Vous vendez des parts de SCI familiale, des actions de SAS holding qui porte des immeubles, ou des parts de société civile qui détient des murs à Paris. L’acte est déjà rédigé sous seing privé, le prix est convenu, les parties veulent signer vite. Depuis l’été 2026, cette précipitation expose à un risque radical : la cession peut être nulle, impossible à enregistrer, impossible à opposer, et le litige peut durer des années. La cause tient à une réforme discrète mais massive. La loi du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a créé un formalisme obligatoire pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Le Conseil constitutionnel, par sa décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026, a validé l’essentiel de la loi, sans censurer ce dispositif. Le nouvel article 1865-1 du Code civil impose désormais, à peine de nullité, un acte qualifié pour ces cessions. Le texte renvoie à la définition fiscale de la société à prépondérance immobilière du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts. Le droit d’enregistrement de 5 % demeure, le régime des plus-values demeure, mais la forme de l’acte change tout. Cet article explique quelles sociétés sont visées, quelles opérations basculent, quels actes sauvent la vente, comment payer les droits dans le délai d’un mois, et comment contester une nullité ou sécuriser une opération déjà signée, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Quelles cessions de titres basculent sous le formalisme à peine de nullité en 2026

A. Société à prépondérance immobilière : le test des 50 % qui dépasse largement la SCI familiale

Le point de départ se trouve dans le nouvel article 1865-1 du Code civil, qui dispose : « la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière », constatée par « Un acte authentique », « Un acte contresigné par avocat » ou « un acte sous signature privée rédigé par celui-ci » dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger Chaque mot compte. La nullité frappe la validité même de l’opération. Le renvoi à l’article 726 donne la clef du champ d’application. Le 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts prévoit : « principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France » En pratique, les praticiens retiennent le seuil de plus de la moitié de l’actif, apprécié en valeur vénale réelle, sans déduction du passif.

Ce périmètre dépasse très largement la SCI familiale. Toute société non cotée entre dans le champ, quelle que soit sa forme : société civile immobilière, société civile classique, SARL de famille, SAS holding patrimoniale, SNC, société en commandite. La nationalité de la société n’écarte pas le dispositif dès lors que l’actif visé comprend des immeubles ou des droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement au travers d’une autre société elle-même à prépondérance immobilière. Une holding parisienne qui détient 60 % de sa valeur au travers de deux SCI elles-mêmes immobilières reste visée, même si son bilan comptable affiche des liquidités importantes. L’appréciation se fait en valeur réelle actuelle, non en coût historique, non en valeur nette comptable. Une société très endettée pour acheter ses immeubles reste dans le champ, car le passif ne se déduit pas du ratio. L’immobilier d’exploitation compte : les murs du commerce exploité par la société, l’immeuble de bureaux occupé par la filiale, l’entrepôt logistique de la zone de Roissy entrent dans le numérateur. Les immeubles situés hors de France n’entrent pas dans le calcul, mais ils ne purgent pas non plus la qualification si la part française dépasse le seuil.

La Cour de cassation a déjà précisé les contours de cette définition fiscale, et ses motifs restent précieux pour le nouveau formalisme civil. Par arrêt du 2 décembre 2020, la chambre commerciale, financière et économique, pourvoi n° 18-25.559, Cass. com., 2 déc. 2020, n° 18-25.559, la Cour juge : « Ce texte ne mentionnant que les immeubles et droits réels immobiliers, sans viser les immeubles par destination, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que ces derniers ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens de l’article 726, I, 2°, susvisé, une personne morale est à prépondérance immobilière ». Les matériels affectés à l’exploitation, qualifiés d’immeubles par destination au sens des articles 517 et 524 du Code civil, restent donc hors du ratio. Une centrale hydroélectrique, des machines scellées dans une usine, des équipements d’hôtel fixés à demeure ne font pas basculer la société dans le champ à eux seuls. À l’inverse, les terrains, constructions, droits réels comme l’usufruit immobilier, les droits immobiliers détenus indirectement comptent pleinement. Les dirigeants qui hésitent doivent demander une photographie de l’actif en valeur vénale à la date de la cession, établie par un expert ou un notaire, avec la liste des biens, leur adresse en France, leur valeur, et la part des participations indirectes. Cette pièce servira ensuite devant le service des impôts comme devant le juge.

