D’après la fiche BODACC publiée le 9 octobre 2026 (annonce n° A202601943786), le tribunal des activités économiques de Paris a, par un jugement du 23 septembre 2026, prononcé la liquidation judiciaire de la SAS VITAL HOME CLUB, établie 50 rue de Châteaudun à Paris et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris. D’après cette même fiche, la société a pour activité la promotion immobilière, l’obtention d’autorisations, l’exploitation et la gestion de résidences seniors, ainsi que les transactions immobilières. D’après cette même fiche, la date de cessation des paiements est fixée au 1er septembre 2026, le liquidateur désigné est la Selafa Mja, prise en la personne de Maître Jean-Charles Demortier, et les déclarations des créances sont à adresser au liquidateur ou sur le portail électronique mentionné par l’avis dans les deux mois à compter de la publication au BODACC. Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de VITAL HOME CLUB, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. Aucun accident, aucune intrusion ni aucun dommage ne sont constatés par une source officielle à la date de rédaction du présent article, aucune responsabilité n’est établie, les contrats signés entre les parties priment sur toute analyse générale, et seul le juge statue sur les contestations.

Pour les entreprises qui travaillaient avec un promoteur-exploitant de résidences seniors placé en liquidation judiciaire, la difficulté ne se limite pas à une facture impayée : l’entreprise de gros œuvre qui a coulé une dalle sur un programme en cours, le prestataire qui assure chaque jour la restauration ou le nettoyage d’une résidence, le fournisseur qui a livré le mobilier des logements témoins et l’apporteur qui a commercialisé des lots ne sont pas dans la même situation juridique, et chacun doit prendre une décision différente dans un délai différent. La question des résidences services en difficulté n’est pas théorique : une question écrite adressée au Sénat en 2026 interroge le gouvernement sur la protection des résidents et des locataires en cas de défaillance d’un gestionnaire de résidence services seniors, et la presse régionale a décrit le cas d’une résidence dont le gestionnaire placé en liquidation judiciaire faisait craindre une interruption des services aux personnes âgées. Le présent article s’adresse aux professionnels de la chaîne, pas aux résidents : il établit la carte des conséquences et des décisions pour les entreprises de travaux, les fournisseurs, les prestataires de services et les partenaires commerciaux d’un maillon promoteur-gestionnaire en difficulté. La méthode tient en quatre gestes : dater les délais qui courent à compter de la publication au BODACC, mettre le liquidateur en demeure de prendre parti sur chaque contrat en cours plutôt que de le rompre soi-même, revendiquer dans les trois mois les biens dont on est resté propriétaire plutôt que de les déclarer au passif, et déclarer l’intégralité des créances antérieures dans les deux mois sur pièces. Chacun de ces gestes correspond à un texte précis du code de commerce et à des décisions rendues en 2025 et 2026, dont les motifs sont cités dans leur texte.

I. Ce que la liquidation d’un promoteur-gestionnaire de résidences seniors change pour la chaîne d’entreprises

A. Côté chantiers et fournitures : contrats en cours, mise en demeure et action directe du sous-traitant

L’ouverture de la liquidation judiciaire ne résilie pas les contrats en cours par elle-même. Aux termes de l’article L. 641-11-1, I du code de commerce : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire. » Le même texte ajoute : « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. » Et il précise le sort des impayés antérieurs : « Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif. » Concrètement, l’entreprise de travaux qui a un marché en cours sur un programme du promoteur ne peut ni considérer le chantier comme abandonné, ni arrêter ses prestations de sa propre initiative au seul motif du jugement d’ouverture ; les factures antérieures au jugement relèvent de la déclaration de créance, examinée plus loin, et non d’une compensation sauvage avec les travaux restant à faire. Le pouvoir de décider appartient au liquidateur : « Le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. » Lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, le texte exige le comptant, sauf acceptation de délais par le cocontractant, et le liquidateur doit s’assurer, au vu des documents prévisionnels dont il dispose, qu’il disposera des fonds nécessaires. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou à paiement échelonnés dans le temps, le liquidateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. Pour l’entreprise cocontractante, l’arme procédurale est la mise en demeure de prendre parti : « Le contrat en cours est résilié de plein droit : 1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse. » Le juge-commissaire peut impartir un délai plus court ou accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois. La Cour de cassation veille à l’effectivité de ce mécanisme : par un arrêt du 18 mars 2014 (n° 12-27.297), la chambre commerciale a prononcé : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 4 janvier 2012, l’arrêt rendu le 11 octobre 2012, entre les parties, par la cour d’appel d’Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Orléans, autrement composée ». L’affaire concernait des contrats de crédit-bail pour lesquels le cocontractant avait mis en demeure le liquidateur de se prononcer sur la poursuite de tous les contrats en cours, sans obtenir de réponse sur plusieurs d’entre eux : la cassation rappelle qu’une mise en demeure restée sans réponse produit la résiliation de plein droit des contrats qu’elle visait. Pour un prestataire de la chaîne, la leçon est directe : adresser au liquidateur, par écrit et contrat par contrat, une mise en demeure de prendre parti, conserver la preuve de l’envoi et de la réception, et dater le délai d’un mois. Sans cette mise en demeure, le contrat se poursuit et les prestations postérieures au jugement, si elles sont demandées par le liquidateur, donnent lieu à paiement dans les conditions du texte ; avec une mise en demeure restée sans réponse, la résiliation est acquise de plein droit et le prestataire peut organiser la reprise de son matériel et la réaffectation de ses équipes.

