Le 9 octobre 2026, une rare double trombe marine a frappé le littoral près de Marsala, dans l’ouest de la Sicile, avant de gagner l’intérieur des terres et de provoquer des dégâts sur des bâtiments, des véhicules et des terres agricoles, selon Euronews qui précise que l’école Alcide De Gasperi, dans le quartier Terrenove, a été gravement endommagée et qu’à Petrosino, une voiture percutée par la tornade a été projetée dans un ravin, blessant ses deux occupants. Quelques semaines plus tôt, le 25 août 2026, c’est le village de Pomas, dans l’Aude, à une quinzaine de kilomètres au sud de Carcassonne, qui était dévasté par une tornade avec des vents tourbillonnants allant jusqu’à 130 km/h, durant près d’une heure avec de la grêle, faisant au moins 26 blessés en urgence relative et détruisant des maisons entières, comme l’a raconté TF1 Info. Quand la toiture d’une maison louée s’envole, que les fenêtres explosent et que l’eau envahit les pièces, le locataire et le propriétaire se posent les mêmes questions dans l’urgence : qui doit déclarer le sinistre à l’assurance habitation, qui commande et paie les réparations, le loyer reste-t-il dû en entier si une partie du logement est inutilisable, et qui finance l’hôtel quand la maison est inhabitable. Cet article répond à ces questions avec les textes applicables et la jurisprudence récente de la Cour de cassation.

I. Tornade et assurance habitation : qui doit déclarer le sinistre quand le logement est loué

A. Locataire : que déclarer à son assurance habitation après la tornade

Le locataire d’un logement non meublé a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre, et cette assurance habitation couvre en pratique les dégâts que la tempête cause à ses biens et aux aménagements dont il répond. Dès que le vent est retombé et que la sécurité des personnes est assurée, le premier réflexe consiste à limiter l’aggravation des dégâts : bâcher la toiture éventrée, couper l’eau si une canalisation a cédé, mettre les meubles à l’abri, photographier chaque pièce et chaque dégât avant tout nettoyage. Ces mesures conservatoires ne préjugent d’aucune responsabilité, elles protègent l’indemnisation, car l’assureur n’indemnise que le dommage constaté et peut discuter tout poste de préjudice dont la preuve a disparu avec les gravats.

La déclaration de sinistre obéit ensuite à un délai strict. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. En pratique, les contrats d’assurance habitation retiennent le plus souvent cinq jours ouvrés pour une tempête, de sorte qu’un locataire sinistré un samedi doit adresser sa déclaration au plus tard le vendredi suivant, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par envoi recommandé électronique, en joignant l’inventaire des biens endommagés, les photographies, les factures d’achat quand elles existent et, si la mairie a ouvert un registre, le récépissé de la déclaration en mairie utile à une éventuelle procédure de catastrophe naturelle.

Une déclaration tardive n’entraîne pas pour autant automatiquement la perte de toute indemnité. La Cour de cassation juge que la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice (deuxième chambre civile, 21 janvier 2021, pourvoi numéro 19-13.347), et elle ajoute que l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre. La troisième chambre civile confirme cette exigence dans un arrêt du 9 avril 2026 : selon ce texte, la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice (pourvoi numéro 24-12.608). Concrètement, si l’assureur oppose une déchéance au locataire, il doit démontrer en quoi le retard l’a empêché de constater les dégâts ou d’organiser l’expertise, et le locataire peut contester cette déchéance devant le tribunal judiciaire en prouvant que l’expertise restait possible ou que le contrat ne prévoyait aucune clause de déchéance régulière.

Le locataire doit aussi prévenir le bailleur sans attendre, par écrit, en décrivant les dégâts qui affectent le gros oeuvre, la toiture, les fenêtres, les installations et l’habitabilité. Cette information ne remplace pas la déclaration à sa propre assurance, elle déclenche l’obligation d’entretien du bailleur et évite que le propriétaire ne reproche plus tard au locataire d’avoir laissé le dommage s’étendre. Quand le logement comporte une véranda, des panneaux solaires ou une piscine, dont l’indemnisation obéit à des garanties spécifiques, le lecteur peut se reporter à l’analyse détaillée déjà publiée sur ce site après la tornade du Grau-du-Roi : tornade au Grau-du-Roi, véranda, piscine et panneaux solaires abîmés, ce que paie l’assurance habitation.

Le locataire étudiant en meublé ou le salarié logé par l’employeur suivent exactement le même circuit, car l’obligation d’assurance et le délai de déclaration s’attachent à l’occupation des lieux et non au type de bail. Quand le contrat prévoit une franchise tempête, son montant, déduit de l’indemnité, reste à la charge de l’assuré et ne peut être reporté sur le bailleur, sauf si le bail met expressément une garantie complémentaire à la charge du propriétaire. Enfin, chaque envoi à l’assureur et au bailleur doit être conservé avec ses accusés de réception, car le tribunal judiciaire statue sur pièces et le locataire qui produit un dossier daté, photographié et chiffré obtient plus vite une provision en référé que celui qui raconte le sinistre sans preuve.

