Dans la nuit du jeudi 8 au vendredi 9 octobre 2026, un magasin de décoration de la rue Saint-Nicolas, en plein centre de Nancy, a été ravagé par un incendie. Selon France 3 Régions, qui a publié le récit de l’intervention le 9 octobre à 12 h 14, une cinquantaine de sapeurs-pompiers du service départemental d’incendie et de secours de Meurthe-et-Moselle ont été mobilisés de 23 h 30 à 3 h du matin pour maîtriser le sinistre. Aucune victime n’est à déplorer, aucun appartement n’a été touché par les flammes et aucun risque n’a été relevé pour la structure des bâtiments mitoyens, mais une dizaine de personnes ont dû être relogées. Les bâtiments, anciens et complexes, communiquent entre eux par des portes, une configuration qui a compliqué le travail des secours face au risque de propagation des fumées. Des riverains, réveillés par une odeur de gaz particulièrement puissante, ont préféré passer la nuit chez des amis. Le commerçant dont la boutique a brûlé n’est pas le seul concerné : autour d’un feu parti d’un rez-de-chaussée commercial, tout un immeuble se pose les mêmes questions. Qui doit déclarer le sinistre et dans quel délai. Qui paie l’hôtel des voisins évacués. Si le loyer reste dû pour un logement enfumé mais intact. Et contre qui se retourner quand les murs, la toiture ou les parties communes ont souffert. Les réponses tiennent en deux temps : d’abord l’assurance, avec ses délais stricts, son expertise et ses plafonds ; ensuite le bail, avec ses règles propres sur le loyer, le relogement et la responsabilité. Cet article suit exactement ce chemin, avec les textes applicables et deux arrêts de la Cour de cassation rendus sur des immeubles incendiés.
I. L’assurance après l’incendie : déclarer vite, faire expertiser, se faire indemniser
A. Déclarer le sinistre dans les délais et préparer l’expertise contradictoire
Le premier réflexe appartient à chaque occupant, locataire comme propriétaire. Le locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, c’est-à-dire au moins les risques incendie, dégât des eaux et explosion, comme le rappelle la fiche officielle de Service-Public sur l’obligation d’assurance du locataire, et il doit remettre l’attestation à la remise des clés puis une fois par an à la demande du propriétaire. Celui qui ne s’assure pas s’expose à la résiliation du bail ou à la souscription par le propriétaire d’une assurance pour son compte, avec remboursement du coût. Le propriétaire qui occupe son logement n’est pas soumis à cette obligation, sauf en copropriété où l’assurance de l’immeuble et les garanties de chacun se combinent, mais tout occupant non assuré reste seul face aux dégâts subis par ses propres biens et face aux recours des voisins. Dans l’immeuble de la rue Saint-Nicolas, chaque logement évacué relève donc de son propre contrat : ce sont ces contrats, et non celui du commerçant du rez-de-chaussée, qui indemnisent les voisins pour leurs meubles enfumés et leurs frais d’hébergement.
La déclaration obéit ensuite à un délai que le contrat fixe librement, avec un plancher légal. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose que l’assuré doit « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » En pratique, les contrats retiennent le plus souvent cinq jours ouvrés pour l’incendie, et la déclaration part par lettre recommandée, par envoi recommandé électronique ou par l’espace en ligne de l’assureur, avec un récit daté des faits, les premières photos et la liste des biens endommagés. Le retard n’est pas automatiquement fatal : le même article prévoit que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, l’assureur qui invoque une déclaration tardive doit démontrer un préjudice concret, et la déchéance ne joue jamais quand le retard vient d’un cas fortuit ou d’une force majeure. L’évacué de la nuit, hébergé chez des amis sans ses papiers, a donc intérêt à déclarer dès le lendemain matin, même de façon sommaire, quitte à compléter ensuite : une déclaration rapide et perfectible vaut mieux qu’un dossier parfait mais hors délai.
