Votre fermier a installé des mobil-homes, des tentes ou une base de loisirs sur vos terres labourables sans vous prévenir, ou vous exploitez des parcelles louées et vous envisagez d’y accueillir du public pour compléter vos revenus. Dans les deux cas, la question est la même : le bail rural couvre-t-il le tourisme, et que risque celui qui transforme les lieux sans l’accord de l’autre. La réponse tient en deux règles simples à énoncer, plus délicates à appliquer. D’un côté, le preneur ne peut ni céder ni sous-louer, même partiellement, sans l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire. De l’autre, les activités d’accueil qui prolongent réellement l’exploitation ou qui ont pour support les terres louées restent agricoles, tandis que l’exploitation confiée à une société commerciale de loisirs sort du bail. Entre ces deux pôles, chaque dossier se joue sur les faits constatés : qui exploite quoi, sur quelles parcelles, avec quels aménagements, et depuis quand. Cet article décrit la méthode complète : qualifier la faute, la prouver, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, articuler l’urbanisme du camping et chiffrer la sortie.

I. Qualifier la faute du fermier qui transforme les terres louées en site touristique

A. Confier les terres à une société de loisirs : une sous-location prohibée, même sur une partie des parcelles

Le cas le plus net est celui du fermier qui met une partie des terres louées à la disposition d’une société qui y organise des activités payantes pour des touristes. La cour d’appel de Riom l’a jugé le 20 mai 2025 dans une affaire qui opposait depuis plus de dix ans un bailleur à son fermier, gérant d’une société organisatrice de loisirs de plein air installée sur les parcelles louées (arrêt de la cour d’appel de Riom du 20 mai 2025, RG 24/00040). Selon les pièces citées par la cour, l’entreprise présentait dans son dossier de presse de nombreuses activités récréatives et sportives, et un article du journal La Montagne du 26 juin 2024 indiquait que les activités se déroulaient sur 200 hectares et intéressaient jusqu’à 15 000 clients par an. Un expert agricole commis en justice avait relevé sur les parcelles louées la présence d’équipements de type tyrolienne appartenant à la société du fermier et estimé que ces parcelles, sans véritable vocation agricole, paraissaient davantage utilisées pour les activités de loisirs de la société.

La cour en déduit une conséquence directe : « Il s’agit d’une sous-location prohibée par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. » (cour d’appel de Riom, 20 mai 2025, RG 24/00040) Le texte cité dispose en effet que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés » (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). La cour rappelle ensuite la formule par laquelle la Cour de cassation avait déjà censuré, le 14 novembre 2019, le raisonnement inverse d’une cour d’appel dans ce même dossier : « toute sous-location ou cession, même partielle, constitue une cause de résiliation du bail rural sans qu’il y ait lieu de rechercher si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (même arrêt). Autrement dit, dès lors qu’une société commerciale distincte du preneur exploite une activité de loisirs sur les terres louées, le bailleur n’a pas à démontrer que l’agriculture en souffre : la mise à disposition elle-même fonde la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° du même code, qui renvoie aux contraventions à l’article L. 411-35.

Trois enseignements pratiques découlent de cette décision. D’abord, l’argument de l’activité secondaire ne protège pas : la cour d’appel de Lyon avait jugé que quelques tyroliennes ne constituaient qu’une activité secondaire à l’activité agricole exercée à titre principal, sans compromettre la bonne exploitation du fonds, et la Cour de cassation a censuré cette analyse parce que la cour avait elle-même constaté qu’une société commerciale exploitait des loisirs sur les parcelles. Ensuite, la part des surfaces concernées ne change rien : une sous-location partielle suffit. Enfin, la qualité de gérant de la société ne confond pas les personnes : le fermier qui exploite en son nom les terres et qui dirige par ailleurs la société de loisirs met les terres à la disposition d’une personne morale distincte, ce qui caractérise la sous-location prohibée. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand du 14 décembre 2023, qui avait prononcé la résiliation, a donc été confirmé, avec 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour un panorama des solutions récentes du statut du fermage, le bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage, la préemption et le fermage replace cette décision dans son contexte.

