Dans le parking souterrain de la résidence, une voiture ne bouge plus depuis des mois. La poussière s’est accumulée sur le capot, un pneu s’est affaissé, et les voisins se demandent qui paiera l’enlèvement pendant que le syndic répond qu’il n’a pas de pouvoir de police. La réponse tient en quelques lignes : sur les voies ouvertes à la circulation publique, le stationnement ininterrompu au même point pendant plus de sept jours est un stationnement abusif que le maire ou l’officier de police judiciaire peut faire cesser par la fourrière ; dans une copropriété, où le code de la route ne s’applique pas, c’est le maître des lieux qui adresse la demande d’enlèvement à l’officier de police judiciaire territorialement compétent, après avoir mis en demeure le propriétaire connu de retirer son véhicule sous huit jours ; les frais de fourrière restent à la charge du propriétaire du véhicule ; et lorsque ce propriétaire est identifié mais n’agit pas, le syndicat des copropriétaires peut obtenir en référé l’enlèvement sous astreinte, comme deux ordonnances rendues en 2026 viennent de le juger. Ces réponses valent pour les immeubles soumis au statut de la copropriété et pour les véhicules laissés sans droit dans des lieux privés ; la place de stationnement privative squattée par un tiers identifié suit un chemin voisin mais distinct, et l’épave dangereuse pour la sécurité appelle les autorités sans attendre. Chaque résidence a son règlement de copropriété, chaque emplacement son statut entre partie commune et partie privative, et chaque véhicule son propriétaire plus ou moins identifiable : les vérifications proposées ici ne remplacent pas l’examen de ces pièces, à commencer par le règlement de copropriété, le dernier procès-verbal d’assemblée générale et les constats établis par commissaire de justice.
I. La voiture immobile n’est pas un simple désagrément : qualifier la situation avant d’agir
A. Ventouse sur la voie publique, véhicule abandonné dans les parties communes, place privative squattée : trois situations, trois régimes
Le mot de voiture ventouse désigne dans le langage courant un véhicule qui stationne des semaines ou des mois sans bouger, sans que personne sache à qui il appartient ni quand il est arrivé. Le droit, lui, distingue d’abord le lieu du stationnement, parce que le régime applicable en dépend entièrement. Sur une route, c’est-à-dire sur la voie publique ou ses dépendances, le code de la route s’applique directement : « Il est interdit de laisser abusivement un véhicule en stationnement sur une route. Est considéré comme abusif le stationnement ininterrompu d’un véhicule en un même point de la voie publique ou de ses dépendances, pendant une durée excédant sept jours ou pendant une durée inférieure mais excédant celle qui est fixée par arrêté de l’autorité investie du pouvoir de police. Tout stationnement abusif est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la deuxième classe. Lorsque le conducteur ou le titulaire du certificat d’immatriculation est absent ou refuse, malgré l’injonction des agents, de faire cesser le stationnement abusif, l’immobilisation et la mise en fourrière peuvent être prescrites dans les conditions prévues aux articles L. 325-1 à L. 325-3. » (legifrance.gouv.fr). Autrement dit, devant l’immeuble, sur le trottoir ou sur la chaussée, le délai de sept jours fait basculer le stationnement prolongé dans l’abusif, et l’immobilisation puis la mise en fourrière peuvent être prescrites. Le même code précise d’ailleurs que « Les véhicules dont la circulation ou le stationnement en infraction aux dispositions du présent code ou aux règlements de police ou à la réglementation relative à l’assurance obligatoire des véhicules à moteur ou à la réglementation du transport des marchandises dangereuses par route compromettent la sécurité ou le droit à réparation des usagers de la route, la tranquillité ou l’hygiène publique, l’esthétique des sites et des paysages classés, la conservation ou l’utilisation normale des voies ouvertes à la circulation publique et de leurs dépendances, notamment par les véhicules de transport en commun peuvent à la demande et sous la responsabilité du maire ou de l’officier de police judiciaire territorialement compétent, même sans l’accord du propriétaire du véhicule, dans les cas et conditions précisés par le décret prévu aux articles L. 325-3 et L. 325-11 , être immobilisés, mis en fourrière, retirés de la circulation et, le cas échéant, aliénés ou livrés à la destruction. » (legifrance.gouv.fr). Sur la voie publique, le demandeur de l’enlèvement est donc le maire ou l’officier de police judiciaire, et l’accord du propriétaire n’est pas requis.
