Les travaux sont terminés, l’entreprise a replié ses échafaudages et vous avez adressé en mairie la déclaration attestant leur achèvement et leur conformité, la fameuse DAACT. Puis deux scénarios se présentent : soit la mairie garde le silence et vous vous demandez si ce silence vaut quitus définitif, soit elle vous adresse une mise en demeure de mettre les travaux en conformité ou de déposer un dossier modificatif, avec rappel des sanctions encourues. Dans les deux cas, la question n’est pas théorique : sans conformité purgée, la vente du bien se complique, le notaire s’inquiète, la banque peut freiner le financement de l’acquéreur et une non-conformité relevée tardivement peut dégénérer en procès-verbal d’infraction puis en mise en demeure assortie d’astreinte. Le régime applicable tient en quelques textes précis du code de l’urbanisme et en délais couperets que la jurisprudence récente applique strictement, y compris à Paris et en Île-de-France où le contrôle de conformité suit des circuits propres, avec un dépôt dématérialisé obligatoire dans la capitale.

Cet article décrit d’abord la mécanique de la DAACT et du récolement, avec les délais de trois et cinq mois au-delà desquels la mairie ne peut plus contester la conformité, puis la conduite à tenir face à une mise en demeure : ce qu’elle doit contenir, comment l’attaquer devant le juge administratif et quand préférer un dossier modificatif ou un permis de régularisation plutôt qu’un recours frontal.

I. La DAACT et le récolement : un contrôle de la mairie enfermé dans des délais stricts

A. Déposer une DAACT qui déclenche la procédure et protège vos droits

À l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, la déclaration n’est pas une simple formalité de courtoisie : l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme dispose qu’« A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » La déclaration atteste donc deux choses à la fois, l’achèvement et la conformité, et elle vise le permis délivré ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable. Elle est établie par le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition, ou par l’architecte ou l’agréé en architecture lorsqu’ils ont dirigé les travaux, puis, selon l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, « Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. » Le recommandé avec accusé de réception ou la décharge ne sont pas des détails d’intendance : c’est la date de réception en mairie qui fait courir le délai de contestation de trois mois, et seule une preuve de dépôt vous permettra d’établir que ce délai a expiré sans contestation.

Lorsque les travaux portent sur une tranche, la déclaration doit le préciser : l’article R. 462-2 du code de l’urbanisme prévoit que « La déclaration précise si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux. » Selon la nature de l’opération, des pièces complémentaires doivent être jointes, par exemple la justification de la garantie d’achèvement de la tranche suivante pour les lotissements ou les attestations parasismiques et relatives au retrait-gonflement des sols argileux dans les cas visés par le code de la construction et de l’habitation. Un dossier incomplet ou une attestation manquante expose à une demande de pièces qui retarde le point de départ utile du délai, d’où l’intérêt de constituer le dossier avec le formulaire Cerfa prévu à cet effet et de conserver la preuve de chaque pièce transmise.

À Paris, le circuit de dépôt est spécifique et doit être respecté à la lettre : la fiche officielle consacrée à la DAACT indique que le dossier doit être déposé « au Basu uniquement par voie dématérialisée », le Basu étant le Bureau accueil et service à l’usager qui constitue le guichet électronique unique pour toutes les démarches d’urbanisme à Paris. Un envoi postal ou un dépôt papier au mauvais guichet ne fait pas courir proprement les délais et peut conduire la mairie à considérer qu’elle n’a jamais été régulièrement saisie. En petite et grande couronne, le dépôt reste possible par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre décharge, et la voie dématérialisée suit les dispositions prises par chaque commune : renseignez-vous sur le site de la mairie avant d’envoyer, car un dépôt irrégulier entretient l’incertitude au lieu de la lever.

