Le devis est signé, l’installateur est disponible, et la toiture de l’immeuble n’attend que huit panneaux pour produire ses premiers kilowattheures. Puis le syndic répond que rien ne se posera sans un vote de l’assemblée générale, un voisin s’inquiète de l’aspect de l’immeuble, et la mairie réclame son propre dossier. La réponse tient en quelques lignes : en copropriété, la toiture est en principe une partie commune, et aucun copropriétaire ne peut y installer seul des panneaux photovoltaïques sans l’accord préalable de l’assemblée générale ; depuis la loi du 10 mars 2023, la décision collective d’installer des ouvrages solaires sur les toits, les façades et les garde-corps se vote à la majorité simple de l’article 24, tandis que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’équiper à ses frais une partie commune reste votée à la majorité de l’article 25 ; l’autorisation d’urbanisme s’ajoute au vote, elle ne le remplace pas ; et le juge des référés ordonne la dépose des panneaux posés sans autorisation, comme deux ordonnances rendues en 2026 viennent de le rappeler. Ces réponses valent pour les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; la maison individuelle suit le seul droit de l’urbanisme, et le logement en location ajoute la question de l’accord du bailleur. Chaque toiture a son règlement de copropriété, chaque immeuble son plan local d’urbanisme et, à Paris comme en Île-de-France, son éventuel périmètre de protection patrimoniale : les vérifications proposées ici ne remplacent pas l’examen de ces pièces, à commencer par le règlement de copropriété, le dernier procès-verbal d’assemblée générale et la situation de l’immeuble au regard des monuments historiques.

I. Le toit appartient à tous : obtenir le vote avant de poser le moindre panneau

A. Installer seul sur une partie commune caractérise un trouble que le juge fait cesser

La toiture d’un immeuble en copropriété est, sauf clause contraire du règlement, une partie commune, et tout travail qui l’affecte suppose l’accord de la collectivité des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 l’écrit sans détour : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » (legifrance.gouv.fr). Huit panneaux vissés sur les tuiles affectent une partie commune et modifient l’aspect extérieur de l’immeuble : l’autorisation préalable de l’assemblée générale est donc le point de passage obligé du copropriétaire qui veut équiper le toit à ses frais, même quand le projet ne concerne que son lot et même quand les panneaux sont déjà payés.

Le tribunal judiciaire de Narbonne vient d’en faire une application limpide. Par ordonnance de référé du 26 mai 2026 (RG n° 26/00138, audience du 5 mai 2026), le juge a statué sur huit modules photovoltaïques de 400 watts-crête installés sur la toiture d’un pavillon constituant un lot de la copropriété, sans autorisation de l’assemblée générale. Le copropriétaire avait pourtant écrit au syndic le 14 octobre 2025 pour solliciter l’autorisation, et il lui avait été répondu, puis rappelé le 17 octobre 2025, qu’aucune intervention ne pourrait être réalisée avant décision de l’assemblée générale. L’installation posée malgré cet avertissement a été constatée lors d’une visite du 28 octobre 2025, puis par une mise en demeure du 3 novembre 2025 enjoignant le démontage à ses frais et la remise en état de la toiture dans le délai d’un mois, puis par un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 décembre 2025 attestant le maintien des huit panneaux, seule toiture ainsi équipée de la résidence. Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas comparu, son conseil déclarant n’avoir reçu aucune instruction et s’en remettant à justice.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, aux termes duquel « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (legifrance.gouv.fr), le juge a retenu que la réalisation de travaux affectant une partie commune sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale requise par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En conséquence, le copropriétaire a été condamné à faire déposer les panneaux et à remettre la toiture en état, à ses frais, dans un délai de quatre mois suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant trois mois, astreinte prorogeable judiciairement, avec 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens incluant le coût du constat. L’astreinte, elle, repose sur un mécanisme simple : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » (legifrance.gouv.fr), et « L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. » (legifrance.gouv.fr).