Dès que l’on franchit le portail de la résidence, le décor juridique change : la copropriété est une propriété privée où le code de la route ne s’applique pas, et la procédure de la voie publique ne s’y transporte pas telle quelle. Le texte qui gouverne alors l’enlèvement est bref et précis : « Le maître de lieux publics ou privés où ne s’applique pas le code de la route qui veut faire procéder à l’enlèvement d’un véhicule laissé sans droit dans ces lieux en adresse la demande à l’officier de police judiciaire territorialement compétent. » (legifrance.gouv.fr). Deux conditions se lisent dans cette phrase : le véhicule doit être laissé sans droit dans les lieux, et la demande doit être adressée à l’officier de police judiciaire territorialement compétent. Il n’y a ni délai légal de sept jours transposé tel quel, ni enlèvement décidé par le seul syndic : la fourrière sur terrain privé passe par l’officier de police judiciaire. Cette différence explique la plupart des malentendus constatés dans les résidences, où les occupants attendent du syndic un enlèvement immédiat qu’il n’a pas le pouvoir d’ordonner seul.
La troisième situation est celle de la place privative squattée : un tiers gare son véhicule sur un emplacement qui appartient à un copropriétaire déterminé. Le propriétaire de la place agit alors pour son lot, avec les mêmes outils procéduraux, mais le litige se présente comme un empiètement sur une partie privative plutôt que comme une occupation des parties communes par un véhicule abandonné. Le juge des référés y répond par la cessation de l’empiètement, éventuellement sous astreinte, et par la réparation du préjudice subi. Il faut donc commencer par lire le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : une place matérialisée et attachée à un lot n’appelle pas les mêmes démarches qu’un emplacement banalisé dans des parties communes, et le syndic n’y joue pas le même rôle. Dans tous les cas, photographier le véhicule, noter les dates d’immobilité constatée et faire établir un constat par commissaire de justice conditionnent la suite : sans preuve de la durée et du caractère sans droit de l’occupation, aucune des procédures décrites ci-après ne prospère.
B. Le syndic n’a pas de pouvoir de police : identifier le maître des lieux et le propriétaire du véhicule
Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale et fait respecter le règlement de copropriété, mais il ne dispose d’aucun pouvoir de police : il ne peut ni verbaliser, ni ordonner lui-même la mise en fourrière, ni communiquer des immatriculations à des fins de recherche sans passer par les voies légales. Concrètement, lorsque des voitures ventouses occupent le parking, le syndic commence par vérifier le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale relatives au stationnement, puis il identifie les véhicules : relevé des immatriculations, demande d’identification du titulaire du certificat d’immatriculation auprès des services compétents, et information du conseil syndical. L’ordonnance rendue le 24 juin 2026 par le tribunal de première instance de Nouméa illustre cette étape : le syndicat avait d’abord été autorisé par ordonnance du 25 novembre 2025 à saisir la direction des infrastructures et des transports terrestres afin de connaître l’identité du propriétaire d’un véhicule immobilisé dans les parties communes, et cette direction avait indiqué par courrier que le véhicule appartenait à deux époux identifiés (courdecassation.fr). Sans cette identification, la procédure reste bloquée, car l’officier de police judiciaire doit vérifier l’identité du propriétaire avant de prescrire la mise en fourrière.
