Votre bailleur commercial a été condamné par le tribunal à réaliser des travaux de sécurité dans vos locaux, et deux ans plus tard rien n’a été fait : la toiture fuit toujours, les fenêtres menacent de tomber, l’installation électrique inquiète vos clients. Pendant ce temps, le bailleur vous réclame l’intégralité des loyers, vous délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis vous assigne en référé pour faire constater la résiliation du bail et vous expulser. Pouvez-vous répondre que vous ne paierez que lorsque les travaux ordonnés seront achevés ? La Cour de cassation vient de répondre oui, dans des conditions strictes, par un arrêt du 17 septembre 2026 qui fera date pour les commerçants locataires. Dans cette affaire, une société exploitant un restaurant s’était vu ordonner par un jugement du 20 avril 2022, assorti de l’exécution provisoire, la réalisation par son bailleur de travaux structurels préconisés par un expert judiciaire dès le 5 décembre 2019. Le bailleur n’a exécuté qu’une partie des travaux, puis a délivré le 16 juin 2023 un commandement de payer des loyers impayés depuis le 1er janvier 2018 avant de demander en référé la résiliation, l’expulsion et des provisions. La cour d’appel de Caen a rejeté ses demandes et suspendu le paiement des loyers jusqu’à l’achèvement complet des travaux. Le bailleur s’est pourvu en cassation. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi et validé la suspension judiciaire des loyers. Cet article explique, point par point, à quelles conditions un locataire commercial parisien peut opposer l’inexécution du bailleur pour suspendre le loyer, comment le juge des référés raisonne face à une clause résolutoire, et quelle stratégie adopter concrètement à Paris et en Île-de-France : pièces à réunir, délais à respecter, erreurs qui coûtent le bail.
I. Bail commercial : le bailleur qui ne fait pas les travaux peut-il vous priver d’exiger le loyer ?
A. L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur pendant tout le bail
Le bail commercial n’est pas un simple droit d’occuper des murs contre un prix. Il met à la charge du bailleur une obligation permanente de délivrance et d’entretien, qui court pendant toute la durée du contrat et ne s’éteint pas avec la remise initiale des clés. L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée, de l’entretenir et d’en faire jouir paisiblement le preneur. Le texte précise notamment : « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Pour un local commercial, l’usage convenu est l’exploitation du commerce désigné au bail : un restaurant doit pouvoir accueillir sa clientèle sans danger, une boutique doit être accessible et saine, un atelier doit disposer d’installations conformes. Quand la toiture menace de s’effondrer, quand les linteaux sont fissurés, quand l’électricité n’est plus aux normes, le bailleur manque à cette obligation essentielle, même si le bail met certains travaux à la charge du preneur. La répartition contractuelle des travaux ne permet jamais au bailleur de se décharger des grosses réparations structurelles ni des travaux nécessaires à la sécurité des occupants.
L’article 1720 du Code civil complète ce dispositif : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Les réparations locatives, celles du quotidien liées à l’usage normal des lieux, restent à la charge du locataire en vertu de l’article 1754 du Code civil et du décret du 26 août 1987 pour l’habitation, transposable dans son esprit au commerce. Tout le reste appartient au bailleur : gros œuvre, clos et couvert, structure, façades, toiture, installations générales d’électricité et de chauffage quand elles sont vétustes ou dangereuses. Dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026, l’expert judiciaire avait listé dès 2019 des travaux structurels lourds : remplacement de la totalité des seize fenêtres, réparation de la façade, création d’un puisard avec pompe, ventilations statiques, traitement des parasites et réparation du chauffage. Le bailleur avait bien fait rénover la toiture, les linteaux et une partie de l’électricité entre 2021 et 2023, mais il ne démontrait pas avoir réalisé la totalité des travaux préconisés, et surtout il ne prouvait pas que les risques pour les occupants et la clientèle avaient disparu. Le maire avait même envisagé, par un courrier du 10 août 2023, de prendre un arrêté de péril en considérant que l’immeuble menaçait ruine. C’est cette persistance d’un danger pour l’exploitation qui a fondé la décision des juges, et non le simple constat d’un désordre esthétique ou mineur. La leçon pour tout commerçant locataire est claire : faites constater par écrit, par huissier et par expert, la nature structurelle des désordres et leur incidence sur la sécurité de votre exploitation, car seuls les manquements graves aux obligations de délivrance et d’entretien ouvrent la voie à la suspension du loyer.
