Des taches noires qui s’étendent derrière l’armoire de la chambre, une peinture qui cloque dans la salle de bain, une odeur d’humidité qui ne part plus malgré les fenêtres ouvertes : avec le retour des pluies d’octobre et un chauffage collectif parisien qui n’a pas encore démarré, de nombreux locataires découvrent que leur logement est humide. Le réflexe du bailleur consiste souvent à minimiser, en invitant simplement à mieux aérer, puis à laisser les mois passés sans rien faire. Pendant ce temps, le linge ne sèche plus, les murs se dégradent et les enfants toussent.

La question n’est pas seulement sanitaire ou pratique, elle est juridique : un logement durablement humide et moisi peut cesser d’être un logement décent, et le bailleur qui n’agit pas manque à son obligation de délivrance. Le contentieux récent le montre avec une netteté nouvelle. Le 17 septembre 2026, la cour d’appel de Montpellier a tranché un dossier d’humidité et de moisissures en précisant ce que le locataire peut obtenir et, surtout, ce qu’il ne doit pas faire seul. Au printemps 2026 et à l’automne 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné des bailleurs sociaux à nettoyer les moisissures, à installer une ventilation et à verser plusieurs milliers d’euros de dommages et intérêts, tout en encadrant la suspension du loyer.

Cet article expose la méthode complète : établir que l’humidité relève du bailleur, constituer le dossier de preuves qui contraint, puis obtenir du juge les travaux, la baisse du loyer et l’indemnisation, avec les spécificités parisiennes.

I. Moisissures en location : quand l’humidité rend le logement indécent et oblige le bailleur à agir

A. Logement humide, moisissures et ventilation défaillante : le manquement du bailleur et la preuve à rapporter

Le point de départ est l’obligation de décence. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (Article 6 de la loi du 6 juillet 1989)

Le code civil pose la même exigence à travers l’obligation de délivrance. L’article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. »
(Article 1719 du code civil)

Le même article ajoute que le bailleur est tenu « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Article 1719 du code civil). L’article 1720 du code civil complète le dispositif :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
(Article 1720 du code civil)

Concrètement, une humidité structurelle qui fait moisir les murs ne relève ni de l’entretien courant ni des réparations locatives : elle touche le clos, le couvert, la ventilation et la salubrité, donc le bailleur. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 15 octobre 2025 en visant le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent :

« Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
(Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 octobre 2025, RG 25/01536)

Dans cette affaire, une locataire parisienne subissait depuis 2018 une humidité importante à l’origine d’une prolifération de moisissures, documentée notamment par un rapport d’analyses dit kit moisissures réalisé le 18 juin 2024 par la direction de la santé publique de la ville de Paris. Le tribunal en a déduit une violation de l’obligation de délivrance et a condamné le bailleur à nettoyer les surfaces moisies selon le protocole de décontamination, à retirer les matériaux si l’éradication restait incomplète, à refaire les peintures sous constat de commissaire de justice, puis à finaliser sous astreinte une étude d’amélioration de la ventilation de l’ensemble du patrimoine concerné.

Le point décisif pour le locataire tient au régime de cette obligation. Le même jugement énonce :

« L’obligation de jouissance paisible et de délivrance d’un logement décent sont des obligations de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en oeuvre pour parvenir à la cessation du trouble. »
(Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 octobre 2025, RG 25/01536)

Le juge parisien du 16 avril 2026 formule la même règle en matière d’indécence :

« De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. »
(Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2026, RG 25/10532)