Quelques mois plus tôt, le tribunal judiciaire de Lyon avait suivi le même raisonnement dans une configuration plus conflictuelle. Par ordonnance de référé du 12 janvier 2026 (RG n° 25/00663, audience du 24 novembre 2025), le juge a ordonné à deux copropriétaires de retirer tous les panneaux photovoltaïques placés sur la toiture de l’immeuble dans un délai de deux mois à compter de la signification. Les intéressés avaient demandé l’inscription à l’ordre du jour de travaux les autorisant à installer une piscine sur leur terrasse, un garde-corps, un brise-vue et des panneaux photovoltaïques en toiture ; l’assemblée générale du 3 juin 2024 avait rejeté ces résolutions et invité les demandeurs à déposer les panneaux déjà installés dans un délai d’un mois. Une mise en demeure du syndic du 4 octobre 2024 était restée sans effet, et un constat de commissaire de justice du 13 septembre 2024 avait relevé seize panneaux côté sud sur la toiture du logement, outre des encombrants et des aménagements en parties communes. Le juge a estimé que la pose des panneaux, intervenue malgré le refus exprès de l’assemblée, contrevenait manifestement au règlement de copropriété, et que la preuve du trouble manifestement illicite était rapportée. Dans un souci d’apaisement affiché pour préserver le dialogue dans la copropriété, il n’a pas assorti l’obligation d’une astreinte à ce stade, tout en condamnant les copropriétaires à 1 500 euros au titre de l’article 700 et aux dépens, et en rejetant leurs demandes reconventionnelles fondées sur d’autres manquements allégués au règlement, faute de preuve d’une violation manifeste.

De ces deux décisions se dégagent trois enseignements pratiques. D’abord, l’ordre chronologique protège : demander l’inscription à l’ordre du jour, attendre le vote, ne poser qu’après l’autorisation. Ensuite, le refus de l’assemblée n’autorise pas le passage en force : à Lyon, c’est précisément le maintien des panneaux après le rejet du 3 juin 2024 qui a fondé la condamnation. Enfin, la procédure du syndic suit un rituel que le juge vérifie pièce par pièce : rappel écrit avant travaux, mise en demeure après constat, constat de commissaire de justice, puis assignation en référé. Le copropriétaire qui reçoit la mise en demeure a donc intérêt à ne pas la laisser sans réponse : régulariser par un vote, démonter spontanément ou saisir le juge d’une contestation au fond sont les seules voies, car l’inertie alimente le constat suivant.

B. Projet collectif ou demande individuelle : la majorité applicable depuis la loi du 10 mars 2023

Tout ne se vote pas à la même majorité, et la distinction commande toute la stratégie du porteur de projet. D’un côté, la décision collective d’équiper l’immeuble, prise dans l’intérêt du syndicat, avec un financement et une exploitation communs. De l’autre, l’autorisation donnée à un seul copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux sur une partie commune, pour son usage propre. La première relève désormais de la majorité simple, la seconde reste à la majorité renforcée, et confondre les deux fait échouer le dossier.

La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables a tranché pour les projets collectifs. L’article 44 de cette loi a inséré au II de l’article 24 un k) ainsi rédigé : « k) La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ; » (legifrance.gouv.fr). Autrement dit, quand c’est la copropriété elle-même qui décide d’installer des ouvrages solaires sur les toits, les façades ou les garde-corps, la décision se prend à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne comptent pas, et les absents non représentés non plus : c’est la majorité la plus accessible du statut de la copropriété, et c’est un choix délibéré du législateur pour faciliter ces équipements.

L’autorisation individuelle obéit à une logique différente, plus exigeante, que l’ordonnance de Narbonne du 26 mai 2026 confirme au visa de l’article 25 b). Quand un copropriétaire demande pour lui-même le droit d’occuper la toiture commune avec ses propres panneaux, financés par lui et exploités par lui, c’est une autorisation privative sur une chose commune : elle ne se prend qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents et absents. Certaines présentations anciennes, rédigées avant la loi du 10 mars 2023, mentionnent encore l’article 25 pour tous les projets solaires sans distinguer : depuis l’insertion du k) à l’article 24, cette lecture globale est dépassée pour les décisions collectives, mais elle reste exacte pour les autorisations individuelles, comme l’illustre la condamnation narbonnaise. En pratique, le porteur de projet a donc intérêt à présenter son dossier comme un projet de l’immeuble, avec étude de faisabilité de la toiture, devis comparés, plan de financement et mode d’exploitation de l’électricité, plutôt que comme une convenance personnelle : la majorité requise n’est pas la même, et l’adhésion des voisins non plus.

