Le bail commercial conclu par une société en formation : validité de l’engagement, modalités impératives de reprise et responsabilité des fondateurs

La conclusion d’un bail commercial constitue fréquemment l’acte fondateur indispensable permettant à une jeune entreprise d’établir son futur siège et son exploitation commerciale. Cette démarche contractuelle intervient très souvent avant même que la structure juridique sociétaire n’ait achevé son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les associés fondateurs se trouvent ainsi contraints de négocier et de signer le bail au nom ou pour le compte d’une personne morale en formation. Or cette anticipation économique essentielle expose les signataires à des périls juridiques majeurs si les règles gouvernant la reprise des actes ne sont pas respectées. L’assistance stratégique d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction contractuelle de ces conventions conclues en période préparatoire.

En application de l’article 1842 du Code civil, les sociétés commerciales ne jouissent en effet de la personnalité morale qu’à compter de leur immatriculation. Cette absence de personnalité juridique autonome prive temporairement la structure en cours de création de toute capacité d’exercice pour contracter en son nom propre. Par ailleurs, l’article 1843 du Code civil fait peser une responsabilité solidaire sur les fondateurs pour tous les actes accomplis antérieurement. Dès lors, l’articulation entre le droit des sociétés et le statut d’ordre public des baux commerciaux suscite un contentieux abondant devant les tribunaux judiciaires. À cet égard, l’accompagnement par un avocat en droit des sociétés à Paris garantit la parfaite régularité des engagements souscrits durant cette phase transitoire.

I. La validité du bail commercial souscrit durant la période de formation : de la nullité stricte à la recherche de la commune intention

A. L’assouplissement prétorien du formalisme de souscription selon l’arrêt du 28 mai 2025

Pendant plusieurs décennies, la jurisprudence commerciale appliquait une conception formaliste particulièrement rigoureuse à l’égard des actes conclus par des structures en voie de constitution. La chambre commerciale sanctionnait autrefois par une nullité absolue et irrémédiable tout contrat mentionnant la société elle-même sans viser l’action de ses fondateurs. Cette rigueur excessive entraînait l’anéantissement rétroactif du bail commercial dès lors que le signataire omettait d’indiquer agir pour le compte de la société. Cette sévérité doctrinale a trouvé son paroxysme dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 novembre 2023 (n° 20/09580). Les magistrats parisiens avaient prononcé l’annulation intégrale d’un bail commercial au motif que le locataire était désigné comme une personne morale simplement représentée. La cour d’appel affirmait alors qu’un tel acte conclu par une entité dépourvue d’existence juridique était frappé d’une nullité absolue non susceptible de ratification.

Or la Cour de cassation a opéré un revirement salvateur dans son arrêt de la Chambre commerciale du 28 mai 2025 (pourvoi n° 24-13.370). La haute juridiction a cassé et annulé la décision parisienne au visa de l’article L. 210-6 du Code de commerce et de ses textes d’application. La Cour a solennellement proclamé qu’« il appartient au juge d’apprécier souverainement si la commune intention des parties n’était pas que l’acte fût conclu au nom ». Les juges du fond doivent désormais examiner l’ensemble des circonstances intrinsèques et extrinsèques au contrat pour identifier la véritable volonté des parties contractantes. Cette directive prétorienne met un terme définitif aux annulations automatiques fondées sur une maladresse rédactionnelle commise lors de la signature du bail commercial. En conséquence, une clause imparfaite ne suffit plus à justifier la destruction judiciaire d’une convention locative voulue et négociée par les deux parties.

Cette recherche moderne de la volonté réelle a été consacrée par l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Metz du 5 août 2026 (n° 26/00084). Le tribunal a jugé que « la démonstration que l’acte ait été passé au nom de la société résulte de l’ensemble des circonstances ». Dans cette affaire, les futurs associés avaient souscrit le bail pour une société en cours de désignation dont les statuts organisaient l’activité future. Le magistrat a vérifié que le bailleur connaissait parfaitement l’état de constitution de sa locataire et avait accepté la prise de possession des locaux. Dès lors, le bailleur ne pouvait pas exciper de la nullité du contrat pour tenter d’échapper à ses propres obligations de délivrance statutaire. À cet égard, le recours à un professionnel pour la rédaction de contrats commerciaux prévient toute incertitude quant à l’imputation juridique des obligations locatives.