L’absence totale de DAACT, enfin, place le pétitionnaire dans une situation nettement moins favorable qu’on ne l’imagine. La cour administrative d’appel de Nancy l’a rappelé le 26 mars 2026 dans une affaire où des travaux avaient été réalisés en zone naturelle sans autorisation : le courrier du maire demandant de régulariser « n’a pas été pris dans le cadre de la procédure prévue aux articles L. 462-1 et L. 462-2 du code de l’urbanisme, alors que, en tout état de cause, aucune déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux au permis délivré n’avait été faite par la pétitionnaire » (CAA Nancy, 3e ch., 26 mars 2026, n° 24NC01886). Sans DAACT, pas de délai de forclusion qui court à votre profit et pas de procédure de conformité dont vous pourriez vous prévaloir : la mairie reste libre d’agir sur d’autres fondements, y compris répressifs, et c’est vous qui devrez prendre l’initiative d’une régularisation. Déposer la DAACT dès l’achèvement réel des travaux, avec un contenu sincère, constitue donc le premier réflexe de sécurisation, avant même de savoir si la mairie contrôlera.

B. Trois mois, cinq mois : le délai au-delà duquel la mairie ne peut plus contester

Une fois la DAACT régulièrement reçue, la mairie dispose d’un temps compté pour contester la conformité, et ce temps est bref. L’article R. 462-6 du code de l’urbanisme dispose qu’« A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » Le même article prévoit que le délai de trois mois est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7. Le principe législatif est encore plus net : l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme autorise l’autorité compétente à « dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité », avant de verrouiller le dispositif : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » Cette forclusion est l’enjeu central de la phase de conformité : une contestation adressée après l’expiration du délai est illégale, même si la non-conformité est réelle, et encourt l’annulation devant le tribunal administratif.

Le récolement, c’est-à-dire la vérification sur place de la conformité des travaux à l’autorisation, n’est obligatoire que dans des cas énumérés. L’article R. 462-7 du code de l’urbanisme le rend notamment obligatoire lorsque les travaux concernent un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé ou d’un site classé, lorsqu’il s’agit d’immeubles de grande hauteur ou d’établissements recevant du public, ou encore dans les secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. À Paris et en Île-de-France, ces cas ne sont pas rares : abords de monuments historiques avec intervention de l’architecte des Bâtiments de France, établissements recevant du public dans les commerces et les bureaux transformés, zones couvertes par un plan de prévention des risques d’inondation le long de la Seine et de la Marne. Si votre projet entre dans l’un de ces cas, comptez cinq mois et non trois, et préparez la visite : l’administration peut venir constater, mesurer et photographier.

Même hors récolement obligatoire, la mairie peut décider de contrôler, mais elle doit alors vous prévenir : l’article R. 462-8 du code de l’urbanisme prévoit que « Préalablement à tout récolement, l’autorité compétente en informe le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable. » Le récolement « porte sur la conformité des travaux aux seules dispositions mentionnées à l’article L. 421-6 », c’est-à-dire aux règles d’urbanisme applicables au projet, et non à l’ensemble des réglementations techniques : un récolement qui sanctionnerait des désordres étrangers à l’autorisation d’urbanisme sort de son objet. Soyez présent ou représenté lors de la visite, faites constater l’état des lieux et conservez le compte rendu : les mentions du procès-verbal de récolement feront foi jusqu’à preuve contraire dans un contentieux ultérieur.

Si aucun contrôle n’intervient dans le délai, le silence de la mairie vous profite et vous pouvez le faire constater. L’article R. 462-10 du code de l’urbanisme dispose qu’prévoit qu’en cas de silence gardé dans le délai de contestation, l’autorité délivre de plein droit, sur demande du bénéficiaire de l’autorisation ou de ses ayants droit et sous quinze jours, une attestation certifiant que la conformité des travaux au permis ou à la déclaration n’a pas été contestée. Demandez cette attestation par écrit dès l’expiration du délai de trois ou cinq mois : délivrée de plein droit sous quinze jours, elle constitue la pièce que le notaire et l’acquéreur attendent lors de la vente, et elle ferme en pratique toute discussion sur la conformité au regard de l’autorisation. Conservez-la avec le permis, la DAACT et son accusé de réception : c’est ce faisceau qui établit une conformité purgée.