La préparation de l’assemblée générale décide souvent du vote. Le projet doit être inscrit à l’ordre du jour, avec les documents nécessaires à la décision annexés à la convocation : étude de faisabilité et d’ensoleillement de la toiture, devis de l’installateur, descriptif technique des modules et de leur intégration, plan de financement avec la répartition entre les copropriétaires, et, quand l’électricité doit être partagée, le schéma d’autoconsommation collective envisagé. Le syndic, qui établit l’ordre du jour avec le conseil syndical, peut être saisi par tout copropriétaire d’une demande d’inscription ; une demande écrite, précise et accompagnée des pièces fait difficilement l’objet d’un refus d’inscription, tandis qu’une demande vague arrivée la veille de l’envoi des convocations s’expose au report à l’assemblée suivante. Le financement mérite une résolution distincte et soigneusement rédigée : appels de fonds, calendrier des versements, recours au fonds de travaux et, le cas échéant, emprunt souscrit au nom du syndicat, dont les conditions de vote sont plus exigeantes et doivent être vérifiées avant la séance avec le syndic et, si besoin, avec un conseil. Voter le principe des panneaux sans voter leur financement, c’est voter une coquille vide que le syndic ne pourra pas exécuter.

Le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble bornent ce que l’assemblée peut autoriser. L’article 25 b) exige que les travaux autorisés soient « conformes à la destination de celui-ci », et le règlement peut comporter des clauses sur l’aspect extérieur, les toitures ou les équipements qui compliquent ou interdisent certains projets. Un règlement qui impose des tuiles apparentes en terre cuite sur toutes les pentes visibles de la rue ne s’oppose pas nécessairement à des panneaux intégrés côté cour, mais il s’oppose à une surimposition disgracieuse côté rue, et le juge saisi d’une contestation du vote lira le règlement avant de trancher. D’où l’utilité d’une relecture du règlement avant de commander l’étude : adapter l’emplacement, la surface et la teinte des modules aux prescriptions existantes coûte moins cher qu’une résolution annulée ou qu’une dépose ordonnée.

II. Payer, partager l’électricité et respecter la mairie : l’exploitation du projet

A. Qui paie les panneaux et qui consomme les kilowattheures

Poser des panneaux n’est que la moitié du projet ; l’autre moitié est économique et se joue avant le vote. Dans un projet collectif, le coût d’achat et d’installation se répartit entre les copropriétaires selon les quotes-parts prévues au règlement, sauf décision contraire régulièrement votée, et les appels de fonds suivent le calendrier adopté en assemblée. La production, elle, peut être consommée sur place ou vendue, et ce choix modifie l’équilibre financier : l’électricité autoconsommée dans les parties communes allège directement les charges, notamment l’éclairage, les ascenseurs et les auxiliaires, tandis que le surplus revendu procure une recette qui s’impute selon les règles votées. Comparer les deux scénarios avec l’installateur et, si besoin, avec un bureau d’études, avant l’assemblée, évite de voter un budget sur une hypothèse de recettes que personne n’a chiffrée.

L’autoconsommation collective est le montage qui permet de partager l’électricité produite sur le toit entre plusieurs consommateurs de l’immeuble. Le Code de l’énergie la définit ainsi : « L’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale et dont les points de soutirage et d’injection sont situés dans le même bâtiment, y compris des immeubles résidentiels. » (legifrance.gouv.fr). En copropriété résidentielle, la personne morale qui lie producteurs et consommateurs peut être le syndicat des copropriétaires lui-même ou une structure dédiée, et la répartition des kilowattheures entre les participants obéit à des clés qu’il faut fixer par écrit : quote-part de chacun, traitement des logements vacants, sort des impayés de charges, devenir du surplus. Ces clés ne sont pas de simples modalités techniques : elles déterminent qui économise quoi, et elles doivent être votées ou au moins portées à la connaissance de l’assemblée avant l’engagement des dépenses, faute de quoi le premier désaccord sur une facture bloque tout le montage.