La troisième étape consiste à figer les preuves avant tout nettoyage. Photographier chaque pièce sous plusieurs angles, filmer les traces de suie et les infiltrations d’eau d’extinction, dresser l’inventaire des objets détruits avec leur année d’achat et, quand c’est possible, les factures ou relevés bancaires correspondants, conserver les objets les plus abîmés jusqu’au passage de l’expert : ce dossier fait la différence entre une indemnité calculée au plus juste et une discussion sans fin. Quand les désordres sont importants, faire établir un constat par un commissaire de justice dans les jours qui suivent donne une date certaine à l’état des lieux après sinistre. L’expertise de l’assureur n’est pas une formalité subie : l’assuré peut se faire assister par son propre expert, contester par écrit les chiffrages, et exiger que les désaccords figurent au procès-verbal. Depuis le 1er juin 2018, les sinistres dégât des eaux et incendie en immeuble collectif relèvent entre assureurs de la convention IRSI, la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles, qui désigne l’assureur chargé de gérer le dossier et d’indemniser, les recours entre compagnies se réglant ensuite sans le sinistré, comme l’explique la fiche pratique de l’Institut national de la consommation consacrée à ces conventions. Pour le voisin enfumé, cela signifie un interlocuteur unique et une avance plus rapide, mais cela ne dispense pas de vérifier chaque ligne du rapport : l’assureur gestionnaire applique les plafonds et les franchises de chaque contrat.
Le montant, enfin, reste borné par un principe ancien. L’article L. 121-1 du code des assurances dispose que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » L’assurance répare, elle n’enrichit pas : un canapé de dix ans est indemnisé à sa valeur au jour du feu, sauf clause de rééquipement à neuf dont il faut vérifier l’existence et le plafond. Les contrats appliquent en outre une franchise, une somme qui reste à la charge de l’assuré sur chaque sinistre, et des plafonds par pièce ou par catégorie d’objets, notamment pour les valeurs et le matériel professionnel entreposé au domicile. Relire ces trois paramètres, franchise, plafonds et valeur à neuf, avant de signer le procès-verbal d’expertise évite les mauvaises surprises, car une fois l’offre acceptée et le chèque encaissé, rouvrir le dossier devient très difficile.
B. Ce que l’assurance habitation prend en charge après le feu
Le contrat multirisque habitation couvre d’abord le contenu du logement : meubles, électroménager, vêtements et effets personnels endommagés par les flammes, la suie ou l’eau d’extinction. L’indemnisation suit l’inventaire contradictoire établi avec l’expert, pièce par pièce, avec les justificatifs réunis dès les premiers jours. Les biens ni déclarés ni photographiés sont les plus difficiles à faire reconnaître, d’où l’importance du dossier constitué avant le nettoyage. Les aménagements réalisés par le locataire à ses frais, cuisine équipée, parquet posé, peinture refaite, entrent dans l’évaluation selon les clauses du contrat, et le locataire a intérêt à conserver les factures de travaux pour les distinguer des éléments d’origine appartenant au bailleur. Quand le logement est devenu inhabitable, le contrat prévoit le plus souvent une garantie frais d’hébergement ou de relogement, plafonnée en montant et en durée, par exemple un nombre de nuits d’hôtel ou un loyer de remplacement pendant les travaux : c’est elle, et non une obligation générale du bailleur, qui finance en pratique les premières nuits des évacués, dans la limite écrite au contrat. Les riverains de Nancy partis dormir chez des amis ont bien fait de ne pas attendre : les frais engagés pour se mettre à l’abri, hôtel, transport, repas en cas de relogement contraint, se déclarent avec leurs justificatifs et se rattachent à cette garantie.
Le deuxième volet du contrat, la responsabilité civile, protège contre les réclamations des tiers. Le voisin dont le logement a été noirci par les fumées, le copropriétaire dont les parties communes ont été dégradées par l’intervention des secours, le commerçant d’à côté dont la marchandise a été mouillée : chacun réclame contre l’auteur du dommage, et c’est le volet responsabilité civile de l’assuré responsable qui répond. Pour le locataire, cette garantie couvre les dommages causés au bailleur et aux voisins à la suite d’un incendie né chez lui, dans la limite des plafonds du contrat. Pour le commerçant de la rue Saint-Nicolas, ce sont sa multirisque professionnelle et sa responsabilité civile exploitation qui sont en première ligne face aux réclamations des habitants de l’immeuble, avec les mêmes mécanismes d’expertise et de recours entre assureurs. Chacun a donc intérêt à transmettre à son assureur, dès réception, toute réclamation, mise en demeure ou assignation d’un voisin, sans jamais reconnaître sa responsabilité par écrit avant d’avoir pris l’avis de sa compagnie : une reconnaissance hâtive complique la défense et peut mettre en cause la garantie.
