Vous êtes associé d’une SARL ou d’une SAS et vous découvrez, en demandant un état hypothécaire ou en recevant un courrier de la banque, que l’immeuble de la société est grevé d’une hypothèque que vous n’avez jamais votée. Le gérant a signé seul chez le notaire, parfois pour garantir un emprunt dont la société n’a jamais vu la couleur, parfois pour garantir sa dette personnelle ou celle d’une autre société qu’il dirige. La banque menace désormais de saisir l’immeuble, et les associés se demandent s’ils peuvent faire annuler la garantie, obtenir sa radiation et faire payer le gérant. La réponse tient en deux temps, qu’il ne faut jamais confondre : d’un côté le sort de l’hypothèque face à la banque, qui est un tiers protégé par la loi dans la plupart des cas ; de l’autre le sort du gérant face à la société, qui répond de ses violations des statuts et de ses fautes de gestion. Cet article expose les deux fronts, les pièces à réunir et les délais à respecter, avec les textes et les arrêts qui tranchent chaque point.
I. Contester l’hypothèque que la banque vous oppose : pouvoir du gérant, bonne foi du tiers et nullités utiles
Premier réflexe des associés : demander au tribunal d’annuler l’hypothèque au motif que le gérant n’avait pas le pouvoir de la consentir. Ce raisonnement se heurte à une règle centrale du droit des sociétés, qui protège le tiers qui traite avec le gérant. En SARL, le gérant «est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés», et que «La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve» (article L. 223-18 du code de commerce). Surtout, «Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants qui résultent du présent article sont inopposables aux tiers». Autrement dit, la clause des statuts qui impose l’autorisation préalable des associés pour hypothéquer ne permet pas, à elle seule, de faire tomber la garantie face à une banque de bonne foi. En SAS, la protection du tiers est identique : «Les dispositions statutaires limitant les pouvoirs du président sont inopposables aux tiers» (article L. 227-6 du code de commerce). Si la société est une société civile immobilière, la logique est la même : «Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social», et «Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers» (article 1849 du code civil). Contester l’hypothèque suppose donc autre chose que la simple violation des statuts : il faut démontrer soit que la banque savait que le gérant outrepassait ses pouvoirs, soit que l’acte est nul pour une raison qui tient à l’acte lui-même, soit que la garantie a été consentie dans des conditions que la loi sanctionne, notamment en période suspecte.
A. Prouver que la banque savait que le gérant agissait sans pouvoir, ou que l’acte est nul en la forme
La piste la plus directe consiste à établir que la banque ne pouvait ignorer le dépassement de pouvoir. La loi écarte un moyen de preuve facile : la seule publication des statuts ne suffit jamais à démontrer que le tiers savait que l’acte dépassait l’objet social. Il faut des éléments concrets : correspondances montrant que la banque connaissait la clause d’autorisation préalable et l’absence de délibération, montage dans lequel l’hypothèque garantit la dette personnelle du gérant alors que l’objet social ne le permet pas, alerte écrite d’un associé avant la signature de l’acte notarié, ou circonstances dans lesquelles la banque ne pouvait ignorer que l’opération était étrangère à l’intérêt de la société. Chaque pièce compte : relevés du compte ayant reçu les fonds, objet déclaré de l’emprunt garanti, procès-verbaux d’assemblée, échanges avec le chargé d’affaires. Quand la banque a financé une opération manifestement étrangère à la société et garantie par son seul immeuble, le dossier de la preuve devient solide, et le tribunal peut juger que la société n’est pas engagée.
Un contraste jurisprudentiel mérite d’être connu pour bien placer le curseur. Dans un groupement foncier agricole, la Cour de cassation a jugé que «les tiers à un groupement foncier agricole peuvent se prévaloir des statuts du groupement pour invoquer le dépassement de pouvoir commis par le gérant de celui-ci» (Civ. 3e, 14 juin 2018, n° 16-28.672). Cette solution, rendue pour un groupement où les statuts réservaient un acte à l’assemblée extraordinaire, ne se transporte pas telle quelle en SARL ou en SAS, où la loi déclare les limitations statutaires inopposables aux tiers. Elle reste utile dans un cas précis : quand les statuts d’une société civile ou d’un groupement attribuent expressément un acte à la collectivité des associés et que le tiers, par sa qualité ou par les circonstances, ne peut se prétendre de bonne foi. Pour une SARL ou une SAS, retenez la règle inverse comme point de départ : face à la banque, l’autorisation statutaire manquante ne suffit pas, et c’est la connaissance du dépassement par le tiers qu’il faut prouver.