Autrement dit, le locataire n’a pas à démontrer que le bailleur a commis une faute ou négligé l’entretien : il lui suffit d’établir la réalité des désordres et leur imputabilité au logement lui-même. En revanche, deux distinctions conditionnent le succès. D’abord, l’infiltration venue de l’extérieur ou du voisin du dessus obéit à un régime de preuve et de recours différent, décrit dans notre dossier sur le dégât des eaux à Paris entre voisin du dessus et toiture : quand l’eau vient d’une fuite identifiée, il faut la faire rechercher et traiter à sa source avant tout débat sur la décence. Ensuite, la condensation liée au seul mode de vie peut être reprochée au locataire : un logement correctement ventilé que l’occupant n’aère jamais, dont il bouche les grilles ou où il fait sécher le linge en permanence sans chauffer, produit des moisissures dont le bailleur n’a pas à répondre. C’est pourquoi la présence ou l’absence d’une ventilation mécanique contrôlée, son état de fonctionnement et les constats objectifs pèsent si lourd. Dans l’affaire jugée à Montpellier le 17 septembre 2026, le bailleur justifiait avoir fait poser une ventilation mécanique contrôlée le 27 juin 2023, de nature à résoudre le problème d’humidité, et la cour en a tiré les conséquences sur les travaux restant à ordonner.

B. Mise en demeure, conciliation et preuves : le dossier qui contraint le bailleur à traiter l’humidité

Avant tout procès, la loi organise une phase amiable dont le respect conditionne la crédibilité du dossier. La première étape consiste à adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les désordres pièce par pièce, avec photographies datées, et fixant un délai pour intervenir. Cette lettre ne constitue pas une simple formalité : elle ouvre le délai légal de deux mois au terme duquel le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet :

« A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. »
(Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989)

La saisine de cette commission, ouverte aux parties sans aucun coêt, ne constitue pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, mais son avis pèse dans la négociation et éclaire le tribunal. À Paris, la commission départementale de conciliation se saisit par courrier ou par formulaire, et son intervention suffit souvent à débloquer un bailleur qui laissait les courriers sans réponse.

Le même article organise un second levier, trop peu utilisé : le signalement par l’organisme qui verse l’aide au logement. Quand cet organisme informe lui-même le bailleur de son obligation de mettre le logement en conformité, cette démarche vaut demande de mise en conformité faite par le locataire (Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Un allocataire qui signale l’indécence de son logement à la caisse d’allocations familiales déclenche donc, lorsque l’organisme informe le bailleur, une demande de mise en conformité opposable, avec conservation possible de l’aide sous conditions. Parallèlement, le signalement aux services d’hygiène de la mairie d’arrondissement ou à l’agence régionale de santé permet de faire constater officiellement l’indécence ou l’insalubrité : dans le dossier montpelliérain, c’est le constat d’indécence établi par la direction de la santé publique et environnementale de la ville qui fondait l’assignation, et dans le dossier parisien, le rapport kit moisissures de la direction de la santé publique. Ces constats administratifs ont une autorité qu’aucune photographie ne remplace.

Le dossier de preuves se construit méthodiquement. Conservez le bail et l’état des lieux d’entrée, qui établit l’état initial du logement : notre guide de l’emménagement étudiant à Paris sur l’état des lieux et le dépôt de garantie rappelle comment un état des lieux précis protège les deux parties. Faites établir un constat par un commissaire de justice, avec mesures d’hygrométrie et relevés photographiques, idéalement en période humide : un constat d’octobre ou de novembre, quand la condensation est visible, vaut mieux qu’un constat d’août. Réunissez les devis de remise en état, les échanges avec le bailleur, les attestations de voisins subissant les mêmes désordres dans l’immeuble, et, si un médecin établit un lien entre l’humidité du logement et des troubles respiratoires, conservez son attestation : elle fonde le préjudice moral et justifie l’urgence. Enfin, continuez à payer le loyer pendant toute cette phase, car un locataire à jour paie au juge un dossier inattaquable, tandis qu’un arriéré fournit au bailleur une demande reconventionnelle, comme le montre le jugement parisien du 15 octobre 2025 où la locataire, pourtant gagnante sur l’essentiel, a été condamnée à régler 433,74 euros d’arriéré avec compensation entre les créances réciproques.