B. Propriétaire bailleur : tempête, catastrophe naturelle et expertise du logement loué

Le bailleur n’est pas un spectateur du sinistre. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La tornade ne suspend pas cette obligation : toiture arrachée, charpente fragilisée, fenêtres soufflées, installation électrique noyée relèvent des grosses réparations et de la remise en état qui incombent au propriétaire, à l’exception des menues réparations locatives et de ce qui relève des biens propres du locataire couverts par sa multirisque habitation.

Côté assurance, le propriétaire déclare le sinistre à sa propre police, assurance propriétaire non occupant ou multirisque immeuble, dans le même délai contractuel d’au moins cinq jours ouvrés. Deux régimes se partagent ensuite les dégâts du vent. La garantie tempête, grêle et neige prévue par la plupart des contrats d’habitation indemnise les effets du vent violent sur constatation d’une vitesse minimale ou de dégâts collectifs dans la commune, sans intervention de l’État. La garantie catastrophes naturelles, elle, ne joue que si un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour la commune et la période considérées. L’article L. 125-1 du code des assurances prévoit que les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, et il précise que l’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe. Le maire joue ici un rôle décisif : c’est la demande de la commune, appuyée par les déclarations des sinistrés, qui permet la reconnaissance, et l’assuré déclare alors son sinistre au titre de ce régime dès la publication de l’arrêté au Journal officiel, dans le délai prévu par son contrat.

L’expertise conditionne le montant versé. L’expert mandaté par l’assureur vérifie la cause des désordres, distingue ce qui relève du vent, de l’eau et de l’usure antérieure, et chiffre la remise en état en valeur de reconstruction ou en valeur d’usage selon le contrat. Le bailleur comme le locataire ont intérêt à assister à l’expertise, à produire devis et factures, et à consigner leurs observations dans le rapport, car une expertise acceptée sans réserve devient difficile à contester. Si le chiffrage paraît sous-évalué, si l’assureur refuse la garantie en soutenant que les vents n’ont pas atteint le seuil contractuel alors que les toitures du voisinage ont été arrachées, ou s’il oppose une usure préexistante à des désordres manifestement causés par la tornade, l’assuré peut exiger une contre-expertise amiable, saisir le médiateur de l’assurance, puis porter le litige devant le tribunal judiciaire, qui tranchera sur pièces et, au besoin, après expertise judiciaire.

Quand la tornade a frappé plusieurs communes du département, comme dans l’Aude où la tempête a duré près d’une heure avec de la grêle, chaque mairie centralise les déclarations de ses administrés avant de transmettre la demande de reconnaissance au préfet, et un dossier communal nourri de constats précis aboutit plus sûrement à l’arrêté interministériel qu’une demande isolée. Le bailleur qui loue plusieurs logements dans la même zone a donc intérêt à déclarer chaque bien séparément, à réclamer un numéro de sinistre par local, et à suivre la publication de l’arrêté au Journal officiel, car le passage du régime tempête au régime catastrophe naturelle modifie la franchise applicable et ouvre la prise en charge des frais de relogement d’urgence de l’occupant.

II. Logement abîmé par la tornade : loyer réduit, réparations et relogement, qui paie quoi

A. Loyer après la tornade : diminution, suspension ou résiliation du bail

Le loyer reste dû en principe, mais la loi organise son ajustement quand la chose louée est détruite en tout ou partie par cas fortuit, et la tornade constitue l’exemple même du cas fortuit : un événement échappant au contrôle du débiteur. L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Quand la maison a perdu sa toiture mais que deux pièces restent habitables, le locataire peut donc demander une baisse du loyer proportionnée à la privation de jouissance, ou la résiliation s’il ne peut plus se loger décemment. Quand la maison est rasée comme certaines habitations de Pomas dont il ne restait qu’un mur, le bail prend fin de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre, et le dépôt de garantie doit être restitué sous réserve des dégradations antérieures au sinistre, dont le bailleur supporte la preuve par l’état des lieux d’entrée.

La Cour de cassation veille à une application stricte de ce texte. Dans un arrêt du 7 mai 2025, elle rappelle d’abord les termes de l’article 1722, puis juge que l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (troisième chambre civile, pourvoi numéro 24-10.097). L’enseignement vaut pour la tornade : la diminution du loyer suppose une destruction ou une dégradation matérielle avérée du logement, et non une simple gêne temporaire, de sorte que le locataire doit faire constater les pièces devenues inutilisables par huissier de justice ou par l’expert, et adresser au bailleur une demande écrite et chiffrée de diminution, en consignant si possible la part contestée plutôt qu’en cessant purement de payer, car un loyer impayé sans consignation expose à un commandement de payer et à la clause résolutoire.

Les réparations urgentes obéissent à un régime propre. L’article 1724 du code civil prévoit que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Le même article ajoute que si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Après une tornade, le bailleur doit donc commander les travaux sans délai, et le locataire doit en supporter l’exécution, y compris l’évacuation temporaire d’une pièce, mais il obtient une remise de loyer dès que le chantier dépasse vingt et un jours, et il peut faire prononcer la résiliation si le logement est devenu inhabitable pendant les travaux. En cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, qui vise un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, aucune des deux parties ne peut réclamer à l’autre des dommages et intérêts pour l’inexécution provisoire, ce qui exclut par exemple une indemnité d’immobilisation réclamée au locataire qui ne peut réintégrer les lieux.