Lorsque le bailleur reste inerte, le locataire n’est pas démuni avant même de songer à suspendre son loyer. L’article 1222 du Code civil autorise le créancier d’une obligation inexécutée, après mise en demeure, à faire exécuter lui-même l’obligation, dans un délai et à un coût raisonnables, et à demander au débiteur le remboursement des sommes engagées. Concrètement, le commerçant peut, après avoir mis son bailleur en demeure par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice, faire réaliser les travaux urgents par une entreprise et en réclamer le prix au bailleur, ou demander au juge que le bailleur avance les sommes nécessaires. Cette voie suppose toutefois que le locataire avance les fonds, ce qui est impossible quand les travaux se chiffrent en dizaines de milliers d’euros pour une façade ou une toiture. Elle suppose aussi une mise en demeure préalable restée sans effet. C’est pourquoi l’exception d’inexécution, qui permet de retenir le loyer sans avancer un euro, présente un attrait pratique considérable, mais aussi un danger symétrique : mal employée, elle expose le preneur à la résiliation de son bail et à l’expulsion. Les paragraphes qui suivent en décrivent le régime exact, tel que la Cour de cassation l’a précisé en 2025 et 2026.
B. L’exception d’inexécution : suspendre le loyer sans mise en demeure quand les locaux deviennent impropres à l’usage
L’exception d’inexécution est le mécanisme par lequel une partie à un contrat synallagmatique refuse d’exécuter sa propre obligation tant que l’autre n’exécute pas la sienne. L’article 1219 du Code civil l’énonce en ces termes : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » Dans le bail commercial, l’obligation de payer le loyer répond directement aux obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible du bailleur. Quand le bailleur laisse les locaux se dégrader au point de compromettre l’exploitation, le preneur peut donc, en principe, retenir les loyers. Deux conditions cumulatives se dégagent de la jurisprudence : l’inexécution du bailleur doit être suffisamment grave, et elle doit rendre les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Un simple retard de peinture, un interphone défectueux ou un dysfonctionnement ponctuel du chauffage ne suffisent pas. En revanche, une structure menaçant ruine, une installation électrique dangereuse pour la clientèle, une façade qui se désagrège au-dessus de la terrasse d’un restaurant caractérisent cette gravité. La Cour de cassation exige que le juge constate concrètement l’incidence des désordres sur l’exploitation : le seul constat abstrait d’un manquement du bailleur à une obligation essentielle ne suffit pas si ses conséquences sur l’usage contractuel des locaux ne sont pas établies.
L’apport majeur de l’arrêt du 18 septembre 2025 est de libérer le preneur de toute mise en demeure préalable pour invoquer cette exception. La troisième chambre civile y juge « que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Dans cette espèce, une commerçante exploitant un local en Martinique avait cessé de payer quand les désordres avaient rendu l’exploitation impossible, et la cour d’appel lui reprochait de ne pas avoir mis le bailleur en demeure avant une certaine date. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : le point de départ de la suspension est le jour où les locaux sont devenus impropres à leur usage du fait du bailleur, et ce jour se prouve par tous moyens, constats d’huissier, rapports d’expert, photographies datées, attestations de clients ou de fournisseurs,procès-verbaux de la mairie. Cette solution est favorable aux commerçants, mais elle ne doit pas faire illusion : sans mise en demeure, le preneur devra prouver avec une rigueur accrue la date et la réalité de l’impropriété des locaux, et le bailleur ne manquera pas de soutenir que les désordres sont apparus plus tard ou qu’ils résultent du défaut d’entretien du preneur lui-même. En pratique parisienne, la prudence commande donc d’adresser malgré tout une mise en demeure détaillée, dès les premiers désordres sérieux, par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’un acte de commissaire de justice : non parce que la loi l’exige pour l’exception d’inexécution, mais parce qu’elle fige la chronologie, démontre la bonne foi du preneur et servira devant le juge des référés. Le preneur qui retient ses loyers sans aucun écrit préalable s’expose à passer pour un débiteur de mauvaise foi qui habille un impayé en stratégie contentieuse.