Lorsque le propriétaire est connu, la loi impose une étape préalable dont l’oubli fait échouer la demande : « Lorsque le maître des lieux connaît l’identité et l’adresse du propriétaire du véhicule, il joint à sa requête la justification qu’il l’a mis en demeure, avec demande d’avis de réception, d’avoir à retirer son véhicule dans un délai de huit jours à compter de la date de réception. L’officier de police judiciaire vérifie, avant de prescrire la mise en fourrière, l’identité du propriétaire du véhicule. » (legifrance.gouv.fr). La mise en demeure doit donc être envoyée en recommandé avec demande d’avis de réception, impartir huit jours à compter de la réception, et sa preuve doit être jointe à la requête adressée à l’officier de police judiciaire. Dans l’affaire de Nouméa, le syndic avait mis en demeure la propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2026, délivrée le 16 janvier 2026, d’avoir à enlever le véhicule sous huit jours, et les propriétaires n’y avaient pas procédé, ce qui avait conduit à l’assignation en référé du 11 mai 2026. Lorsque le propriétaire reste inconnu malgré les recherches, la requête le mentionne et l’officier de police judiciaire procède aux vérifications d’identité avant toute prescription de mise en fourrière.
Le rôle de l’assemblée générale mérite d’être précisé, car les syndics hésitent souvent entre agir seuls et convoquer les copropriétaires. Pour une demande d’enlèvement ponctuelle d’un véhicule identifié comme occupant sans droit les parties communes, le syndic agit dans le cadre de sa mission de conservation de l’immeuble et d’exécution du règlement de copropriété ; pour une opération plus lourde, comme le financement d’un enlèvement aux frais avancés par la copropriété ou la passation d’une convention durable avec une fourrière, une décision d’assemblée générale met le syndic à l’abri de toute contestation sur son pouvoir d’engager la dépense. En pratique, le copropriétaire confronté à l’inertie du syndic peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale : c’est le levier prévu par le statut de la copropriété pour contraindre la gestion à se prononcer. À Paris et en Île-de-France, où les parkings sont saturés et les places extérieures squattées par des véhicules étrangers à la résidence, cette mise à l’ordre du jour, accompagnée du constat de commissaire de justice et des photographies datées, produit souvent plus d’effet qu’une succession de courriers informels. Et si le véhicule présente un danger immédiat, par exemple un risque d’incendie lié à une batterie dégradée ou à une fuite de carburant, il faut alerter sans délai les services compétents plutôt que d’attendre l’issue de la procédure civile.
II. Faire enlever le véhicule et faire payer : la procédure pas à pas
A. La demande à l’officier de police judiciaire, la fourrière et les frais à la charge du propriétaire
La procédure d’enlèvement sur terrain privé suit un ordre impératif. D’abord, le maître des lieux constitue son dossier : preuve de l’occupation sans droit, relevé d’immatriculation, résultat des recherches d’identification, mise en demeure avec avis de réception si le propriétaire est connu, constat de commissaire de justice et, le cas échéant, délibération de l’assemblée générale autorisant l’action. Ensuite, il adresse sa requête à l’officier de police judiciaire territorialement compétent, c’est-à-dire en pratique le commissariat ou la brigade du lieu de situation de l’immeuble. C’est cet officier qui vérifie l’identité du propriétaire et prescrit, s’il y a lieu, la mise en fourrière : le syndic ne prescrit rien lui-même, il demande. Cette architecture explique que les délais varient selon les ressorts : à Paris, où la compétence fourrière est concentrée et les enlèvements nombreux, il faut compter avec les contraintes opérationnelles du service prescripteur et de la fourrière, et relancer par écrit en conservant la trace de chaque échange.
