Le 8 octobre 2026, Le Parisien racontait, sous la plume de Frédéric Mouchon, l’exaspération des Franciliens face au bruit : un riverain du canal Saint-Martin, à Paris Xe, y décrit des pics à 90 décibels la nuit sur son balcon, des voisins qui n’ouvrent plus leurs fenêtres, et une étude du Crédoc pour l’observatoire Bruitparif qui confirme une intolérance grandissante aux cris nocturnes, aux klaxons et aux bars bruyants. Quand ce bruit vient du logement d’à côté, la question change de nature : les internautes tapent alors «locataire bruyant, que faire», «locataire bruyant, expulsion», «locataire bruyant, résiliation du bail». La réponse du droit se joue sur trois tableaux. Le bailleur doit d’abord agir vite et bien : mise en demeure, commandement de cesser les troubles, preuves par constats et attestations. Il peut ensuite mettre fin au bail, soit par un congé pour motif légitime et sérieux, soit par la résiliation judiciaire, avec l’expulsion à la clé. Mais s’il reste inactif, c’est lui qui paiera : les cours d’appel rappellent que le bailleur répond des troubles causés par son locataire et le condamnent à indemniser les voisins, avec un recours en garantie contre le locataire fautif. Quatre décisions rendues entre 2025 et 2026, dont deux de la cour d’appel de Versailles et un jugement parisien d’avril 2026, dessinent la méthode complète.
I. Locataire bruyant : que faire quand les voisins se plaignent ?
A. Locataire bruyant : que faire en premier, mise en demeure, commandement et preuves du trouble
Le bailleur qui reçoit des plaintes de voisinage contre son locataire ne peut pas se contenter d’attendre que la situation se tasse. La cour d’appel de Riom a posé le 13 janvier 2026 une règle d’action : «Il est en effet de jurisprudence constante que le propriétaire bailleur peut voir sa responsabilité engagée du fait de troubles de voisinages qui sont le fait de son locataire, le bailleur devant dès lors adopter en temps réel et de manière adéquate l’ensemble des mesures qui lui apparaissent nécessaires pour faire cesser ou prévenir ces troubles» (cour d’appel de Riom, 1re chambre civile, 13 janvier 2026, RG n° 24/00456). Agir en temps réel signifie écrire sans tarder : une mise en demeure dûment motivée enjoignant au locataire de cesser les nuisances, adressée par courrier recommandé, constitue le premier acte attendu du bailleur. Cette mise en demeure ne suffit toutefois pas à l’exonérer si elle reste sans effet : la cour d’appel de Versailles a jugé le 9 septembre 2025 que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité par le seul envoi d’une mise en demeure au locataire de faire cesser les nuisances (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-2, 9 septembre 2025, RG n° 24/05364). Autrement dit, la lettre est obligatoire mais jamais suffisante à elle seule : si le bruit continue, il faut passer à l’étape suivante.
La deuxième urgence porte sur la preuve, car tous les acteurs du dossier en auront besoin : le bailleur pour faire résilier le bail, les voisins pour obtenir réparation, le juge pour trancher. Les pièces qui comptent sont les plaintes écrites et datées des voisins, les attestations régulières, les interventions de la police pendant les tapages, et surtout les constats dressés par un commissaire de justice aux heures des faits. Dans une affaire jugée à Versailles, le bailleur avait fait dresser un procès-verbal d’enquête de voisinage par commissaire de justice sur deux jours, puis fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire qui énumérait précisément les troubles : nuisances sonores, dégradations des parties communes, allées et venues de tiers jour et nuit (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-5, 20 mars 2025, RG n° 24/05169). Cette méthode, faire constater avant de frapper, vaut aussi pour le voisin victime : sans constat ni attestation, même un trouble réel ne franchit pas la porte du tribunal. Le fondement pénal du tapage appuie ces démarches : l’article R. 623-2 du code pénal punit «Les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui» de l’amende des contraventions de 3e classe, et chaque intervention des forces de l’ordre nourrit le dossier civil. Le maire peut être saisi au titre de son pouvoir de police, que l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales définit comme ayant pour objet «d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques».