Reste la question la plus délicate : le preneur peut-il décider seul de ne plus payer, ou doit-il demander au juge l’autorisation de suspendre ? La suspension unilatérale est juridiquement possible dès lors que les conditions de l’article 1219 sont réunies, mais elle demeure une prise de risque considérable. Si le juge estime ensuite que l’inexécution du bailleur n’était pas suffisamment grave, les loyers retenus deviennent des loyers impayés ordinaires, la clause résolutoire peut jouer, et le bail peut être résilié aux torts du preneur avec expulsion et indemnité d’occupation. La voie sûre consiste à saisir le juge des référés pour faire constater l’exception d’inexécution et obtenir la suspension judiciaire du paiement, ou à consigner les loyers entre les mains d’un séquestre, d’un notaire ou de la Caisse des dépôts et consignations en attendant que le tribunal tranche. La consignation démontre la solvabilité et la loyauté du preneur : il ne cherche pas à s’enrichir, il garantit le paiement pour le jour où les travaux seront faits. Dans l’affaire du 17 septembre 2026, la locataire avait précisément sollicité la suspension du paiement des loyers tant que les travaux ordonnés par la décision du 20 avril 2022 n’étaient pas réalisés, ainsi que la répétition des loyers indûment versés, ce qui plaçait le débat sur le terrain judiciaire et non sur celui d’un impayé sauvage. C’est cette prudence procédurale, combinée à la gravité avérée des désordres et à l’existence d’une condamnation judiciaire inexécutée, qui a permis la victoire. Un commerçant qui cesse de payer de son seul chef, sans constat, sans mise en demeure, sans consignation et sans saisine du juge, joue son bail à quitte ou double et perd le plus souvent.
II. Commandement de payer visant la clause résolutoire : comment le juge des référés tranche et que faire à Paris
A. Clause résolutoire, contestation sérieuse et suspension judiciaire des loyers
Quand les loyers s’accumulent, le bailleur commercial dégaine presque toujours la même arme : le commandement de payer visant la clause résolutoire, suivi d’une assignation en référé pour faire constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion et obtenir une provision sur les arriérés. L’article L145-41 du Code de commerce encadre strictement cette mécanique : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d’un mois. Pendant ce mois, le locataire peut encore sauver son bail en payant l’intégralité des causes du commandement ou en saisissant le juge pour solliciter des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années. Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’octroi de ces délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Le preneur qui ne paie plus du tout le loyer courant, même pour protester contre l’état des locaux, aborde donc l’audience de référé en position fragilisée, sauf à justifier d’une consignation ou d’une suspension judiciaire déjà ordonnée.
Devant le juge des référés, tout se joue sur la notion de contestation sérieuse. L’article 834 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Autrement dit, le juge des référés, juge de l’évidence et de l’urgence, ne peut ni constater l’acquisition de la clause résolutoire ni condamner le preneur à une provision sur les loyers si la créance du bailleur est sérieusement contestable. Et c’est ici que l’exception d’inexécution entre en scène avec toute sa force : quand le bailleur réclame des loyers pour une période pendant laquelle il n’assurait ni la délivrance ni l’entretien des locaux, sa créance est-elle encore certaine, liquide et exigible ? La Cour de cassation répond non lorsque les manquements sont graves et établis. Dans l’arrêt du 17 septembre 2026, elle approuve la cour d’appel d’avoir déduit « que l’inexécution persistante par le bailleur de ses obligations de délivrance et d’entretien pourtant nécessaires à l’exploitation sans danger de l’établissement de restauration de la locataire, rendait sérieusement contestable la créance de loyer invoquée et faisait obstacle à l’octroi d’une provision et au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ». Chaque mot de cette motivation compte : l’inexécution doit être persistante, elle doit porter sur la délivrance et l’entretien, elle doit compromettre l’exploitation sans danger, et c’est cette combinaison qui rend la créance sérieusement contestable. Un désordre ancien mais réparé, un manquement ponctuel, ou des locaux dégradés mais toujours exploitables sans risque, ne produisent pas cet effet.
