Un soir de semaine, le lave-vaisselle se met à fuir sous l’évier de la cuisine. L’eau s’étale sur le carrelage, traverse le plancher et réapparaît au plafond du voisin du dessous, qui réclame la remise en état de son séjour. Le locataire soutient que le tuyau de vidange était vétuste, le bailleur répond que le filtre n’a jamais été nettoyé, l’assureur demande le constat de dégât des eaux et chacun attend que l’autre paie le plombier. Cette scène banale concentre trois questions que les tribunaux tranchent chaque mois : qui installe et entretient l’appareil en location, qui déclare et prouve le sinistre, et qui supporte finalement la facture.

La réponse tient en trois règles. L’installation et l’entretien courant de l’appareil incombent au locataire quand il l’a apporté ou quand le contrat le mentionne, tandis que le bailleur conserve les grosses réparations et le remplacement des éléments vétustes. Après une fuite, chaque occupant déclare le sinistre à son propre assureur dans le délai du contrat, fait constater l’origine de l’eau avant toute remise en état, et ne paie que ce que sa faute, sa garde ou son manquement a causé. Quand l’appareil lui-même est défectueux, le recours contre le vendeur obéit à la garantie légale de conformité, qui ne suspend ni la déclaration du sinistre ni la réparation du logement.

Cet article est une information générale : il ne remplace ni le bail, ni l’état des lieux, ni le règlement de copropriété, ni les conditions des contrats d’assurance, qui priment dans chaque dossier, et seul le juge décide au vu des pièces produites. Les décisions citées sont des décisions réellement rendues, avec leur date, leur juridiction et leur numéro : elles illustrent le raisonnement des juges sans prédire l’issue d’un litige particulier.

I. Le lave-vaisselle dans le logement loué : installation, entretien et panne

A. Qui fournit l’appareil, qui le raccorde et qui répond de la remise en état

La première question est celle de la propriété de l’appareil. En location vide, le locataire apporte le plus souvent son propre lave-vaisselle et le raccorde lui-même aux arrivées d’eau et à la vidange sous l’évier. En location meublée, l’appareil est fréquemment fourni avec le logement et figure alors à l’inventaire ; son entretien courant n’en reste pas moins à la charge de celui qui l’utilise dès lors qu’il est mentionné au contrat. Dans les deux cas, le raccordement touche à la plomberie du logement : tuyau d’arrivée d’eau vissé sur le robinet, tuyau de vidange emboîté dans le siphon, niveau de l’appareil et stabilité du meuble qui l’encadre.

Le locataire qui installe son appareil réalise un aménagement du logement, non une transformation. Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements dès lors qu’ils ne modifient pas la structure ni la destination des lieux, et la loi le dit en ces termes pour les travaux du locataire :

« De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

En pratique, visser un tuyau d’arrivée, emboîter une vidange dans un siphon existant ou poser l’appareil sous un plan de travail ne transforme pas le logement. Percer le plan de travail, modifier l’évacuation commune ou sceller durablement l’appareil appellent en revanche une prudence particulière : à la sortie, l’état des lieux de sortie sera comparé à celui d’entrée, et toute dégradation non imputable à la vétusté pourra être retenue sur le dépôt de garantie, à condition d’être dûment justifiée. La loi encadre strictement cette retenue :

« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Le tribunal judiciaire de Lille a appliqué cette logique le 17 mars 2025 dans un litige opposant un bailleur à sa locataire après un dégât des eaux (RG 23/09974). Le bailleur réclamait le coût des travaux de remise en état et conservait le dépôt de garantie de 860 euros. Le tribunal a examiné pièce par pièce les réparations demandées, n’a retenu que 1 017 euros de réparations imputables à la locataire, a imputé le dépôt de garantie sur cette somme et n’a condamné la locataire qu’au solde de 157 euros, en rejetant les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive. L’enseignement est double : le bailleur doit justifier chaque retenue, et le locataire ne doit que ce qui lui est réellement imputable.

Le même jugement rappelle le partage de principe entre les deux parties. D’un côté, le bailleur entretient les locaux et assume les réparations qui dépassent l’entretien courant :

« D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

De l’autre, le locataire répond des dégradations survenues dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, sauf preuve contraire limitativement énumérée :

« De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Ce partage commande tout le contentieux du lave-vaisselle : un tuyau d’arrivée éclaté par vétusté renvoie au bailleur, un tuyau de vidange mal emboîté par le locataire renvoie à celui-ci, et l’incertitude sur l’origine de la fuite se paie en preuve, comme on le verra.