Le bailleur doit aussi mesurer sa propre exposition. Pendant qu’il constitue son dossier contre le locataire bruyant, les voisins peuvent l’assigner lui, sur le fondement de son obligation de leur assurer une jouissance paisible. L’article 1719 du code civil oblige en effet le bailleur, «sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière», notamment : «D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail». La cour d’appel de Versailles en a tiré une conséquence sévère (cour d’appel de Versailles, 9 septembre 2025, RG n° 24/05364) : «Le trouble subi engage la responsabilité du bailleur, même si celui-ci n’est pas demeuré inerte et a tenté en vain d’y remédier, dès lors qu’il caractérise un manquement à l’obligation de résultat que fait peser sur lui l’article 1719, alinéa 3, du code civil». Dans cette affaire, le bailleur a été condamné à verser 6 000 euros pour le trouble de jouissance et 7 000 euros pour le préjudice moral de la voisine, plus 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’inaction n’est donc pas une option, et même l’action ne garantit pas l’impunité : seule la cessation effective des troubles met le bailleur à l’abri.
B. Locataire bruyant et expulsion : le congé pour motif légitime et sérieux, mode d’emploi à Paris
Le moyen le plus direct de se séparer d’un locataire bruyant reste le congé pour motif légitime et sérieux, prévu par la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal judiciaire de Paris en a rappelé le mécanisme le 16 avril 2026 : «En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation» (tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, JCP, 16 avril 2026, RG n° 26/00462). Deux conditions de forme sont impératives. D’abord, le délai : six mois au moins avant l’échéance du bail de trois ans, par acte de commissaire de justice. Ensuite, le motif : «A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué». Un congé qui se borne à viser des troubles sans les énumérer s’expose à l’annulation. En pratique parisienne, le congé détaille les faits, leurs dates et les pièces qui les établissent : attestations des voisins, plaintes, constats, interventions de police.
Le juge contrôle ensuite la réalité du motif, même d’office, et peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Dans l’affaire parisienne d’avril 2026, la locataire contestait tout trouble et se présentait au contraire comme victime des autres occupants, mais ses allégations n’étaient pas étayées, tandis que les attestations concordantes de deux résidentes, corroborées par ses propres enregistrements, décrivaient des comportements récurrents, et qu’un autre bailleur signalait même le départ de son propre locataire à cause de ces nuisances. Le tribunal a jugé que «le congé délivré dans les formes et délais légaux requis et justifié par des motifs légitimes et sérieux est bien régulier» (tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026) et que «Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé». La locataire, maintenue dans les lieux après l’expiration, est devenue occupante sans droit ni titre : le tribunal a ordonné son expulsion avec le concours de la force publique, l’a condamnée à une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective, ainsi qu’à 1 000 euros au titre de l’article 700, avec exécution provisoire de droit. Le jugement rappelle le principe qui fonde cette indemnité : «Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.» (tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026)
Ce jugement éclaire aussi la situation inverse, celle du locataire qui se plaint du bruit des autres. Le tribunal y rappelle qu’«Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.» (tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026), mais que cette protection a des limites : dans un immeuble collectif ancien en zone dense, le locataire ne peut exiger un appartement parfaitement insonorisé, et le bailleur ne répond que des bruits anormaux qui dépassent les inconvénients usuels. La locataire, qui occupait un appartement ancien dans un secteur à forte densité et n’apportait aucun élément objectif de trouble de jouissance, a été déboutée de ses demandes indemnitaires. La frontière est donc la même des deux côtés : seuls les troubles excessifs, prouvés par des éléments objectifs, produisent des effets juridiques, qu’il s’agisse de faire partir un locataire ou de faire condamner un bailleur.