L’arrêt du 5 mars 2026 complète l’édifice en réglant le sort du preneur qui n’a pas demandé de délais de paiement dans le mois du commandement. La Cour y juge : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » Cette solution distingue deux logiques que les bailleurs tentent souvent de confondre : la demande de délais de grâce, qui suppose une dette reconnue et une capacité de remboursement, et la contestation de l’exigibilité même des loyers par l’exception d’inexécution, qui nie que le bailleur puisse exiger un prix pour des locaux qu’il n’entretient pas. Le preneur n’a donc pas à choisir entre les deux dans le mois du commandement ; il peut contester le principe même de la dette devant le juge des référés, même s’il n’a pas sollicité d’échéancier. En revanche, rien ne l’autorise à rester passif : c’est à l’audience qu’il doit soulever l’exception, pièces à l’appui, rapport d’expertise, constats, photographies, correspondances avec le bailleur, décision antérieure ordonnant les travaux. Le juge des référés n’instruit pas à la place des parties et ne devine pas les manquements du bailleur.
Enfin, l’arrêt du 17 septembre 2026 tranche une question de pouvoir que les bailleurs plaidaient avec insistance : le juge des référés peut-il suspendre lui-même le paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux, ou doit-il se contenter de refuser la provision et renvoyer les parties au juge du fond ? La Cour valide la suspension comme mesure conservatoire. Elle retient, dans ce même arrêt du 17 septembre 2026 : « que la gravité des manquements du bailleur justifiait la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés par décision de justice ». Le fondement se trouve à l’article 835 du Code de procédure civile, qui permet au président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Ordonner la suspension du loyer jusqu’à l’achèvement de travaux judiciairement ordonnés et indispensables à la sécurité, c’est prendre la mesure conservatoire qui fait cesser le trouble : le bailleur ne peut percevoir le prix d’une chose qu’il refuse de mettre en état malgré une décision de justice exécutoire. La Cour prend soin de rattacher cette solution à ses faits : une condamnation antérieure inexécutée malgré l’exécution provisoire, des travaux structurels multiples restés inachevés, un immeuble menaçant ruine au point que le maire envisageait un arrêté de péril. Hors de cette configuration, un preneur qui invoque un simple dégât des eaux ou une chaudière capricieuse pour cesser tout paiement s’expose à voir sa contestation jugée non sérieuse, la clause résolutoire constatée et l’expulsion ordonnée. La suspension judiciaire reste une mesure d’exception, proportionnée à la gravité des manquements et adossée à des preuves solides.
B. À Paris et en Île-de-France : la méthode complète pour suspendre sans perdre le bail
À Paris, où le loyer commercial représente souvent le premier poste de charges du commerçant et où la valeur du droit au bail conditionne la survie de l’entreprise, l’erreur procédurale se paie au prix fort. La méthode qui suit s’applique devant le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les baux commerciaux parisiens en référé comme au fond, et devant les tribunaux judiciaires d’Île-de-France pour les locaux situés en petite et grande couronne. Première étape : constituer le dossier de l’inexécution du bailleur avant toute rétention de loyer. Faites dresser un constat détaillé par un commissaire de justice, avec photographies et description pièce par pièce des désordres, en insistant sur leur incidence concrète sur l’exploitation : salle fermée au public, réserve inutilisable, terrasse condamnée, coupures d’électricité pendant le service, constats de la commission de sécurité ou du laboratoire d’hygiène pour un restaurant. Complétez par les rapports de vos artisans ou d’un bureau de contrôle, les échanges écrits avec le bailleur, les mises en demeure restées sans réponse, et si possible une expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile avant tout procès. Dans l’affaire du 17 septembre 2026, c’est le rapport d’expertise judiciaire déposé dès le 5 décembre 2019 qui a servi de référentiel tout au long du contentieux : chaque travail réalisé ou omis s’appréciait par rapport à ses préconisations, et le bailleur qui ne démontrait pas l’exécution de la totalité des travaux structurels a perdu. Sans référentiel technique, le débat dégénère en affirmations croisées et le preneur, débiteur du loyer, part avec un handicap.