Par ailleurs, l’article 1104 du Code civil impose aux parties une exécution de bonne foi qui proscrit toute manœuvre opportuniste d’annulation rétroactive. Un bailleur ne saurait loyalement encaisser des loyers pendant plusieurs années puis solliciter l’annulation du bail en arguant de la formulation initiale de l’acte. L’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 11 septembre 2026 (n° 25/01522) rappelle également cette stabilité contractuelle. La juridiction a souligné que la signature du bail par le gérant d’une société en création engage valablement l’opération si l’intention commune est avérée. En conséquence, les tribunaux privilégient la sauvegarde de la relation locative lorsque l’économie générale du contrat a été exécutée par les deux cocontractants.

En pratique judiciaire, l’analyse des circonstances intrinsèques conduit le juge à scruter la dénomination des parties dans le préambule du contrat de bail. La mention expresse selon laquelle la personne morale est en cours d’immatriculation éclaire directement le consentement réciproque des signataires sur la nature de l’opération. De surcroît, les clauses relatives à la fourniture ultérieure du numéro d’immatriculation confirment que le bailleur acceptait d’entrer en relation avec une entité naissante. L’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 11 septembre 2026 (n° 26/00521) vérifie attentivement ces mentions descriptives. Or la présence de ces clauses probantes suffit à exclure l’hypothèse d’une société fictive dont le bailleur aurait légitimement ignoré le processus d’immatriculation.

Quant aux circonstances extrinsèques, elles englobent les courriers et versements examinés à la lumière de l’article L. 210-6 du Code de commerce. Le versement d’un dépôt de garantie au moyen d’un compte bancaire temporaire de souscription démontre matériellement la destination sociétaire de l’engagement locatif. Par ailleurs, l’établissement immédiat de devis de travaux d’aménagement commercial au nom de la société en constitution corrobore cette volonté économique partagée. Dès lors, le magistrat dispose d’un faisceau d’indices concordants pour repousser les prétentions abusives en nullité formées par un propriétaire de mauvaise foi. À cet égard, la protection conférée aux jeunes créateurs d’entreprise répond directement aux objectifs économiques contemporains de valorisation du tissu commercial local.

L’application de ce standard probatoire garantit une remarquable prévisibilité juridique en écartant les sanctions aveugles issues de la jurisprudence formelle antérieure. Les investisseurs et les bailleurs institutionnels peuvent désormais engager des pourparlers constructifs sans redouter la fragilisation procédurale de leurs accords commerciaux initiaux. En conséquence, l’équilibre contractuel garanti par l’article 1103 du Code civil se trouve pleinement préservé contre les contestations opportunistes ultérieures. La sécurité des transactions immobilières commerciales ressort ainsi grandement renforcée par cette grille d’analyse réaliste et pragmatique de la volonté contractuelle. Or ce sauvetage prétorien de la validité substantielle du bail n’exonère nullement les fondateurs des contraintes relatives à la dénomination sociale retenue.

B. L’incidence des divergences de dénomination sociale et de forme juridique

Lors de la phase de création d’une entreprise, les fondateurs modifient parfois la dénomination sociale ou la forme juridique entre le bail et l’immatriculation. Cette discordance nominale suscitait d’intenses débats juridiques quant à l’identité réelle de la partie contractante et à la validité de la reprise statutaire. Certains bailleurs soutenaient que l’attribution d’un nom commercial différent au moment de l’enregistrement administratif empêchait toute substitution régulière de la société aux fondateurs. Or la Cour de cassation a définitivement tranché cette difficulté dans son arrêt de la Chambre commerciale du 28 mai 2025 (pourvoi n° 24-13.370). La chambre commerciale a jugé que la validité de l’acte « n’implique pas que la société effectivement immatriculée revête la même dénomination sociale ». Cette solution libérale ne réserve que les hypothèses exceptionnelles de dol ou de fraude démontrées à l’encontre des tiers ou du bailleur institutionnel.