Le temps joue un rôle redoutable. La prépondérance s’apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l’année qui la précède. Il est inutile de vider l’actif immobilier quelques semaines avant la vente pour échapper au dispositif. Une SCI qui a vendu son immeuble parisien en janvier puis cède ses parts en octobre reste soumise au formalisme si elle était à prépondérance immobilière en janvier. Les cessions étalées, les ventes en plusieurs tranches, les promesses suivies de réitérations doivent toutes être testées tranche par tranche. Restent hors champ les placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, dont le nouvel article 1865-1 du Code civil écarte expressément les parts et actions : « Le I du présent article n’est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs » mentionnés à l’article L. 214-1 du code monétaire et financier. Les sociétés cotées sur marché réglementé ou système multilatéral de négociation restent exclues, de même que les organismes d’habitations à loyer modéré et les structures de logement social visés par le texte fiscal. Pour les autres, la prudence commande de présumer l’application du formalisme dès que le doute existe, car le prix de l’erreur est la nullité.

Le calcul fiscal attaché à ces cessions renforce l’enjeu. Le même article 726 du Code général des impôts soumet les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière à un droit de 5 %, assis sur le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent, ou sur la valeur réelle si elle est supérieure. Pour les parts sociales de sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions, hors prépondérance immobilière, le taux de 3 % s’applique après abattement égal au rapport entre 23 000 euros et le nombre total de parts. L’écart est considérable : sur une cession de parts de SCI à 800 000 euros, le droit atteint 40 000 euros en prépondérance immobilière, contre un montant nettement inférieur hors champ. Les cessions conférant un droit à jouissance d’immeubles au sens de l’article 728 du Code général des impôts, qui dispose : « les cessions d’actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles », appellent une vigilance propre, car l’administration peut requalifier l’assiette. Les parties doivent chiffrer le droit avant de signer, provisionner la somme, et vérifier qui paie : à défaut de clause, l’acquéreur supporte l’enregistrement, mais le vendeur reste exposé en cas de solidarité ou de garantie convenue.

B. Cessions visées, apports incertains et actes signés à l’étranger : que faire quand l’opération est déjà engagée

Le texte vise la cession à titre onéreux de parts sociales ou d’actions. La vente classique, la cession de la totalité des parts d’une SCI entre parents et enfants à prix réel, la sortie d’un associé minoritaire d’une SAS holding, l’acquisition d’un bloc majoritaire par un investisseur entrent sans discussion dans le champ. Les donations et successions, qui sont des transmissions sans prix, obéissent à leurs propres règles de forme notariée et ne relèvent pas du même débat. Les opérations de restructuration interne entre sociétés du même groupe, les rachats de titres en procédure collective, les pensions régies par le Code monétaire et financier connaissent des exonérations de droits propres au II de l’article 726, mais ces exonérations fiscales ne dispensent pas, à elles seules, du formalisme civil de l’article 1865-1. Les praticiens distinguent donc deux couches : la taxe, qui peut être exonérée dans certains cas listés par la loi, et la forme de l’acte, qui reste imposée à peine de nullité dès que la société est à prépondérance immobilière et que l’opération est une cession.

Les apports de titres à une société créent la principale zone grise. Juridiquement, l’apport en nature se distingue de la vente : l’apporteur reçoit des titres de la société bénéficiaire, non un prix. Fiscalement, l’apport peut s’analyser comme une cession, surtout lorsqu’il est à titre onéreux, rémunéré par la prise en charge d’une dette de l’apporteur. Le nouvel article 1865-1 parle de cession, sans viser l’apport. Faut-il en déduire que l’apport de parts de SCI à une holding, opération courante de transmission parisienne, échappe au formalisme. La lettre plaide pour l’exclusion, l’esprit de lutte contre la fraude plaide pour l’inclusion, et l’administration n’a pas encore tranché par une doctrine publiée. En attendant, la conduite raisonnable consiste à recourir également à un acte qualifié pour tout apport de titres de société à prépondérance immobilière, en particulier pour les apports à titre onéreux ou mixtes. Le coût d’un acte d’avocat ou d’un passage chez le notaire reste dérisoire face au risque de nullité invoquée cinq ans plus tard par un héritier ou un créancier. Les commissaires aux apports, les experts-comptables et les notaires de l’opération doivent alerter par écrit sur ce point et conserver la preuve de l’alerte.