Le sous-traitant de l’entreprise principale dispose d’une voie propre, indépendante de la déclaration au passif : l’action directe contre le maître de l’ouvrage. Le tribunal judiciaire d’Albi l’a rappelée dans un jugement du 26 mai 2026 rendu dans une affaire où l’entrepreneur principal était en liquidation judiciaire : « En vertu de l’article 12 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance, le sous-traitant a une action directe contre le maître de l’ouvrage si l’entrepreneur principal ne paie pas, un mois après en avoir été mis en demeure, les sommes qui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance ; copie de cette mise en demeure est adressée au maître de l’ouvrage. » Le tribunal ajoute deux règles décisives pour la période de procédure collective : « Toute renonciation à l’action directe est réputée non écrite. » Et : « Cette action directe subsiste même si l’entrepreneur principal est en état de liquidation des biens, de règlement judiciaire ou de suspension provisoire des poursuites. » Dans cette affaire, le sous-traitant a été débouté parce que le maître de l’ouvrage démontrait avoir intégralement réglé l’entrepreneur principal avant sa liquidation, preuve relevés bancaires à l’appui : l’action directe ne prospère que dans la limite des sommes encore dues par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur principal. Pour le sous-traitant d’un chantier du promoteur, le raisonnement se tient en trois temps : vérifier qui est maître de l’ouvrage de l’opération et ce qu’il doit encore à l’entrepreneur principal, mettre l’entrepreneur en demeure avec copie au maître de l’ouvrage, puis agir dans la limite de la dette du maître. Lorsque le promoteur est lui-même entrepreneur principal et qu’il n’existe pas de maître d’ouvrage solvable au-dessus de lui, l’action directe est sans objet et le sous-traitant retombe sur la déclaration de créance ; lorsqu’en revanche le programme est porté par une société civile de construction vente ou un autre maître d’ouvrage encore débiteur du prix des travaux, l’action directe demeure l’outil le plus rapide. Les prestataires de services continus des résidences — restauration collective, blanchisserie, nettoyage, maintenance des ascenseurs et des équipements de sécurité, espaces verts — relèvent du même régime des contrats en cours : le jugement d’ouverture ne les délie pas, la mise en demeure au liquidateur fixe le sort du contrat, et les prestations fournies après le jugement à la demande du liquidateur doivent être payées au comptant. Chacun de ces contrats doit être examiné séparément, car la poursuite de l’un n’entraîne pas celle des autres, et la résiliation de plein droit de l’un ne résilie pas les autres.