Cette position pragmatique de la Cour régulatrice confère une sécurité déterminante aux projets d’entreprise soumis à des aléas administratifs ou de marque. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé cette approche réaliste dans l’arrêt de la cour d’appel du 27 novembre 2025 (n° 24/07042). Les juges d’appel ont retenu la reprise du bail commercial par une société dont l’identification statutaire correspondait à l’adresse effective des lieux loués. La cour a constaté que l’indication précise du siège social et des pouvoirs conférés au dirigeant suffisait à lever toute ambiguïté sur la reprise. Dès lors, les variations mineures touchant le nom de fantaisie ou l’enseigne n’affectent pas la continuité de l’engagement locatif souscrit pour l’entité. À cet égard, l’article 1103 du Code civil garantit la pérennité du lien contractuel librement négocié entre le preneur et le propriétaire.

Dans le même sens, le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 avril 2026 (n° 25/11116) a consolidé cette protection des actes fondateurs. Le tribunal a jugé que « l’acte d’acquisition du droit au bail constitue bien un acte repris par l’effet de son immatriculation rétroactive ». Dans cette espèce, la circonstance que l’associée unique avait conclu l’acquisition sous une formulation imprécise n’a nullement entaché la titularité du bail. La société immatriculée a été déclarée seule partie au contrat de location commerciale depuis la date de la signature initiale de la convention. En conséquence, les créanciers ou cocontractants ne pouvaient plus agir à l’encontre de la personne physique qui s’était initialement investie dans la négociation.

Par ailleurs, l’évolution de la forme sociétaire projetée, comme le passage d’une SARL vers une SAS, ne fait pas obstacle à la reprise. La jurisprudence exige uniquement que le bailleur n’ait pas été trompé sur la consistance financière et patrimoniale de son futur locataire professionnel. L’arrêt de la cour d’appel du 19 février 2025 (n° 23/00241) a validé cette flexibilité sous réserve du respect des délais légaux de notification. La cour d’appel a précisé que les contestations relatives à la régularité du bail demeurent soumises à la prescription biennale de l’article statutaire. Dès lors, les contestations tardives soulevées par le bailleur commercial après l’expiration de ce délai se heurtent à une fin de non-recevoir irrémédiable.

En matière d’identification sociétaire, les greffes des tribunaux de commerce attribuent parfois des numéros d’immatriculation postérieurement à l’entrée dans les locaux. La production tardive du document officiel ne vicie pas rétroactivement le consentement accordé par le propriétaire lors de la remise des clés du local. L’article L. 145-60 du Code de commerce encadre strictement toute action contestant la validité statutaire du contrat de location commerciale conclu. Or le respect de cette prescription biennale interdit au bailleur de contester l’identité de son locataire après deux années d’exécution paisible du bail. À cet égard, la stabilité économique de l’exploitation commerciale prime les arguties procédurales fondées sur une discordance purement formelle de registre.

De même, les clauses du bail commercial peuvent valablement désigner des signataires multiples agissant collégialement pour le compte de la future société commerciale. La circonstance que l’un des fondateurs se retire du projet avant l’immatriculation finale n’invalide pas la convention locative régulièrement reprise par l’entreprise. En conséquence, l’application de l’article 1843 du Code civil permet à la société immatriculée de recueillir l’intégralité des charges contractuelles. Cette continuité conventionnelle évite aux porteurs de projet de devoir renégocier les conditions du bail en cas de recomposition de l’actionnariat initial. Dès lors, l’autonomie du contrat de bail permet d’accompagner les ajustements structurels inhérents aux premiers mois de vie des jeunes sociétés commerciales.