II. Bailleur qui ne fait rien : travaux forcés, loyer réduit et dommages et intérêts devant le juge

A. Faire ordonner les travaux sous astreinte et chiffrer chaque préjudice indemnisable

Quand la phase amiable échoue, le juge des contentieux de la protection, juge naturel du bail d’habitation, dispose d’une palette complète. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui donne le pouvoir de trancher :

« Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. »
(Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989)

Le tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2026 illustre l’usage de ce pouvoir dans un dossier de moisissures dans une chambre et d’engorgement des sanitaires : condamnation du bailleur à nettoyer les moisissures, à exécuter les travaux de peinture et d’enduit prévus au devis du 15 juillet 2025, à poser un isolant sur le mur donnant sur l’extérieur et à installer une ventilation mécanique contrôlée, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois, avec 500 euros de dommages et intérêts et 500 euros au titre des frais irrépétibles (Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2026, RG 25/10532). Le jugement parisien du 15 octobre 2025 va plus loin encore sur la ventilation, en ordonnant sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, dans la limite de 100 jours, la finalisation d’une étude d’amélioration de la ventilation de l’ensemble du patrimoine, puis la mise en oeuvre de ses résultats (Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 octobre 2025, RG 25/01536).

Le juge peut imposer au bailleur les modalités techniques elles-mêmes, sans se limiter à une injonction générale. La Cour de cassation l’a jugé le 13 juin 2024 dans une affaire de nuisances sonores subies par une locataire du fait d’une chaufferie située sous son appartement :

« Le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux. »
(Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juin 2024, pourvoi n° 22-21.250)

Dans cette espèce, la cour d’appel avait condamné le bailleur sous astreinte à réaliser les travaux de transfert de la chaufferie nécessaires à la suppression des nuisances, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur qui soutenait qu’on ne pouvait lui imposer les modalités d’exécution. Transposée à l’humidité, cette solution signifie que le juge peut ordonner précisément la pose d’une ventilation, le traitement des murs ou la réfection de l’étanchéité, avec astreinte, plutôt qu’une vague obligation de résultat.

En cas d’urgence, le référé offre une voie rapide. L’article 834 du code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »
(Article 834 du code de procédure civile)

Et l’article 835 du même code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
(Article 835 du code de procédure civile)

Un locataire muni d’un constat de commissaire de justice et d’un rapport sanitaire peut ainsi obtenir en quelques semaines une injonction de travaux et une provision sur son préjudice, avant même le jugement au fond. Si le bailleur reste inerte après une mise en demeure, l’article 1222 du code civil ouvre une autre voie :

« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. »
(Article 1222 du code civil)

En pratique, cette exécution par le locataire lui-même suppose une autorisation judiciaire préalable et des devis sérieux : elle se prépare avec le juge, jamais en solitaire.

L’indemnisation, elle, repose sur l’inexécution. L’article 1231-1 du code civil dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
(Article 1231-1 du code civil)

Le tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2026 définit l’action ouverte au locataire en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance :

« En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. »
(Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2026, RG 25/10532)

Les montants récemment accordés donnent une échelle réaliste. À Paris, 3 600 euros pour près de vingt mois d’humidité avec moisissures avérées, décomposés en 2 600 euros de préjudice de jouissance et 1 000 euros de préjudice moral, outre les travaux et l’astreinte sur la ventilation. À Montpellier, la cour d’appel a ramené à 2 025 euros l’indemnisation d’une locataire pour vingt-cinq mois de désordres mêlant climatisation en panne, garde-corps descellé et humidité, en retenant une base de 20 % du loyer mensuel de 405 euros, soit 81 euros par mois, là où le premier juge avait accordé 5 400 euros. Chaque poste doit être documenté : pièce condamnée ou usage restreint pour le trouble de jouissance, attestations et certificats pour le préjudice moral, factures de nettoyage, de relogement temporaire ou de mobilier détérioré pour les préjudices matériels.