Les frais obéissent à une règle simple que les propriétaires de véhicules abandonnés découvrent souvent trop tard : « Les frais d’enlèvement, de garde en fourrière et de mise en vente ou de destruction du véhicule sont à la charge du propriétaire. » (legifrance.gouv.fr). Le texte ajoute que « Lorsque le produit de la vente est inférieur au montant des frais visés ci-dessus, le propriétaire ou ses ayants droit restent débiteurs de la différence. » (legifrance.gouv.fr). Autrement dit, abandonner une voiture de faible valeur ne fait pas disparaître la dette de fourrière : si le véhicule est vendu ou détruit et que le produit ne couvre pas les frais, le reliquat reste dû par le propriétaire ou ses ayants droit, et le produit éventuel de la vente n’est tenu à sa disposition que pendant deux ans avant d’être acquis à l’État. Pour la copropriété, la conséquence est double : d’un côté, elle n’a pas vocation à supporter définitivement le coût de l’enlèvement d’un véhicule dont le propriétaire est identifié ; de l’autre, si elle avance des frais, par exemple pour un enlèvement autorisé judiciairement, elle doit se ménager un titre pour les recouvrer contre ce propriétaire. Les lecteurs qui souhaitent situer cette procédure parmi les autres interventions d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris vérifieront que leur situation relève bien d’une occupation sans droit des parties communes, car le régime de la place privative squattée et celui du stationnement sur la voie publique mobilisent des demandeurs et des fondements différents.
Plusieurs erreurs reviennent dans les dossiers et retardent l’enlèvement de plusieurs mois. La première consiste à faire enlever le véhicule par un dépanneur privé sans réquisition de l’officier de police judiciaire : le déplacement unilatéral expose son auteur à une plainte et ne règle rien sur les frais. La deuxième consiste à adresser la mise en demeure par simple courrier ou par courriel sans avis de réception : la preuve de la réception dans le délai de huit jours fait alors défaut. La troisième consiste à saisir directement la fourrière sans passer par l’officier de police judiciaire : sur un terrain privé où le code de la route ne s’applique pas, la fourrière n’intervient que sur prescription. La quatrième consiste à négliger l’identification du propriétaire : sans identité vérifiée, l’officier ne peut prescrire et le juge des référés ne peut condamner personne. Enfin, la cinquième consiste à laisser pourrir la situation en espérant que le véhicule disparaîtra seul : pendant ce temps, la copropriété perd une place, les tensions montent entre voisins, et le propriétaire du véhicule, s’il est copropriétaire, continue de voter en assemblée générale comme si de rien n’était. Un dossier complet adressé tôt à l’officier de police judiciaire, doublé si nécessaire d’une action en référé, reste le chemin le plus court.
B. Le référé contre le propriétaire identifié : trouble manifestement illicite, astreinte et condamnations accessoires
Lorsque le propriétaire est identifié et refuse d’enlever son véhicule malgré la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires peut saisir le juge des référés pour faire cesser ce que la jurisprudence qualifie de trouble manifestement illicite. Le fondement se lit à l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (legifrance.gouv.fr). L’occupation sans droit des parties communes par un véhicule abandonné entre dans cette définition : les constats établissent l’immobilité prolongée, le règlement de copropriété établit l’absence de droit, et la mise en demeure restée sans effet établit la nécessité de l’intervention judiciaire. Le juge statue par provision, tous droits réservés au principal, et sa décision est exécutoire à titre provisoire.