B. L’entretien courant : filtre, bras, joints et tuyaux, à qui la charge et à qui la panne

Une fois l’appareil en service, son entretien courant appartient au locataire. Le décret qui énumère les réparations locatives vise expressément les appareils de cuisine, dont le lave-vaisselle, dès lors qu’ils sont mentionnés au contrat :

« Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; » (annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987)

Concrètement, nettoyer le filtre, détartrer les bras de lavage, vérifier le joint de porte, resserrer un collier de vidange et dégager le siphon relèvent de cet entretien courant. La même annexe range dans les réparations locatives, au titre de la plomberie, le dégorgement des canalisations d’eau et le remplacement des joints et des colliers :

« Canalisations d’eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers. » (annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987)

La loi du 6 juillet 1989 reprend cette charge à son compte pour le locataire, avec une réserve essentielle qui protège ce dernier contre la vétusté :

« De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Le code civil pose la même limite en une phrase :

« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755 du code civil)

Un joint de porte craquelé par l’âge, un tuyau d’arrivée rongé par le calcaire après dix ans de service ou une électrovanne hors d’usage par usure normale ne sont donc pas des-traces d’un défaut d’entretien : ce sont des effets de la vétusté, à la charge du bailleur. À l’inverse, un filtre bouché par des restes alimentaires jamais retirés, un bras de lavage entartré faute de détartrage ou une vidange obstruée par des graisses versées dans l’évier caractérisent un défaut d’entretien courant du locataire.

Le tribunal judiciaire de Montpellier l’a illustré le 15 décembre 2025 dans un dossier de réparations locatives chiffrées sur pièces après état des lieux de sortie (RG 25/01192). Le tribunal a visé l’article 1er du décret du 26 août 1987, qui définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et des équipements à usage privatif, puis a condamné solidairement les deux colocataires sortants à payer 3 061,59 euros au titre des réparations locatives, outre 300 euros de frais de procédure. La décision rappelle aussi que les grilles de vétusté convenues entre bailleurs et locataires s’appliquent lorsqu’elles existent : le locataire qui conteste une retenue a intérêt à réclamer la grille et à comparer l’âge de l’équipement avec sa durée de vie théorique.

Le pendant de cette charge locative est l’obligation du bailleur de délivrer et de maintenir un logement en bon état. Le code civil l’exprime en deux articles que les juges citent presque toujours ensemble :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. […] 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] » (article 1719 du code civil)

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du code civil)

Un robinet d’arrivée d’eau grippé, une évacuation murale non conforme ou un siphon commun à l’évier et au lave-vaisselle qui refoule dès la première utilisation relèvent de cette délivrance : le locataire qui signale le désordre par écrit dès l’entrée dans les lieux se ménage la preuve que la panne préexistait à son occupation.

II. Quand l’eau déborde : dégât des eaux, assurance et voisin du dessous

A. Déclarer vite, faire constater l’origine et ne pas réparer avant de prouver

La fuite constatée, l’urgence commande d’arrêter l’eau, de couper l’électricité de l’appareil et d’éponger, puis d’écrire. Chaque occupant déclare le sinistre à son propre assureur d’habitation, et la loi impose à l’assuré d’avertir rapidement sa compagnie :

« De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2 du code des assurances)

En pratique, les contrats prévoient souvent cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux : le locataire et le voisin du dessous remplissent chacun un constat amiable de dégât des eaux, y joignent des photographies datées et conservent les factures du plombier. Le voisin, victime, déclare à son assureur qui l’indemnise puis exerce un recours contre le responsable et son assureur. Le locataire dont l’appareil a fui déclare à son assureur de responsabilité civile locative, obligatoire, qui prend en charge les dommages causés au voisin et au bailleur selon les garanties souscrites.

Avant toute remise en état, l’origine de l’eau doit être établie par écrit : rapport de recherche de fuite, constat de commissaire de justice, rapport d’expertise amiable contradictoire ou, à défaut d’accord, expertise judiciaire. Le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 17 mars 2025 montre ce qui se joue à ce stade. La fuite était survenue moins de six mois après l’entrée de la locataire dans les lieux, l’expert mandaté par l’assureur de la locataire avait relevé que la cause du sinistre avait été supprimée par le propriétaire non occupant, et le bailleur, sommé de produire le rapport de recherche de fuite et les pièces des travaux, n’avait rien versé aux débats. Le tribunal en a déduit que le bailleur avait nécessairement connu l’origine de la fuite pour la faire réparer, que sa prise en charge confortait l’idée d’une cause non imputable à la locataire, et que la réparation avant expertise avait privé la locataire de la possibilité de prouver la faute du bailleur. Le tribunal a donc refusé de mettre à la charge de la locataire les travaux consécutifs au dégât des eaux. La leçon vaut pour un lave-vaisselle : celui qui fait réparer sans faire constater expose l’autre à l’impossibilité de prouver, et le juge peut lui en tenir rigueur.