B. Baisser, suspendre ou consigner le loyer : la voie prudente, mode d’emploi à Paris

La tentation la plus fréquente consiste à cesser de payer le loyer tant que le bailleur ne répare pas. Le droit commun des contrats semble l’autoriser, puisque l’article 1217 du code civil dispose :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »
(Article 1217 du code civil)

Mais en bail d’habitation, la suspension unilatérale du loyer reste périlleuse. L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 17 septembre 2026 constitue à cet égard un avertissement : le premier juge avait ordonné la suspension du paiement du loyer à compter du 1er septembre 2021 jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, et la cour a infirmé cette suspension en retenant :

« N’étant pas établi par Mme [M] que le logement loué était inhabitable du fait des désordres constatés par les services de la mairie et deux séries de travaux ayant été réalisées dès avant l’acte introductif d’instance, le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné la suspension des loyers. »
(Cour d’appel de Montpellier, 4e chambre civile, 17 septembre 2026, RG 24/00897)

La leçon est double. D’une part, la suspension totale du loyer suppose en pratique un logement quasiment inhabitable, ce qu’une humidité localisée, même avérée, ne suffit pas toujours à établir, surtout quand le bailleur a déjà réalisé une partie des travaux. D’autre part, la cour a maintenu une indemnisation du trouble de jouissance, simplement ramenée à de plus justes proportions : contester le montant du loyer exigible et obtenir réparation sont deux demandes distinctes, et la seconde survit à l’échec de la première.

La voie prudente consiste donc à demander au juge, plutôt qu’à décider seul, une réduction du loyer proportionnée à la perte de jouissance, ou une suspension judiciaire avec ou sans consignation. Le tribunal judiciaire de Paris, le 15 octobre 2025, a ainsi autorisé la locataire à suspendre le paiement d’un tiers du montant du loyer, soit 130 euros par mois, jusqu’à la réalisation des travaux de nettoyage et de peinture, tout en la condamnant à régler son arriéré et en ordonnant la compensation entre les créances réciproques. La consignation des loyers entre les mains d’un tiers, notamment via la Caisse des dépôts et consignations sur autorisation du juge, protège le locataire du reproche d’impayé tout en maintenant la pression sur le bailleur : les sommes restent dues, mais leur versement attend la mise en conformité.

À Paris et en Île-de-France, ce mode d’emploi prend un tour concret. La demande de travaux, de réduction de loyer et de dommages et intérêts se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements parisiens, comme dans les deux jugements de 2025 et 2026 cités dans cet article. La conciliation départementale de Paris reste un passage utile avant l’audience, d’autant que les bailleurs sociaux et institutionnels, très présents dans la capitale, y répondent généralement. Le signalement de l’humidité auprès des services d’hygiène de la mairie d’arrondissement permet d’obtenir le constat officiel qui a manqué à tant de dossiers perdus : dans un parc ancien où les ponts thermiques, les ventilations d’origine et les cours sombres favorisent la condensation dès octobre, ce constat distingue le désordre structurel, à la charge du bailleur, du simple défaut d’aération. Enfin, les locataires franciliens confrontés à un logement déclaré insalubre par le préfet relèvent d’une procédure administrative distincte, avec interdiction d’y habiter et relogement, qui dépasse le litige de la décence : face à un arrêté, ne restez pas dans les lieux sans avis écrit des services.

Conclusion

Un logement humide et moisi n’est pas une fatalité de l’automne parisien, et l’inaction du bailleur n’est pas sans réponse. Faites constater les désordres par écrit et par un professionnel, mettez le bailleur en demeure puis saisissez au besoin la commission de conciliation, signalez l’indécence aux services d’hygiène et à l’organisme payeur, et portez devant le juge des contentieux de la protection une demande complète : travaux déterminés avec délai et astreinte, réduction ou suspension judiciaire du loyer avec consignation, et indemnisation poste par poste. Les décisions de 2025 et 2026 montrent que cette méthode obtient des travaux, des milliers d’euros de réparation et des baisses de loyer, tandis que la suspension décidée seul expose à une condamnation pour arriéré. L’humidité se traite d’autant mieux qu’elle est prise tôt : un constat établi en octobre, quand les moisissures apparaissent, vaut tout un dossier.