La seconde piste, souvent plus efficace, attaque l’acte lui-même. L’hypothèque conventionnelle obéit à un formalisme strict : «L’hypothèque est toujours consentie, pour le capital, à hauteur d’une somme déterminée que l’acte notarié mentionne à peine de nullité» (article 2417 du code civil). L’acte doit donc être notarié et chiffré, faute de quoi la nullité est encourue. Vérifiez l’acte : montant déterminé, désignation précise de l’immeuble, identité du constituant et des créances garanties. De même, «Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative» (article 710-1 du code civil). Un acte sous seing privé ne peut pas fonder une inscription hypothécaire valable. Demandez au service de publicité foncière l’état hypothécaire complet et la copie de l’acte publié : c’est de cette lecture que naissent les nullités les plus nettes, celles que le tribunal constate sans avoir à apprécier la bonne foi de personne.
La troisième piste concerne les sociétés déjà en difficulté. Quand une procédure collective est ouverte, les garanties consenties après la cessation des paiements peuvent être annulées : l’article L. 632-1 du code de commerce énumère les actes nuls de la période suspecte, dont les hypothèques consenties pour des dettes antérieurement contractées (article L. 632-1 du code de commerce). La Cour de cassation vise ce texte avec l’article L. 641-14 pour trancher les demandes d’annulation formées par le liquidateur (Com., 10 juillet 2019, n° 18-17.820). Si l’hypothèque signée par le gérant seul garantit une dette née avant la cessation des paiements, le liquidateur peut en demander l’annulation, et les associés ont intérêt à signaler ces dates au mandataire. Cette voie ne dépend ni des statuts ni de la bonne foi de la banque : elle tient aux dates, et les dates se prouvent par le jugement d’ouverture, le rapport du juge-commissaire et l’acte notarié lui-même. Quand la société que le gérant a engagée sans votre accord finit en procédure collective, ce calendrier devient votre meilleur allié, et il commande aussi la suite : la responsabilité personnelle du dirigeant, que la seconde partie expose.
B. Faire radier l’inscription et bloquer la saisie : mainlevée, référé et diligences à Paris et en Île-de-France
Quand l’hypothèque est vulnérable pour l’une des raisons qui précèdent, l’objectif pratique est la radiation de l’inscription au fichier immobilier. La loi ouvre deux voies : «Les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée» (article 2435 du code civil). La voie amiable passe par la mainlevée consentie par la banque, souvent négociée contre le remboursement partiel du prêt ou la substitution d’une autre garantie. Mettez toute offre par écrit, faites préciser si la mainlevée porte sur l’inscription entière ou partielle, et exigez l’acte notarié de mainlevée suivi de sa publication : tant que l’inscription figure au fichier, l’immeuble reste difficilement vendable et la menace de saisie subsiste. La voie judiciaire passe par une demande de radiation fondée sur la nullité de l’hypothèque ou sur l’extinction de la créance garantie. Assignez la banque et, si nécessaire, le notaire instrumentaire en intervention, et demandez au tribunal de constater la nullité puis d’ordonner la radiation avec publication.
En attendant le jugement au fond, qui prend des mois, organisez la protection immédiate. Si la banque a engagé une saisie immobilière, chaque acte de la procédure doit être vérifié : commandement de payer valant saisie, assignation à l’audience d’orientation, contestations à soulever devant le juge de l’exécution. La nullité de l’hypothèque, une fois sérieusement documentée, fonde une demande de suspension ou de mainlevée de la saisie, et le juge peut accorder des délais de grâce lorsque la vente forcée n’est pas encore ordonnée. En parallèle, le tribunal peut être saisi en référé pour faire interdire provisoirement toute poursuite sur le fondement d’une garantie manifestement nulle, ou pour désigner un mandataire chargé de préserver l’immeuble. N’attendez pas l’audience d’orientation pour rassembler les justificatifs : état hypothécaire de moins de trois mois, acte notarié d’hypothèque, offre et contrat de prêt, statuts et délibérations d’assemblée, correspondances avec la banque, comptabilité retraçant l’emploi des fonds. Un dossier complet déposé tôt change l’issue de l’audience.
