxième jalon, fin octobre : signification du commandement visant la clause résolutoire avec l’ensemble des mentions, et signalement à la CCAPEX de Paris. Troisième jalon, fin décembre, à l’expiration des deux mois : actualisation du décompte, mise en demeure de la caution et déclaration à l’assureur, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection avec notification à la préfecture de police six semaines avant l’audience. Quatrième jalon, janvier à mars 2027, pendant la trêve : suivi de l’instance, proposition écrite de départ volontaire au 15 avril contre abandon des frais, activation des saisies sur comptes si des fonds sont disponibles, négociation avec le FSL. Cinquième jalon, mars 2027 : jugement, signification immédiate avec commandement de quitter les lieux, dépôt de la demande de concours de la force publique, programmation de la reprise pour avril. Ce calendrier respecte l’esprit de la loi, qui fait de l’expulsion l’ultima ratio après deux mois d’avertissement, information du préfet, mobilisation des aides et contrôle du juge, tout en préservant l’intérêt légitime du bailleur à récupérer un bien qui constitue souvent son complément de retraite ou la garantie de son propre emprunt. Le locataire parisien de bonne foi, qui reprend le paiement courant et respecte un échéancier réaliste, obtient du juge la suspension de la clause et conserve son logement au-delà de la trêve ; celui qui cesse tout paiement et ignore les propositions d’aide s’expose à une condamnation au paiement intégral, à une expulsion dès avril et à une inscription durable qui compliquera toute relocation dans un marché parisien où les bailleurs exigent trois ans de quittances. La trêve hivernale n’est donc ni une prime à l’impayé ni une fatalité pour le bailleur : c’est un temps procédural imposé par la loi, pendant lequel le dossier bien préparé en octobre continue de travailler pour son auteur.

Conclusion

Le 1er novembre 2026 suspendra les expulsions locatives jusqu’au 31 mars 2027, mais il ne suspend ni la dette de loyers, ni le jeu de la clause résolutoire, ni le cours des instances engagées. Le bailleur qui fait signifier en octobre un commandement de payer complet, visant expressément la clause, chiffré au euro près et assorti des mentions d’aide et de recours, acquiert la résiliation en décembre, assigne en plein hiver avec les notifications à la préfecture et à la CCAPEX, obtient un jugement au printemps avec condamnation au paiement et indemnité d’occupation, puis fait exécuter la sortie des lieux dès le 1er avril 2027. Le locataire qui reçoit ce commandement dispose de deux mois pour payer, solliciter des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, saisir le fonds de solidarité pour le logement et reprendre le paiement courant : sa bonne foi documentée lui ouvre la suspension de la clause et le maintien dans les lieux, son silence l’expose à une dette majorée de cinq mois d’hiver et à une expulsion programmée. À Paris où chaque mois d’impayé se compte en milliers d’euros, l’automne est le moment décisif : vérifier le bail et sa clause, arrêter un décompte exact, mandater le commissaire de justice, saisir la CCAPEX, notifier la préfecture et préparer l’audience du printemps. La trêve protège les occupants contre une expulsion en plein hiver, elle ne les dispense pas de payer et ne prive pas le bailleur de son titre : elle reporte l’exécution matérielle au printemps pour les dossiers préparés à temps, et sanctionne d’une année perdue ceux qui auront attendu le dégel pour agir.