B. Côté partenaires commerciaux : mandats de commercialisation, acomptes et garanties d’achèvement

Autour d’un promoteur gravitent des entreprises partenaires dont l’activité dépend de la poursuite des programmes : agences et mandataires chargés de la commercialisation des lots, apporteurs d’affaires rémunérés à la vente, bureaux d’études et maîtres d’œuvre payés à l’avancement, syndics pressentis pour l’administration des futures copropriétés. Leurs contrats sont eux aussi des contrats en cours au sens de l’article L. 641-11-1 du code de commerce : ni le mandat de commercialisation, ni la convention d’apport, ni le marché de maîtrise d’œuvre n’est résilié par le seul effet du jugement d’ouverture, et c’est au liquidateur qu’il appartient d’exiger ou non leur exécution. Le mandataire qui continue à faire visiter des lots et à faire signer des réservations après le jugement sans s’être assuré de la position du liquidateur prend un double risque : travailler sans être payé, puisque seules les prestations demandées par le liquidateur ouvrent droit au paiement comptant, et engager sa propre responsabilité envers des candidats acquéreurs à qui il présenterait comme disponible un programme dont le sort est incertain. La mise en demeure de prendre parti, contrat par contrat, s’impose ici comme pour les marchés de travaux : elle fait cesser l’incertitude et, faute de réponse dans le délai d’un mois, elle emporte résiliation de plein droit, ce qui libère le partenaire et lui permet de déclarer au passif les commissions et honoraires antérieurs au jugement. Les acomptes et avances versés avant le jugement — acompte sur une commande de mobilier pour les parties communes, avance sur honoraires de commercialisation, provision sur travaux — ne peuvent être récupérés par compensation unilatérale : ils constituent des créances antérieures à déclarer au passif dans le délai de deux mois, et leur sort suit celui de la procédure. Le partenaire qui détient un acompte versé par le promoteur, par exemple un trop-perçu de commissions, ne peut pas le conserver à titre de garantie sans titre : il doit déclarer sa propre créance et, symétriquement, le liquidateur réclamera la restitution des sommes indûment détenues.

La spécificité de la promotion immobilière tient aux garanties qui entourent les programmes neufs. Lorsqu’un programme est vendu en l’état futur d’achèvement, l’achèvement est couvert par une garantie financière d’achèvement souscrite auprès d’une banque ou d’un assureur, et c’est vers ce garant que les acquéreurs se tournent quand le promoteur défaille. Le tribunal judiciaire de Meaux l’a illustré dans un jugement du 24 mars 2025 (n° 25/00395) opposant des acquéreurs à un promoteur et à sa banque : « CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE à mettre en oeuvre la garantie d’achèvement ». Le même jugement condamne le promoteur « à produire », sous astreinte, « le dossier de permis de construire, les autorisations administratives, les contrats de marché conclus avec les sociétés de maîtrise d’œuvre et de louage d’ouvrage ». Pour les entreprises partenaires, l’enseignement est double. D’une part, les documents techniques et administratifs des programmes — permis, autorisations, marchés, dossiers des ouvrages exécutés — sont des actifs indispensables à toute reprise ou à tout achèvement par un tiers, et le partenaire qui les détient (maître d’œuvre, bureau de contrôle, entreprise générale) doit les inventorier et se tenir prêt à les produire au liquidateur plutôt que de les retenir comme moyen de pression, la rétention abusive exposant à une injonction sous astreinte. D’autre part, la présence d’un garant d’achèvement change la physionomie des négociations : le garant qui finance l’achèvement devient l’interlocuteur économique du chantier, et les entreprises qui veulent y participer ont intérêt à se faire connaître tôt du liquidateur et du garant avec un dossier chiffré et à jour. Ces situations exigent une analyse contrat par contrat qui relève de l’accompagnement en droit des affaires à Paris pour les entreprises confrontées à la défaillance d’un partenaire : qualification des créances antérieures ou postérieures, articulation entre contrats en cours et garanties, et choix entre poursuite, résiliation et déclaration.

II. Les décisions pratiques qui conditionnent le recouvrement

A. Déclarer sa créance dans les deux mois, sans attendre la relance du liquidateur

La déclaration de créance est le geste qui conditionne tous les autres : sans elle, aucune répartition, aucun dividende, aucune prise en compte dans un plan. Aux termes de l’article L. 622-24 du code de commerce : « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » Le texte précise que la déclaration peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix, qu’elle doit être faite alors même que les créances ne sont pas établies par un titre, et que celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. Pour les entreprises de la chaîne, cela signifie déclarer large et tôt : factures impayées de travaux, de fournitures et de prestations antérieures au jugement, loyers et redevances échus, pénalités contractuelles encourues avant le jugement, dommages-intérêts prévisibles. Les créances dont le montant reste discuté — décompte définitif de chantier non encore arrêté, réserve sur malfaçons, commission sur des ventes en cours — sont déclarées à titre évaluatif et actualisées ensuite, plutôt qu’omises dans l’attente d’un chiffrage parfait qui n’arrivera qu’après l’expiration du délai. Le délai, fixé par l’article R. 622-24 du code de commerce, est bref : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. » Ce délai est augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine lorsque la procédure est ouverte par une juridiction métropolitaine. L’avis publié au BODACC pour la société en cause mentionne expressément les déclarations à adresser au liquidateur ou sur le portail électronique dans les deux mois à compter de la publication : le point de départ court à compter de la publication, pas à compter de la réception d’un courrier du liquidateur, et l’entreprise qui attend d’être relancée s’expose à la forclusion.

