Dans la nuit du mercredi 8 au jeudi 9 octobre 2026, un incendie a ravagé le rez-de-chaussée d’un immeuble du 55 rue Saint-Nicolas à Nancy. Selon ICI Nancy, qui a publié l’information le 9 octobre 2026 à 4h09, le feu s’est déclaré vers 23h20 dans un commerce situé au rez-de-chaussée, dont l’intérieur est désormais complètement carbonisé. Les pompiers de Meurthe-et-Moselle ont rapidement maîtrisé le sinistre. Trois personnes ont été prises en charge par les secours sans être hospitalisées. Une partie des logements de l’immeuble a été évacuée, la rue est restée bloquée par la police et le déblayage des gravats était encore en cours à 3h45 du matin. À ce stade, l’origine de l’incendie demeure inconnue. Ce type de sinistre urbain pose immédiatement quatre questions pratiques aux foyers touchés : comment déclarer à son assureur et dans quel délai, avec quelles preuves, ce que la garantie incendie de l’assurance habitation paie réellement, qui du locataire, du propriétaire ou de l’exploitant du commerce répond des dégâts, et quels recours restent ouverts aux voisins évacués ou enfumés. Les réponses tiennent en deux temps complémentaires : d’abord la déclaration puis l’indemnisation rapide par sa propre assurance, ensuite le partage des responsabilités et les recours contre le voisin, le bailleur ou l’assureur adverse.
I. Incendie et assurance habitation : déclarer le sinistre et prouver les dégâts
A. Incendie assurance habitation : déclarer dans les cinq jours ouvrés et garder les preuves
Le premier réflexe après l’évacuation, la mise en sécurité des personnes et l’appel des secours consiste à prévenir son assureur multirisque habitation. L’article L113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Concrètement, l’occupant d’un logement enfumé rue Saint-Nicolas, même relogé provisoirement, doit adresser sa déclaration au plus tard dans les cinq jours ouvrés qui suivent le moment où il a eu connaissance du sinistre, par lettre recommandée, par courriel avec accusé de réception ou via l’espace en ligne de l’assureur, en décrivant les pièces touchées et la nature des dommages. Le contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court. Lorsque le retard de déclaration est sanctionné par une clause de déchéance, cette sanction n’est pas automatique : le même article précise que « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et qu’elle ne joue pas quand le retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure. L’évacuation nocturne et l’impossibilité d’accéder au logement bouclé par la police constituent des circonstances à faire valoir par écrit.
La déclaration ne suffit pas : l’assuré doit prouver l’existence et l’étendue de ses pertes. Dès le retour autorisé dans les lieux, il faut photographier chaque pièce, conserver les objets calcinés ou noircis avant toute remise en état, rassembler les factures d’achat du mobilier et des appareils, et demander une copie du rapport d’intervention des pompiers. Pour les frais engagés en urgence, comme les nuits d’hôtel ou le gardiennage du logement, chaque justificatif compte, car la garantie relogement ou la garantie des frais supplémentaires, quand le contrat les prévoit, ne rembourse que sur pièces. La loi fixe le cadre de la déclaration, mais c’est le contrat qui définit les garanties souscrites, leurs plafonds et leurs franchises : la garantie incendie figure dans la plupart des multirisques habitation, tandis que le relogement, la perte d’usage ou la privation de jouissance relèvent de clauses qu’il faut relire ligne à ligne plutôt que supposer acquises.
La qualité de la preuve se joue aussi dans les jours qui suivent. Tant que l’expert de l’assureur n’est pas passé, il faut éviter de jeter les biens endommagés et de repeindre les murs noircis : l’assureur pourrait soutenir que l’aggravation des dommages résulte du comportement de l’assuré plutôt que du sinistre. Un inventaire chiffré pièce par pièce, établi de façon contradictoire quand c’est possible, avec l’aide d’un proche ou d’un huissier pour les postes importants, donne un poids décisif à la réclamation. Les devis de remise en état demandés à deux artisans distincts permettent ensuite de discuter l’évaluation de l’expert amiable. Sur le fond, la distinction entre la règle légale et la clause contractuelle reste déterminante : la loi oblige l’assureur à recevoir la déclaration et à instruire le dossier, mais ni le taux de vétusté appliqué au mobilier, ni le montant de la franchise, ni les plafonds par pièce ne sont fixés par la loi. Ces paramètres relèvent exclusivement du contrat souscrit, et deux voisins d’un même palier peuvent recevoir des indemnités différentes pour des dégâts comparables selon la formule qu’ils ont choisie. Relire les conditions particulières avant de crier à l’injustice évite des contestations vouées à l’échec et concentre l’effort sur les postes réellement discutables.