À Paris et en Île-de-France, quelques diligences locales accélèrent le traitement. L’état hypothécaire et la copie des actes publiés s’obtiennent auprès du service de publicité foncière compétent pour l’arrondissement ou la commune de situation de l’immeuble, par demande écrite ou par l’intermédiaire du notaire de la société. Pour un immeuble parisien, prévoyez les délais de délivrance et les coûts de reproduction, et croisez l’état avec le relevé des inscriptions encore valides : certaines inscriptions anciennes sont périmées faute de renouvellement et n’ont plus d’effet, ce qui réduit d’autant la somme à négocier avec la banque. La juridiction compétente au fond est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour la radiation, tandis que le tribunal des activités économiques de Paris connaît des litiges entre la société francilienne et ses dirigeants ou associés. Quand l’immeuble loge l’exploitation et que la saisie menace l’activité, saisissez aussi l’occasion d’alerter le président du tribunal d’une procédure de prévention : mandat ad hoc ou conciliation permettent parfois de geler les poursuites le temps de négocier la mainlevée, sans attendre l’ouverture d’une procédure collective. Les praticiens parisiens du droit des sociétés, dont l’équipe dédiée présentée sur la page des avocats en droit des sociétés à Paris, traitent ces urgences en combinant référé, radiation et négociation bancaire, car la banque préfère souvent une garantie de remplacement à un contentieux en nullité qu’elle peut perdre.
Un point mérite d’être anticipé dès ce stade : même quand l’hypothèque résiste parce que la banque était de bonne foi, tout n’est pas perdu. La société paie, puis se retourne contre le gérant, et les sommes mises à sa charge enrichissent d’autant le recours. Conservez donc chaque justificatif de paiement effectué à la banque, chaque échéance prélevée, chaque frais de saisie : ce préjudice chiffré fonde la seconde partie de l’action, celle qui vise le dirigeant. Et si le gérant a vendu l’immeuble au lieu de l’hypothéquer, le raisonnement change sur un point décisif, exposé dans notre analyse de la vente de l’immeuble social consentie sans l’accord des associés : l’acquéreur de bonne foi est encore mieux protégé que la banque, de sorte que le recours contre le gérant devient l’action principale.
II. Faire payer le gérant qui a engagé l’immeuble sans votre accord : action sociale, faute et réparation
Le gérant qui hypothèque l’immeuble social sans l’autorisation exigée par les statuts engage sa responsabilité envers la société, même quand la banque conserve sa garantie. La loi est explicite : «Les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion» (article L. 223-22 du code de commerce). Signer seul une hypothèque que les statuts subordonnent à l’accord des associés constitue une violation des statuts, et consentir une garantie disproportionnée aux ressources de la société ou étrangère à son intérêt constitue une faute de gestion. Les deux fondements peuvent être invoqués ensemble, et ils ouvrent l’action sociale en réparation du préjudice subi par la société : coût du crédit, intérêts et pénalités, décote subie lors d’une vente précipitée, perte d’une opportunité de financement. Chiffrez chaque poste avec l’aide de l’expert-comptable, car un préjudice approximatif fragilise toute la procédure.
A. Réunir les associés, voter sans le gérant intéressé et lancer l’action sociale avant qu’il soit trop tard
La première étape est collective : faites constater le dépassement dans les formes sociales. Demandez au gérant la convocation d’une assemblée, et s’il refuse, utilisez les voies prévues par les statuts ou demandez en justice la désignation d’un mandataire chargé de convoquer. À l’ordre du jour : présentation de l’acte d’hypothèque, rapport sur les circonstances de sa signature, vote d’une résolution désapprouvant l’opération et décidant d’agir contre le gérant, et révocation si la confiance est rompue. Les décisions ordinaires se prennent à une majorité précise : «les décisions sont adoptées par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié des parts sociales», avec second vote à la majorité des suffrages exprimés si la première majorité n’est pas atteinte, sauf clause contraire des statuts (article L. 223-29 du code de commerce). Vérifiez les clauses de majorité renforcée que vos statuts peuvent prévoir pour la révocation ou l’action en responsabilité, et faites établir un procès-verbal détaillé : il servira de preuve du défaut d’autorisation préalable.