Le raccordement et la mise en service ajoutent un interlocuteur incontournable, le gestionnaire du réseau de distribution, avec ses délais, ses études et ses coûts. La demande de raccordement, la convention d’autoconsommation collective, le choix du périmètre des participants et la désignation de la personne morale organisatrice forment un dossier administratif qui avance en parallèle du chantier, pas après lui. Le syndic, qui signe pour le compte du syndicat, doit recevoir de l’assemblée un mandat précis : périmètre du raccordement, engagement financier plafonné, durée des conventions. Un mandat vague expose le syndic à voir sa signature contestée, et un mandat trop rigide l’empêche d’ajuster le dossier aux exigences du gestionnaire de réseau. La résolution votée gagne donc à fixer un cadre chiffré avec une marge d’ajustement explicite, plutôt qu’un blanc-seing ou qu’un verrouillage au centime près.

L’entretien, l’assurance et la fin de vie des panneaux complètent le tableau financier que l’assemblée doit avoir sous les yeux. Les modules se nettoient, l’onduleur se remplace au bout d’une dizaine d’années, l’installation s’assure au titre de la multirisque de l’immeuble ou par une extension, et le démontage en fin d’exploitation a un coût. Intégrer ces postes dans le plan de financement pluriannuel, avec leur périodicité, évite que les économies des premières années ne se transforment en appels de fonds surprise. Le copropriétaire qui porte le projet devant l’assemblée et qui présente ces chiffres sans les dissimuler inspire davantage confiance que celui qui ne montre que le devis de pose : la transparence sur vingt ans fait voter, l’optimisme sur trois ans fait contester. Pour situer ces montages dans l’ensemble des questions immobilières que traite le cabinet, le lecteur peut consulter le site du cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris, qui présente les matières suivies et les démarches associées.

B. Le vote de l’assemblée n’efface ni la mairie ni l’architecte des Bâtiments de France

L’erreur la plus fréquente consiste à croire que le vote favorable de l’assemblée générale épuise les autorisations. Il n’en est rien : la copropriété gouverne les rapports privés entre copropriétaires, l’urbanisme gouverne le droit de construire et de modifier l’aspect extérieur, et les deux s’appliquent cumulativement. Des panneaux régulièrement votés mais posés sans l’autorisation d’urbanisme requise restent exposés à l’action de l’administration, et des panneaux autorisés par la mairie mais posés sans le vote requis restent exposés à l’action du syndicat, comme les deux ordonnances de 2026 le démontrent pour le second cas.

Le premier filtre administratif est celui de l’aspect extérieur. Le Code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de refuser le projet ou de ne l’accepter que sous conditions : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. » (legifrance.gouv.fr). Des modules bleu nuit brillants posés en surimposition sur une toiture d’ardoises dans un centre ancien, des panneaux visibles depuis une perspective classée, une installation qui rompt l’homogénéité d’une toiture d’immeuble haussmannien : autant de configurations où le refus ou les prescriptions spéciales sont juridiquement envisageables. Adapter en amont la teinte, le calepinage et le mode d’intégration des modules, avec un photomontage joint au dossier, réduit ce risque mieux que n’importe quel argument présenté après coup.

Le deuxième élément du dossier administratif joue en faveur des porteurs de projet : les règles d’aspect des documents d’urbanisme ne peuvent pas faire échec par principe aux installations d’énergie renouvelable. Le Code de l’urbanisme dispose que « Nonobstant les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions des plans locaux d’urbanisme, des plans d’occupation des sols, des plans d’aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d’aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre, à l’installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d’énergie renouvelable, y compris lorsque ces dispositifs sont installés sur les ombrières des aires de stationnement. » (legifrance.gouv.fr). La portée de cette protection est réelle mais bornée, car le même article ajoute aussitôt que « Le permis de construire ou d’aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable peut néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant. » (legifrance.gouv.fr). Le maire ne peut donc pas opposer un refus de principe fondé sur le seul plan local d’urbanisme, mais il peut imposer l’intégration dans la pente du toit, une teinte imposée ou un recul par rapport au faîtage. Contester utilement suppose de distinguer les deux : le refus de principe se combat sur le terrain de l’article L. 111-16, la prescription d’intégration se discute sur sa proportionnalité.