Une précision importante borne toutefois cette sécurité : la forclusion de l’article L. 462-2 éteint le pouvoir de contester la conformité au titre de la procédure de DAACT, mais elle ne fait pas disparaître les autres polices de l’urbanisme. Le droit de visite et de communication des agents, prévu par l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme, « s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux », et un procès-verbal d’infraction dressé dans ce cadre peut fonder d’autres poursuites, pénales ou administratives, indépendantes du récolement. De même, une construction édifiée sans permis alors qu’il était requis, ou une infraction pénale non prescrite, peut être poursuivie sur le fondement des procédures répressives même si la conformité n’a pas été contestée dans les trois mois. La DAACT et son attestation de non-contestation purgent le risque administratif de non-conformité à l’autorisation ; elles ne blanchissent pas des travaux réalisés sans autorisation ou constitutifs d’une infraction encore poursuivable, comme le montrent les articulations examinées dans la seconde partie.

II. La mise en demeure reçue : répondre sans aggraver, contester utilement

A. Une décision qui fait grief : l’attaquer dans les deux mois et viser juste

Lorsque la mairie estime les travaux non conformes, elle ne se contente pas d’un simple courrier d’observation : l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme prévoit que lorsque l’autorité compétente estime les travaux non conformes à l’autorisation, elle met en demeure le maître de l’ouvrage, dans le délai de contestation, de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. Deux exigences de forme doivent immédiatement retenir votre attention : la mise en demeure doit intervenir dans le délai de trois ou cinq mois, et « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. Elle rappelle les sanctions encourues. » Une mise en demeure notifiée par lettre simple, ou expédiée après l’expiration du délai de contestation, est irrégulière et cette irrégularité suffit à obtenir son annulation, sans même discuter du fond de la non-conformité alléguée. Vérifiez donc en premier la date de réception de votre DAACT en mairie, le point de départ du délai, la date d’envoi de la mise en demeure et son mode de notification : ce contrôle calendaire, purement objectif, fait gagner plus de contentieux que de longues discussions techniques.

La mise en demeure vous offre une alternative qu’il faut peser vite : déposer un dossier modificatif ou mettre les travaux en conformité. Le dossier modificatif, instruit comme une demande d’autorisation sur les points modifiés, permet de régulariser des écarts mineurs en les faisant entrer dans l’autorisation, à condition que les modifications ne bouleversent pas le projet au point d’en changer la nature et respectent les règles d’urbanisme en vigueur. La mise en conformité en nature, démolition partielle, déplacement, réduction de hauteur ou d’emprise, supprime l’écart mais suppose d’accepter le constat de la mairie. Ne répondez jamais par un courrier qui reconnaîtrait une non-conformité inexistante ou qui décrirait des travaux supplémentaires non autorisés : tout aveu écrit sera repris dans un éventuel procès-verbal ultérieur. Si vous contestez le constat, formez dans le même temps un recours gracieux auprès du maire pour rouvrir le dialogue et interrompre utilement le calendrier, tout en préparant le recours contentieux.

Car la mise en demeure de l’article L. 462-2 se conteste devant le juge administratif, et la jurisprudence l’admet sans détour. Dans un arrêt du 14 septembre 2023, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé que la décision du maire d’Hyères, « prise sur le fondement des dispositions citées ci-dessous des articles L. 462-2 et R. 462-9 du code de l’urbanisme et mettant notamment son destinataire en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité, revêt, eu égard à son objet et à ses effets, le caractère d’une décision faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir » (CAA Marseille, 1re ch., 14 septembre 2023, n° 21MA03736). La fin de non-recevoir de la commune a été écartée, puis la cour a annulé la mise en demeure au fond : la conformité devait être appréciée « au regard des autorisations d’urbanisme accordées, au nombre desquelles ne figurent pas les permis de démolir », et la démolition d’une construction existante, autorisée par un permis de démolir distinct et antérieur, ne pouvait fonder le grief de non-conformité au permis de construire. La cour a annulé la décision du maire et son rejet implicite du recours gracieux, avant d’enjoindre au maire « de procéder au réexamen de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée par la SCI Samat, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt ».