Restent les cas où l’indemnisation coince. Le contrat comporte des exclusions qu’il faut lire avant de contester : faute intentionnelle, fausse déclaration à la souscription, aggravation non déclarée du risque, locaux restés inoccupés au-delà de la durée prévue. Le défaut d’assurance, lui, se paie comptant : sans contrat, le locataire assume seul la remise en état des lieux loués et l’indemnisation des voisins, et le bailleur peut agir contre lui sur le fondement du bail comme du droit commun. La situation du propriétaire non occupant mérite une mention particulière : son assurance dite propriétaire non occupant couvre les murs et sa responsabilité de bailleur, mais pas les meubles du locataire, et les deux contrats se complètent sans se remplacer. Enfin, quand l’expert de la compagnie minore les quantités ou applique un taux de vétusté contestable, la contestation s’écrit : courrier recommandé détaillant poste par poste les désaccords, pièces nouvelles à l’appui, demande de contre-expertise, et, en cas de blocage persistant, recours au médiateur de l’assurance avant toute action en justice. Un dossier chiffré, daté et contradictoire reste l’arme la plus efficace, devant l’assureur comme devant le juge.
II. Le bail et le logement après l’incendie : loyers, relogement et responsabilités
A. Payer, réduire ou arrêter le loyer et organiser le relogement
Une fois l’urgence passée, la question du loyer se pose pour chaque logement, selon son état réel. Le point de départ est l’obligation du bailleur : l’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Un logement noirci de suie, privé d’électricité ou envahi par l’eau d’extinction ne permet plus une jouissance paisible, et le bailleur ne peut exiger le plein loyer d’un bien qu’il ne met plus pleinement à disposition. Mais la baisse ne se décrète pas seul : elle se demande, par écrit, avec les constats qui prouvent l’état des lieux, et elle se négocie ou se fait juger.
Le texte qui tranche est l’article 1722 du code civil, qui dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois situations en découlent. Si le logement a brûlé entièrement, le bail s’éteint seul, sans congé ni jugement, et les loyers cessent à la date de la destruction. S’il n’est que partiellement détruit, une chambre condamnée, une cuisine inutilisable, des murs à reprendre, le locataire choisit entre rester en payant moins et partir en faisant résilier le bail. S’il est intact mais temporairement inaccessible, pendant l’interdiction d’accès des secours ou des travaux de remise en état des communs, la diminution se calcule au prorata de la privation de jouissance, toujours sur pièces. La dernière phrase mérite d’être lue deux fois : en cas de destruction par cas fortuit, aucune des deux parties ne doit de dommages-intérêts à l’autre du seul fait de la fin du bail, ce qui distingue cette résiliation légale d’une faute du bailleur qui, elle, ouvrirait droit à réparation.
La frontière entre destruction partielle et totale se joue souvent sur les chiffres. Dans un arrêt du 9 décembre 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé une cour d’appel qui refusait la résiliation au motif que la maison restait occupée : statuant sans rechercher, « comme il le lui était demandé, si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483, publié au Bulletin). Quand réparer coûte plus cher que le bien ne vaut, le droit regarde l’immeuble comme totalement détruit, même si des murs tiennent encore debout. Pour le locataire d’un logement très dégradé, l’argument est précieux : devis de remise en état à l’appui, il peut soutenir que le bail est résilié de plein droit et cesser les loyers, plutôt que d’attendre des mois de travaux pour un bien qui ne retrouvera jamais son état. Pour le bailleur, la même décision impose de chiffrer avant de s’opposer : refuser la résiliation sans expertise expose à une cassation et à des mois de procédure perdus.
Le relogement, pendant les travaux, suit des canaux précis. La garantie frais d’hébergement du contrat d’assurance finance les premières semaines, dans sa limite. Quand l’immeuble présente un danger, murs fragilisés, planchers gorgés d’eau, installation électrique noyée, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité sur le fondement de la police des immeubles dangereux, dont l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation vise notamment « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers » ; un tel arrêté peut interdire temporairement l’habitation et prescrire les travaux, comme le détaille notre dossier sur l’arrêté de mise en sécurité, sa procédure et ses recours. Dans l’affaire nancéienne, les secours n’ont relevé aucun risque pour la structure des immeubles mitoyens, de sorte que les évacués ont pu regagner leurs logements après les vérifications, mais quand un arrêté est pris, son interdiction prime le bail : on ne réintègre qu’après la mainlevée. À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens mitoyens sont nombreux et où les conduits, courettes et portes de communication propagent vite les fumées, le même raisonnement s’applique : déclaration à l’assureur dans les cinq jours ouvrés, signalement du danger à la mairie, expertise avant réintégration, et en cas de désaccord sur le loyer ou la résiliation, saisine du tribunal judiciaire du lieu où se trouve l’immeuble, avec les constats, devis et échanges écrits déjà constitués.