Quand l’hypothèque garantit la dette du gérant lui-même ou une opération dans laquelle il est intéressé, un régime spécial s’applique. Le gérant ou le commissaire aux comptes «présente à l’assemblée ou joint aux documents communiqués aux associés en cas de consultation écrite, un rapport sur les conventions intervenues directement ou par personnes interposées entre la société et l’un de ses gérants ou associés», l’assemblée statue sur ce rapport. «Le gérant ou l’associé intéressé ne peut prendre part au vote et ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité» (article L. 223-19 du code de commerce). Exigez ce rapport : son absence constitue déjà une faute, et son contenu révèle souvent que la garantie profitait au dirigeant. Les conventions non approuvées produisent néanmoins leurs effets à l’égard des tiers, ce qui confirme la stratégie en deux temps : la banque garde en principe sa garantie, et c’est le gérant qui en supporte le coût envers la société. Si le gérant est aussi associé, ses parts sont neutralisées pour le vote, de sorte qu’une minorité active peut faire échec à son obstruction, pourvu qu’elle atteigne les seuils légaux.
L’action en justice appartient d’abord à la société, représentée par son nouveau gérant après révocation, ou par un mandataire ad hoc si le gérant mis en cause est toujours en place. À défaut d’agir, les associés disposent de l’action sociale : «Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, les associés peuvent, soit individuellement, soit en se groupant dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants» (article L. 223-22 du code de commerce). «Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation de l’entier préjudice subi par la société à laquelle, le cas échéant, les dommages-intérêts sont alloués» (article L. 223-22 du code de commerce). Deux garde-fous légaux protègent les minoritaires : «Est réputée non écrite toute clause des statuts ayant pour effet de subordonner l’exercice de l’action sociale à l’avis préalable ou à l’autorisation de l’assemblée, ou qui comporterait par avance renonciation à l’exercice de cette action» (article L. 223-22 du code de commerce). «Aucune décision de l’assemblée ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour faute commise dans l’accomplissement de leur mandat» (article L. 223-22 du code de commerce). Ni la clause qui verrouille, ni le quitus voté par une majorité complaisante ne peuvent donc enterrer l’action. Agissez vite : «Les actions en responsabilité prévues aux articles L. 223-19 et L. 223-22 se prescrivent par trois ans à compter du fait dommageable ou, s’il a été dissimulé, de sa révélation», dix ans si le fait est qualifié crime (article L. 223-23 du code de commerce). Quand le gérant a caché l’hypothèque, le délai court de sa découverte, mais ne laissez pas la discussion sur ce point de départ retarder l’assignation : un acte interruptif précoce, comme une assignation en référé-expertise, sécurise le calendrier.
B. Obtenir la condamnation du gérant : faute séparable, préjudice chiffré et pièces qui emportent la décision
Au fond, la condamnation du gérant suppose trois éléments : une faute, un préjudice subi par la société et un lien entre les deux. La faute se prouve par les statuts et les pièces de l’opération : clause imposant l’autorisation préalable, absence de délibération, garantie consentie pour une dette étrangère à la société ou d’un montant qui l’asphyxie, dissimulation aux associés et au comptable. Le préjudice se chiffre poste par poste : intérêts et frais du prêt que la société n’aurait jamais souscrit, pénalités de remboursement anticipé, coût d’une mainlevée négociée, décote acceptée pour vendre vite, honoraires et frais de saisie, perte de la possibilité d’emprunter pour investir. Le lien de causalité se démontre en comparant la situation réelle avec celle qui aurait existé sans l’hypothèque irrégulière, avec l’attestation de l’expert-comptable et, si nécessaire, une expertise judiciaire que vous demanderez dès le référé. Plus le chiffrage est précis, moins le tribunal est tenté de se contenter d’une condamnation symbolique.