Les actes signés à l’étranger concentrent un autre danger immédiat. Un acte sous seing privé signé à Londres, Genève ou Dubaï, même légalisé, même apostillé, ne correspond à aucune des trois formes admises : acte authentique reçu en France, acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, acte d’expert-comptable dans son champ légal. La cession encourt la nullité. Les familles franco-britanniques, les holdings luxembourgeoises, les associés expatriés à Dubaï ou Singapour qui signent à distance doivent réorganiser le circuit de signature : soit un déplacement chez un notaire en France, soit une procuration authentique donnée à un tiers qui signe en France, soit un acte d’avocat contresigné par les avocats des parties, y compris par voie électronique sécurisée lorsque le barreau l’admet. Les procurations sous seing privé vagues, les signatures scannées échangées par messagerie, les actes rédigés en anglais sans version française opposable aggravent le risque probatoire. Pour les cessions réalisées à l’étranger, le III de l’article 726 imposait déjà que les cessions de participations à prépondérance immobilière réalisées à l’étranger soient constatées dans un délai d’un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. Le nouveau formalisme civil prolonge cette logique et la sanctionne par la nullité.

Le droit des sociétés ajoute ses propres verrous, qui se cumulent avec le nouveau formalisme. L’article 1861 du Code civil rappelle : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. » Les statuts peuvent aménager la majorité, confier l’agrément aux gérants, dispenser certaines cessions entre associés ou au profit du conjoint, des ascendants ou descendants. Le projet de cession doit être notifié avec demande d’agrément à la société et à chacun des associés. Une cession parfaite au regard de l’article 1865-1 mais réalisée sans agrément reste paralysée dans la société. L’article 1865 du Code civil ajoute : « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés ; ce dépôt peut être effectué par voie électronique. » L’enregistrement fiscal, la signification à la société, l’inscription sur les registres et la publication au registre du commerce forment une chaîne. Un maillon manquant suffit à faire échouer l’opposabilité, même si la vente est valable entre les parties. Les associés qui se disputent le contrôle d’une SCI parisienne le savent : celui qui tient les registres, la gérance et la publication tient souvent le litige.

Le prix lui-même peut devenir un contentieux autonome. L’article 1843-4 du Code civil prévoit que, dans les cas où la loi renvoie à lui pour fixer le prix d’une cession ou d’un rachat, la valeur se détermine, en cas de contestation, par un expert désigné par les parties ou, à défaut d’accord, par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible, tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles statutaires ou conventionnelles de détermination de la valeur. Les pactes d’associés qui renvoient à cet article, les retraits d’associés, les exclusions, les cessions forcées après refus d’agrément relèvent de ce régime. Les parties doivent distinguer le prix librement convenu dans une vente de gré à gré, qui échappe à l’expertise, et le prix contesté renvoyé à l’article 1843-4, qui impose l’expertise. La jurisprudence récente insiste sur l’indépendance de l’expert et sur le respect des méthodes prévues aux statuts. Une cession de parts de société à prépondérance immobilière conclue à un prix manifestement minoré expose en outre à un redressement sur la valeur réelle, avec intérêts et majorations. Les lecteurs qui suivent les litiges entre associés trouveront un prolongement utile dans l’analyse des blocages de société et des révocations de gérants, notamment les recours contre l’associé gérant qui bloque la société, car une cession contestée dégénère souvent en crise de gouvernance.