B. Incendie assurance remboursement : expertise, contre-expertise et offre de l’assureur
Une fois la déclaration reçue, l’assureur mandate en général un expert qui visite les lieux, chiffre les dommages et vérifie que le sinistre entre dans la garantie. L’assuré a le droit d’assister à cette expertise, de s’y faire accompagner par un expert de son choix et de contester les conclusions par une contre-expertise organisée dans les conditions prévues au contrat. Quand les deux experts divergent, une tierce expertise départage, et les frais suivent la répartition stipulée au contrat. Le rapport d’expertise n’est pas une décision de justice : l’assuré peut le discuter point par point, poste de préjudice par poste de préjudice, en produisant ses propres devis de remise en état et ses factures. Si l’assureur refuse sa garantie, il doit motiver son refus par écrit en visant la clause exacte du contrat ou la règle de droit invoquée, par exemple une exclusion pour défaut d’entretien ou pour transformation des lieux non déclarée. Un refus non motivé ou fondé sur une clause ambiguë se conteste d’abord par réclamation écrite auprès du service concerné, puis par la médiation de l’assurance, avant tout recours judiciaire.
Le contentieux de l’indemnisation obéit à un délai strict qu’il ne faut jamais laisser passer. L’article L114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». L’assuré qui conteste une offre jugée trop basse ou un refus de garantie dispose donc de deux ans à compter du sinistre pour agir contre son assureur, avec les causes d’interruption de droit commun comme l’envoi d’une lettre recommandée ou la saisine du médiateur. Passé ce délai biennal, l’action est éteinte même si le préjudice est réel. Pour les voisins de l’immeuble nancéien qui s’estiment sous-indemnisés, la méthode consiste à comparer l’offre poste par poste avec les devis d’artisans, à exiger le rapport d’expertise et à chiffrer séparément les dommages matériels, les frais de relogement et les troubles de jouissance. Un précédent article de ce site consacré à la contestation d’une offre d’assurance jugée trop basse détaille cette démarche de comparaison et de réclamation, et reste utile aux sinistrés de la rue Saint-Nicolas : contester une offre d’assurance jugée trop basse après un sinistre.
II. Incendie assurance locataire ou propriétaire : qui paie et quel recours pour les voisins
A. Locataire présumé responsable, bailleur garant des vices : le partage dans l’immeuble
Dans un immeuble mixte comme celui de la rue Saint-Nicolas, où un commerce occupe le rez-de-chaussée et des logements les étages, la première question de responsabilité oppose le bailleur et l’occupant du local où le feu a pris naissance. Le code civil fait peser sur le locataire une présomption redoutable. L’article 1733 dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » L’exploitant du commerce incendié est donc présumé responsable à l’égard de son bailleur, sauf à démontrer l’une de ces trois causes d’exonération. Quand plusieurs locataires occupent l’immeuble, l’article 1734 ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Ici, le feu ayant pris dans le commerce selon les constats rapportés par la presse locale, les locataires des étages pourront s’exonérer en établissant que l’incendie n’a pas commencé chez eux.
Cette présomption ne joue toutefois qu’à conditions précises, comme le rappelle la Cour de cassation. Dans un arrêt du 23 mai 2012, la troisième chambre civile a jugé que « la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil » et que « l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur » (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-17.183). Surtout, la présomption ne dispense pas de caractériser une faute quand l’origine du feu l’exige : le 5 novembre 2014, la même chambre a cassé un arrêt qui retenait la responsabilité d’un locataire après un incendie d’origine criminelle, au motif que « la cour d’appel qui n’a pas caractérisé une faute imputable au preneur ayant facilité l’acte de malveillance, n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-20.186). Tant que l’origine de l’incendie de Nancy reste inconnue, aucune responsabilité du commerçant ne peut donc être affirmée : s’il s’avérait qu’un tiers a provoqué le feu, le locataire ne répondrait que si une faute de sa part avait facilité l’acte.
Symétriquement, le bailleur n’est pas un spectateur. L’article 1719 du code civil l’oblige à délivrer un logement décent et en bon état, et l’article 1721 prévoit qu’« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » La Cour de cassation applique cette garantie aux sinistres incendie : le 26 janvier 2022, la troisième chambre civile a jugé que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578). Si l’enquête révélait qu’une installation électrique vétuste ou un défaut de la structure a provoqué ou aggravé le feu, le bailleur devrait répondre des pertes subies par ses locataires. C’est aussi pourquoi la loi du 6 juillet 1989 impose à tout locataire d’habitation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; » (art. 7, g). Le défaut d’assurance expose le locataire à une résiliation un mois après commandement infructueux, et autorise le bailleur à souscrire une assurance pour son compte.