Toutefois, cette souplesse nominale et typologique ne doit jamais dissimuler une fraude délibérée aux droits légitimes du bailleur ou des créanciers sociaux. La manœuvre consistant à substituer une société insolvable encourt l’annulation pour dol selon l’article 1137 du Code civil. Par ailleurs, les magistrats sanctionnent rigoureusement toute manœuvre visant à contourner un refus d’agrément ou une interdiction légale d’exercer le commerce. Or la validation définitive de l’opération contractuelle demeure toujours tributaire de l’accomplissement des formalités légales strictes régissant la reprise des actes.

II. Le régime juridique de la reprise des engagements et la responsabilité subsidiaire des associés fondateurs

A. Le formalisme impératif des procédés légaux et réglementaires de reprise

Si la Cour de cassation assouplit la qualification initiale de l’acte, elle maintient en revanche une rigueur absolue sur les mécanismes légaux de reprise. La substitution de la société immatriculée à ses fondateurs n’opère jamais de manière tacite ou par la seule volonté informelle des associés fondateurs. L’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 11 septembre 2026 (n° 26/00521) affirme ce principe fondamental. Le magistrat a expressément énoncé que « la reprise ne peut résulter du seul accord des parties mais doit satisfaire aux dispositions législatives ». Cette solution a été réitérée à l’identique par l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 25 septembre 2026 (n° 26/00349). Le juge des référés a refusé de constater le transfert du bail à défaut de justification documentaire de l’un des trois modes légaux.

Le droit positif organise en effet trois procédures exclusives et limitatives pour opérer la reprise rétroactive des engagements souscrits durant la formation. Le premier procédé consiste en l’état des actes annexé aux statuts constitutifs conformément à l’article R. 210-6 du Code de commerce. Cet état descriptif doit mentionner avec une précision exhaustive chaque contrat souscrit ainsi que la portée exacte de la charge financière correspondante. La signature des statuts par l’ensemble des associés emporte alors reprise automatique des engagements souscrits dès que l’immatriculation au registre est accomplie. Pour les sociétés à responsabilité limitée, l’article R. 210-5 du Code de commerce impose une formalité d’annexion strictement équivalente. Or l’omission d’une telle annexe préalable prive l’acte de toute automaticité et contraint les fondateurs à solliciter un autre mécanisme régulateur.

Le second procédé repose sur un mandat exprès conféré dans les statuts ou par acte séparé à l’un des associés fondateurs. Ce mandat doit déterminer la nature exacte de l’acte envisagé ainsi que les conditions financières plafonds du futur contrat de bail commercial. Lorsque le bailleur est assigné en contestation, l’absence de production du mandat empêche le juge d’ordonner la moindre mesure exécutoire rapide. L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 9 juillet 2026 (n° 26/00724) a débouté un bailleur dépourvu de ce justificatif. Le tribunal a jugé que l’absence de preuve d’un mandat conforme caractérisait une contestation sérieuse interdisant toute condamnation provisionnelle en référé. À cet égard, l’assistance d’un avocat en contentieux commercial à Paris s’avère indispensable pour surmonter ces écueils procéduraux lors des instances d’urgence.

Le troisième procédé enfin autorise une reprise a posteriori par une décision spéciale de l’assemblée générale des associés réunie après l’immatriculation. Cette assemblée doit voter à la majorité requise la reprise formelle du bail commercial pour valider rétroactivement l’entrée de la personne morale. L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 29 mai 2026 (n° 25/00930) confirme l’absolue nécessité de ce procès-verbal. À défaut de produire un procès-verbal d’assemblée générale régulier, la société immatriculée ne peut pas revendiquer le bénéfice des droits locatifs statutaires. Dès lors, la rigueur de ces trois modalités réglementaires impose aux dirigeants d’anticiper la régularisation dès l’obtention de leur extrait du registre.

L’obligation de respecter les formalités de l’article R. 210-6 du Code de commerce conditionne l’opposabilité de la reprise envers le bailleur. Une simple délibération informelle ou une mention verbale lors d’une réunion d’associés ne produit aucun effet translatif des obligations contractuelles souscrites. En conséquence, le propriétaire des murs peut légitimement refuser de reconnaître la société comme locataire tant que les justificatifs ne lui sont pas communiqués. Cette exigence probatoire protège le bailleur contre le risque de voir son débiteur originel se dérober sans qu’un débiteur légalement substitué n’existe. Par ailleurs, les magistrats vérifient scrupuleusement la date certaine des documents produits pour prévenir toute tentative de régularisation antidatée en justice.

