Vous remboursez un crédit immobilier garanti par une hypothèque, les mensualités deviennent trop lourdes, la banque menace de saisir la maison et vous venez de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France, ou vous vous apprêtez à le faire. La question qui angoisse chaque propriétaire dans cette situation tient en une phrase : la procedure de surendettement protège-t-elle vraiment le logement, ou la banque peut-elle quand même inscrire une hypothèque et vendre la maison ? La réponse du droit est nuancée, et elle joue en plusieurs temps. Dès la recevabilité du dossier, les poursuites sont suspendues et aucun créancier ne peut plus prendre de garantie nouvelle sur vos biens. En revanche, l’hypothèque conventionnelle déjà inscrite pour le prêt immobilier subsiste, et la vente du logement, amiable ou forcée, reste une issue possible que la commission puis le juge encadrent de près. Cet article explique, à partir des textes en vigueur et de décisions récentes de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, des cours d’appel de Paris et de Rouen et du juge de l’exécution de Marseille, comment déclarer le crédit hypothécaire dans le dossier, comment faire annuler une hypothèque judiciaire prise après la recevabilité, dans quels cas vendre la maison à l’amiable pendant le plan, et ce que devient le solde du prêt quand le prix de vente ne suffit pas. Les développements qui suivent valent pour tout dossier de surendettement comportant un bien immobilier hypothéqué, y compris à Paris et en Île-de-France où la commission départementale et le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire appliquent les mêmes règles nationales.

I. La banque peut-elle encore inscrire une hypothèque ou saisir la maison après la recevabilité du dossier de surendettement ?

Non, dès que la commission de surendettement a déclaré votre dossier recevable, aucun créancier ne peut prendre une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire nouvelle sur vos biens, et les procédures d’exécution déjà engagées sont suspendues. L’hypothèque conventionnelle qui garantit déjà votre prêt immobilier reste en place, mais la banque ne peut ni l’aggraver ni contourner la suspension en lançant une saisie. Cette protection a toutefois des limites précises : elle ne joue qu’à compter de la recevabilité, et elle ne profite qu’aux créanciers déclarés dans le dossier et informés de la décision. Pour un aperçu d’ensemble de la recevabilité et de l’effacement, vous pouvez lire la page d’ensemble sur la recevabilité du dossier de surendettement et l’effacement des dettes.

A. L’hypothèque judiciaire provisoire prise après la recevabilité est interdite : comment la faire annuler ?

Le mécanisme de protection découle de deux textes qui se combinent. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » (article L. 722-2 du code de la consommation). Cette suspension court jusqu’à l’approbation du plan conventionnel, jusqu’à la décision imposant des mesures, ou jusqu’au jugement de rétablissement personnel, sans pouvoir excéder deux ans, comme le précise l’article L. 722-3 du code de la consommation, dont le texte renvoie aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1.

En temps normal, tout créancier dont la créance paraît fondée peut demander au juge l’autorisation de prendre une mesure conservatoire quand le recouvrement semble menacé : « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. » (article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution), et « Une sûreté judiciaire peut être constituée à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières. » (article L. 531-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ces sûretés sont ensuite opposables aux tiers du jour des formalités de publicité (article L. 532-1 du code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, un créancier inquiet peut faire autoriser par le juge de l’exécution une hypothèque judiciaire provisoire sur votre maison, publiée au service de publicité foncière, pour geler la situation avant d’obtenir un titre exécutoire.

La Cour de cassation a tranché nettement le conflit entre cette faculté et la procédure de surendettement. Dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-12.797, arrêt n° 276 FS-B, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2024:C200276, arrêt du 28 mars 2024 sur le site de la Cour de cassation), des époux débiteurs demandaient la nullité d’une inscription hypothécaire provisoire de 75 000 euros prise sur leur bien immobilier alors que leur dossier de surendettement avait été déclaré recevable. La cour d’appel de Paris avait refusé l’annulation, en jugeant que la suspension ne visait que les mesures d’exécution forcée et que l’interdiction de prendre des garanties ne pesait que sur le débiteur lui-même. La Cour de cassation censure cette lecture : « lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Elle casse l’arrêt en ce qu’il avait débouté les débiteurs de leur demande de nullité de l’inscription hypothécaire provisoire.

La suite de cette affaire confirme la fermeté de la solution. Statuant en renvoi, la cour d’appel de Paris (pôle 1, chambre 10, 9 octobre 2025, RG 24/10479, arrêt de renvoi du 9 octobre 2025) a certes constaté la caducité de l’ancienne décision de recevabilité du 19 juin 2019, mais elle a tout de même prononcé l’annulation de l’inscription d’hypothèque provisoire de 76 000 euros autorisée pendant la période protégée : « Annule l’inscription d’hypothèque légale provisoire du 17 septembre 2019, autorisée par ordonnance en date du 2 juillet 2019 », prononcée sur le bien des débiteurs. Autrement dit, une sûreté judiciaire constituée en violation de l’interdiction reste annulable alors même que la procédure de surendettement a ensuite pris fin.