Deuxième étape : mettre le bailleur en demeure d’exécuter, puis saisir le juge plutôt que de cesser seul tout paiement. Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et par acte de commissaire de justice, listant les travaux exigés avec un délai raisonnable d’exécution, et rappelant que vous vous réservez le droit de suspendre le paiement des loyers et de saisir le juge des référés. Si le bailleur ne réagit pas, deux voies s’offrent à vous : demander au juge des référés la condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte, ce qui créera la décision de justice dont l’inexécution ultérieure fondera la suspension comme dans l’arrêt du 17 septembre 2026, ou saisir directement le juge pour faire reconnaître l’exception d’inexécution et obtenir la suspension du paiement jusqu’à l’achèvement des travaux. Dans les deux cas, proposez la consignation des loyers : elle prouve votre solvabilité, prive le bailleur de l’argument du preneur insolvable qui prétexte des travaux, et garantit que les fonds seront disponibles le jour où les locaux seront remis en état. Les juges parisiens y sont sensibles, car ils distinguent chaque semaine le commerçant de bonne foi, victime d’un bailleur négligent, du débiteur chronique qui habille un impayé en contentieux technique. Si vous recevez un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, ne laissez jamais expirer le délai d’un mois sans réagir : constituez immédiatement un dossier avec un conseil, préparez l’assignation en référé ou l’intervention à l’audience, et présentez au juge, dès la première audience, l’exception d’inexécution avec l’ensemble de vos preuves, car le juge doit en vérifier le bien-fondé même si vous n’avez pas sollicité de délais dans le mois du commandement.
Troisième étape : anticiper les défenses du bailleur et verrouiller les points faibles. Le bailleur soutiendra que les désordres relèvent des réparations locatives ou des travaux mis à votre charge par le bail, que vous avez aggravé la situation par défaut d’entretien, ou que les locaux restent parfaitement exploitables. Relisez votre bail ligne par ligne : les clauses qui mettent à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont encadrées et ne couvrent jamais les travaux de sécurité structurelle ni les conséquences d’un défaut initial de délivrance. Conservez les factures de vos propres travaux d’entretien pour démontrer votre diligence. Si le bailleur exécute partiellement les travaux en cours d’instance, faites constater par le commissaire de justice ce qui reste inachevé et exigez une vérification de la disparition effective des risques : dans l’arrêt du 17 septembre 2026, des travaux partiels sur la toiture, les linteaux et l’électricité n’ont pas suffi parce que les risques pour les occupants et la clientèle n’avaient pas disparu et que la totalité des préconisations de l’expert n’était pas exécutée. Enfin, ne négligez pas le volet financier : la suspension ne vaut que jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés, après quoi les loyers suspendus peuvent redevenir exigibles selon ce que décidera le juge du fond, et le preneur qui a dissipé les sommes consignées se retrouvera en difficulté. Tenez une comptabilité rigoureuse des loyers suspendus et consignés, provisionnez-les, et préparez la reprise du paiement dès l’achèvement constaté. À Paris comme à Boulogne, Montreuil ou Nanterre, les magistrats sanctionnent le preneur qui transforme une suspension conservatoire en dispense définitive de payer.
Conclusion
L’arrêt du 17 septembre 2026 ne donne pas aux locataires commerciaux un droit général de cesser de payer leur loyer au premier désordre venu. Il consacre une solution équilibrée et exigeante : quand le bailleur persiste à ne pas exécuter des travaux structurels ordonnés par une décision de justice et indispensables à une exploitation sans danger, sa créance de loyer devient sérieusement contestable, le juge des référés ne peut ni constater la clause résolutoire ni lui accorder une provision, et il peut suspendre le paiement des loyers jusqu’à l’achèvement complet des travaux. Trois arrêts dessinent désormais la carte complète du contentieux : depuis le 18 septembre 2025, l’exception d’inexécution joue dès que les locaux deviennent impropres à leur usage du fait du bailleur, sans mise en demeure préalable ; depuis le 5 mars 2026, le juge saisi d’une clause résolutoire doit vérifier l’exception même si le preneur n’a pas demandé de délais dans le mois du commandement ; depuis le 17 septembre 2026, la suspension judiciaire jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés est une mesure conservatoire régulière quand les manquements sont graves et avérés. Pour le commerçant parisien confronté à un bailleur défaillant, la conduite à tenir associe constats techniques, mise en demeure, saisine rapide du juge des référés et consignation des loyers : c’est cette discipline procédurale, adossée à des preuves solides de l’impropriété des locaux, qui transforme un impayé potentiellement fatal en contestation sérieuse qui protège le bail. Face à un commandement visant la clause résolutoire, chaque semaine compte, car le délai d’un mois court et l’audience de référé se prépare avec des pièces, pas avec des affirmations.