Dans le cadre des procédures d’urgence, l’article 834 du Code de procédure civile limite les pouvoirs du magistrat en présence d’une contestation sérieuse. Le juge des référés ne peut pas trancher une incertitude substantielle portant sur l’efficacité de la reprise d’un contrat de bail commercial. Dès lors, la carence probatoire du demandeur entraîne systématiquement le rejet des prétentions formées contre la société en formation devant cette juridiction. L’article 835 du Code de procédure civile subordonne également l’octroi d’une provision à l’absence de doute légitime sur l’existence de l’obligation. Or l’incertitude sur la titularité du bail constitue l’archétype de la contestation sérieuse interdisant le prononcé de condamnations financières en référé.

Les associés fondateurs doivent en conséquence veiller à conserver précieusement les accusés de réception attestant de la notification officielle au propriétaire. Cette précaution élémentaire évite les contestations lors de la signification d’un commandement sous l’article L. 145-41 du Code de commerce. En conséquence, la régularité formelle de la reprise conditionne l’ensemble de la sécurité juridique future attachée à l’exploitation commerciale du local. À défaut d’une telle reprise régulière, les conséquences patrimoniales retombent immédiatement sur la personne même des fondateurs ayant apposé leur signature.

B. Les conséquences du défaut de reprise sur la titularité du bail et l’obligation personnelle aux dettes

Lorsque aucune procédure de reprise légale n’est menée à terme, les conséquences patrimoniales s’avèrent particulièrement destructrices pour les personnes physiques signataires. En application de l’article 1843 du Code civil, les signataires demeurent tenus indéfiniment et solidairement des obligations issues de la convention locative. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 juin 2023 (n° 23/00180) illustre avec sévérité cette responsabilité financière personnelle. La cour d’appel a jugé que le signataire d’un bail commercial non repris par la société « est personnellement engagé par le bail ». Les magistrats ont prononcé la résiliation de plein droit et ordonné l’expulsion du fondateur tout en le condamnant au paiement des loyers. Le fondateur non libéré supporte ainsi sur ses deniers personnels l’intégralité des dettes locatives nées de l’exploitation de l’établissement commercial.

Cette responsabilité personnelle s’exécute avec une extrême rigueur financière lorsque le montant des impayés et des indemnités d’occupation s’accumule lourdement. L’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 3 avril 2025 (n° 23/01658) en fournit une démonstration judiciaire particulièrement saisissante. Dans cette affaire, la cour a rejeté la demande de substitution formulée tardivement par le fondateur au profit d’une personne morale distincte. La juridiction a déclaré le signataire véritable preneur et l’a condamné personnellement à payer une somme excédant un million deux cent mille euros. De plus, la cour a jugé irrecevables toutes les contestations formulées au nom de la société dépourvue de la qualité de titulaire du bail. Or un tel désastre patrimonial découle exclusivement d’une négligence administrative lors des opérations d’immatriculation et de notification de la reprise au bailleur.

En outre, le défaut d’immatriculation définitive de la société empêche toute transmission du bail et entraîne le jeu de la clause résolutoire. L’ordonnance du tribunal judiciaire de Senlis du 28 octobre 2025 (n° 25/00238) a sanctionné un fondateur dans cette situation délicate. Le juge a constaté que la société n’avait jamais été enregistrée au greffe dans les délais convenus au contrat de bail initial. En conséquence, le signataire a été déclaré personnellement débiteur des arriérés locatifs sur le fondement de l’article L. 210-6 du Code de commerce. Le magistrat a constaté l’acquisition de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce et ordonné son expulsion immédiate. À cet égard, l’intervention d’un avocat en résiliation de bail à Paris permet d’analyser la régularité des commandements de payer délivrés.