B. Qui répond de l’incendie : présomptions et recours du voisin et du bailleur
Savoir qui paie à la fin suppose d’identifier le point de départ du feu et les garanties de chacun. Le droit des baux pose une présomption redoutable pour l’occupant du local sinistré : l’article 1733 du code civil dispose qu’« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire ou l’occupant chez qui le feu a pris est donc présumé responsable envers le bailleur, et c’est à lui de renverser la présomption en prouvant l’une des trois causes d’exonération : un événement imprévisible et irrésistible, un défaut de construction antérieur à son occupation, ou un feu venu d’ailleurs. L’enquête des pompiers et l’expertise prennent ici toute leur valeur : un départ électrique dans des parties communes, un acte de malveillance extérieur ou une propagation depuis un local voisin exonèrent l’occupant poursuivi, à condition de le prouver par des pièces et non par des affirmations.
Dans un immeuble à plusieurs logements, la présomption se répartit. L’article 1734 du code civil dispose que « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Quand l’origine est identifiée, comme à Nancy où le feu est parti du commerce du rez-de-chaussée, les locataires des étages établissent que l’incendie n’a pu commencer chez eux et sortent de la présomption ; quand l’origine reste inconnue, chacun reste tenu au prorata de sa valeur locative, sauf à démontrer l’impossibilité d’un départ dans ses locaux. Cette mécanique explique pourquoi les voisins d’un commerce incendié sont rarement inquiétés au titre du bail : le feu venu d’une maison voisine, ici la boutique, constitue pour chacun d’eux une cause d’exonération, dès lors que l’origine est établie par le rapport d’intervention et l’expertise.
La jurisprudence a étendu la présomption aux chaînes de location. Dans un arrêt du 23 mai 2012, la troisième chambre civile a jugé, après avoir constaté « que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. X… et qu’aucune cause d’exonération de sa responsabilité n’était établie, et exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil, la cour d’appel a retenu à bon droit que l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur » (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-17.183, publié au Bulletin). Deux enseignements s’en dégagent pour un immeuble incendié : le sous-locataire répond comme un locataire envers celui qui lui a loué, et l’assureur qui a indemnisé son assuré récupère ses droits par subrogation pour agir contre le responsable et son assureur. Concrètement, le bailleur indemnisé par sa propre compagnie n’a pas à poursuivre lui-même l’occupant fautif : son assureur, subrogé, le fait à sa place, et le même circuit vaut entre le locataire principal et son sous-locataire.
Reste le recours contre celui dont la faute a provoqué le feu. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Si l’enquête établit une négligence, stockage de matières inflammables en infraction avec les règles de sécurité, installation électrique bricolée, mégot ou réchaud imprudent, la victime, voisin enfumé, bailleur privé de loyers, copropriété dégradée, peut agir contre l’auteur sur ce fondement, en prouvant la faute, le dommage et le lien entre les deux. La faute ne se présume pas : un feu d’origine indéterminée n’autorise aucune condamnation, et l’article 1240 exige une démonstration, rapport d’expertise, témoignages, procès-verbaux. En copropriété, les recours se superposent sans se confondre : chaque occupant répond de son local, le syndicat agit pour les parties communes sur décision de l’assemblée, et les assureurs soldent entre eux les recours croisés par la convention IRSI. Le bon ordre des démarches ne change pas : expertise d’abord, chiffrage ensuite, mise en demeure avec délai, puis le juge si l’amiable échoue, avec un dossier où chaque euro réclamé correspond à une facture, un devis ou un rapport.
Conclusion
L’incendie de la rue Saint-Nicolas rappelle une règle simple : le feu s’éteint en une nuit, ses conséquences juridiques se règlent en plusieurs mois, et l’ordre des démarches conditionne le résultat. Déclarer à son assureur dans les cinq jours ouvrés, photographier et inventorier avant de nettoyer, exiger une expertise contradictoire et relire franchise, plafonds et garantie d’hébergement avant d’accepter l’offre : ce premier temps sécurise l’indemnisation du contenu et du relogement. Appliquer ensuite l’article 1722 au loyer, diminution ou résiliation si la destruction n’est que partielle, résiliation de plein droit si le coût de remise en état excède la valeur du bien, et faire jouer les présomptions des articles 1733 et 1734 avec leurs exonérations, cas fortuit, vice de construction, feu venu de la maison voisine : ce second temps règle le bail et désigne le responsable. Les voisins d’un commerce incendié, comme ceux de Nancy, disposent d’un atout décisif quand l’origine du feu est établie hors de chez eux. Le dossier qui réunit le rapport des secours, le procès-verbal d’expertise, les devis et les échanges écrits avec l’assureur et le bailleur traverse sans encombre l’expertise, la négociation et, si nécessaire, le prétoire.