Le défaut de déclaration dans le délai n’est pas une simple irrégularité réparable à tout moment : l’article L. 622-26 du code de commerce dispose : « A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24 , les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6 . » Les créanciers relevés de forclusion ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande, et « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. » Ce délai de six mois court à compter de la publication du jugement d’ouverture, ou à compter de la réception de l’avis pour les titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié. Le relevé de forclusion n’est donc pas un rattrapage de droit commun : il suppose de démontrer que la défaillance n’est pas imputable au créancier — par exemple une omission du débiteur sur la liste certifiée des créanciers — et il ne rouvre que les distributions postérieures à la demande. Pour le fournisseur qui découvre tardivement la procédure, ou pour l’entreprise dont la facture n’a été établie qu’après le jugement pour des travaux réceptionnés avant, la demande de relevé doit être formée sans attendre, pièces à l’appui, dans le délai de six mois. En pratique, la déclaration initiale doit être exhaustive et documentée : relevé de compte arrêté au jour du jugement, copie des contrats et bons de commande, factures et avoirs, constats de réception et procès-verbaux de chantier, échanges sur les réclamations en cours. Le créancier qui a été averti personnellement parce qu’il est titulaire d’une sûreté publiée ou lié au débiteur par un contrat publié voit le délai courir à compter de la notification de cet avertissement : il doit vérifier la date de cette notification et ne pas confondre l’avertissement personnel avec la publication au BODACC. Et lorsque le débiteur a porté une créance à la connaissance du mandataire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé sa propre déclaration : cette présomption ne dispense pas de déclarer soi-même, car elle cesse dès que le créancier agit et ne protège pas les créances omises ou mal chiffrées par le débiteur.

B. Fournisseurs de meubles et de matériels : revendication dans les trois mois et preuve de l’existence en nature

Le fournisseur qui a livré des marchandises impayées ne doit pas se contenter de déclarer leur prix au passif comme une créance chirographaire : s’il s’en est réservé la propriété par écrit, il peut revendiquer les biens eux-mêmes et échapper au sort commun des répartitions. Le délai est impératif. Aux termes de l’article L. 624-9 du code de commerce : « La revendication des meubles ne peut être exercée que dans le délai de trois mois suivant la publication du jugement ouvrant la procédure. » Ce délai de trois mois court à compter de la même publication au BODACC que le délai de déclaration de deux mois, mais il lui survit d’un mois : l’entreprise qui a manqué le délai de déclaration peut encore revendiquer ses marchandises, et l’entreprise qui a déclaré sa créance peut encore, dans le délai, revendiquer en nature. Les conditions de fond sont fixées par l’article L. 624-16 du code de commerce : « Peuvent également être revendiqués, s’ils se retrouvent en nature au moment de l’ouverture de la procédure, les biens vendus avec une clause de réserve de propriété. » Le texte exige que « Cette clause doit avoir été convenue entre les parties dans un écrit au plus tard au moment de la livraison. » et admet qu’« Elle peut l’être dans un écrit régissant un ensemble d’opérations commerciales convenues entre les parties. » Pour les fournisseurs d’un promoteur-exploitant de résidences — mobilier des logements et des parties communes, équipements de cuisine collective, matériel médical et de confort, outillage de chantier livré sur un programme —, cela signifie retrouver sans délai les écrits : conditions générales de vente acceptées comportant la clause, contrat-cadre, bons de livraison signés. Une clause invoquée pour la première fois après la livraison, ou figurant seulement sur une facture émise postérieurement sans acceptation antérieure, ne satisfait pas à l’exigence de l’écrit au plus tard au moment de la livraison. La revendication suppose en outre que les biens se retrouvent en nature : les marchandises revendues aux résidents ou aux acquéreurs, consommées sur le chantier ou incorporées de manière indissociable à l’immeuble ne peuvent plus être reprises en nature. Le texte admet toutefois la revendication « sur les biens mobiliers incorporés dans un autre bien lorsque la séparation de ces biens peut être effectuée sans qu’ils en subissent un dommage », ainsi que sur « des biens fongibles lorsque des biens de même nature et de même qualité se trouvent entre les mains du débiteur ou de toute personne les détenant pour son compte ». Et « Dans tous les cas, il n’y a pas lieu à revendication si, sur décision du juge-commissaire, le prix est payé immédiatement. »