Par ailleurs, le contentieux de la résiliation engendre la fixation d’indemnités d’occupation et l’exigibilité des intérêts moratoires prévus par les textes applicables. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 septembre 2026 (n° 25/09082) rappelle l’obligation pesant sur tout preneur de payer le prix convenu. Le tribunal a jugé que le preneur non libéré reste tenu d’indemniser l’occupation des lieux jusqu’à la restitution matérielle des clés au propriétaire. Ces dettes locatives emportent également l’application des pénalités de retard légales et la capitalisation des intérêts selon les règles de droit commun. Enfin, l’absence de régularisation prive la structure du droit au renouvellement garanti par l’article L. 145-1 du Code de commerce. Dès lors, seule une immatriculation régulière au registre permet de revendiquer la propriété commerciale et le droit à l’indemnité d’éviction statutaire.

Sur le plan procédural, le paiement du loyer prévu par l’article 1728 du Code civil doit être réclamé au véritable débiteur. Un commandement de payer signifié à la société qui n’a pas valablement repris le bail est radicalement privé de tout effet résolutoire. Réciproquement, l’acte délivré au seul fondateur alors que la société a régulièrement repris le contrat de bail commercial encourt l’irrecevabilité absolue. En conséquence, le bailleur avisé doit vérifier minutieusement la situation de l’immatriculation au registre avant d’engager la moindre procédure d’expulsion forcée. Or cette vérification préalable conditionne la validité des poursuites et la recevabilité de l’action en résiliation devant les juridictions civiles étatiques compétentes.

De plus, les cautions solidaires ayant garanti l’exécution du bail commercial souscrit par une société en création subissent directement ces incertitudes. L’engagement de caution garantissant une personne morale n’ayant jamais acquis la personnalité juridique est susceptible de contestations substantielles devant le juge. Dès lors, la garantie accessoire s’éteint si l’obligation principale n’est pas régulièrement transmise selon l’article 1843 du Code civil. À cet égard, la rédaction des actes de garantie exige une précision rigoureuse quant à l’identité du débiteur principal garanti dès l’origine. Par ailleurs, les établissements bancaires et prêteurs de fonds subordonnent souvent l’octroi des financements à la justification formelle de cette régularisation locative.

Les litiges relatifs aux baux commerciaux non repris engendrent également d’épineuses questions de transfert de possession et de restitution des locaux loués. Lorsque l’activité économique a débuté sans immatriculation, l’occupant effectif est qualifié de simple occupant sans droit ni titre par les tribunaux. En conséquence, le propriétaire peut solliciter l’expulsion sans indemnité au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce. Dès lors, l’accomplissement sans délai des formalités légales de reprise demeure l’unique rempart contre la ruine financière des fondateurs de l’entreprise.

Conclusion

Le régime juridique du bail commercial souscrit par une société en formation illustre la recherche constante d’un équilibre entre sécurité et flexibilité. L’abandon du formalisme par l’arrêt de la Chambre commerciale du 28 mai 2025 (pourvoi n° 24-13.370) protège les créateurs d’entreprise. Les juges du fond privilégient dorénavant la commune intention des parties sans s’arrêter à la formulation imparfaite retenue lors de la signature initiale. Or cette tolérance sur la validité de l’acte ne dispense nullement les associés de respecter scrupuleusement les trois voies réglementaires de la reprise. La moindre défaillance dans l’établissement des annexes statutaires ou des mandats expose les fondateurs à une responsabilité financière personnelle particulièrement écrasante.

En conséquence, le respect scrupuleux de l’article L. 210-6 du Code de commerce doit guider la chronologie des négociations locatives. La notification immédiate de l’extrait du registre et de la reprise contractuelle au propriétaire sécurise définitivement la substitution rétroactive de la société. Cette rigueur documentaire protège simultanément le bailleur dans le recouvrement de ses loyers et les associés contre toute mise en cause personnelle. Dès lors, la maîtrise conjointe du droit commercial et des baux assure la pérennité de l’exploitation commerciale au sein des locaux loués.