Trois enseignements pratiques découlent de cet arrêt pour tout destinataire d’une mise en demeure. D’abord, le recours pour excès de pouvoir est ouvert et doit être formé dans les deux mois de la notification, conformément à l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Le recours gracieux préalable, formé dans ce même délai de deux mois, proroge le délai contentieux et impose à la mairie de réexaminer le dossier. Ensuite, le moyen tiré de l’appréciation de la conformité au regard des seules autorisations accordées mérite un examen systématique : la mairie ne peut pas exiger au titre de la conformité des travaux qu’elle n’a jamais autorisés dans le permis en cause, ni sanctionner l’inexécution d’un permis distinct. Enfin, l’injonction de réexamen obtenue dans cette affaire montre que le juge ne se contente pas d’annuler : il peut ordonner à la mairie de reprendre l’instruction de la DAACT dans un délai fixé, ce qui replace le pétitionnaire dans le circuit de la conformité au lieu de le renvoyer à l’incertitude.

Lorsque la mise en demeure impose des travaux lourds ou bloque une vente imminente, le référé-suspension complète utilement le recours au fond. L’article L. 521-1 du code de justice administrative permet au juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, de « ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». L’urgence se démontre par le calendrier du chantier, les contrats d’entreprise, le compromis de vente signé ou le financement conditionné à la conformité ; le doute sérieux peut résulter d’une notification hors délai, d’une absence de recommandé avec accusé de réception ou d’une non-conformité appréciée au regard d’un document qui n’est pas l’autorisation. La requête en référé suppose une requête au fond préalable ou concomitante, et l’audience intervient en quelques semaines devant le tribunal administratif de Paris, de Montreuil, de Melun, de Cergy-Pontoise ou de Versailles selon la localisation du terrain. Les étapes du recours gracieux, du recours au fond et du référé, avec leurs délais et leurs pièces, sont détaillées dans notre analyse du recours contre un permis refusé à Paris : gracieux, tribunal, référé et indemnisation, dont la méthode vaut aussi contre une mise en demeure de mise en conformité.

B. Quand la non-conformité appelle une autre voie : régularisation, prescription et sanctions

Il arrive que la non-conformité soit incontestable sur le fond : un enrochement ou des affouillements réalisés en zone naturelle au-delà de ce que le permis autorisait, une emprise ou une hauteur qui dépasse les plans approuvés, des aménagements extérieurs jamais achevés. Dans ce cas, s’obstiner à défendre une conformité introuvable fait perdre du temps et aggrave le risque répressif ; la bonne question devient celle de la régularisation. Encore faut-il choisir le bon véhicule, car permis modificatif et permis de régularisation n’obéissent ni aux mêmes conditions ni aux mêmes effets.

La cour administrative d’appel de Nancy a tracé la frontière le 26 mars 2026 : le permis modificatif suppose un permis en cours de validité et une construction inachevée, avec des modifications qui n’en changent pas la nature même, tandis que « si la construction achevée n’est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée, de solliciter la délivrance d’un nouveau permis de construire destiné à la régulariser, qui doit porter sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé et respecter les règles d’urbanisme en vigueur à la date de son octroi » (CAA Nancy, 3e ch., 26 mars 2026, n° 24NC01886). La demande de la société, déposée après achèvement des travaux et sans DAACT préalable, a donc été requalifiée en demande de permis de régularisation, puis rejetée parce que les travaux litigieux méconnaissaient le règlement de la zone naturelle du plan local d’urbanisme, et la requête contre le refus a été rejetée. Retenez-en trois règles : une fois les travaux achevés, ne demandez plus un modificatif mais une régularisation ; celle-ci doit couvrir l’ensemble des éléments non conformes et pas seulement le dernier aménagement contesté ; et elle est jugée au regard des règles en vigueur à sa date, de sorte qu’une révision défavorable du plan local d’urbanisme intervenue entre-temps peut la condamner.