L’ordonnance du tribunal de première instance de Nouméa du 24 juin 2026 (numéro de rôle général 26/00253) en offre une illustration complète. Le juge y a relevé qu’il résultait des constats des 12 décembre 2025, 29 janvier et 19 mars 2026 que la voiture avait été abandonnée dans les parties communes de la résidence, et qu’une telle occupation caractérisait un trouble manifestement illicite que le juge des référés devait faire cesser en ordonnant l’enlèvement du véhicule, au besoin avec le concours de la fourrière et de la force publique. Le dispositif a suivi : « Ordonnons à M. [B] [X] et Mme [Y] [X] de procéder à l’enlèvement de leur véhicule NISSAN Navara immatriculé 282 421 NC des parties communes de la résidence [Etablissement 2] 1 – 222 sis [Adresse 6], à [Localité 1], dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; » puis « Disons que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pourra saisir la Fourrière Intercommunale de [Localité 2] qui procédera à l’enlèvement du véhicule précité, aux frais de M. [B] [X] et Mme [Y] [X] ; » avec le concours de la force publique si besoin, la condamnation aux dépens et une somme de 100 000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles (courdecassation.fr). On y lit le triptyque complet : injonction d’enlever sous délai, autorisation de recourir à la fourrière aux frais des propriétaires passé ce délai, et sanction financière accessoire.
L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 28 avril 2026 (numéro de rôle général 26/00264) complète le tableau pour une configuration fréquente : un copropriétaire qui utilise son emplacement comme lieu de dépôt et dont le véhicule empiète sur les aires de circulation communes. Le juge, saisi par le syndicat des copropriétaires sur le fondement du même article 835, s’est appuyé sur un procès-verbal de constat dressé le 22 décembre 2025 et sur les relances restées sans effet pour ordonner l’enlèvement des encombrants et la cessation de l’empiètement : « ORDONNONS à Monsieur [N] [R] de cesser tout empiètement du véhicule de marque HONDA, de couleur noire, immatriculé 541 CEA 06, sur l’aire de circulation de l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant une durée de trois mois ; » avec une condamnation de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant les frais du constat (courdecassation.fr). L’astreinte mérite l’attention des syndics : elle transforme chaque jour de retard en dette chiffrée et obtient souvent l’exécution là où les courriers avaient échoué.
Reste la question des dégradations causées par le véhicule ou par son enlèvement : flaque d’huile sur le sol du parking, barrière arrachée lors d’une manoeuvre, portail endommagé par un enlèvement sauvage. Le principe général de responsabilité s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (legifrance.gouv.fr). Le syndicat doit donc faire constater les désordres, chiffrer la remise en état et diriger sa demande contre l’auteur identifié, son assureur, ou les deux. L’assurance du copropriété couvre les parties communes selon ses conditions, et l’assurance automobile du propriétaire du véhicule répond des dommages causés aux tiers selon les siennes : aucune de ces garanties ne se présume, et c’est la lecture des contrats, après l’identification du responsable, qui détermine qui paie quoi. En tout état de cause, la conservation des preuves commande le succès : constats de commissaire de justice, procès-verbaux, photographies datées, mises en demeure avec avis de réception et relevés d’immatriculation forment le socle sur lequel l’officier de police judiciaire prescrit et le juge des référés ordonne.
Conclusion
La voiture ventouse n’est pas une fatalité de la vie collective, mais elle ne se règle ni par l’énervement ni par l’enlèvement sauvage. Le bon ordre des opérations tient en cinq gestes : lire le règlement de copropriété pour situer l’emplacement entre parties communes et parties privatives, faire constater l’immobilité prolongée par commissaire de justice, identifier le propriétaire du véhicule, le mettre en demeure par recommandé avec avis de réception de retirer son véhicule sous huit jours lorsqu’il est connu, puis saisir l’officier de police judiciaire territorialement compétent pour la mise en fourrière, en portant si nécessaire le litige devant le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite. Les frais de fourrière restent à la charge du propriétaire, l’astreinte donne des dents à l’injonction judiciaire, et les dépens comme les frais irrépétibles sanctionnent l’inertie du défendeur, comme les ordonnances de Nouméa et de Nice rendues en 2026 l’ont rappelé. Ranger ensemble le règlement, le procès-verbal d’assemblée générale, les constats, les mises en demeure et la requête à l’officier de police judiciaire : cette discipline de papier, ingrate au moment où le parking déborde, est ce qui permet, des mois plus tard, de récupérer la place sans avoir payé pour celui qui l’occupait sans droit.