La demande de diminution du loyer gagne à être chiffrée dès le premier courrier, par exemple au prorata de la surface devenue inutilisable ou du nombre de pièces condamnées, et à proposer une date d’effet correspondant au jour de la tornade, car le juge fixe la remise en fonction de la privation réelle de jouissance et non des seuls devis de travaux. Si le bailleur refuse toute remise alors que la moitié du logement est inhabitable, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire fixer la diminution et, en cas d’urgence, demander une provision au juge des référés, sans cesser de payer la part non contestée du loyer afin de ne pas s’exposer à la résiliation pour impayé.

B. Logement inhabitable : relogement, hôtel et arrêté de péril, qui prend en charge

Quand la maison éventrée n’offre plus de garanties de solidité, que l’installation électrique est noyée ou que la charpente menace de s’effondrer, la première urgence consiste à ne pas y dormir. L’assurance habitation du locataire comporte le plus souvent une garantie d’hébergement ou de relogement temporaire, plafonnée en montant et en durée, qui prend en charge l’hôtel pendant la remise en état. Le régime des catastrophes naturelles va plus loin : l’article L. 125-1 du code des assurances range parmi les effets des catastrophes naturelles les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène. Le locataire dont la résidence principale est devenue impropre à l’habitation après une tornade reconnue en catastrophe naturelle peut donc obtenir de son assureur la prise en charge de ces frais d’urgence, selon les modalités fixées par décret, en plus de l’indemnisation de ses biens.

Le bailleur n’est pas déchargé pour autant. Quand l’immeuble présente un danger, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité ou interdire l’habitation en application de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, qui vise notamment les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers. Dès qu’une interdiction d’habiter est prononcée, le code de la construction et de l’habitation met le relogement à la charge du propriétaire : le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. Le locataire frappé par une interdiction d’habiter doit donc adresser au bailleur une mise en demeure d’assurer son hébergement, conserver toutes les factures d’hôtel et de déménagement provisoire, et saisir le juge des référés si le propriétaire se dérobe, car les loyers cessent d’être dus pendant la période d’interdiction et le bailleur qui n’exécute pas les travaux prescrits s’expose à l’exécution d’office aux frais avancés par la collectivité.

En pratique parisienne comme ailleurs en Île-de-France, où les tempêtes arrachent régulièrement des toitures et inondent des rez-de-chaussée, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble tranche les litiges de loyer, de résiliation et de relogement, et le juge des référés peut ordonner une expertise ou une provision sur l’indemnité d’assurance. Le locataire qui prépare son dossier dès le lendemain de la tornade, déclaration à l’assureur dans les cinq jours ouvrés, lettre au bailleur avec photographies, devis de remise en état, mise en demeure de reloger en cas d’interdiction d’habiter, se donne les moyens d’obtenir une diminution de loyer, une résiliation aux torts de personne, ou la prise en charge de son hébergement, au lieu de subir des mois de procédures avec un logement inhabitable et un loyer maintenu.

Le locataire relogé doit signaler sans délai sa nouvelle adresse à l’assureur et au bailleur, rediriger les courriers de l’expertise, et conserver les justificatifs de chaque nuit d’hôtel, de chaque repas pris à l’extérieur quand la cuisine est inutilisable, et de chaque déplacement supplémentaire, car ces frais annexes entrent dans le préjudice indemnisable quand ils résultent directement du sinistre. Si l’assureur tarde à verser la provision pour l’hébergement, une mise en demeure par lettre recommandée rappelant l’obligation de proposer une provision dans un délai raisonnable fait courir les intérêts et prépare la saisine du juge des référés, qui peut condamner l’assureur à une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conclusion

La tornade qui éventre un logement loué déclenche un partage précis des rôles : le locataire déclare le sinistre à son assurance habitation dans les cinq jours ouvrés, protège les biens et informe le bailleur par écrit, sans que la déchéance pour déclaration tardive puisse lui être opposée sans clause régulière et sans préjudice démontré par l’assureur. Le bailleur fait réparer le gros oeuvre, déclare le sinistre à sa propre assurance, sollicite avec la commune la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle et supporte la diminution du loyer, voire la résiliation de plein droit quand la maison est détruite. Quand l’habitation devient impossible, l’assurance prend en charge l’hébergement d’urgence et le propriétaire assure le relogement en cas d’interdiction d’habiter. La double tornade de Marsala et la dévastation de Pomas rappellent que le vent ne prévient pas, et le droit, lui, prévoit la suite : constater vite, déclarer dans les délais, chiffrer chaque privation de jouissance, et exiger par écrit ce que les articles 1719, 1722 et 1724 du code civil, les articles L. 113-2 et L. 125-1 du code des assurances et les articles L. 511-2 et L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation accordent à chacun.