En pratique, si un huissier vous signifie une hypothèque judiciaire provisoire inscrite après la recevabilité de votre dossier, conservez l’ordonnance du juge de l’exécution, le bordereau d’inscription au service de publicité foncière et la notification de recevabilité de la commission, puis saisissez le juge de l’exécution d’une demande de nullité et de mainlevée en visant les articles L. 722-2 et L. 722-5 du code de la consommation et l’arrêt du 28 mars 2024. Si vous recevez parallèlement un commandement de payer valant saisie immobilière, les réflexes de sauvegarde sont détaillés dans l’article consacré au commandement de saisie immobilière reçu pendant le dossier de surendettement. À Paris comme ailleurs, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire reste le juge des contestations de la procédure elle-même, tandis que le juge de l’exécution tranche la validité de la sûreté : ne vous trompez pas de porte, car un recours porté devant le mauvais juge perd des semaines pendant lesquelles les intérêts courent.

B. La limite qui fait échouer les demandes : le créancier que vous n’avez pas déclaré n’est pas lié par la suspension

La protection issue de la recevabilité n’est ni automatique ni universelle : elle ne s’impose qu’aux créanciers dont la créance figure dans le dossier et qui ont été informés de la décision. C’est l’enseignement d’un jugement récent du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille du 9 avril 2026 (RG 25/08165, jugement du 9 avril 2026). Une débitrice dont la demande de surendettement avait été déclarée recevable le 20 janvier 2025 demandait l’annulation d’une hypothèque judiciaire provisoire autorisée le 26 juin 2025 au profit d’une société civile immobilière. Le juge rappelle d’abord le principe, dans les mêmes termes que la Cour de cassation : « lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Il déboute pourtant la débitrice, au motif que la société créancière n’avait jamais été déclarée dans le dossier et n’avait jamais reçu notification de la recevabilité : « la suspension et l’interdiction prévue par les dispositions susvisées ne s’imposent qu’aux créanciers dont la créance a été déclarée par le débiteur et auxquels la décision de recevabilité a été notifiée, par respect du principe d’égalité de traitement entre créanciers parties de la procédure de surendettement. » La cour en déduit que « la décision de recevabilité de la demande de surendettement ne peut lui être opposée de sorte que la suspension des mesures d’exécution ne lui est pas applicable. »

Cette décision, même rendue par un seul tribunal, éclaire une erreur fréquente et lourde de conséquences. Certains débiteurs omettent de déclarer une dette par honte, par oubli ou parce que le créancier est un proche, un ancien associé ou une société avec laquelle ils espèrent encore s’arranger. D’autres déclarent la dette mais la commission ne parvient pas à notifier le créancier, faute d’adresse exacte. Dans les deux cas, le créancier resté hors de la procédure conserve le droit de poursuivre et de garantir sa créance, y compris par une hypothèque judiciaire sur la maison, et le débiteur ne pourra pas lui opposer la suspension. La parade tient en trois gestes simples au moment du dépôt : recenser toutes les dettes sans exception, y compris les cautions données, les dettes familiales et les condamnations même contestées ; fournir pour chaque créancier une adresse postale exacte et à jour ; puis vérifier sur l’état détaillé des dettes établi par la commission que rien ne manque, et signaler immédiatement tout oubli par courrier complémentaire.

Le texte qui définit les bénéficiaires de la procédure mérite d’être lu de près par les propriétaires, car il règle à lui seul deux idées reçues. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le bénéfice des mesures « aux personnes physiques de bonne foi » et caractérise le surendettement par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». Surtout, il ajoute : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Posséder une maison, même quand sa valeur couvre théoriquement les dettes, n’empêche donc pas l’ouverture d’un dossier : la loi regarde la capacité réelle de payer chaque mois, pas le patrimoine brut. En sens inverse, l’impossibilité de faire face à un engagement de caution donné pour un entrepreneur ou une société suffit à caractériser le surendettement, ce qui intéresse les parents qui se sont portés garants du prêt immobilier d’un enfant.

Notons enfin que la commission, une fois le dossier recevable, dispose d’un éventail d’orientations décrites par l’article L. 712-2 du code de la consommation : proposer ou imposer des mesures de traitement, imposer un rétablissement personnel sans liquidation, ou saisir le juge d’une liquidation avec votre accord. Quand l’actif réalisable le permet, l’article L. 724-1 du code de la consommation commande à la commission de prescrire des mesures de traitement plutôt que l’effacement pur et simple. Pour le propriétaire d’une maison hypothéquée, cela signifie que la commission cherchera presque toujours une solution qui passe par le bien : rééchelonnement du prêt, vente amiable, ou report, avant d’envisager l’effacement. C’est l’objet de la seconde partie.