La cour d’appel de Paris a tiré des conséquences symétriques le 9 septembre 2025 dans un dossier de dégâts des eaux répétés dans un logement social parisien (RG 21/12846). Le locataire imputait deux sinistres, en 2012 puis en 2015, à une canalisation collective et à la toiture-terrasse, et demandait travaux sous astreinte et expertise. La cour a confirmé son débouté : les expertises amiables produites n’étaient pas contradictoires à l’égard du bailleur, la cause des sinistres avait été supprimée par un professionnel sans que le défaut d’entretien des parties communes soit établi, le locataire était resté silencieux depuis 2017 et ne justifiait ni du montant des travaux ni de démarches auprès de l’assureur de l’occupant du dessus. Pour un lave-vaisselle qui fuit vers le dessous, l’enseignement est identique : une origine privative, le tuyau de vidange ou le joint de l’appareil, n’engage pas la copropriété ni le bailleur au titre des parties communes, et celui qui réclame doit produire des constats contradictoires, chiffrer sa demande et saisir les bons assureurs.

Quand la fuite est active et que l’occupant du dessus n’agit pas, le juge des référés peut être saisi pour faire cesser le trouble. La loi autorise le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection à prescrire en référé les mesures qui s’imposent :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile)

Le tribunal judiciaire de Paris l’a mis en œuvre le 7 janvier 2025 en condamnant l’occupante d’un appartement à l’origine d’une fuite active à réaliser sous trois mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la réfection de sa salle de bain et de sa seconde salle d’eau suivant devis, à supprimer un branchement non conforme et à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 4 072,55 euros (RG 23/58891). Un tuyau de lave-vaisselle raccordé sans siphon, une vidange rejetée dans une chute commune ou un branchement bricolé sur l’évacuation de l’immeuble participent du même raisonnement : le juge peut ordonner la mise en conformité et assortir son ordre d’une astreinte journalière.

B. Qui paie, qui est indemnisé et contre qui se retourner, du voisin au vendeur

Une fois l’origine établie, la charge suit la faute ou la garde. Le voisin du dessous dont le plafond est taché n’a pas à démontrer une faute d’imprudence de l’occupant du dessus avec une précision d’expert : il lui suffit d’établir que l’eau provient du logement supérieur et que son préjudice en résulte. Le fondement général de la responsabilité pour faute s’énonce en une phrase :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil)

Et la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde complète le dispositif pour les équipements :

« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (article 1242 du code civil)

Le lave-vaisselle que le locataire utilise et entretient est une chose qu’il a sous sa garde : si sa vidange mal emboîtée inonde le voisin, sa responsabilité est engagée sauf à démontrer un vice de l’installation incombant au bailleur ou un cas de force majeure. La Cour de cassation juge en outre, en matière de troubles anormaux du voisinage, que le propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble en répond de plein droit, indépendamment de toute faute (troisième chambre civile, 16 mars 2022, n° 18-23.954) : le voisin victime d’infiltrations répétées dispose ainsi d’une action propre contre le propriétaire du logement d’où vient l’eau, distincte du recours contre l’occupant.

Entre bailleur et locataire, la facture des embellissements se répartit selon la cause. Les peintures et papiers peints tachés par une fuite due à un joint vétuste incombent au bailleur au titre de l’entretien ; les mêmes désordres causés par un filtre jamais nettoyé ou une vidange déboîtée par maladresse incombent au locataire au titre des dégradations de l’article 7 de la loi de 1989. L’assureur du responsable paie à sa place dans la limite des garanties, puis peut se retourner contre l’éventuel tiers responsable, par exemple l’installateur ou le vendeur de l’appareil.