Le temps qui passe peut toutefois jouer en votre faveur par l’effet des prescriptions. D’une part, l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme », sous réserve d’exceptions limitatives tenant à la sécurité des personnes, à une action en démolition déjà engagée, aux sites protégés, au domaine public, aux constructions réalisées sans aucun permis alors qu’il était requis ou aux zones à risques. Une construction ancienne irrégulière peut donc, dix ans après son achèvement, obtenir une autorisation nouvelle sans que l’administration puisse lui opposer l’irrégularité initiale, ce qui ouvre une voie de régularisation différée pour les dossiers qui peuvent attendre. D’autre part, sur le terrain répressif, le Conseil d’État a fixé en 2025 une articulation décisive dans un avis publié au recueil Lebon : les pouvoirs de mise en demeure et d’astreinte de l’article L. 481-1, subordonnés au constat préalable d’une infraction par procès-verbal, « doit être regardé comme ayant exclu que ces pouvoirs puissent être mis en œuvre pour remédier à une méconnaissance des règles relatives à l’utilisation des sols ou des prescriptions d’une autorisation d’urbanisme au-delà du délai de prescription de l’action publique », soit six années révolues à compter en règle générale de l’achèvement des travaux, « sous réserve de l’intervention d’actes interruptifs de la prescription » (CE, 5e-6e ch. réunies, avis, 24 juillet 2025, n° 503768). Le même avis précise que seuls les travaux à l’égard desquels l’action publique n’est pas prescrite peuvent donner lieu à la mise en demeure de l’article L. 481-1, et que la régularisation éventuelle « doit alors porter sur l’ensemble de la construction », en tenant compte de l’article L. 421-9. Face à une mise en demeure administrative assortie d’astreinte, le premier contrôle porte donc sur la date d’achèvement des travaux et sur l’existence d’actes interruptifs : au-delà de six ans sans interruption, la mise en demeure L. 481-1 ne peut plus être mise en œuvre, et le montant de l’astreinte, plafonné par les textes, doit être vérifié ligne à ligne.

Reste l’arrière-plan pénal, que la mise en demeure rappelle expressément puisqu’elle mentionne les sanctions encourues. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit « d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros » le fait d’exécuter des travaux « en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable », avec un emprisonnement de six mois encouru en cas de récidive. Ces peines peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs et les autres responsables de l’exécution. La mise en conformité rapide après la mise en demeure ne fait pas disparaître l’infraction déjà constituée, mais elle interrompt la situation illicite, limite le préjudice et pèse favorablement tant devant le parquet que devant le juge pénal pour l’appréciation de la peine et des mesures de remise en état. À l’inverse, ignorer la mise en demeure expose à la fois à l’aggravation administrative et à la caractérisation pénale de la mauvaise foi. Les délais de prescription, les conditions de la démolition et les stratégies de régularisation des constructions édifiées sans autorisation sont exposés dans notre étude de la prescription des constructions sans permis : délai de six ans, démolition et régularisation, qui complète utilement le présent article lorsque les travaux dépassent la simple non-conformité à un permis existant.

En pratique parisienne et francilienne, organisez le dossier comme le juge l’examinera : récépissé de dépôt de la DAACT et preuve de sa réception, calcul précis du délai de trois ou cinq mois avec identification d’un éventuel cas de récolement obligatoire, copie de la mise en demeure avec son enveloppe et son accusé, photographies datées et constats d’huissier de l’état des travaux, plans du permis et relevés des écarts allégués, échanges avec la mairie et recours gracieux. Saisissez le tribunal administratif compétent, Paris, Montreuil, Melun, Cergy-Pontoise ou Versailles, dans les deux mois, et réservez le référé-suspension aux situations d’urgence caractérisée. Si la non-conformité est avérée, chiffrez sans tarder le coût comparé de la mise en conformité et du dossier de régularisation, en intégrant les règles d’urbanisme applicables à la date de la nouvelle demande : à Paris, où le plan local d’urbanisme bioclimatique durcit les exigences environnementales et paysagères, une régularisation déposée aujourd’hui ne sera pas jugée comme le permis d’hier.

Travaux achevés, DAACT déposée, silence gardé trois mois : faites-vous délivrer l’attestation de non-contestation et classez-la avec le permis. Mise en demeure reçue : contrôlez le délai, le mode de notification et la référence exacte à l’autorisation, répondez sans reconnaître ce qui n’est pas établi, puis choisissez entre dossier modificatif, mise en conformité, recours gracieux et recours contentieux, avec le référé en cas d’urgence. Non-conformité avérée sur un chantier terminé : basculez vers le permis de régularisation portant sur l’ensemble des écarts, au regard des règles du jour, et vérifiez les prescriptions de six et dix ans avant de considérer qu’une mise en demeure administrative reste possible. C’est cet enchaînement, dates à l’appui et pièces en main, qui transforme une fin de chantier incertaine en situation purgée, opposable à la mairie comme à l’acquéreur.