II. Sécuriser l’acte, payer les droits sans retard et contester une cession nulle

A. Les trois actes qui sauvent la vente et le double verrou nullité plus enregistrement

Le choix de l’acte conditionne tout. Première voie, l’acte authentique notarié. Le notaire vérifie l’identité, la capacité, les pouvoirs, la propriété des titres, les statuts, l’agrément, le droit de préemption urbain éventuel sur les immeubles sous-jacents, la situation hypothécaire, puis il confère date certaine et force probante. L’acte authentique reste la référence pour les cessions familiales complexes, les démembrements, les ventes avec prix payé à terme, garantie de passif et séquestre. Deuxième voie, l’acte contresigné par avocat. L’article 1374 du Code civil dispose : « L’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause. » Le contreseing atteste que l’avocat a éclairé la partie sur les conséquences juridiques, ce qui renforce l’efficacité contentieuse. L’acte d’avocat convient aux cessions de holdings, aux opérations rapides entre professionnels, aux ventes avec garantie d’actif et de passif détaillée. Troisième voie, l’acte rédigé par l’expert-comptable, dans les seuls cas où il est légalement habilité à le rédiger en accessoire direct d’une mission comptable, en application de l’ordonnance de 1945 et de la loi de 1971 citées par l’article 1865-1. Cette voie reste étroite : l’expert-comptable qui rédige habituellement des cessions hors mission comptable dépasse son champ et fragilise l’acte. Les parties doivent exiger la mention écrite de la mission comptable en cours, du fondement de l’habilitation, et conserver la lettre de mission.

Le point commun de ces trois voies éclaire l’intention du législateur : un professionnel humain répond de l’efficacité juridique de l’acte. Les plateformes de signature automatisée sans intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable habilité ne suffisent pas. Les modèles téléchargés sur internet, signés entre les parties sans conseil, appartiennent au passé pour ces sociétés. Le rédacteur doit en outre respecter les obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Concrètement, le notaire ou l’avocat identifie les bénéficiaires effectifs, vérifie l’origine des fonds, conserve les justificatifs d’identité, s’interroge sur les montages opaques, et déclare au service Tracfin les soupçons requis. Les acquéreurs qui paient en espèces au-delà des plafonds, qui interposent des sociétés écrans, qui refusent de justifier l’origine des fonds s’exposent à un refus d’instrumenter et à une déclaration. Les vendeurs pressés doivent préparer le dossier en amont : statuts à jour, extrait Kbis de moins de trois mois, registres de mouvements de titres, pièce d’identité, justificatif de domicile, relevé de propriété des immeubles, diagnostics, autorisations d’urbanisme, attestations de non-recours, RIB pour le séquestre.

La sanction se dédouble. D’une part, la nullité de la cession. Le texte dit « à peine de nullité », sans qualifier la nullité de relative ou d’absolue. Les premiers commentaires y voient une nullité susceptible d’être invoquée par tout intéressé : cocontractant déçu, héritier lésé, créancier poursuivant, administration fiscale. Elle n’est pas rattrapable par une simple réitération informelle : seule une nouvelle cession en la forme requise, avec prix, consentement et capacité vérifiés, purge le vice pour l’avenir, sans effacer les effets passés ni les droits acquis par les tiers de bonne foi. D’autre part, le verrou à l’enregistrement. L’article 635 du Code général des impôts dispose : « Doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date : 1. Sous réserve des dispositions des articles 637 et 647 : 1° Les actes des notaires à l’exception de ceux visés à l’article 636 ; 2° (Abrogé) ; 3° Les actes portant transmission de propriété ou d’usufruit de biens immeubles », et la doctrine nouvelle annonce un article 635-0 A subordonnant l’enregistrement des cessions visées à la production d’un acte conforme. À défaut d’acte conforme, le service refuse l’enregistrement, la cession reste inopposable dans de bonnes conditions, la publication au registre du commerce patine, la banque refuse de débloquer le financement, le notaire chargé de revendre l’immeuble sous-jacent refuse de passer l’acte. Les pénalités de retard s’ajoutent : intérêt de retard, majorations, amendes pour dépôt tardif. Les parties doivent donc traiter l’enregistrement comme une condition de sécurité, non comme une formalité secondaire.

Le contentieux de la nullité obéit aux règles générales de la prescription et de la preuve, avec des illustrations récentes. Par arrêt du 25 mai 2022, troisième chambre civile, pourvoi n° 21-12.238, Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-12.238, la Cour juge : « Il s’ensuit qu’elle était soumise au délai de prescription quinquennal de l’article 1304 précité, courant à compter du jour où M. [U] [O] a eu connaissance de l’acte comportant sa signature falsifiée. » La Cour ajoute : « Il s’ensuit que la présomption de connaissance de l’acte résultant de l’accomplissement de cette formalité ne s’applique pas dans les rapports entre les parties à l’acte. » La solution se transpose aux débats à venir : le point de départ court à compter de la connaissance de l’irrégularité, non de la publication au registre du commerce, qui assure l’opposabilité aux tiers sans créer une présomption de connaissance entre les parties. Les héritiers qui découvrent après un décès une cession sous seing privé de parts de SCI à prépondérance immobilière, les associés qui découvrent que la cession au concurrent a été signée sans acte qualifié, les créanciers qui découvrent une vente à vil prix doivent agir dans le délai de cinq ans, faire constater l’absence d’acte conforme, et demander la nullité avec restitution des titres et du prix, outre les fruits. Les défendeurs opposeront la confirmation : celui qui, en connaissance du vice, exécute volontairement la cession nulle peut être réputé l’avoir confirmée, sauf si la nullité protège l’intérêt général ou un tiers. Les plaideurs doivent donc éviter tout acte d’exécution sans réserve après la découverte du vice, et écrire vite pour préserver leurs droits.