La jurisprudence récente rappelle l’exigence de preuve qui pèse sur le revendiquant. Dans un arrêt du 25 septembre 2025, la chambre économique de la cour d’appel d’Amiens, saisie par un fournisseur de bijoux qui revendiquait les marchandises présentes dans le point de vente d’une société en procédure collective, énonce : « il appartient au revendiquant d’établir que la marchandise revendiquée se trouve, à l’ouverture de la procédure collective, en nature entre les mains du débiteur » et précise que « la condition d’existence en nature s’entend de la conservation de la marchandise dans son état initial. » La cour déboute le fournisseur qui, malgré sept factures comportant une clause de réserve de propriété et huit bons de livraison signés, « ne justifie pas que tout ou partie des marchandises impayées qu’elle revendique se sont retrouvées en nature dans le stock du magasin au jour de l’ouverture de la procédure ». La leçon vaut pour tout fournisseur d’un programme immobilier ou d’une résidence : factures et bons de livraison ne suffisent pas, il faut démontrer, inventaire ou constat à l’appui, que les biens impayés se trouvaient encore identifiables entre les mains du débiteur au jour du jugement d’ouverture. Lorsque les biens ont été revendus dans le cadre de l’activité — meubles vendus avec les lots, matériaux mis en œuvre —, la revendication en nature échoue, mais le prix peut encore être revendiqué : l’article L. 624-18 du code de commerce dispose : « Peut être revendiqué le prix ou la partie du prix des biens visés à l’article L. 624-16 qui n’a été ni payé, ni réglé en valeur, ni compensé entre le débiteur et l’acheteur à la date du jugement ouvrant la procédure. » La procédure de revendication obéit à des formes strictes, fixées par l’article R. 624-13 du code de commerce : « La demande en revendication d’un bien est adressée dans le délai prévu à l’article L. 624-9 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’administrateur s’il en a été désigné ou, à défaut, au débiteur. » Le demandeur en adresse une copie au mandataire judiciaire, et « A défaut d’acquiescement dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande, le demandeur doit, sous peine de forclusion, saisir le juge-commissaire au plus tard dans un délai d’un mois à compter de l’expiration du délai de réponse. » Enfin, « La demande en revendication emporte de plein droit demande en restitution. » En liquidation judiciaire sans administrateur, la demande est adressée au débiteur, représenté par le liquidateur, avec copie au mandataire-liquidateur, et le double délai d’un mois — réponse puis saisine du juge-commissaire — doit être calendé dès l’envoi de la lettre recommandée. Le fournisseur avisé fait donc établir immédiatement un inventaire contradictoire des biens détenus, adresse sa demande en recommandé avec avis de réception en visant précisément les biens et la clause, et prépare la saisine du juge-commissaire avant l’expiration du délai de réponse.

Lorsque la liquidation d’un promoteur-gestionnaire de résidences seniors survient, chaque entreprise de la chaîne doit donc traiter le dossier comme une succession de décisions datées : vérifier la publication au BODACC et inscrire dans un calendrier unique le délai de deux mois pour déclarer et le délai de trois mois pour revendiquer ; examiner chaque contrat en cours séparément et mettre le liquidateur en demeure de prendre parti au lieu de rompre ou de poursuivre à l’aveugle ; pour les sous-traitants, vérifier l’existence et la solvabilité résiduelle d’un maître de l’ouvrage encore débiteur avant d’engager l’action directe ; pour les fournisseurs, retrouver les écrits de réserve de propriété et faire constater l’existence en nature des biens avant d’adresser la demande en recommandé ; pour les partenaires, sécuriser les documents techniques des programmes et se faire connaître du liquidateur et, s’il en existe un, du garant d’achèvement. Aucune de ces démarches n’attend la fin de la procédure : les droits se perdent par l’écoulement des délais bien avant que le passif soit apuré. Et chacune d’elles suppose de lire le contrat signé, car les stipulations convenues — clause de réserve de propriété, clause pénale, conditions de paiement, garanties — priment sur toute analyse générale et conditionnent, avec les textes cités, l’issue du recouvrement, que seul le juge, saisi dans les formes, tranchera en cas de contestation.