B. Le camping ou les gîtes exploités par le fermier lui-même : changement d’usage, preuve et frontière agricole

Quand le fermier exploite lui-même l’hébergement, sans société interposée, le raisonnement change de fondement mais pas d’exigence. L’article 1766 du code civil prévoit que « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail » (article 1766 du code civil). Parallèlement, l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation. Le texte vise notamment « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime). Le même article précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Installer un camping avec terrassements, voiries, raccordements et sanitaires, ou transformer des bâtiments d’exploitation en gîtes loués à la semaine, change l’usage des lieux : les parcelles cessent d’être cultivées, les bâtiments cessent de servir l’exploitation, et le bailleur subit un dommage direct, à commencer par la perte de la destination agricole convenue.

La défense du fermier passe alors par l’article L. 311-1 du même code, qui dispose que « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation » (article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime). Un gîte aménagé dans un corps de ferme qui accueille les visiteurs de l’exploitation, une table paysanne qui sert les produits de la ferme, un camping à taille modeste adossé à l’activité agricole peuvent entrer dans ce cadre lorsqu’ils restent l’accessoire de l’exploitation et qu’ils ont pour support les terres louées. À l’inverse, un parc résidentiel de loisirs exploité comme une activité autonome, sans lien avec les cultures ou l’élevage du preneur, sort du prolongement et du support : le juge y voit un changement d’usage, non une diversification agricole.

La prudence s’impose des deux côtés, car l’appréciation est concrète et le doute profite rarement à celui qui affirme sans prouver. Dans la saga des tyroliennes, le premier jugement avait débouté le bailleur parce que le dossier n’apportait aucune information sur l’utilisation effective des installations et ne permettait pas d’établir une cession ou une sous-location illicite. Le bailleur qui découvre des aménagements doit donc faire constater par un commissaire de justice ce qui est obscur : nature et emprise des installations, état des cultures, présence d’enseignes, tarifs, réservations, identité de l’exploitant apparent, extrait Kbis des sociétés en cause, pages de réservation en ligne. Le fermier qui porte un projet d’accueil doit, de son côté, constituer le dossier inverse avant le premier coup de pioche : description de l’activité, lien avec l’exploitation, surfaces concernées, calendrier, et surtout demande écrite d’accord adressée au bailleur. Aucun texte ne l’autorise à transformer les lieux sans cet accord, et le tribunal paritaire, saisi d’une demande de résiliation, examine d’abord si le bailleur a consenti, même tacitement, avant d’examiner si l’activité reste agricole.

II. Agir devant le tribunal paritaire, articuler l’urbanisme et chiffrer la sortie

A. Saisir le bon juge au bon moment, sans se laisser enfermer par le renouvellement

La résiliation du bail rural pour les faits décrits relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu des parcelles. La pratique constante, illustrée par les décisions citées dans cet article, commence par une tentative de conciliation devant cette juridiction, puis, en cas d’échec, par une requête en jugement. Le bailleur demande la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, en visant précisément le motif : contravention à l’article L. 411-35 pour la sous-location à la société de loisirs, agissements compromettant la bonne exploitation du fonds pour le changement d’usage. Il joint le bail, le procès-verbal de constat, les pièces d’identité de l’exploitant des loisirs, les photographies datées et, si le bail s’est renouvelé depuis les faits, les pièces qui montrent que les installations sont toujours en place. Le fermier qui conteste un congé avec refus de renouvellement motivé par ces griefs saisit le même tribunal pour en demander l’annulation, et c’est alors au bailleur de rapporter la preuve des manquements.