Car l’appareil lui-même peut être en cause : pompe de vidange défectueuse d’origine, programmateur qui ne coupe plus l’arrivée d’eau, cuve fendue dès la livraison. L’acheteur d’un lave-vaisselle neuf ou reconditionné bénéficie alors de la garantie légale de conformité contre le vendeur professionnel. La loi l’énonce clairement :

« Le vendeur délivre un bien conforme au contrat ainsi qu’aux critères énoncés à l’article L. 217-5 . Il répond des défauts de conformité existant au moment de la délivrance du bien au sens de l’article L. 216-1 , qui apparaissent dans un délai de deux ans à compter de celle-ci. » (article L. 217-3 du code de la consommation)

En cas de défaut avéré, le consommateur peut exiger la réparation ou le remplacement, puis, à défaut, la réduction du prix ou la résolution de la vente :

« En cas de défaut de conformité, le consommateur a droit à la mise en conformité du bien par réparation ou remplacement ou, à défaut, à la réduction du prix ou à la résolution du contrat, dans les conditions énoncées à la présente sous-section. » (article L. 217-8 du code de la consommation)

« Le consommateur est en droit d’exiger la mise en conformité du bien aux critères énoncés dans la sous-section 1 de la présente section. Le consommateur sollicite auprès du vendeur la mise en conformité du bien, en choisissant entre la réparation et le remplacement. A cette fin, le consommateur met le bien à la disposition du vendeur. » (article L. 217-9 du code de la consommation)

Le tribunal judiciaire de Béziers en a fait application le 9 juin 2026 dans un litige où un consommateur demandait le remboursement d’un lave-vaisselle et d’un réfrigérateur vendus par un professionnel (RG 25/00177). Après une tentative de médiation restée vaine, le tribunal a jugé l’action recevable, a condamné le vendeur à rembourser 1 428 euros pour les deux appareils et 90 euros au titre d’une intervention de garantie facturée à tort, a alloué 550 euros de dommages et intérêts et a ordonné la restitution des appareils aux frais du vendeur sous quinze jours. Pour un lave-vaisselle qui fuit par défaut d’origine, le mode d’emploi est le même : mise en demeure du vendeur avec choix entre réparation et remplacement, restitution de l’appareil à ses frais en cas de résolution, et indemnisation du préjudice distinct du prix, sans préjudice de la déclaration du dégât des eaux aux assureurs.

Le vendeur d’occasion entre particuliers n’est pas pour autant à l’abri : la garantie des vices cachés protège l’acheteur contre les défauts non apparents qui rendent la chose impropre à son usage :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » (article 1641 du code civil)

Une cuve micro-fissurée invisible à l’achat, une carte électronique déjà réparée ou une pompe dont le vendeur connaissait la faiblesse peuvent relever de cette garantie, à charge pour l’acheteur de prouver l’antériorité du vice et d’agir vite.

Reste la procédure. Pour les petits litiges n’excédant pas 5 000 euros, la saisine du tribunal doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sous peine d’irrecevabilité que le juge peut relever d’office :

« la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative » (article 750-1 du code de procédure civile)

Le jugement de Béziers le confirme : la tentative de médiation, même vaine, avait rendu l’action recevable. À Paris et en Île-de-France, le locataire ou le voisin peut saisir gratuitement le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de son arrondissement, avant d’assigner devant le juge des contentieux de la protection pour les litiges locatifs ou devant le tribunal judiciaire pour les litiges avec le vendeur. La mise en demeure préalable par lettre recommandée, chiffrée et accompagnée des constats, reste le préalable utile dans tous les cas : elle fait courir les délais, fige les positions et sert de première pièce au dossier. Pour faire vérifier un bail, une retenue sur dépôt de garantie, un refus d’assurance après un dégât des eaux ou la conformité d’un appareil, le lecteur peut se tourner vers un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris, qui examinera les pièces avant toute action.

Conclusion

Le lave-vaisselle qui fuit ne désigne jamais d’avance son payeur. Le locataire entretient l’appareil et ses raccordements et répond des dégradations de son fait, le bailleur assume la vétusté et les grosses réparations, les assureurs indemnisent dans la limite des garanties déclarées à temps, et le vendeur répond du défaut d’origine de l’appareil. Tout se joue en trois réflexes : constater l’origine de l’eau par écrit avant de réparer, déclarer le sinistre à chaque assureur dans le délai du contrat, puis imputer chaque poste de dépense à sa cause prouvée, vétusté, défaut d’entretien, installation non conforme ou vice de l’appareil. Faute de preuve, le juge partage ou rejette, comme l’ont montré les tribunaux de Lille, Paris, Montpellier et Béziers : en matière de fuite, celui qui documente gagne, celui qui répare dans l’ombre perd.