Deux obstacles reviennent dans tous les dossiers, et la jurisprudence récente les éclaire. Premier obstacle : le gérant plaide qu’il a agi dans l’intérêt de la société, pour obtenir un financement urgent. L’argument tombe quand l’emprunt garanti n’a pas profité à la société, quand la garantie excède manifestement ses capacités, ou quand une solution moins risquée existait : apport en compte courant, caution personnelle du dirigeant au lieu de l’hypothèque sociale, emprunt d’un montant inférieur. Produisez les relevés bancaires qui retracent l’emploi des fonds et les documents commerciaux qui montrent l’absence de contrepartie pour la société. Second obstacle : le gérant se retranche derrière le quitus ou derrière un vote qui aurait couvert l’opération. La loi répond que ce pardon est sans effet sur l’action en responsabilité pour faute de mandat, et le tribunal écarte la fin de non-recevoir. Préparez aussi la défense tirée de la ratification : une assemblée qui, informée après coup, approuverait l’hypothèque en connaissance de cause peut compliquer le recours, de sorte qu’il faut contester sans délai toute tentative de faire voter une régularisation a posteriori et en faire constater l’irrégularité par écrit.
L’arrêt le plus récent de la Cour de cassation sur la responsabilité des dirigeants précise un point décisif pour les tiers qui voudraient poursuivre le gérant directement, par exemple un associé qui a subi un préjudice personnel distinct de celui de la société. «Il résulte de ce texte que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de droit à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions. Il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales» (Com., 26 novembre 2025, n° 24-21.022). Dans cette affaire, la Cour casse l’arrêt qui avait condamné un ancien gérant sur le fondement d’un simple retard de publication, sans caractériser une telle faute. La leçon pour votre dossier est double : contre la société, la violation des statuts et la faute de gestion suffisent à engager la responsabilité du gérant ; contre les tiers, y compris un associé agissant pour son préjudice propre, il faut caractériser une faute intentionnelle d’une particulière gravité, séparable des fonctions. Quand le gérant a sciemment dissimulé l’hypothèque, détourné les fonds garantis ou organisé l’insolvabilité de la société pour échapper aux poursuites, ce seuil peut être atteint, et l’assignation doit alors décrire précisément les manœuvres, avec les pièces qui les établissent.
Organisez enfin l’exécution avant même le jugement. Demandez au tribunal des mesures conservatoires sur le patrimoine personnel du gérant : saisie conservatoire sur ses comptes ou ses biens, inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur son immeuble. Ces mesures supposent de démontrer une créance paraissant fondée et un péril dans le recouvrement, deux conditions que remplit le dossier d’un gérant qui a déjà grevé l’immeuble social et qui organise son insolvabilité. Faites aussi inventorier ses revenus et ses biens par voie d’huissier dès que le titre exécutoire est obtenu, et envisagez la plainte pénale quand les faits le justifient : abus de biens sociaux, faux, escroquerie ou banqueroute en cas de procédure collective. La voie pénale ne remplace pas l’action civile, mais la constitution de partie civile et la pression de l’enquête accélèrent souvent l’indemnisation. À chaque étape, coordonnez le civil et le pénal pour éviter les contradictions : ce que vous écrivez dans la plainte sera lu par le tribunal civil, et inversement.
Conclusion
Le gérant qui hypothèque seul l’immeuble social place les associés devant deux procès qu’il faut mener ensemble : contre la banque, pour faire constater la nullité de la garantie ou obtenir sa radiation, en prouvant soit la mauvaise foi du tiers, soit un vice de forme, soit une nullité de la période suspecte ; contre le gérant, pour lui faire payer le coût de sa violation des statuts et de sa faute de gestion, par l’action sociale votée sans lui et chiffrée au plus juste. La banque de bonne foi conserve le plus souvent sa garantie en SARL et en SAS, car les limitations statutaires lui sont inopposables, et c’est alors le recours contre le dirigeant qui répare le préjudice. Trois diligences décident de l’issue : lever l’état hypothécaire et l’acte notarié dès la découverte, faire constater le défaut d’autorisation en assemblée avant toute tentative de régularisation, et assigner dans le délai de trois ans en sécurisant l’exécution sur le patrimoine du gérant. Menées dans cet ordre, ces étapes transforment une hypothèque subie en une créance recouvrée.