Le temps joue rarement en faveur de celui qui attend. D’abord parce que les installations s’enracinent : terrassements, réseaux, constructions légères puis bâtiments en dur rendent la remise en état plus coûteuse chaque année et fournissent au preneur l’argument de l’accessoire devenu indispensable. Ensuite parce que le bail se renouvelle : à défaut de congé, « le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans » et, sauf conventions contraires, aux clauses du bail précédent (article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime). Ce renouvellement ne purge pas les griefs. La Cour de cassation l’a jugé le 14 décembre 2023 à propos de haies arrachées sans autorisation : « le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé » (arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023, n° 22-20.257). Dans l’affaire des tyroliennes, la cour d’appel de Riom retient la même logique sur le terrain du renouvellement, qu’« en application de l’article 1738 du code civil, ce renouvellement constitue un nouveau bail, c’est-à-dire une situation juridique nouvelle qui justifie d’examiner les griefs formés par le bailleur dans le cadre du contrat de fermage renouvelé » (cour d’appel de Riom, 20 mai 2025, RG 24/00040). Elle vise à cet égard l’arrêt de la troisième chambre civile du 20 mai 2021, n° 19-26.021, selon lequel les manquements réitérés, postérieurs au renouvellement du bail, peuvent justifier sa résiliation. Concrètement, le bailleur qui a laissé passer un premier bail sans agir conserve son action dans le bail renouvelé dès lors que les installations de loisirs occupent toujours les terres et que la société tierce les exploite toujours : ce sont des manquements continus, pas des griefs périmés.

Le fermier avisé ne reste pas passif pour autant. S’il estime que son projet d’accueil prolonge son exploitation au sens de l’article L. 311-1, il a intérêt à le notifier par écrit au bailleur avant de commencer, à solliciter son accord exprès et, en cas de refus, à saisir le tribunal paritaire pour faire trancher la compatibilité du projet avec le bail plutôt que d’attendre une action en résiliation. S’il a déjà aménagé sans accord, il doit mesurer que la régularisation a posteriori suppose toujours l’acceptation du bailleur : devis de remise en état partielle, réduction de l’emprise, calendrier de démontage des installations, engagement de retour à la culture sur les parcelles concernées. Le juge apprécie la bonne foi des deux parties, et un preneur qui démonte spontanément une partie des aménagements se présente différemment de celui qui agrandit le parc pendant l’instance.

B. Vérifier l’urbanisme du camping et régler les comptes de la sortie

Le bail rural n’est pas le seul cadre à vérifier : l’accueil du public sur des terres agricoles relève aussi du droit de l’urbanisme, et l’absence d’autorisation administrative fragilise encore la position du preneur. L’article L. 443-1 du code de l’urbanisme dispose que « La création d’un terrain de camping d’une capacité d’accueil supérieure à un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat est soumise à permis d’aménager. Il en est de même de la création d’un parc résidentiel destiné à l’accueil d’habitations légères de loisirs » (article L. 443-1 du code de l’urbanisme). Selon la capacité et la nature des aménagements, une déclaration préalable peut suffire, mais un camping aménagé avec voiries, sanitaires et branchements dépasse vite ce cadre. Le bailleur qui découvre le projet vérifie donc en mairie la situation : permis affiché, conformité au plan local d’urbanisme, zone agricole où l’hébergement touristique n’est admis que sous conditions. Un aménagement sans permis ni déclaration, en zone agricole, expose le preneur à des poursuites distinctes de l’action en résiliation, et fournit au tribunal paritaire un indice supplémentaire du changement d’usage.

Il faut ici distinguer deux résiliations qui n’ont pas le même auteur ni le même régime. Celle du propriétaire qui veut changer lui-même la destination des terres, par exemple pour urbaniser, obéit à l’article L. 411-32 : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu » (article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime). Cette résiliation se notifie par acte extrajudiciaire, prend effet un an après, et suppose l’engagement du propriétaire de changer la destination. Rien à voir avec la faute du preneur : quand c’est le fermier qui installe le camping sans accord, le bailleur agit sur le fondement de l’article L. 411-31 devant le tribunal paritaire, et c’est le juge qui prononce la résiliation avec ses effets, dont l’expulsion et l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Confondre les deux procédures fait perdre du temps : une notification sur le fondement de l’article L. 411-32 alors que les terres restent classées en zone agricole serait annulée, comme l’a jugé le tribunal paritaire d’Aurillac le 19 septembre 2024 dans une affaire où la résiliation notifiée par huissier sur ce fondement a été déclarée nulle (arrêt de la cour d’appel de Riom du 17 mars 2026, RG 24/01576).