II. Résiliation du bail et responsabilité du bailleur face au bruit
A. Résiliation du bail pour troubles de voisinage : clause résolutoire ou juge du fond, comment choisir
Quand le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est tenté par la voie rapide : commandement de cesser les troubles, puis constat de l’acquisition de la clause en référé. L’article 1224 du code civil prévoit en effet que «La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.». Mais la cour d’appel de Versailles a douché cet enthousiasme le 20 mars 2025. Dans cette affaire, le bail ne prévoyait la résiliation de plein droit qu’en cas d’impayés, de défaut d’assurance ou d’inexécution de conditions limitativement énumérées, sans clause générale visant les troubles de voisinage. La cour en a déduit : «Il découle de cette rédaction que le contrat de bail dont l’appelante demande l’application ne prévoit pas de clause générale de résiliation de plein droit du bail pour non-respect de ses termes et conditions. Il ne prévoit pas non plus de clause particulière permettant au bailleur de résilier le contrat de plein droit en cas de troubles anormaux de voisinage.» Et d’ajouter : «La constatation de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ne peut dès lors être prononcée pour une cause non prévue au bail.» (cour d’appel de Versailles, 20 mars 2025) Première leçon : avant tout commandement, relire la clause résolutoire ; si elle ne vise pas les troubles de voisinage, la voie de l’acquisition est fermée.
Deuxième leçon : le référé ne prononce pas la résiliation. La cour rappelle que le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire régulièrement mise en oeuvre, en l’absence de contestation sérieuse, mais «elle ne peut prononcer de résiliation judiciaire du bail, pouvoir qui relève du seul du juge du fond» (cour d’appel de Versailles, 20 mars 2025). Quand le locataire conteste les troubles, ce qui est fréquent, la contestation est sérieuse et le référé se solde par un «n’y avoir lieu à référé», comme dans cette affaire où l’ordonnance a été confirmée en appel, les dépens restant à la charge du bailleur. Le bon réflexe consiste donc à assigner au fond devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation judiciaire et l’expulsion, en visant l’inexécution suffisamment grave de l’obligation d’user paisiblement des lieux. C’est cette voie qui a prospéré devant la cour d’appel de Riom : le bail d’habitation y a été résilié, la locataire enjointe de libérer les lieux sous quinze jours, puis, à défaut de départ volontaire, expulsable deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec au besoin serrurier et force publique. Le référé garde toutefois son utilité pour les mesures urgentes : expertise, provision, ou constat d’une clause résolutoire quand les faits sont incontestables et la clause bien rédigée.
B. Bailleur responsable du bruit de son locataire : combien ça coûte et comment s’en garantir
Le bailleur qui hésite à agir contre son locataire bruyant doit mesurer le coût de son inertie. Les chiffres prononcés par les cours d’appel sont parlants. La cour d’appel de Versailles a condamné un bailleur à 6 000 euros pour le trouble de jouissance et 7 000 euros pour le préjudice moral d’une voisine exposée durablement aux troubles causés par une autre locataire, plus 3 000 euros au titre de l’article 700. La cour d’appel de Riom a confirmé une condamnation de 4 000 euros de dommages et intérêts au profit de la voisine, assortie de la résiliation du bail de la locataire bruyante et de son expulsion. Dans les deux cas, le bailleur a payé pour des troubles qu’il n’avait pas personnellement commis, au seul motif qu’il n’avait pas obtenu leur cessation. Le mécanisme est implacable : l’obligation de jouissance paisible, inscrite à l’article 1719 du code civil, est une obligation de résultat. Tant que le bruit anormal dure, le bailleur est en faute envers les voisins paisibles, quand bien même il aurait envoyé des mises en demeure restées sans effet.
La parade du bailleur tient en deux mots : agir et se garantir. Agir signifie enchaîner sans délai les mises en demeure, le commandement de cesser les troubles, puis l’assignation au fond en résiliation et expulsion, ou le congé pour motif légitime et sérieux à l’échéance. La cour d’appel de Riom valorise l’action en temps réel : courriers, entretiens, visites sur place et sommations témoignent d’un bailleur diligent, même si ces démarches ne l’exonèrent pas à elles seules. Se garantir signifie appeler en garantie le locataire fautif dans la procédure intentée par les voisins, pour qu’il supporte en définitive les condamnations. La cour d’appel de Riom a ainsi condamné la locataire bruyante à garantir le bailleur «de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre» (cour d’appel de Riom, 13 janvier 2026) au profit de la voisine, en première instance comme en appel, et lui a imposé 2 000 euros supplémentaires au titre de l’article 700. Le bailleur paie d’abord, le locataire rembourse ensuite : encore faut-il l’avoir mis dans la cause. En pratique parisienne, cette garantie s’exerce devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, avec un dossier miroir de celui de la résiliation : constats, attestations, plaintes et preuves de chaque démarche accomplie.