II. Vendre la maison pour sortir du surendettement : vente amiable, accord de la banque et sort du prix

Vendre son logement en cours de procédure n’est ni interdit ni libre : c’est un acte encadré qui exige l’accord de la commission ou du juge, qui se négocie avec la banque bénéficiaire de l’hypothèque, et dont le prix sert d’abord à désintéresser les créanciers selon un ordre strict. Bien menée, la vente amiable évite la saisie immobilière, ses frais et la décote d’une adjudication. Mal menée, elle expose à une nullité ou à la déchéance des mesures obtenues. Les règles qui suivent s’appliquent à la résidence principale comme à tout autre bien, avec des protections renforcées pour le logement principal.

A. Vendre pendant le plan : l’autorisation préalable, l’accord avec la banque et le notaire

Pendant la suspension issue de la recevabilité, le débiteur perd une partie de sa liberté de disposer. L’article L. 722-5 du code de la consommation prévoit que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité », et notamment « de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. » Vendre sa maison constitue typiquement un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine : sans autorisation, la vente conclue pendant la période de suspension s’expose à la contestation. Le même texte ouvre toutefois la porte de sortie : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. »

En pratique, la démarche varie selon le stade de la procédure. Si un plan conventionnel ou des mesures imposées prévoient expressément la vente du bien, aucune autorisation supplémentaire n’est nécessaire : la vente s’exécute dans les conditions fixées par le plan. C’est le cas visé par l’article L. 732-1 du code de la consommation, qui prévoit que lorsque le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, « la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux cr&eacuteanciers ». Si en revanche le plan ne prévoit pas la vente, la Banque de France l’indique sans ambiguïté sur sa page dédiée : quand le plan ou les mesures ne prévoient pas la vente du bien immobilier, le débiteur doit obtenir l’accord de la commission de surendettement avant de s’engager. La demande s’adresse à la commission, avec la copie du plan ou des mesures, une pièce d’identité et un courrier motivé précisant si vous êtes à jour des remboursements. La doctrine notariale confirme cette vigilance : le notaire chargé de la vente doit vérifier si les mesures comprennent la vente et, à défaut, exiger l’autorisation, demande personnelle que le débiteur signe et adresse lui-même, le secret des délibérations de la commission interdisant au notaire d’obtenir directement l’information.

Le second partenaire de la vente amiable est la banque titulaire de l’hypothèque conventionnelle. Son accord sur le principe et les modalités de la vente présente un avantage décisif, inscrit dans l’article L. 733-4 du code de la consommation : « La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement. » Autrement dit, une vente amiable négociée avec la banque pour éviter la saisie ouvre les mêmes allégements qu’une vente forcée : réduction du solde restant dû et rééchelonnement compatible avec vos ressources. Négociez donc écrit le prix plancher accepté, la prise en charge des frais, le sort des indemnites de remboursement anticipé et le calendrier, et transmettez cet accord à la commission : il renforce considérablement vos chances d’obtenir des mesures favorables sur le reliquat.

À Paris et en Île-de-France, ce circuit prend un tour très concret. Les prix élevés rendent la vente amiable souvent plus intéressante qu’une adjudication, mais les délais de signature et de purge des hypothèques s’allongent avec l’encombrement des services de publicité foncière parisiens : anticipez deux à quatre mois entre le compromis et l’acte authentique, et demandez à la commission un calendrier compatible. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi d’une demande d’autorisation de vendre ou d’une contestation des mesures, statue au vu du même dossier : apportez l’estimation récente du bien par un professionnel, le décompte actualisé du prêt fourni par la banque et l’accord écrit de celle-ci quand il existe. Ces trois pièces font la différence entre une autorisation rapide et un renvoi à une audience lointaine.

B. Quand le prix ne suffit pas : réduction du solde, rééchelonnement et sort du logement

Il est fréquent que le prix de vente du logement ne couvre pas l’intégralité du capital restant dû, une fois les frais et les intérêts déduits. La loi organise précisément ce cas pour le logement principal hypothéqué. L’article L. 733-4 du code de la consommation permet à la commission d’imposer, par décision spéciale et motivée : « En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente », le prix étant imputé sur le capital restant dû et le solde devant rester compatible avec les ressources et les charges du débiteur après rééchelonnement. Le reliquat peut donc être réduit puis rééchelonné sur sept ans au plus, avec imputation des paiements d’abord sur le capital et un taux d’intérêt abaissé jusqu’au taux légal, selon les mesures de l’article L. 733-1 du code de la consommation. Notez la précision qui protège les proches : les sommes payées à votre place par une caution ou un coobligé, personnes physiques, ne peuvent pas être effacées dans ce cadre, et la banque pourra se retourner contre eux pour ce reliquat.