La preuve de la qualité de société à prépondérance immobilière formera souvent le cœur du procès. Le demandeur à la nullité doit établir que le seuil était franchi à la date de la cession ou dans l’année précédente, en valeur vénale réelle. Les bilans comptables ne suffisent pas. Les expertises immobilières, les avis de valeur de notaires, les actes d’acquisition récents, les attestations d’agents, les bases de prix DVF servent de faisceau. Le défendeur qui prétend échapper au dispositif doit produire la même photographie et démontrer que la part immobilière française restait minoritaire sur toute la période. Les immeubles par destination, exclus par Cass. com., 2 déc. 2020, n° 18-25.559 déjà cité, donnent lieu à des débats d’experts : une cuisine équipée scellée, une climatisation fixée, des panneaux solaires intégrés relèvent-ils de l’immeuble par nature ou par destination. Les parties ont intérêt à faire trancher ce point par une expertise judiciaire précoce, avant de plaider la nullité au fond. Les juges du fond, saisis en référé pour bloquer une revente ou séquestrer le prix, exigeront un commencement de preuve sérieux, non une simple affirmation.

B. À Paris et en Île-de-France : délais pratiques, pièces à préparer et recours qui aboutissent

À Paris et en Île-de-France, où les SCI familiales portent des appartements haussmanniens, des immeubles de rapport et des murs de boutique, le nouveau formalisme concerne un nombre élevé d’opérations. Le circuit parisien type comprend désormais six étapes. D’abord, le diagnostic de prépondérance : le vendeur fait établir par son notaire ou son avocat la liste des immeubles situés en France, détenus directement ou indirectement, avec leur valeur vénale, et le total de l’actif en valeur réelle. Ensuite, la purge de l’agrément : notification du projet de cession avec demande d’agrément à la société et aux associés, dans les formes de l’article 1861 du Code civil, avec délai de réponse et risque de rachat en cas de refus. Puis le choix de l’acte : acte authentique chez un notaire parisien pour les dossiers patrimoniaux avec démembrement ou garantie de passif lourde, acte d’avocat contresigné pour les holdings avec calendrier serré, acte d’expert-comptable seulement en accessoire d’une mission comptable réelle. Puis la signature avec séquestre du prix et des droits de 5 % : les études parisiennes exigent souvent une provision couvrant le droit de l’article 726 du Code général des impôts, les émoluments, et les frais de publication. Puis l’enregistrement dans le délai d’un mois prévu par l’article 635 du Code général des impôts auprès du service compétent du domicile ou du siège, avec dépôt de l’acte conforme. Enfin, l’opposabilité : signification à la société ou transfert sur les registres selon l’article 1865 du Code civil, puis publication au registre du commerce et des sociétés via le guichet unique, avec mise à jour des bénéficiaires effectifs.

Les délais parisiens appellent une anticipation concrète. Les études notariales du 8e, du 16e et des Hauts-de-Seine annoncent en 2026 des délais de rendez-vous de deux à quatre semaines pour un acte de cession complexe. Les cabinets d’avocats fiscalistes bouclent un acte contresigné en une à deux semaines si le dossier est complet, mais exigent les pièces sans exception : statuts consolidés, registres de titres, extraits Kbis, cartes d’identité, attestations de vigilance, justificatifs d’origine des fonds, diagnostics des immeubles sous-jacents, derniers avis d’imposition, baux en cours. Le service de publicité foncière et le greffe du tribunal des activités économiques de Paris traitent ensuite la publication en quelques jours si le dossier est propre, en plusieurs semaines s’il manque une pièce. Les parties qui signent un compromis avec clause de réitération doivent caler la date butoir au moins six semaines après le compromis, prévoir une clause pénale en cas de retard, et stipuler que la réitération aura lieu en la forme imposée par l’article 1865-1, à peine de caducité. Les opérations sous condition suspensive de financement doivent aligner la durée de validité de l’accord bancaire sur ce calendrier, car les banques parisiennes refusent désormais de débloquer sans projet d’acte conforme.