Deux précisions ferment le tableau. D’abord, le voisin victime ne peut pas court-circuiter le bailleur : dans l’affaire versaillaise de septembre 2025, la voisine demandait au juge d’enjoindre au bailleur, sous astreinte, d’assigner l’auteur des troubles en résiliation de son bail, ainsi que son propre relogement. La cour a refusé ces injonctions : on ne contraint pas un bailleur à résilier le bail d’un tiers sous astreinte, et le relogement n’est pas un remède de droit commun. Le voisin obtient des dommages et intérêts contre le bailleur, pas la gestion de son parc locatif. Ensuite, l’antériorité et le contexte jouent à la marge : un logement ancien en centre-ville expose inévitablement à des bruits urbains que le locataire connaissait en visitant les lieux, et le bailleur ne répond que des bruits anormaux. C’est la même frontière que pour le trouble anormal de voisinage, dont l’article 1253 du code civil rend responsable de plein droit «Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.» : le bruit ordinaire de la vie collective ne donne droit à rien, le bruit excessif et prouvé donne droit à tout, cessation et indemnités.
L’expulsion ne s’exécute pas du jour au lendemain, et le bailleur doit anticiper chaque étape. Le jugement qui prononce la résiliation ordonne de libérer les lieux, puis, à défaut de départ volontaire, l’expulsion intervient deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, «avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique» (cour d’appel de Riom, 13 janvier 2026) selon la formule consacrée des décisions. Le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais, en faisant valoir sa situation personnelle, son âge, son état de santé ou ses démarches de relogement, et l’expulsion se heurte chaque hiver à la trêve hivernale qui suspend les concours de la force publique du 1er novembre au 31 mars. Le mobilier resté sur place suit une procédure propre d’enlèvement et de garde, et l’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective, volontaire ou forcée. Un bailleur pressé a donc intérêt à agir tôt dans l’année : entre l’assignation au fond, le jugement, le commandement de quitter et la trêve éventuelle, faire partir un locataire bruyant prend couramment plus d’un an, et chaque mois d’attente expose aux dommages et intérêts des voisins.
Ce que dit le droit, en trois phrases
D’après le tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026, RG n° 26/00462, un congé pour motif légitime et sérieux délivré six mois avant l’échéance, qui énumère les nuisances du locataire, est régulier et résilie le bail, avec expulsion et indemnité d’occupation à la clé. D’après la cour d’appel de Riom, 13 janvier 2026, RG n° 24/00456, le bailleur répond des troubles causés par son locataire et doit agir en temps réel pour les faire cesser, le locataire fautif devant le garantir de toutes les condamnations. D’après la cour d’appel de Versailles, 9 septembre 2025, RG n° 24/05364, un bailleur condamné à 6 000 euros pour le trouble de jouissance et 7 000 euros pour le préjudice moral d’une voisine ne s’exonère pas par une simple mise en demeure restée sans effet.
Conclusion
Le riverain du canal Saint-Martin qui mesurait 90 décibels sur son balcon et le bailleur parisien dont le locataire empêche tout l’immeuble de dormir vivent le même bruit sous deux angles opposés. Au bailleur, le droit fixe une ligne claire : écrire immédiatement, faire constater par commissaire de justice, mettre en demeure puis commander de cesser, et, si rien ne change, saisir le juge du fond pour résilier et expulser, ou congédier pour motif légitime et sérieux à l’échéance. Le référé ne sert qu’aux cas incontestés et aux mesures urgentes, et la clause résolutoire ne joue que pour les causes qu’elle prévoit. Au voisin victime, le droit offre un débiteur solvable : le bailleur, tenu d’une obligation de résultat, paiera des milliers d’euros tant que le trouble durera, sauf à se retourner contre le locataire. Entre ces deux pôles, une constante décide de tout : la preuve objective, contemporaine des faits, du caractère excessif du bruit. Celui qui la constitue tôt gagne, des deux côtés de la porte.