B. Voisins évacués : prouver la faute, agir directement contre l’assureur et contester
Les habitants des étages et des immeubles voisins, évacués dans la nuit ou incommodés par les fumées, sont des tiers par rapport au local où le feu a pris. À leur égard, aucune présomption ne joue : l’article 1242, alinéa 2, du code civil dispose que « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ». Le voisin qui réclame réparation doit donc prouver une faute du détenteur du local incendié, un lien de causalité et un préjudice certain. La Cour de cassation applique cette règle à la propagation du feu chez le voisin : le 29 mars 2018, la deuxième chambre civile a statué sur un incendie qui s’était communiqué d’un bien à un autre et a fait application du principe selon lequel le détenteur n’est responsable envers les tiers que si le feu doit être attribué à sa faute ou à celle des personnes dont il répond (Cass. 2e civ., 29 mars 2018, n° 17-14.868). Un arrêt récent de la cour d’appel de Paris détaille ce régime probatoire : « La victime a la charge de la preuve de la faute du propriétaire du bien dans lequel un incendie a pris naissance avant d’incendier le bien de la victime. Cette faute ne consiste pas seulement dans celle qui a donné naissance au sinistre, mais s’étend à toute négligence ou imprudence ayant concouru à l’extension ou l’aggravation du sinistre. » (CA Paris, pôle 4, chambre 8, 28 mai 2025, n° 22/19488). La preuve se rapporte par tous moyens, y compris les rapports des pompiers et de la police, les témoignages et l’expertise.
Le voisin victime dispose d’une arme procédurale efficace : l’action directe contre l’assureur du responsable. L’article L124-3 du code des assurances prévoit que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » L’arrêt parisien précité l’illustre : la cour rappelle qu’« il appartient à M. [G] exerçant l’action directe contre la GMF ès qualités d’assureur de M. [X], de prouver la faute de ce dernier ayant contribué à la réalisation de l’incendie, un lien de causalité entre la faute et les dommages causés par l’incendie, et un préjudice certain subi par la victime » (CA Paris, 28 mai 2025, n° 22/19488). En pratique, le voisin évacué peut donc assigner directement l’assureur responsabilité civile de l’exploitant du commerce, sans attendre que celui-ci soit condamné. De son côté, l’assureur qui a indemnisé son assuré récupère contre le tiers fautif par la subrogation : l’article L121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur », et la Cour de cassation rappelle qu’« l’assureur ne tient son droit de subrogation que de l’assuré qu’il a indemnisé » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2003, n° 01-13.934). Chaque assureur paie son assuré puis se retourne contre le responsable, ce qui évite au sinistré d’avancer seul le coût du litige. Si l’offre finale reste insuffisante ou si la garantie est refusée, la contestation suit la voie décrite plus haut : réclamation motivée, médiation, puis action en justice dans le délai biennal de l’article L114-1 du code des assurances.
Quand le feu touche les parties communes, escalier enfumé, toiture, façade, un autre acteur entre en scène : le syndicat des copropriétaires et son assureur multirisque immeuble. Le syndic doit déclarer le sinistre pour les parties communes, faire procéder à la remise en état et répartir ensuite les recours entre l’assureur de l’immeuble et ceux des occupants selon l’origine du feu et les responsabilités établies. Les copropriétaires des étages évacués cumulent ainsi deux positions : victimes à l’égard du local incendié pour leurs parties privatives, et membres du syndicat qui supporte collectivement la réparation des parties communes. Les préjudices immatériels ne doivent pas être oubliés dans la réclamation : les nuits passées hors du logement, l’impossibilité d’y recevoir ses proches, l’angoisse subie pendant l’évacuation nocturne et la privation temporaire de jouissance constituent des postes indemnisables dès lors qu’ils sont établis par attestations, factures d’hébergement et certificats médicaux. Les juges les évaluent au cas par cas, sans barème légal, ce qui rend leur chiffrage précis d’autant plus important dans la déclaration initiale et dans la contestation éventuelle de l’offre.
Enfin, lorsque l’origine du feu reste inconnue comme rue Saint-Nicolas, une enquête pénale est fréquemment ouverte pour déterminer les causes de l’incendie. Les occupants et voisins qui ont subi un préjudice peuvent se constituer partie civile afin d’être tenus informés et de faire valoir leurs demandes d’indemnisation dans ce cadre, sans renoncer pour autant à leurs actions contre leurs assureurs. Cette constitution n’exige aucun frais initial devant le juge d’instruction et préserve les droits civils pendant que l’enquête suit son cours.
Conclusion
L’incendie du 55 rue Saint-Nicolas à Nancy rappelle l’ordre des priorités après un feu d’immeuble : déclarer à son assureur dans les cinq jours ouvrés de l’article L113-2 du code des assurances, prouver chaque perte par photos, factures et rapports des secours, puis laisser jouer les garanties du contrat avant d’envisager les recours. Le locataire du local incendié est présumé responsable envers son bailleur par l’article 1733 du code civil, mais cette présomption cède devant le cas fortuit, le vice de construction ou le feu communiqué par un voisin, et exige une faute caractérisée quand l’incendie est d’origine criminelle. Le bailleur répond des vices de la chose louée sur le fondement des articles 1719 et 1721. Les voisins évacués ou enfumés, simples tiers, doivent prouver la faute du détenteur selon l’article 1242, alinéa 2, mais peuvent agir directement contre son assureur grâce à l’article L124-3. Tant que l’enquête sur l’origine du feu n’a pas abouti, chaque acteur doit préserver ses droits : conserver les preuves, respecter le délai biennal de l’article L114-1 et contester par écrit, point par point et pièces à l’appui, toute offre ou tout refus insuffisamment motivé.