Les recours ouverts à Paris suivent la carte judiciaire francilienne. L’action en nullité se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, pour les cessions de parts de société civile, ou devant le tribunal des activités économiques de Paris pour les cessions d’actions de SAS et SARL à caractère commercial, avec possibilité de référé pour obtenir un séquestre du prix, une interdiction de revendre, ou la désignation d’un mandataire. Les redressements sur la valeur réelle relèvent du tribunal administratif de Paris après réclamation auprès du service des impôts des entreprises. Les refus d’enregistrement se contestent par recours hiérarchique puis contentieux. Les litiges sur le prix renvoyé à l’article 1843-4 du Code civil passent par le président statuant selon la procédure accélérée au fond, sans recours possible sur la désignation de l’expert. Les associés exclus, les minoritaires dilués, les héritiers lésés doivent choisir vite la bonne juridiction, car une assignation devant le mauvais tribunal fait perdre des mois. La mise en demeure préalable, chiffrée, avec rappel des textes et délai de huit à quinze jours pour régulariser par acte conforme, reste le préalable qui évite le procès ou le fait gagner : elle prouve la bonne foi, interrompt les arguties sur la connaissance du vice, et ouvre la voie à une régularisation amiable par nouvelle cession en forme qualifiée.

Quatre erreurs parisiennes reviennent dans les dossiers de l’automne 2026. Première erreur, signer entre associés un protocole sous seing privé qui prétend valoir cession définitive, en reportant l’acte notarié à plus tard : le protocole vaut cession et encourt la nullité s’il porte sur des titres de société à prépondérance immobilière. Deuxième erreur, faire rédiger l’acte par l’expert-comptable habituel sans mission comptable en cours : l’acte reste sous seing privé ordinaire et n’échappe pas à la nullité. Troisième erreur, croire que l’enregistrement fiscal purge la nullité civile : payer les 5 % ne valide pas un acte non conforme, et le service peut d’ailleurs refuser l’enregistrement. Quatrième erreur, multiplier les avenants sous seing privé qui modifient le prix, le délai ou les garanties : chaque avenant qui constate la cession doit respecter la même forme. Les dossiers qui aboutissent partagent les mêmes réflexes : diagnostic écrit de prépondérance, acte qualifié dès le premier engagement, provision des droits, signification et publication sans retard, conservation de chaque preuve de vigilance. Les lecteurs confrontés à une opération déjà signée sans forme qualifiée doivent faire auditer l’acte sans délai, chiffrer le risque de nullité, tester la prescription quinquennale illustrée par Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-12.238, et proposer une réitération en acte conforme avec ajustement du prix et des garanties, plutôt que d’attendre l’assignation d’un tiers.

Conclusion

La réforme issue de la loi du 11 mai 2026, validée par la décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026, change durablement la vente de parts de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière. Le nouvel article 1865-1 impose un acte authentique, un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374, ou un acte d’expert-comptable dans son champ légal, à peine de nullité, avec un verrou à l’enregistrement adossé à l’article 635. Le test fiscal de l’article 726, éclairé par l’arrêt du 2 décembre 2020 qui exclut les immeubles par destination, vise toutes les sociétés non cotées dont l’actif français dépasse le seuil, y compris les holdings, et s’apprécie sur l’année précédant la cession. Les apports et les actes signés à l’étranger restent les zones les plus dangereuses. Les droits de 5 %, l’agrément de l’article 1861, l’écrit et l’opposabilité de l’article 1865, l’expertise prix de l’article 1843-4 forment un ensemble indissociable. À Paris comme ailleurs, la méthode qui protège consiste à diagnostiquer la prépondérance en valeur vénale, à signer d’emblée en forme qualifiée, à provisionner et payer les droits dans le mois, à signifier puis publier, et à contester vite, par mise en demeure puis action en nullité dans le délai de cinq ans, toute cession non conforme déjà signée.