Le troisième filtre, décisif à Paris et dans une grande partie de l’Île-de-France, est patrimonial. Quand l’immeuble se trouve aux abords d’un monument historique, la protection s’applique largement : « En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. » (legifrance.gouv.fr). Dans ce périmètre, l’autorisation de travaux est « subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées » (legifrance.gouv.fr), et cet accord s’apprécie au regard de l’intérêt public attaché au patrimoine et à l’insertion harmonieuse des constructions. La loi ajoute toutefois une boussole favorable aux projets solaires : l’architecte « tient compte des objectifs nationaux de développement de l’exploitation des énergies renouvelables et de rénovation énergétique des bâtiments définis à l’article L. 100-4 du code de l’énergie » (legifrance.gouv.fr). L’avis défavorable n’est donc ni automatique ni insurmontable, mais il doit être anticipé : vérifier avant tout engagement si l’immeuble figure dans un périmètre d’abords ou dans un site patrimonial remarquable, solliciter un avis informel en amont quand c’est possible, et prévoir dans le calendrier de l’assemblée le délai d’instruction de l’architecte, sans quoi le vote sera acquis mais le chantier bloqué.

L’articulation pratique des deux ordres d’autorisation suit un ordre simple : d’abord vérifier le règlement de copropriété et la situation patrimoniale de l’immeuble, puis faire voter l’assemblée sur un projet déjà compatible avec ce que la mairie et, le cas échéant, l’architecte des Bâtiments de France peuvent accepter, puis déposer le dossier d’urbanisme. Inverser la séquence, en déposant en mairie un projet que l’assemblée n’a pas voté, ou en faisant voter un projet que la mairie ne pourra qu’assortir de prescriptions ruineuses, fait perdre une année. Et quand le refus administratif arrive malgré ces précautions, il se conteste par les voies du droit de l’urbanisme, avec leurs délais brefs, quand le refus de l’assemblée se contourne en améliorant le projet pour l’assemblée suivante : deux refus, deux juges, deux calendriers.

Reste la question que tout copropriétaire oppose au syndic quand la procédure s’enclenche : qui paie la dépose si le juge l’ordonne. Les deux ordonnances de 2026 répondent de la même façon : le copropriétaire qui a fait poser les panneaux sans autorisation supporte la dépose et la remise en état à ses frais, outre l’astreinte quand le juge l’estime nécessaire, les dépens incluant le constat, et l’indemnité de l’article 700. À Narbonne, le délai de quatre mois et l’astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois laissent au condamné le temps de mandater une entreprise compétente et assurée, comme l’assignation l’exigeait ; à Lyon, l’absence d’astreinte ne retire rien à l’obligation de retirer les seize panneaux dans les deux mois. Dans les deux cas, le coût de l’installation irrégulière s’additionne au coût de sa dépose, sans préjudice des dommages que le syndicat pourrait réclamer au fond si la toiture a été dégradée. Le calcul est vite fait : une demande d’inscription à l’ordre du jour coûte un recommandé, une installation sans autorisation coûte deux chantiers.

Conclusion

Poser des panneaux solaires sur le toit d’une copropriété n’est ni un droit acquis ni un parcours impossible : c’est une décision collective qui se prépare. Le toit est une partie commune et l’assemblée générale décide, à la majorité simple de l’article 24 pour le projet de l’immeuble depuis la loi du 10 mars 2023, à la majorité de l’article 25 pour l’autorisation individuelle à ses frais ; le juge des référés ordonne la dépose des installations posées sans ce vote, sous astreinte quand il le faut, comme Narbonne le 26 mai 2026 et Lyon le 12 janvier 2026 l’ont jugé ; l’électricité produite se partage dans le cadre de l’autoconsommation collective définie par le Code de l’énergie, avec des clés de répartition écrites et votées ; et la mairie, avec l’architecte des Bâtiments de France dans les secteurs protégés, garde son mot à dire sur l’aspect extérieur, sans pouvoir opposer un refus de principe aux dispositifs d’énergie renouvelable. Le dossier qui aboutit réunit ces quatre étages avant le premier coup de perceuse : règlement de copropriété relu, assemblée convaincue par une étude et un financement chiffrés, urbanisme déposé sur un projet compatible, exploitation et entretien provisionnés. Ranger le procès-verbal d’autorisation avec les devis, conserver la décision d’urbanisme avec les factures, et ne jamais poser avant d’avoir les deux : cette discipline de papier, ingrate au moment où l’installateur presse, est ce qui permet, des années plus tard, de consommer ses kilowattheures sans recevoir une assignation.