La sortie se chiffre des deux côtés, et les comptes se règlent à l’expiration du bail. Pour le bailleur, l’article L. 411-72 dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime). Les terres compactées par les circulations, les sols remblayés, les réseaux abandonnés, les bâtiments d’exploitation dénaturés et la perte de la vocation culturale pendant plusieurs années constituent autant de postes de préjudice, évalués par expertise : coût de remise en culture, enlèvement des aménagements, perte de rendement pendant la remise en état. Pour le preneur, l’article L. 411-69 prévoit que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime). Le mode de calcul suit l’article L. 411-71 : pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution » (article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime). Le fermier évincé pour avoir installé un camping ne peut toutefois pas transformer sa faute en créance : les aménagements illicites qui dégradent le fonds ouvrent l’indemnité du bailleur, pas celle du preneur, et seules les améliorations qui conservent une valeur effective d’utilisation pour l’exploitation agricole entrent dans les comptes de sortie. L’expertise de sortie départage les deux masses, et les frais de l’instance suivent : dans l’affaire des tyroliennes, le fermier succombant a supporté les dépens et 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

La cour d’appel de Grenoble a illustré le 15 avril 2025 le versant propriétaire de ce contentieux, dans une affaire où la bailleresse avait notifié un congé pour changement de destination : les parcelles louées à une société équestre étaient situées en zone urbaine et pouvaient donc faire l’objet d’un changement de destination, auquel la bailleresse s’était engagée par l’acte de notification (arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 15 avril 2025, RG 24/03401). La cour précise qu’il n’y a pas lieu de démontrer un changement de classement lié à une modification du plan local d’urbanisme, puisque la seule cause de la résiliation est le changement de destination auquel s’engage le bailleur dans le délai de trois ans, rendu possible par le plan, quand bien même il n’aurait pas à se mettre en conformité avec celui-ci pour les constructions existantes. Cette solution éclaire la symétrie du régime : au bailleur qui suit la voie de l’article L. 411-32, le tribunal demande un engagement précis de changer la destination dans le délai légal et une notification par acte extrajudiciaire qui prend effet un an après ; au bailleur qui subit la transformation imposée par son fermier, le tribunal demande la preuve d’une sous-location ou d’un changement d’usage, puis il prononce la résiliation de l’article L. 411-31 avec expulsion et indemnité d’occupation. Dans les deux cas, l’imprécision se paie : engagement vague ou notification irrégulière d’un côté, griefs allégués sans constat ni pièce de l’autre, et le tribunal rejette.

En pratique, le bailleur qui découvre un camping ou des gîtes commence par photographier et dater, fait dresser constat, écrit au fermier en exigeant la cessation des aménagements et la justification des autorisations, vérifie la situation d’urbanisme en mairie, puis saisit le tribunal paritaire en visant le bon fondement : sous-location prohibée si une société exploite, changement d’usage et agissements si le fermier exploite seul une activité sans lien avec l’exploitation. Le fermier qui porte un projet d’accueil commence par l’écrit inverse : description du projet, démonstration du lien avec l’exploitation au sens de l’article L. 311-1, demande d’accord au bailleur, vérification de l’urbanisme, et, en cas de refus persistant, saisine du tribunal paritaire avant d’engager le premier euro de travaux. Dans les deux cas, la règle d’or tient en une phrase : rien ne se transforme sans accord écrit préalable, et tout ce qui se transforme sans accord s’évalue, se prouve et se paie devant le tribunal paritaire.

Votre fermier accueille des touristes sur vos terres sans votre accord, ou vous envisagez d’y installer un camping ou des gîtes : la qualification retenue par le juge dépend de qui exploite, du lien avec l’exploitation agricole et des autorisations obtenues. La sous-location à une société de loisirs, même partielle, entraîne la résiliation sans discussion sur l’état des cultures. L’hébergement exploité par le fermier lui-même se juge au regard de l’usage convenu et du prolongement agricole, pièce par pièce. L’urbanisme du camping et les comptes de sortie, dégradations d’un côté, améliorations de l’autre, complètent le tableau. Faites constater tôt, écrivez avant de transformer, et saisissez le tribunal paritaire sur le fondement exact : c’est ce qui sépare, dans les décisions rendues, le bailleur qui récupère ses terres du fermier qui les perd avec les frais en plus.