Les mensualités du plan se calculent pour vous laisser de quoi vivre. L’article L. 731-1 du code de la consommation impose de fixer les remboursements « par référence à la quotité saisissable du salaire telle qu’elle résulte des articles L. 3252-2 et L. 3252-3 du code du travail, de manière à ce que la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage lui soit réservée par priorité. » Vos charges de relogement après la vente entrent dans ces dépenses courantes : un loyer parisien ou francilien, sensiblement plus élevé qu’en province, doit être intégré au budget pour que la mensualité reste tenable, et la commission comme le juge en tiennent compte pièces à l’appui.

La jurisprudence récente montre comment le juge articule vente amiable et mesures. La cour d’appel de Rouen (chambre de la proximité, section surendettement, 11 juin 2026, RG 25/03120, arrêt de renvoi après l’arrêt de la deuxième chambre civile du 22 mai 2025, arrêt du 11 juin 2026), saisie de la contestation de mesures imposées à des époux propriétaires de leur résidence principale, a restructuré l’ensemble du passif : « Fixe le montant total du passif de M. [P] [K] et Mme [C] [H] épouse [K] à la somme de 298 997,30 euros, sous réserve des paiements éventuellement intervenus en cours de procédure », « Fixe le montant maximum de la mensualité de remboursement de ces mesures de rééchelonnement à la somme de 400 euros », et « Dit que le taux d’intérêt des prêts est ramené à zéro et les dettes reportées ou rééchelonnées ne produiront pas d’intérêts ». Les premières mesures, qui subordonnaient le rééchelonnement à la vente amiable de la résidence principale, illustrent la logique d’ensemble : le juge privilégie la vente négociée plutôt que la saisie, puis calibre la mensualité sur les ressources réelles des débiteurs. Si vous contestez des mesures imposées qui vous paraissent intenable, le recours se porte devant le juge des contentieux de la protection dans le délai de notification, comme le rappelle l’article consacré aux recours contre les décisions de la commission de surendettement.

Reste l’hypothèse où ni le rééchelonnement ni la vente amiable ne suffisent parce que la situation est irrémédiablement compromise. La commission impose alors un rétablissement personnel sans liquidation si vous ne possédez que des biens sans valeur marchande (article L. 741-1), ou saisit le juge d’un rétablissement avec liquidation si un bien de valeur subsiste : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et dispose de biens autres que ceux mentionnés au 1° du même article, la commission, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord, saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » (article L. 742-1 du code de la consommation). Dans cette procédure, un liquidateur vend les biens, y compris la maison, et le produit désintéresse les créanciers dans l’ordre des privilèges : la banque hypothécaire passe avant les crédits sans garantie, mais le solde non couvert peut être effacé par le jugement de clôture. Refuser la vente amiable quand elle apure l’essentiel des dettes pour basculer ensuite en liquidation judiciaire aboutit souvent au même résultat, en plus lent et en plus coûteux : le réalisme commande de comparer les deux trajectoires chiffres en main avant de choisir.

Conclusion

Le propriétaire en surendettement n’est ni dépossédé d’office ni protégé en tout. La recevabilité du dossier fait écran : elle suspend les poursuites et interdit aux créanciers toute garantie ou hypothèque nouvelle, au point que la Cour de cassation annule les sûretés judiciaires prises en violation de cette interdiction. Mais cet écran ne couvre que les créanciers déclarés et notifiés, il ne fait pas disparaître l’hypothèque conventionnelle du prêt immobilier, et il n’autorise pas à vendre seul : toute vente hors plan exige l’accord de la commission ou du juge, négociée de préférence avec la banque pour ouvrir droit à la réduction du solde restant dû. Quand le prix ne suffit pas, la commission puis le juge réduisent le reliquat, le rééchelonnent sur vos ressources réelles en préservant vos dépenses courantes, avec un taux ramené au légal ou à zéro. Et quand plus rien n’est redressable, le rétablissement personnel prend le relais et vend à votre place. Le fil conducteur de chaque étape tient en peu de mots : déclarer toutes les dettes dès le dépôt, ne signer aucune vente sans autorisation écrite, négocier chaque accord avec la banque par écrit, et contester chaque mesure intenable devant le juge dans les délais. Menée ainsi, la procédure transforme une maison devenue un fardeau en levier de désendettement, au lieu de la laisser partir en saisie.